Δύο ακόμη «παπούτσια για πτώση» στην αγορά ακινήτων μέχρι…

Τρέχουσες πραγματικότητες — και πιθανές συνέπειες — του πώς μπορεί να λειτουργήσει η αγορά εμπορικών ακινήτων τους επόμενους μήνες

Πρόσφατα έμαθα την προέλευση της φράσης «περιμένοντας να πέσει το άλλο παπούτσι». Στα τέλη του δέκατου ένατου αιώνα, οι κάτοικοι των διαμερισμάτων της Νέας Υόρκης μπορούσαν να ακούσουν τους θορύβους των γειτόνων που ζούσαν από πάνω τους. Ένας κοινός ήχος ήταν η αφαίρεση των παπουτσιών. Μόλις ακούσατε τον πνιχτό χτύπημα ενός παπουτσιού να χτυπά στο πάτωμα, περίμενες να ακούσετε το άλλο παπούτσι να πέφτει λίγο μετά.

Το πρώτο παπούτσι στην αγορά κατοικιών και εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ ήταν ολόκληρο το έτος 2022: συνεχείς αυξήσεις επιτοκίων, σημαντική μείωση των όγκων πωλήσεων και ψυχρό κύμα στις τιμές των ακινήτων. Τρεις από τους έξι κορυφαίους νέους κατασκευαστές κατοικιών στη χώρα ανέφεραν πρόσφατα καθαρές νέες παραγγελίες για το φθινόπωρο του 2022 με πτώση 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) και 80% (KB HomeΚΒΗ
). Τον Δεκέμβριο του 2022, το Υπουργείο Εμπορίου των ΗΠΑ ανέφερε ότι οι πωλήσεις νέων μονοκατοικιών μειώθηκαν 27% από τον Δεκέμβριο του 2021.

Για τις εταιρείες εμπορικών ακινήτων, ιδιαίτερα στην αγορά γραφείων, οι συνθήκες παραμένουν άθλιες. Σύμφωνα με πρόσφατες μελέτες, μέχρι 71% του χώρου γραφείων θα μπορούσε να υποστηρίξει «τετραπλάσια από την τρέχουσα χρήση τους». Στατιστικά όπως αυτά θέτουν σε σοβαρή αμφισβήτηση τις εθνικές στατιστικές σχετικά με τις κενές θέσεις εργασίας.

Ας είμαστε ειλικρινείς; Το 2022 δεν ήταν όμορφο. Ωστόσο, οι ειδικοί εξακολουθούν να μην είναι σίγουροι πώς μπορεί να διαμορφωθεί το 2023. Πόσα ακόμη παπούτσια πρέπει να πέσουμε για να μπορέσουμε να ονομάσουμε την παροιμιώδη «όλα καθαρά» στα στεγαστικά και εμπορικά ακίνητα; Η απάντηση είναι δύο και μια πιθανή τρίτη (για όλους αυτούς τους παίκτες μπαστούνι εκεί έξω):

1. Έλεγχοι
2. Δημοτικοί φόροι
3. (Πιθανή) αναγκαστική πώληση

The First Shoe to Drop: Audits

Οι περισσότερες εταιρείες ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων ακινήτων έχουν τέλος Δεκεμβρίου και πρέπει να παρέχουν ελεγμένες οικονομικές καταστάσεις στις τράπεζες και στους επενδυτές τους έως το τέλος Μαρτίου ή Απριλίου. Επειδή ο Δεκέμβριος του 2021 ήταν κυριολεκτικά το περιβάλλον με τα χαμηλότερα επιτόκια στην ιστορία, ενώ τα ενοίκια αυξάνονταν πολύ γρήγορα (δηλαδή ο πληθωρισμός), η αξία των ακινήτων ήταν σχεδόν χωρίς βαρύτητα. Γρήγορα στο τέλος του 2022 και οι συνθήκες ήταν πολύ διαφορετικές, ωστόσο πολλοί επενδυτές σε ακίνητα δεν έχουν επανεκτιμήσει προληπτικά την αξία των ακινήτων τους ενόψει των δραματικά υψηλότερων επιτοκίων.

Γιατί ορισμένοι επενδυτές ακινήτων δεν έχουν επαναξιολογήσει τις αξίες τους; Από τη μία πλευρά, τα ενοίκια και επομένως τα κέρδη ήταν πιθανό να εξακολουθούσαν να αυξάνονται το 2022 έναντι του 2021. Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θέλουν να πιστεύουν ότι εάν παράγουν μεγαλύτερη κερδοφορία δημιουργούν μεγαλύτερη αξία, πράγμα που είναι αλήθεια. Αλλά στα ακίνητα, η αποτίμηση απαιτεί να πολλαπλασιάσετε τα κέρδη σας με έναν παράγοντα αποτίμησης για να πάρετε την τελική απάντηση (απλώς για να κάνετε τα πράγματα λίγο πιο μπερδεμένα). Διαιρείτε το κέρδος σας με ένα ποσοστό — που ονομάζεται ποσοστό κεφαλαιοποίησης — για να λάβετε την τρέχουσα αξία του ακινήτου σας. Τα ανώτατα επιτόκια τείνουν να ακολουθούν τα επιτόκια. Καθώς τα επιτόκια αυξάνονται, τα ανώτατα επιτόκια αυξάνονται. Όταν τα ανώτατα επιτόκια αυξάνονται, η αξία των ακινήτων πέφτει.

Επομένως, εάν ένας ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας είχε περισσότερα κέρδη το 2022 από ό,τι το 2021 από την ακίνητη περιουσία του, είναι πιθανό να έχει χαμηλότερες αποτιμήσεις σε σχέση με ένα χρόνο πριν, επειδή τα επιτόκια αυξήθηκαν κατά σχεδόν 5 ποσοστιαίες μονάδες.

Και η εποχή του ελέγχου είναι η στιγμή της αλήθειας. Με σημαντικά λιγότερες συναλλαγές - που σημαίνει λιγότερες ανταποκρίσεις για τους εκτιμητές που εκτιμούν τα εμπορικά ακίνητα - οι επενδυτές ακινήτων θα πρέπει να υπερασπιστούν τις αξίες τους για πρώτη φορά από την άνοδο των επιτοκίων. Όλη αυτή η «επανατίμηση» συμβαίνει αυτή τη στιγμή και θα διαρκέσει για τις επόμενες 60 έως 90 ημέρες. Υπάρχει σχετικά μικρή πιθανότητα η τιμή να είναι υψηλότερη από πέρυσι.

Γιατί είναι όλα αυτά σημαντικά; Εάν το μέγιστο δάνειο προς αξία ενός επενδυτή με τον δανειστή του είναι 80%, η τράπεζα θα σας δανείσει μόνο το 80% — ακόμα κι αν πέσει η αξία του ακινήτου σας. Τι συμβαίνει εάν ο επενδυτής χρωστάει στην τράπεζα περισσότερα από αυτά που είναι διατεθειμένος να σας δανείσει; Πρέπει είτε να επιστρέψετε ολόκληρο το δάνειο είτε να δώσετε στην τράπεζα περισσότερα μετρητά (ή άλλα περιουσιακά στοιχεία) ως εγγύηση. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, οι τράπεζες έσπευσαν να κάνουν τροποποιήσεις και να καλύπτουν τους επενδυτές ούτως ή άλλως, αλλά τα πράγματα είναι πολύ διαφορετικά σήμερα.

Οι τρέχουσες συνθήκες στις χρηματοπιστωτικές αγορές είναι δραματικά πιο αυστηρές. Οι ιδιοκτήτες που μπορεί να ήταν ασφαλείς τα τελευταία χρόνια θα μπορούσαν τώρα να αναγκαστούν να βρουν άλλες επιλογές χρηματοδότησης. Ή να γίνουν αναγκαστικοί πωλητές.

Υπάρχουν επενδυτές που υπήρξαν και οξυδερκείς και προληπτικά ειλικρινείς απέναντι στην αύξηση των επιτοκίων (παρόλο που το εισόδημα εξακολουθούσε να αυξάνεται στα ακίνητά τους), αλλά πολλοί διατήρησαν τις αξίες τους όπως το 2021. Κάποιοι μάλιστα τις αύξησαν.

Εκείνοι που έχουν αρχίσει την αποτίμηση του κουτιού μπορεί να αναγκαστούν να αναγνωρίσουν το γεγονός ότι τα επιτόκια είναι αυξημένα. Ακόμα κι αν έχουν καλές επιδόσεις, οι τράπεζες μπορεί να τις αναγκάσουν να απαντήσουν στην ερώτηση: Πληρούν τα δάνειά σας το τεστ αξίας;

The Second Shoe to Drop: Reduced Tax Rolls

Εάν είστε πόλη, νομός ή σχολική περιφέρεια που εισπράττει φόρους ακίνητης περιουσίας, το εισόδημά σας βασίζεται σε δύο πράγματα: 1. Συντελεστές κατοχύρωσης (φορολογικοί συντελεστές) και 2. Η αξία των ακινήτων που φορολογείτε.

Υπάρχει πάντα μια διαφορά μεταξύ της αξίας ενός ακινήτου από έναν εκτιμητή και της φορολογητέας αξίας. Πολύ σημαντικές μειώσεις στην αξία των ακινήτων είναι πιθανό να σημειωθούν στα δικαστήρια τους επόμενους δύο μήνες και τρίμηνα. Καθώς οι ελεγκτές και οι ιδιοκτήτες ακινήτων εξετάζουν πόσο υψηλές μπορεί να είναι οι αξίες για τα ελεγμένα οικονομικά στοιχεία, αυτοί οι ίδιοι ιδιοκτήτες ακινήτων τείνουν να πολεμούν τα δικαστήρια για να λάβουν τη χαμηλότερη δυνατή αξία φορολογίας από τους δήμους.

Τι σημαίνει λοιπόν αυτό; Εάν τα υψηλότερα επιτόκια οδηγήσουν σε χαμηλότερες αξίες κατά τη διάρκεια της περιόδου ελέγχου, οι επενδυτές ακινήτων που κατέχουν αυτά τα ακίνητα θα κάνουν το επόμενο ταξίδι τους στα δικαστήρια για να μειώσουν το ποσό των φόρων που πληρώνουν στους δήμους.

Η μείωση της αξίας των ακινήτων και η αύξηση των ποσοστών κενών θέσεων σημαίνει χαμηλότερα φορολογικά έσοδα για τις πόλεις. Επειδή οι πόλεις διαδραματίζουν πολύ σημαντικό ρόλο στην παροχή διαφορετικών μορφών χρηματοδότησης για την επίτευξη συμφωνιών ακίνητης περιουσίας στο τέρμα, είναι προβληματικό να οραματιστούμε σημαντικές μειώσεις φορολογικών εσόδων σε μέρη όπου οι βελτιώσεις υποδομής είναι ζωτικής σημασίας για την ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας.

Για να το θέσω απλά, τα χαμηλότερα φορολογικά έσοδα σημαίνουν λιγότερες ευκαιρίες για τους προγραμματιστές.

Το συγκεκριμένο παπούτσι θα είναι πολύ τοπικό. Οι δήμοι έχουν διαφορετικές καταστάσεις οικονομικής βιωσιμότητας. Όσοι έχουν μικρότερες αγορές γραφείων, για παράδειγμα, είναι πιθανό να τα πάνε καλύτερα. Η ανησυχία για τη φορολογία θα μπορούσε επίσης να αμβλυνθεί με την άνοδο των φορολογικών συντελεστών, η οποία θα μπορούσε να διορθώσει προσωρινά μια τρύπα στις εισπράξεις, αλλά τελικά θα κάνει οποιοδήποτε μέρος λιγότερο ελκυστικό για τους επενδυτές μακροπρόθεσμα.

Το (πιθανό) τρίτο παπούτσι προς πτώση: Αναγκαστικοί πωλητές

Επιτρέψτε μου να ξεκαθαρίσω ένα πράγμα: δεν προβλέπω μια αναγκαστική αγορά πωλητών. Μπορεί να συμβεί? μπορεί και όχι.

Αλλά καθώς βλέπουμε τα δύο πρώτα παπούτσια να πέφτουν, όλοι πρέπει να έχουμε τα αυτιά μας ανοιχτά για να ακούσουμε αν αυτό το τρίτο παπούτσι πέφτει για τις αγορές κατοικιών και εμπορικών ακινήτων. Είναι πολύ πιθανό ο συνδυασμός αυτών των δύο πρώτων παραγόντων - ελεγμένες αποτιμήσεις και μειωμένα φορολογικά έσοδα - να έχει ως αποτέλεσμα οι επενδυτές να γίνονται αναγκαστικοί πωλητές.

Οι ερωτήσεις που πρέπει να κάνουμε τώρα είναι: "Πότε θα το μάθουμε;" και "Πόσο καιρό θα πάρει;" Η σύντομη απάντηση είναι ότι μάλλον θα ξέρουμε μέχρι το καλοκαίρι. Η άνοιξη είναι μια εξαιρετική στιγμή για να δείτε τη δύναμη της καταναλωτικής αγοράς, επειδή η εαρινή περίοδος των πωλήσεων είναι όταν η πλειοψηφία των καταναλωτών αγοράζει νέα σπίτια (εγκαίρως) για την επόμενη σχολική χρονιά. Τα πρώιμα φύλλα τσαγιού την ανοιξιάτικη περίοδο πωλήσεων φαίνεται να είναι εντάξει, αλλά αυτό θα μπορούσε να αλλάξει γρήγορα εάν τα επιτόκια εκτιναχθούν για κάποιο λόγο.

Θα είναι επίσης καλοκαίρι πριν οι τράπεζες μπορέσουν να αποκρυπτογραφήσουν λύσεις για όσες δεν πληρούν τις δοκιμές LTV των δανείων τους.

Εάν οι χαμηλότερες αποτιμήσεις των ακινήτων δεν οδηγήσουν σε αναγκαστική πώληση, πιστεύω ότι θα πλησιάσουμε το ξεκάθαρο στην αγορά κατοικίας. Οι περισσότεροι κύκλοι στέγασης είναι πολύ μεγαλύτεροι από ένα χρόνο, αλλά όλα είναι πιο ασταθή στα εμπορικά ακίνητα από ό,τι ήταν παλιά. Οι κορυφές είναι υψηλότερες, η ταχύτητα της πτώσης είναι ταχύτερη και πιστεύω ότι όταν οι επενδυτές αισθάνονται ότι τα επιτόκια είναι σταθερά και ο κίνδυνος αναγκαστικής πώλησης εξουδετερώνεται, θα υπάρχει πραγματική ζήτηση για ακίνητα περιουσιακά στοιχεία.