Για 35 χρόνια, ο οικονομικός σχεδιαστής Χάρολντ Έβενσκι παρακολουθούσε τους πελάτες να αποχωρούν τακτικά σε εξοχικά σπίτια, απολαμβάνοντας γαλήνιες παραλίες ή βουνά και τη χαρά των οικογενειακών συγκεντρώσεων. Και πριν συνταξιοδοτηθεί πριν από τρία χρόνια, σκέφτηκε ότι θα ακολουθούσε το παράδειγμά του.
Αλλά αυτός και η σύζυγός του, Ντίνα, άλλαξαν γνώμη όταν ήρθε η ώρα, επιλέγοντας να έχουν μόνο ένα σπίτι, κοντά στο Texas Tech University στο Lubbock, όπου δίδαξαν οικονομικό σχεδιασμό. Αντί να βυθίσουν εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια σε ένα δεύτερο σπίτι, διατήρησαν τα χρήματα για ταξίδια, ενοικίαση για μερικούς μήνες το χρόνο στο Key West, Φλόριντα, και απολαύσεις συνταξιοδότησης που μπορεί να εμφανιστούν απροσδόκητα.
«Τα χρήματα που θα βάζατε σε ένα σπίτι μπορούν να αγοράσουν πολλές διακοπές πέντε αστέρων», λέει ο Evensky. Επιπλέον, διατηρεί μετρητά για απροσδόκητες οικονομικές επιβαρύνσεις, είτε μεγάλες ιατρικές δαπάνες είτε μια bear market.
Πολλοί άνθρωποι αγοράζουν καταφύγια συνταξιοδότησης και εξοχικά σπίτια χωρίς να σκέφτονται τις ανταλλαγές ή να δουλέψουν με τα μαθηματικά. Αλλά οι οικονομικοί επαγγελματίες λένε ότι αυτό μπορεί να είναι λάθος, ιδιαίτερα μετά την έκρηξη των τιμών των κατοικιών τα τελευταία χρόνια και το μυριάδες κόστος ιδιοκτησίας που μπορεί να αθροιστούν.
Εγγραφή στις ενημερώσεις
Συνταξιοδότηση
Το Barron's φέρνει προγραμματισμό και συμβουλές για συνταξιοδότηση σε εσάς σε εβδομαδιαία ολοκλήρωση των άρθρων μας σχετικά με την προετοιμασία για ζωή μετά τη δουλειά.
Κατά τους πρώτους τέσσερις μήνες του 2021, οι πωλήσεις εξοχικών κατοικιών αυξήθηκαν κατά 57% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών. Το μερίδιο των συνολικών σπιτιών που αγοράστηκαν για διακοπές ήταν 6.7%, σε σύγκριση με 5% το 2019. Ακολούθησαν αυξήσεις των τιμών, με τη μέση τιμή κατοικίας στη χώρα να αυξάνεται κατά 19.1% τον Ιανουάριο από πέρυσι, σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών Κατοικίας CoreLogic. Οι τιμές σε πολλούς προορισμούς διακοπών με ζεστό καιρό αυξήθηκαν σχεδόν κατά 30% πέρυσι.
Ενώ οι άνθρωποι συχνά επικεντρώνονται στην τιμή μιας δεύτερης κατοικίας, είναι σημαντικό να υπολογίζουν το κόστος ιδιοκτησίας και τα παρεπόμενα έξοδα. Οι ιδιοκτήτες μπορεί να έχουν δύο στεγαστικά δάνεια και θα πληρώνουν ασφάλιση, φόρο ακίνητης περιουσίας, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και συντήρηση για δύο σπίτια, μεταξύ άλλων, όπως αμοιβές ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού. Η επιπλέον υποθήκη μπορεί να αναγκάσει έναν συνταξιούχο να αποσύρει τόσα πολλά χρήματα από έναν IRA που οι ετήσιοι φόροι εισοδήματος και τα ασφάλιστρα Medicare θα αυξηθούν.
Έτσι, όταν οι άνθρωποι ρωτούν τους οικονομικούς σχεδιαστές εάν μπορούν να αντέξουν οικονομικά μια δεύτερη κατοικία, ένας σύμβουλος συνήθως αναλαμβάνει το κόστος του σπιτιού και τα έξοδα που σχετίζονται με το σπίτι μέσω λογισμικού προγραμματισμού για να βεβαιωθεί ότι οι αναλήψεις από λογαριασμούς συνταξιοδότησης δεν θα θέσουν το άτομο σε κίνδυνο να εξαντληθεί πολύ νωρίς στη σύνταξη ή να τους αναγκάσουν να περιορίσουν άλλες επιθυμίες.
Κατευθυντήρια γραμμή δαπανών
Χωρίς λογισμικό οικονομικού σχεδιασμού, τα άτομα μπορούν να αποφασίσουν με έναν απλό εμπειρικό κανόνα που χρησιμοποιεί ο Charles Farrell, σύμβουλος επενδύσεων και διευθύνων συνεργάτης της Beacon Pointe Advisors στο Ντένβερ. Ο Farrell λέει στους ανθρώπους που έχουν συνταξιοδοτηθεί ή είναι κοντά στη σύνταξη, να χρησιμοποιούν όχι περισσότερο από το 10-15% των επενδυτικών περιουσιακών στοιχείων τους για να αγοράσουν ένα εξοχικό.
Η υπόθεση είναι ότι χωρίς το δεύτερο σπίτι, το άτομο θα μπορούσε να καλύψει άνετα τον τρόπο ζωής του κάθε χρόνο χρησιμοποιώντας την Κοινωνική Ασφάλιση και ετήσιες αναλήψεις από το χαρτοφυλάκιό του, ακολουθώντας ένα ασφαλές ποσοστό ανάληψης όπως ο «κανόνας του 4%,», αλλά ένα άτομο με Η υποθήκη, η ασφάλιση και η συντήρηση σε μια δεύτερη κατοικία μπορεί να μην έχουν περιθώρια για να διατηρήσουν τις αναλήψεις στο 4% ή κάτω από το XNUMX% και θα μπορούσαν να υπονομεύσουν τη συνταξιοδότησή τους με την ανάληψη πάρα πολλών χρημάτων σε περίπτωση που οι αγορές χαλάσουν.
«Το να ζεις από την επιστροφή σε ένα χαρτοφυλάκιο μπορεί να είναι επικίνδυνο», λέει ο Farrell. «Δεν θέλετε να το παρακάνετε και να μπείτε πάνω από το κεφάλι σας».
Έτσι, χρησιμοποιώντας τον εμπειρικό κανόνα του Farrell, εάν ένα άτομο έχει αποταμιεύσεις 3 εκατομμυρίων δολαρίων από τη σύνταξη, θα μπορούσε να αγοράσει ένα σπίτι 300,000 δολαρίων, λέει ο Farrell. Και αν το άτομο είχε 1 εκατομμύριο δολάρια, θα μπορούσε να αντέξει οικονομικά ένα σπίτι 100,000 δολαρίων, αλλά θα έπαιρνε σοβαρό κίνδυνο αν το έβαζε στα 150,000 δολάρια.
Μερικοί άνθρωποι λένε στον εαυτό τους ότι μπορούν να πουλήσουν το σπίτι ή να αναλάβουν τους ενοικιαστές εάν η αγορά πέσει, λέει ο Farrell, «αλλά συνήθως εάν το χρηματιστήριο πάει σε πτωτική αγορά, οι αξίες του σπιτιού πέφτουν επίσης και το άτομο μπορεί να μην είναι σε θέση να πουλήσει Σπίτι."
Για παράδειγμα, στην οικονομική κρίση του 2008, τα σπίτια έπεσαν περίπου 30% σε εθνικό επίπεδο και τα εξοχικά επλήγησαν σοβαρά. Το μεσαίο σπίτι σε μια από τις πιο καυτές αγορές διακοπών του έθνους τότε και τώρα, το Cape Coral-Fort Myers, Fla., έπεσε στα 115,127 $ το 2012 από 236,650 $ το 2006, πριν ανέβει στα 276,520 $ το 2021, σύμφωνα με την CoreLogic.
Προκλητικό και ακριβό
Η διαχείριση μιας ενοικίασης δεν είναι ούτε εύκολη ούτε φθηνή: Υπάρχουν επιπλέον έξοδα ασφάλισης, φόροι που σχετίζονται με την επιχείρηση και επισκευές. Οι εταιρείες διαχείρισης ενδέχεται να λάβουν το 20-35% του εισοδήματος. Και οι ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να εγκαταλείψουν τις κορυφαίες ώρες ενοικίασης για τα δικά τους σχέδια διακοπών.
Ως οικονομικός σχεδιαστής και συν-προγραμματιστής του λογισμικού IncomeConductor για τον υπολογισμό του συνταξιοδοτικού εισοδήματος, ο Phil Lubinski του Ντένβερ έχει συχνά δει τους ιδιοκτήτες να συγκλονίζονται από τις δυσκολίες ενοικίασης και το κόστος που επιβαρύνουν. Ένας ιδιοκτήτης που γνωρίζει ξόδεψε 35,000 $ για να καθαρίσει τη ζημιά από ένα εργαστήριο μεθόδου που λειτουργούσε ένας ενοικιαστής, και είδε έναν άλλο να μην μπορεί να βρει ενοικιαστές για ένα διαμέρισμα αφού αποκάλυψε ότι είχε συμβεί ένας φόνος εκεί.
«Η ενοικίαση του εξοχικού σας φαίνεται καλύτερα στα χαρτιά από ό,τι φαίνεται συχνά», λέει ο Λουμπίνσκι, ο οποίος έχει συμβουλεύσει τους ανθρώπους να αγοράζουν ενοικιαζόμενα ακίνητα, αλλά ποτέ δεν επένδυσαν ο ίδιος σε ενοικιαζόμενα ακίνητα. «Είναι πολύς κόπος».
Γράψτε στο [προστασία μέσω email]