Οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ αυξήθηκαν σχεδόν κατά 20% το περασμένο έτος, δίνοντας σε οικογένειες που διαθέτουν ακίνητα σημαντική ώθηση στα οικονομικά τους κατά τη διάρκεια της πανδημίας.
Ωστόσο, η Wall Street, μια βασική πηγή χρηματοδότησης στεγαστικών δανείων, βλέπει σημαντικά ερωτήματα μπροστά για την καυτή αγορά κατοικίας, τώρα που η Federal Reserve έχει μετατοπίσει την εστίασή της στην αντιμετώπιση του πληθωρισμού καθώς η οικονομία ανακάμπτει από την πανδημία.
«Η ανατίμηση των τιμών των κατοικιών συνέβαλε σημαντικά στην αύξηση του καθαρού νοικοκυριού
αξίζει και πιθανότατα θα επιβραδυνθεί λόγω των υψηλότερων επιτοκίων και της μείωσης της οικονομικής προσιτότητας», έγραψαν η ομάδα επενδυτικής στρατηγικής σταθερού εισοδήματος των Brad Tank και Neuberger Berman στην προοπτική του πρώτου τριμήνου.
«Επιπλέον, τα ομοσπονδιακά προγράμματα ανοχής για τα στεγαστικά δάνεια δεν έχουν ανανεωθεί και τα νοικοκυριά που επωφελούνται από την ανακούφιση θα πρέπει να συνεχίσουν την πληρωμή».
Ο άξονας πολιτικής της Fed για τον Δεκέμβριο περιλαμβάνει ένα σχέδιο για αύξηση των επιτοκίων αναφοράς με ταχύτερο ρυθμό από ό,τι αναμενόταν μόλις πριν από εβδομάδες, αλλά και ένα ταχύτερο τέλος του προγράμματος έκτακτης αγοράς ομολόγων, που είναι πλέον πιθανό μέχρι τον Μάρτιο.
Αυτό αφήνει την αγορά με «δύο βασικά ερωτήματα», σύμφωνα με την ομάδα της Neuberger, δηλαδή, πόση προσφορά ενυπόθηκων ομολόγων θα χρειαστεί να απορροφήσουν άλλοι καθώς η Fed συρρικνώνει τον ισολογισμό της κοντά στα 8.8 τρισεκατομμύρια δολάρια. Επίσης, τι συμβαίνει με την ανατίμηση των τιμών των κατοικιών και τη δραστηριότητα αναχρηματοδότησης εάν τα επιτόκια αυξηθούν όσο αναμενόταν;
Διάβασε: Οι κατοικίες βρίσκονται στα χέρια μιας καταιγίδας πληθωρισμού — και επιδεινώνονται από την πανδημία COVID-19
Γιατί η στέγαση δεν είναι όπως το 2008
Μετά την οικονομική κρίση του 2008, η κυριαρχία της κυβέρνησης στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ αυξήθηκε, εν μέρει λόγω των εγγυήσεων στεγαστικών δανείων της, αλλά και της συσσώρευσης ομολόγων στην αγορά στεγαστικών δανείων με πρακτορεία 8.2 τρισεκατομμυρίων δολαρίων.
Τα στεγαστικά ομόλογα αντιπροσωπεύουν το 66% του συνόλου του χρέους στέγασης τον Δεκέμβριο, σύμφωνα με το Urban Institute. Αυτό έκανε τον κλάδο σημείο αναφοράς για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων για 30 χρόνια, μεταξύ άλλων κατά την πρόσφατη έκρηξη αναχρηματοδότησης, καθώς οι δανειστές άντλησαν περισσότερα από 1 τρισεκατομμύρια δολάρια σε στεγαστικά δάνεια το τρίμηνο.
Το τεράστιο αποτύπωμα της κυβέρνησης στην αγορά στεγαστικών δανείων σήμαινε επιρροή στα επιτόκια στεγαστικών δανείων και στα πρότυπα δανεισμού μετά την κατάρρευση των subprime πριν από μια δεκαετία, αλλά οδήγησε επίσης σε ομοσπονδιακή ανακούφιση στέγασης κατά τη διάρκεια της πανδημίας για να αποτρέψει ένα κύμα εξώσεων και κατασχέσεων.
Πολλοί δανειολήπτες που ταλαιπωρούνται από την απώλεια θέσεων εργασίας το 2020 έμειναν στα σπίτια τους, αντί να αντιμετωπίζουν καθυστερήσεις, εισπράξεις και χειρότερα, έως ότου η οικονομία μπορέσει να επιστρέψει σε πιο σταθερή βάση.
Τώρα, τα επιτόκια ανοχής για όλα τα στεγαστικά δάνεια, ακόμη και αυτά που κατέχονται από τις τράπεζες, έχουν υποχωρήσει απότομα από την κορύφωση της πανδημίας, που προσαρτήθηκε πρόσφατα στο χαμηλό 1.7% τον Νοέμβριο (βλ. διάγραμμα), λόγω των υψηλότερων μισθών και της χαμηλής ανεργίας.
Πτώση των καθυστερήσεων στεγαστικών δανείων
Deutsche Bank
Όσον αφορά τα νοικοκυριά, αυτό σημαίνει ότι μόνο περίπου 835,000 ιδιοκτήτες σπιτιού τον Νοέμβριο ήταν σε ανεκτικότητα, ενώ 4 εκατομμύρια πριν από την πανδημία, σύμφωνα με ερευνητές της Deutsche Bank.
Άλλες σημαντικές αποκλίσεις από την κρίση της περασμένης δεκαετίας περιλαμβάνουν την τρέχουσα έλλειψη κατοικιών και όχι την υπερπροσφορά, σε συνδυασμό με μια νέα εποχή θεσμικών ιδιοκτητών στην αγορά ενοικίων για μια οικογένεια.
Αυτό σήμαινε ιδιοκτήτες ιδιωτικών μετοχών, Zillow
Z,
και άλλες εταιρείες με χρηματοδότηση της Wall Street, ανταγωνίζονται οικογένειες που θέλουν να αποκτήσουν.
Οι ειδικοί στα στεγαστικά δάνεια λένε ότι η δυναμική θα μπορούσε να βοηθήσει τις τιμές των κατοικιών να συνεχίσουν να αυξάνονται με πιο ομαλοποιημένο ρυθμό το 2022, ακόμη και αν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων για 30 χρόνια αυξηθούν και τα ακίνητα γίνουν πιο δύσκολο να αντέξουν οικονομικά οι οικογένειες.
Βλέπω: Οι γειτονιές υψηλής φτώχειας στις Δίδυμες Πόλεις σημειώνουν έκρηξη κατοικιών που ανήκουν σε επενδυτές. Η Fed της Μινεάπολης παρακολουθεί τώρα
«Η αύξηση των επιτοκίων δεν προκαλεί αρνητικές τιμές των κατοικιών, αλλά σίγουρα μπορεί να επιβραδύνει την αύξηση της ανατίμησης των τιμών των κατοικιών», δήλωσε ο Scott Buchta, επικεφαλής στρατηγικής σταθερού εισοδήματος στην Brean Capital, σε τηλεφωνική επικοινωνία.
Η πρόβλεψή του είναι οι τιμές να αυξηθούν κατά 6% έως 10% φέτος, εν μέρει ανάλογα με το πού κλονίζονται τα επιτόκια των 30ετών στεγαστικών δανείων.
Ποιο ποσοστό είναι πολύ υψηλό;
Όπως και στον απόηχο της κρίσης του 2008, η Fed τα τελευταία δύο χρόνια φόρτωσε τον ισολογισμό της με τίτλους του Treasurys και με στεγαστικά δάνεια κατά τη διάρκεια της πανδημίας, σε μια προσπάθεια να διατηρήσει τη ροή της ρευστότητας και την πίστωση προσιτή.
Ο πρόεδρος της Fed Jerome Powell ελπίζει τώρα να δημιουργήσει μια «ήπια προσγείωση», αυξάνοντας τα επιτόκια και αυστηροποιώντας τις χρηματοοικονομικές συνθήκες για να χαλιναγωγηθεί ο πληθωρισμός, χωρίς να πλήξει την αγορά εργασίας ή να πυροδοτήσει ύφεση.
Πολλοί στη Wall Street αναμένουν τώρα ότι τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, δυνητικά, θα αυξηθούν τέσσερις φορές φέτος από το τρέχον εύρος 0% έως 0.25%. Τα πιο μακροπρόθεσμα επιτόκια, ωστόσο, πιθανότατα θα εξαρτηθούν από το πόσο επιθετικά θα συρρικνώσει η κεντρική τράπεζα τα στεγαστικά της ομόλογα, είπε ο Buchta, ιδιαίτερα καθώς η Fed εργάζεται για να πλησιάσει τον ετήσιο πληθωρισμό πιο κοντά στο στόχο 2% από 7% τον Δεκέμβριο.
«Δεν νομίζω ότι θέλουν να σοκάρουν τις αγορές», είπε, σημειώνοντας ότι η ανατίμηση των τιμών των κατοικιών ιστορικά ήταν περίπου 2% έως 3% πάνω από τον πληθωρισμό, ή περίπου 5% αύξηση ετησίως. «Το 20% δεν είναι βιώσιμο».
Τούτου λεχθέντος, κάθε αύξηση 100 μονάδων βάσης στο επιτόκιο στεγαστικών δανείων για 30 χρόνια μεταφράζεται σε μείωση περίπου 13% στην αγοραστική δύναμη για έναν ιδιοκτήτη σπιτιού που βασίζεται στη χρηματοδότηση, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Buchta.
Με άλλα λόγια, η προσιτή τιμή που είναι ήδη πρόβλημα για πολλές οικογένειες που έχουν τιμή εκτός αγοράς θα μπορούσε να γίνει πολύ χειρότερη.
Δείτε επίσης: Τα επιτόκια αυξάνονται — αλλά οι ενέργειες της Fed θα μπορούσαν να διευκολύνουν τη λήψη υποθήκης
Πηγή: https://www.marketwatch.com/story/roaring-us-housing-market-faces-two-big-questions-as-fed-seeks-to-end-emergency-support-11642172968?siteid=yhoof2&yptr= yahoo