Το Starwood REIT, όπως και το BREIT, περιορίζει τις εξαργυρώσεις επενδυτών από το αμοιβαίο κεφάλαιο ακινήτων

Γνωστό ως SREIT, το REIT 14.6 δισεκατομμυρίων δολαρίων προεδρεύεται από τον Barry Sternlicht, ιδρυτή και διευθύνοντα σύμβουλο της Starwood Capital, μιας ιδιωτικής επενδυτικής εταιρείας που επικεντρώνεται στην ακίνητη περιουσία με περισσότερα από 125 δισεκατομμύρια δολάρια σε περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση. Η Starwood Capital διαχειρίζεται το REIT. Ο Sternlicht είναι επίσης Διευθύνων Σύμβουλος της Starwood Property Trust (STWD), μιας εισηγμένης εταιρείας δανεισμού ακινήτων.

Το SREIT είναι το δεύτερο μεγαλύτερο μη διαπραγματεύσιμο REIT πίσω από το Blackstone Real Estate Income Trust, το οποίο έχει περίπου 69 δισεκατομμύρια δολάρια καθαρού ενεργητικού. Το όχημα Blackstone (σημείο: BX), γνωστό ως BREIT, μετακινήθηκε για τον περιορισμό των εξαργυρώσεων τον Νοέμβριο, αφού τα αυξημένα αιτήματα απόσυρσης των επενδυτών ξεπέρασαν το τριμηνιαίο όριο του 5%.

Όπως το BREIT, το SREIT επιτρέπει μηνιαίες εξαγορές 2% της καθαρής αξίας ενεργητικού ή ΚΑΕ και 5% της ΚΑΕ ανά τρίμηνο.

Το αυξημένο αίτημα εξαγοράς δείχνει ότι πολλοί ιδιώτες επενδυτές κινούνται προς την έξοδο από μη διαπραγματεύσιμες REIT, οι οποίες δεν διαπραγματεύονται σε χρηματιστήριο, αφού η απόδοσή τους έχει ξεπεράσει κατά πολύ αυτήν των ομότιμων που διαπραγματεύονται στο δημόσιο φέτος. Το τεράστιο χάσμα απόδοσης μεταξύ των μη δημοσίων και δημοσίων REITs έχει δημιουργήσει ένα κίνητρο για τους επενδυτές στα μη διαπραγματεύσιμα REITs να εξαργυρώσουν.

Αντί να διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια όπως το NYSE, αυτά τα REIT είναι σαν αμοιβαία κεφάλαια, επειδή οι επενδυτές μπορούν να αγοράζουν ή να πωλούν μετοχές σε μηνιαία βάση με βάση την ΚΑΕ τους που υπόκεινται σε όρια εξαγοράς.

Σε επιστολή προς χρηματοοικονομικούς συμβούλους που διαβιβάστηκε στην Barron's, η SREIT είπε ότι έλαβε αιτήματα επαναγοράς ίσα με το 3.2% της NAV τον Νοέμβριο. Με βάση το μηνιαίο όριο του 2%, εκπλήρωσε το 63% των αιτημάτων εξαγοράς επενδυτών (0.63 επί 3.2 ίσον 2). Τυχόν αιτήματα που δεν συμπληρώθηκαν θα πρέπει να υποβληθούν ξανά τον Δεκέμβριο, ανέφερε η επιστολή.

Τα μη διαπραγματεύσιμα REITS έχουν μηνιαία και τριμηνιαία όρια εξαγοράς για να τα προστατεύσουν από το να χρειαστεί να ρευστοποιήσουν σημαντικά ποσά ακίνητης περιουσίας ή να ενισχύσουν ουσιαστικά τη μόχλευση ως απάντηση σε υψηλά αιτήματα εξαγοράς από επενδυτές.  

«Αυτά τα όρια έχουν σχεδιαστεί για να προστατεύουν τους υπάρχοντες επενδυτές και τη μακροπρόθεσμη υγεία του οχήματος και τελικά να μεγιστοποιούν την αξία των μετόχων», έγραψε η SREIT στην επιστολή της.

Το SREIT έχει παρόμοιο μείγμα περιουσιακών στοιχείων και δομή προμήθειας με το BREIT και είχε συγκρίσιμες επιδόσεις. Το SREIT, όπως και το BREIT, έχει το μεγαλύτερο μέρος των περιουσιακών του στοιχείων σε συγκροτήματα πολυκατοικιών, ακολουθούμενα από αποθήκες. Αυτοί ήταν δύο από τους τομείς με τις ισχυρότερες επιδόσεις στον κλάδο ΑΕΕΑΠ τα τελευταία χρόνια.

Η απόδοση της SREIT από το έτος μέχρι την ημερομηνία έως τον Οκτώβριο ήταν 10.2% σε μία από τις κατηγορίες μετοχών της, συγκρίσιμη με την απόδοση περίπου 9% για το BREIT.

Κορυφαία δημόσια διαμερίσματα REIT όπως

Ιδιόκτητο Κατοικία

(EQR) και

Κοινότητες διαμερισμάτων Mid-America

(

ΜΑΑ

) είναι εκτός λειτουργίας κατά περίπου 30% το 2022. Η ετήσια βασική προμήθεια του SREIT είναι 1.25% του καθαρού ενεργητικού και η αμοιβή απόδοσης 12.5% υπόκειται σε ποσοστό εμπόδιο 5%. Έχει επιστρέψει περίπου 15% ετησίως τα τελευταία τρία χρόνια.

Στις βάσεις ενεργητικού SREIT και BREIT κυριαρχούν οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα, οι οποίες είναι λιγότερο ρευστοποιήσιμες από τους τίτλους που διαπραγματεύονται στο δημόσιο. Στο 10ο τρίμηνο της, η SREIT είπε ότι είχε άμεση ρευστότητα 2.5 δισεκατομμυρίων δολαρίων στα τέλη Σεπτεμβρίου, αποτελούμενη από 1.7 δισεκατομμύρια δολάρια δανειστικής δύναμης και 800 εκατομμύρια δολάρια μετρητά.

Όπως και το BREIT, το SREIT αυξήθηκε ραγδαία το περασμένο έτος καθώς το συνολικό ενεργητικό αυξήθηκε σε 30 δισεκατομμύρια δολάρια τον Οκτώβριο από περίπου 20 δισεκατομμύρια δολάρια στο τέλος του 2021. Με περίπου 15 δισεκατομμύρια δολάρια χρέους σε εκκρεμότητα στα τέλη Σεπτεμβρίου, το SREIT έχει υψηλότερο δείκτη μόχλευσης από συγκρίσιμες δημόσιες REIT όπως οι κοινότητες διαμερισμάτων στη μέση Αμερική,

Κοινότητες AvalonBay

(AVB) και

Prologis

(PLD), η μεγαλύτερη αποθήκη REIT. Το AvalonBay, για παράδειγμα, έχει παρόμοια εταιρική αξία —αγοραία αξία συν καθαρό χρέος— με το SREIT, αλλά έχει ανεξόφλητο χρέος 8 δισεκατομμυρίων δολαρίων.

Ωστόσο, στους ιδιώτες επενδυτές άρεσε η απόδοση των μη διαπραγματεύσιμων REIT και οι άφθονες μερισματικές αποδόσεις περίπου 4%. Αλλά η τοποθέτηση ορίων στις εξαγορές ή η επιβολή μιας πύλης, μπορεί να κροταλίσει τους επενδυτές και ενδεχομένως να προκαλέσει περισσότερα αιτήματα ανάληψης, ενώ δυσκολεύει τη μη διαπραγματεύσιμη REIT να πουλήσει νέες μετοχές σε επενδυτές.

Ο αναλυτής των Keefe, Bruyette & Woods, Robert Lee, έγραψε νωρίτερα φέτος ότι οι εναλλακτικοί μάνατζερ είναι πρόθυμοι να προσελκύσουν «δεσμευμένο κεφάλαιο» από μεμονωμένους επενδυτές. Αν και αυτό δεν είναι ένα ζήτημα όταν οι καιροί είναι καλοί, είπε, «υπάρχει κίνδυνος σε περιόδους άγχους, οι μεμονωμένοι επενδυτές να συνειδητοποιήσουν ότι δεν είναι τόσο ευχαριστημένοι με την έλλειψη πρόσβασης στο κεφάλαιό τους».

Ενώ τα όρια ρευστότητας αποκαλύπτονται ξεκάθαρα στη βιβλιογραφία των μη διαπραγματεύσιμων REIT, δεν ήταν θέμα μέχρι πρόσφατα. Έτσι περιγράφει η SREIT το σχέδιο εξαγοράς ή επαναγοράς της:

«Αν και θα πρέπει να βλέπετε την επένδυσή σας ως μακροπρόθεσμη με περιορισμένη ρευστότητα, έχουμε υιοθετήσει ένα σχέδιο επαναγοράς μετοχών, σύμφωνα με το οποίο σε μηνιαία βάση, οι μέτοχοι μπορούν να ζητήσουν να επαναγοράσουμε το σύνολο ή μέρος των μετοχών τους. Λόγω της μη ρευστότητας των επενδύσεων σε ακίνητα, ενδέχεται να μην έχουμε επαρκείς ρευστούς πόρους για να χρηματοδοτήσουμε αιτήματα επαναγοράς. Επιπλέον, έχουμε θέσει περιορισμούς στο ποσό των κεφαλαίων που μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε για επαναγορές κατά τη διάρκεια οποιουδήποτε ημερολογιακού μήνα και τριμήνου.»

Γράψτε στον Andrew Bary στο [προστασία μέσω email]