Θέλω να αναχρηματοδοτήσω το στεγαστικό μου δάνειο, αλλά είμαι έτοιμος να κλείσω τα 70. Είναι συνετό να κάνω αναχρηματοδότηση τη στιγμή της ζωής μου;

Κανονικά υποθέτω ότι οι κληρονόμοι κάποιου θα έπρεπε να το αντιμετωπίσουν, με βάση τη διαθήκη, αλλά δεν έχω κληρονόμους κατά τη γνώμη μου. Είμαι ελεύθερος, δεν έχω παντρευτεί ποτέ και δεν έχω παιδιά. Η μητέρα μου έχει πεθάνει και ο πατέρας μου είναι 97 ετών. Ζει με μια γυναίκα, αλλά επέλεξαν να μην παντρευτούν.

Ο αδερφός μου και εγώ είμαστε αποξενωμένοι από το 1990. Δεν σκοπεύω να του κληροδοτήσω κάτι πολύτιμο — με ξέσπασε πολύ όταν πέθανε η μητέρα μας, εκτός από το γεγονός ότι στην πραγματικότητα δεν έχω τίποτα με μεγάλη αξία. Δεν θέλω να του αφήσω ένα χάος. Είναι 67 ετών και ποιος ξέρει αν θα ζήσει όταν πεθάνω. Μετά είναι η ανιψιά μου, το μοναχοπαίδι του, που μόλις και μετά βίας γνωρίζω. Ποτέ δεν προσπάθησε να διορθώσει αυτό το γεγονός από τότε που έγινε ενήλικη. Είναι 38 ετών, είναι ανύπαντρη και δεν έχει παιδιά. Έχω 33 ή περισσότερα δεύτερα ξαδέρφια, αλλά καμία σχέση για σχεδόν 30 χρόνια με τα λίγα που γνώρισα ποτέ.

Η πληγή και η δυσαρέσκεια μου για τον αδερφό και την ανιψιά μου δεν πρέπει να αναιρούν την υποχρέωσή μου να αφήσω διαθήκη. Είναι το αίμα μου, τελικά, και δεν είμαι συναισθηματικά δεμένος με κανένα μη κερδοσκοπικό οργανισμό. Έχω στενούς φίλους που γνώρισα ήδη από το 1954 έως το 1966, αλλά κανένα άλλο σημαντικό.

Εν τω μεταξύ, χρωστάω περίπου 33,000 $ στην τρέχουσα υποθήκη μου. Ζητώ μια εξαργύρωση 30,000 $, την οποία σκοπεύω να χρησιμοποιήσω για τη βελτίωση του σπιτιού. Η αξιολόγηση παραιτείται, αλλά οι μονάδες ίδιου μεγέθους στο διαμέρισμα μου έχουν πουληθεί μεταξύ 285,000 και 315,000 $. Ζω σε ένα προάστιο του Λος Άντζελες. Η τρέχουσα μηνιαία πληρωμή είναι 458 $, συμπεριλαμβανομένων των φόρων ακινήτων, με επιτόκιο 5.25%. Η νέα πληρωμή είναι 531 $ στο 3.28%. Δεν είναι μια τεράστια διαφορά λαμβάνοντας υπόψη το τι λένε όλες οι διαφημίσεις για τα τρέχοντα επιτόκια refi, αλλά η αναλογία χρέους προς εισόδημα δεν είναι αρνητική.

"«Όταν πεθάνω ποιος κολλάει με το απλήρωτο υπόλοιπο; Το αναλαμβάνει ο δανειστής;»."

Αυτήν τη στιγμή το μόνο «πραγματικό» εισόδημά μου είναι η Κοινωνική Ασφάλιση και 900 $ ο πατέρας μου μου στέλνει μηνιαίως από έναν καταπιστευματικό λογαριασμό. Σκοπεύω να επιστρέψω στη δουλειά του χρόνου γιατί βαρέθηκα τα μυαλά μου, αλλά αυτό δεν έχει να κάνει με το δάνειο. Η αποσβεσμένη πληρωμή δανείου διάρκειας 30 ετών θα περιλαμβάνει έξοδα κλεισίματος, προπληρωμένους φόρους και άνω των 17,000 $ σε ανεξόφλητο χρέος εκτός από το υπόλοιπο στεγαστικό δάνειο και τα μετρητά.

Όταν πεθάνω, ποιος κολλάει με το απλήρωτο υπόλοιπο; Το αναλαμβάνει ο δανειστής; Δεν χρειάζεται κάποιος να αντιμετωπίσει οποιοδήποτε πρόβλημα υπάρχει, ή να λάβει το υπόλοιπο αν πουληθεί; Έχω δίκιο ότι είναι άσχετο αν πάρω δάνειο 15 ετών ή 30 ετών, καθώς μπορεί να πεθάνω πριν εξοφληθεί κάποιο από τα δύο;

Εφόσον το προβλεπόμενο δάνειο είναι σημαντικά μικρότερο από την αξία του σπιτιού, υπάρχουν άλλα είδη προβλημάτων που θα πρέπει να αντιμετωπίσει όποιος και αν είναι ο κληρονόμος μου; Φυσικά, θα μπορούσε να συμβεί άλλος σεισμός, αλλά εκτός από κάποια απρόβλεπτη καταστροφή ή την καθυστέρηση πληρωμών μου, ποιος θα μπορούσε νόμιμα να αναγκαστεί να χειριστεί οποιοδήποτε ζήτημα εάν δεν αφήσω διαθήκη;

Με αγάπη,

Αναχρηματοδότηση Golden Girl

»Η μεγάλη κίνηση' είναι μια στήλη MarketWatch που εξετάζει τις λεπτομέρειες της ακίνητης περιουσίας, από την πλοήγηση στην αναζήτηση νέου σπιτιού μέχρι την αίτηση για υποθήκη.

Έχετε απορία σχετικά με την αγορά ή την πώληση σπιτιού; Θέλετε να μάθετε πού πρέπει να είναι η επόμενη κίνηση σας; Στείλτε email στο Jacob Passy στο [προστασία μέσω email].

Αγαπητή αναχρηματοδότηση,

Θέλω να ξεκινήσω απαντώντας στην ερώτησή σας σχετικά με τη διάρκεια της διάρκειας του δανείου, καθώς ανησυχώ ότι μπορεί να υποτιμάτε τη διαφορά μεταξύ ενός δανείου 15 ετών και ενός δανείου 30 ετών.

Γνωρίζετε ότι η μηνιαία πληρωμή είναι υψηλότερη για ένα δάνειο 15 ετών — αυτό είναι αλήθεια. Αλλά μπορεί να είναι ακόμη υψηλότερο από ό, τι αντιλαμβάνεστε (εκτός αν ο δανειστής έχει ήδη γράψει τη διαφορά.) Για παράδειγμα, για μια υποθήκη 100,000 $, 30 ετών με επιτόκιο 3%, η μηνιαία πληρωμή θα ήταν περίπου 422 $. Αν το ίδιο δάνειο είχε διάρκεια 15 ετών, η μηνιαία πληρωμή θα ήταν περίπου $691.

Για να τονίσουμε, η μηνιαία πληρωμή για μια 15ετή υποθήκη είναι περίπου 64% υψηλότερη. Συχνά, οι άνθρωποι προσελκύονται από βραχυπρόθεσμο δάνειο 15 ετών, επειδή τους εξοικονομεί τόκους μακροπρόθεσμα. Αλλά για κάποιον με σταθερό εισόδημα, αυτή η διαφορά στη μηνιαία πληρωμή μπορεί να κάνει τεράστια διαφορά.

Όπως είπατε μόνοι σας, δεν είναι ξεκάθαρο ότι θα ζήσετε αρκετά για να δείτε το δάνειο να εξοφληθεί με κάθε τρόπο. Έτσι, η μακροπρόθεσμη εξοικονόμηση που θα προκύψει από βραχυπρόθεσμα δεν θα άξιζε, κατά πάσα πιθανότητα. Βασίζεστε στην οικονομική υποστήριξη του πατέρα σας τώρα, αλλά θα συνεχιστεί αυτό όταν πεθάνει; Εάν όχι, πάλι, η υψηλότερη μηνιαία πληρωμή από ένα δάνειο 15 ετών μπορεί ξαφνικά να γίνει εντελώς απρόσιτη.

Για όποιον πάρει το σπίτι όταν πεθάνεις, δεν θα έχει διαφορά αν η υποθήκη είχε διάρκεια 15 ή 30 ετών όταν πρόκειται για την επίλυση του χρέους. Πράγματι, όταν πεθαίνουμε, τα χρέη μας που σχετίζονται με τη στέγαση πρέπει ακόμα να πληρωθούν.

Στην περίπτωσή σας, φαίνεται ότι είτε δεν έχετε διαθήκη είτε δεν έχετε προσδιορίσει ποιος θα κληρονομήσει τα περιουσιακά σας στοιχεία μετά το θάνατό σας. Οι περισσότερες πολιτείες ακολουθούν μια διαδικασία για να καθορίσουν ποιος είναι επιλέξιμος για την κληρονομιά, ξεκινώντας από τους συζύγους και τα παιδιά, ακολουθούμενα από τα εγγόνια. Σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει κανένα από αυτά τα άτομα, τότε το κράτος θα εξετάσει άλλους συγγενείς, συμπεριλαμβανομένων των αδερφών, των ανιψιών και των ανιψιών. Το κράτος μπορεί επίσης να κληρονομήσει το ίδιο το ακίνητο.

Εάν πεθάνετε χωρίς διαθήκη και το κράτος δεν καθορίσει έναν νόμιμο κληρονόμο του ακινήτου, τότε θεωρητικά ο ενυπόθηκος δανειστής ή ο συνεργάτης σας θα αποκλείσει το σπίτι για να καλύψει το δάνειο. Εάν ένας κληρονόμος εντοπίστηκε ή αν αναφέρατε έναν, οι περισσότερες πολιτείες έχουν νόμους για την προστασία των δικαιωμάτων τους στο σπίτι. Όταν πεθάνεις, οι κληρονόμοι σου θα κληρονομήσουν τον τίτλο του σπιτιού, αλλά όχι την υποθήκη του. Τα στεγαστικά δάνεια περιλαμβάνουν συχνά μια ρήτρα οφειλομένης πώλησης που απαιτεί την εξόφληση του δανείου εάν το σπίτι πωληθεί — επειδή τότε μεταφέρεται ο τίτλος.

Όταν η μεταβίβαση του τίτλου γίνεται μέσω κληρονομιάς, οι νόμοι προστατεύουν συνήθως τον κληρονόμο. Μπορούν να αναλάβουν την υποθήκη και να συνεχίσουν να κάνουν πληρωμές. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορούν να μεταφέρουν το στεγαστικό δάνειο στο όνομά τους ή μπορούν να πουλήσουν το σπίτι για να εξοφλήσουν το δάνειο και να τσεπώσουν τα έσοδα που απομένουν μετά.

Αν μπορώ να κάνω λίγο υπέρβαση, θα σας συμβούλευα να αναθεωρήσετε ποιος είναι άξιος να λάβει την κληρονομιά σας. Από τη φύση μας, οι περισσότεροι από εμάς σκεφτόμαστε να αφήσουμε τα εγκόσμια υπάρχοντά μας σε συγγενείς εξ αίματος — αλλά κατά την άποψή μου, ο ορισμός της οικογένειας είναι ευρύτερος από αυτό. Ο αδερφός σου σου έφερε θλίψη και λες ότι ουσιαστικά δεν έχεις καμία σχέση με την ανιψιά σου.

Ακούγεται σαν να έχετε πολλούς φίλους με τους οποίους έχετε πλούσιες σχέσεις. Σίγουρα, μπορεί να μην έχουν ρομαντικό χαρακτήρα, αλλά είμαι σίγουρος ότι αυτοί οι φίλοι φέρνουν χαρά και άνεση στη ζωή σας. Αυτοί οι άνθρωποι είναι η οικογένειά σας που έχετε επιλέξει και αξίζουν κάθε δικαίωμα και προνόμιο που συνήθως επιφυλάσσεται για τις σχέσεις αίματος. Πράγματι, μπορείτε να κληροδοτήσετε τα υπάρχοντά σας σε έναν φίλο και όχι σε ένα μέλος της οικογένειας.

Ίσως οι φίλοι σας να μην ενδιαφέρονται να κληρονομήσουν το διαμέρισμα σας, αλλά θα μιλούσα μαζί τους για να δω τι θα σκεφτόσουν για ένα τέτοιο δώρο. Ίσως οι ίδιοι έχουν ένα παιδί ή άλλο συγγενή που θα μπορούσε να ωφεληθεί από την κληρονομιά ενός σπιτιού για να ζήσει (ή την οικονομική αξία αυτού του ακινήτου.)

Έχετε εργαστεί σκληρά για να διατηρήσετε το σπίτι σας και θα πρέπει να αισθάνεστε άνετα γνωρίζοντας ότι θα πάει σε κάποιον που φροντίζετε αφού φύγετε από τη ζωή. Όποιον αναγνωρίζετε ως κληρονόμο σας, ενημερώστε τον για τα σχέδιά σας. Με αυτόν τον τρόπο δεν θα σας προκαλέσει σοκ με το πέρασμά σας και μπορούν να αισθάνονται καλά εξοπλισμένοι για να χειριστούν τις διάφορες εργασίες που συνοδεύουν μια κληρονομιά.

Στέλνοντας τις ερωτήσεις σας μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, συμφωνείτε να δημοσιεύσετε ανώνυμα στο MarketWatch. Υποβάλλοντας την ιστορία σας στην Dow Jones & Company, τον εκδότη του MarketWatch, κατανοείτε και συμφωνείτε ότι μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε την ιστορία σας ή τις εκδόσεις της σε όλα τα μέσα και τις πλατφόρμες, μεταξύ άλλων μέσω τρίτων.