Αγοράζετε το πρώτο σας σπίτι; Εδώ είναι τι πρέπει να ξέρετε

Οι αγοραστές για πρώτη φορά κατοικιών έχουν μια απότομη καμπύλη μάθησης, από την κατανόηση της πραγματικής οικονομικής προσιτότητας και τον τρόπο με τον οποίο πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκη έως τη διαχείριση των ταμειακών ροών τους μετά την αγορά τους.

«Όταν αγοράζετε το πρώτο σας σπίτι, πρέπει να λάβετε υπόψη ότι αυτό που θα σας αφήσει ο δανειστής να δανειστείτε δεν είναι απαραίτητα το ίδιο ποσό με αυτό που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά», δήλωσε ο πιστοποιημένος οικονομικός σχεδιαστής Eric Roberge, ιδρυτής του Beyond Your Hammock στη Βοστώνη.

Ενώ οι περισσότερες τράπεζες θα σας αφήσουν να συνάψετε δάνειο με πληρωμή περίπου το 30% του εισοδήματός σας, η Roberge συμβουλεύει τους πελάτες να διατηρήσουν το ετήσιο κόστος στέγασης (πληρωμές στεγαστικών δανείων μαζί με φόρους ιδιοκτησίας, ασφάλιση ιδιοκτήτη και ετήσια συντήρηση) στο 20% του ακαθάριστου εισοδήματός τους .

«Στο σημερινό περιβάλλον, αγοράζουν την πληρωμή, όχι την τιμή αγοράς», δήλωσε ο CJ Harrison, CFP, αντιπρόεδρος της DecisionPoint Financial στη Mesa της Αριζόνα. «Αλλά πρέπει να έχουν κατά νου ότι πρόκειται για εξαιρετικά διογκωμένες τιμές κατοικιών.

«Ρωτώ αυτούς τους πελάτες: «Μπορείτε να υποφέρετε οικονομικά μια καταστροφική πτώση της αξίας του σπιτιού σας;»

Για να φέρει τους πελάτες του στη γη, ο Brian Mercado, ένας CFP με την JSF Financial στο Λος Άντζελες, τους βάζει να κάνουν μια άσκηση.

«Τους λέω ότι, ενώ κυνηγούν σπίτι, θα πρέπει να προσπαθήσουν να ζήσουν σαν να έκαναν ήδη αυτή τη μεγαλύτερη πληρωμή», είπε. "Είναι ένα τεστ αντοχής στις ταμειακές ροές τους."

Ενώ οι αγοραστές συνηθίζουν στον νέο προϋπολογισμό, η Mercado επενδύει την πλεονάζουσα μηνιαία αποταμίευση, ώστε να μπορεί να προστεθεί στην προκαταβολή.

Δεν θέλετε να ξεπεράσετε το νέο σας σπίτι, είπε η Stephanie Campos, CFP, ιδιοκτήτρια της Campos Financial στο Μαϊάμι. Ρωτάει στους πελάτες ερωτήσεις όπως "Θα καλύψει αυτό το σπίτι τις ανάγκες σας για περισσότερα από πέντε έως 10 χρόνια;" και "Αξίζουν τον κόπο η υποθήκη και το κόστος κλεισίματος, εάν χρειαστεί να αγοράσετε άλλο μέρος σε λίγα χρόνια;"

Πριν υποβάλετε αίτηση για στεγαστικά δάνεια, είναι απαραίτητο να καθαρίσετε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας εάν είναι απαραίτητο, σύμφωνα με τον Campos.

«Τα διαφημιζόμενα επιτόκια teaser είναι μόνο για εξαιρετική πίστωση και [γενικά, τα τραπεζικά επιτόκια είναι ένας κινούμενος στόχος που εξαρτάται από την όρεξη για ανάληψη κινδύνων του δανειστή», είπε.

Ο Campos συμβουλεύει όσους αναζητούν σπίτι με πιστωτικά αποτελέσματα κάτω των 600 να εξετάσουν τα στεγαστικά δάνεια από το Ομοσπονδιακή Αρχή Εσωτερικών. Αυτά απευθύνονται σε αγοραστές κατοικιών για πρώτη φορά που δυσκολεύονται να εξοικονομήσουν το 20% που απαιτείται για να αποφύγουν την ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων, είπε. Τα δάνεια FHA μπορεί να απαιτούν μόλις 3.5% μείωση, αλλά συνοδεύονται από ελαφρώς υψηλότερα επιτόκια και ορισμένες απαιτήσεις πληρωμής και εισοδήματος.

Ένας τρόπος για να αποφύγουν οι αγοραστές να λάβουν ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων, ή PMI, είπε ο Mercado, είναι να συνάψουν δύο ξεχωριστά δάνεια — δηλαδή, ένα στεγαστικό δάνειο για το 80% του απαιτούμενου ποσού και ένα πιστωτικό όριο κατ' οίκον μετοχικού κεφαλαίου για το υπόλοιπο.

Η Mercado προτείνει επίσης στους αγοραστές να ζητήσουν πολλαπλές επιστολές προεπιλογής από τους δανειστές σε διαφορετικά ποσά για διαφορετικές στρατηγικές διαπραγμάτευσης. Για παράδειγμα:

• Εάν δεν θέλετε να ενημερώσετε τον πωλητή ότι μπορείτε να πληρώσετε περισσότερα, χρησιμοποιήστε μια επιστολή που δείχνει μόνο το ποσό που χρειάζεστε για την αγορά.
• Εάν βρίσκεστε σε πόλεμο προσφορών, χρησιμοποιήστε μια επιστολή με ένα ποσό που δείχνει στον πωλητή ότι μπορείτε να πάτε ψηλότερα.

Οι αγοραστές θα πρέπει να έχουν μερικά στο χέρι, σε περίπτωση που χρειαστεί να κάνουν μια άμεση προσφορά, είπε ο Mercado.

Τα στεγαστικά δάνεια είναι μια από τις «πιο ανταγωνιστικές αρένες εκεί έξω», είπε ο Χάρισον, «άρα λάβετε τις αναλύσεις κόστους και δείξτε τις σε άλλους δανειστές».

Λέει στους αγοραστές να λάβουν προσφορές από τουλάχιστον τρεις πηγές στεγαστικών δανείων και να ζητήσουν ένα φύλλο εργασίας προμήθειας, το οποίο είναι προκαταρκτικό και δεν απαιτεί πιστωτικό έλεγχο, ή/και μια εκτίμηση δανείου, η οποία είναι δεσμευτική και απαιτεί πιστωτικό έλεγχο.

Υπερεκτιμήστε τι πιστεύετε ότι θα είναι τα έξοδα μετά την αγορά, είπε ο Χάρισον, καθώς το κόστος επίπλων, συντήρησης και επισκευής αυλής είναι υψηλά λόγω της ζήτησης που προκύπτει από την καυτή αγορά κατοικίας.

«Να είστε υπομονετικοί προτού αρχίσετε να ξοδεύετε χρήματα μετά την αγορά σας», είπε. «Προσθέστε τον ρυθμό σας και διατηρήστε το ταμείο έκτακτης ανάγκης — και τον προϋπολογισμό για μελλοντικές αγορές αντί να ξοδεύετε όλα τα μετρητά σας».