Το Άρλινγκτον της Βιρτζίνια ψηφίζει σημαντικές οικιστικές μεταρρυθμίσεις, αλλά πρέπει να γίνει περισσότερη δουλειά

Πριν από λίγες ημέρες, το διοικητικό συμβούλιο της κομητείας Άρλινγκτον της Βιρτζίνια ψήφισε ομόφωνα να επιτραπούν δομές στέγασης για πολλές οικογένειες - που συχνά αποκαλούνται «απώλειες μεσαίες» κατοικίες - σε γειτονιές που ήταν αποκλειστικά ζωνοποιημένες για μονοκατοικίες. Αυτή είναι μια μεγάλη νίκη για τους υποστηρικτές της μεγαλύτερης στέγασης, αλλά υπάρχει περισσότερη δουλειά να γίνει.

Το Άρλινγκτον έχει μερικές από τις υψηλότερες τιμές κατοικιών στη Βιρτζίνια. Σύμφωνα με στοιχεία του Zillow, το τυπικό σπίτι στο Άρλινγκτον αποτιμάται στα 747,335 δολάρια, που είναι το 17^th υψηλότερο στην πολιτεία. Και δεν είναι μοναδική μεταξύ των πόλεων της Βόρειας Βιρτζίνια (NoVA): Η περιοχή του μετρό της Ουάσιγκτον DC, όπου βρίσκεται το Άρλινγκτον, έχει 28 από τις 30 πιο ακριβές αγορές κατοικιών στη Βιρτζίνια.

Ο μόνος τρόπος για να διατηρηθούν σταθερές οι τιμές των κατοικιών είναι να χτιστεί αρκετή στέγη για να καλύψει τη ζήτηση και ο μόνος τρόπος για να μειωθούν οι τιμές είναι να αυξηθεί η προσφορά γρηγορότερα από τη ζήτηση. Οι κανονισμοί χρήσης γης, όπως τα ελάχιστα μεγέθη οικοπέδου, οι απαιτήσεις ύψους και οι περιορισμοί πυκνότητας που περιορίζουν τον αριθμό των μονάδων σε οικόπεδα—όπως αυτή που μόλις αναμόρφωσε το Arlington—περιορίζουν την ποσότητα νέων κατοικιών που μπορούν να κατασκευαστούν. Ένας μεγάλος όγκος ερευνών δείχνει ότι ο περιορισμός των νέων κατοικιών μέσω κανονισμών χρήσης γης αυξάνει τις τιμές των κατοικιών.

Η νέα στεγαστική πολιτική του Άρλινγκτον επιτρέπει στους ιδιοκτήτες γης να κατασκευάζουν διώροφες σε έξι κατοικίες δεξιά, πράγμα που σημαίνει ότι δεν χρειάζονται ειδική άδεια από την πόλη. Προηγουμένως, αυτές οι ζώνες επέτρεπαν μόνο μονοκατοικίες για μονοκατοικίες. Οι νέες αλλαγές πολιτικής δεν θα κάνουν το Arlington πιο προσιτό από τη μια μέρα στην άλλη, αλλά με την πάροδο του χρόνου, καθώς το τρέχον απόθεμα κατοικιών φθείρεται, θα οδηγήσουν σε περισσότερες επιλογές στέγασης, ειδικά για οικογένειες μεσαίου και χαμηλότερου εισοδήματος.

Ενώ οι αλλαγές των κανόνων είναι ένα εξαιρετικό πρώτο βήμα, υπάρχουν περιθώρια βελτίωσης. Υπάρχει ανώτατο όριο 58 νέων κατασκευών ετησίως για τα πρώτα πέντε χρόνια και οι επιτρεπόμενες δομές διασκορπίζονται σε διάφορες ζώνες της πόλης. Αυτό δεν είναι ιδανικό, καθώς η ζήτηση κατοικιών μπορεί να είναι μεγαλύτερη σε ορισμένες περιοχές από άλλες. Οι δομές πρέπει να χτίζονται εκεί που είναι το ζητούμενο και όχι εκεί που θέλει η κυβέρνηση.

Η πολιτική περιλαμβάνει επίσης ελάχιστες απαιτήσεις στάθμευσης. Η έρευνα δείχνει ότι τέτοιες απαιτήσεις αυξάνουν το κόστος στέγασης και συχνά είναι περιττές. Οι προγραμματιστές έχουν ένα κίνητρο να χτίσουν το πάρκινγκ που θέλουν οι αγοραστές και οι ενοικιαστές. Οι κυβερνητικοί κανόνες που απαιτούν περισσότερη στάθμευση από ό,τι απαιτείται, σπατάλη πολύτιμης γης. Εάν το Arlington ανησυχεί για την έλλειψη στάθμευσης στο δρόμο, μπορεί να αλλάξει το ποσό που χρεώνει αυτήν τη στιγμή για τέτοιο χώρο στάθμευσης για να ευθυγραμμίσει τη ζήτηση με την προσφορά.

Άλλες ατυχείς διατάξεις περιλαμβάνουν την εντολή παροχής συγκεκριμένου αριθμού δέντρων σκίασης για κάθε δομή, περιορισμούς στις βοηθητικές οικιστικές μονάδες (ADU) και περιορισμούς μέγιστης επιφάνειας δαπέδου και ύψους που ενδέχεται να περιορίσουν την οικονομική σκοπιμότητα ορισμένων έργων.

Στο μέλλον, οι πολίτες και οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής του Άρλινγκτον θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο να καταργήσουν όλα τα ελάχιστα όρια στάθμευσης (όπως έκανε ο Buffalo, η Νέα Υόρκη), να διευκολύνει την κατασκευή ADU και να μειώσει τα ελάχιστα μεγέθη παρτίδων (όπως έκανε το Χιούστον).

Ωστόσο, οι μεταρρυθμίσεις του Άρλινγκτον θα μπορούσαν να αποτελέσουν παράδειγμα για αλλαγές σε όλη την πολιτεία. Πέρυσι, ο κυβερνήτης της Βιρτζίνια, Γκλεν Γιάνγκκιν, δήλωσε την υποστήριξή του στις μεταρρυθμίσεις στον τομέα της στέγασης. Αν και ελαφρύς στις λεπτομέρειες, ο Youngkin ανέφερε την τοποθέτηση προστατευτικών κιγκλιδωμάτων για τον τρόπο με τον οποίο οι τοπικές κυβερνήσεις θα μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν τον καθορισμό ζωνών. Το νέο όριο του Άρλινγκτον για τη χρήση ζωνών για μια οικογένεια θα μπορούσε να είναι το σχέδιο για μια ευρύτερη κρατική πολιτική που θα διευκολύνει την οικοδόμηση κατοικιών σε πόλεις σε όλη τη Βιρτζίνια. Ήδη, μεταρρυθμιστές υπέρ της στέγασης, όπως οι YIMBY της Βόρειας Βιρτζίνια και η YIMBY Action, δημιουργούν υποστήριξη για τη μεταρρύθμιση της στέγασης στο Hampton Roads, το Richmond και το Charlottesville.

Η υποστήριξη της μεταρρύθμισης της στέγασης είναι δύσκολη. Οι άνθρωποι ανησυχούν φυσικά για το πώς οι αλλαγές θα τους επηρεάσουν. Ακόμη και μεταξύ των φίλων και των συναδέλφων μου που υποστηρίζουν ενστικτωδώς τις ελεύθερες αγορές και την ιερότητα των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, υπάρχουν ανησυχίες ότι αν επιτραπούν έξι κατοικίες στις γειτονιές τους θα τους εκθέσει περισσότερο θόρυβο, κυκλοφοριακή συμφόρηση και πολλές ταλαιπωρίες των νέων κατασκευών.

Αν και τέτοιοι φόβοι δεν προκαλούν έκπληξη, δεν αποτελούν λόγους περιορισμού των νέων κατοικιών. Οι ευχάριστες, γεμάτες ανέσεις γειτονιές θα πρέπει να είναι ανοιχτές σε άτομα όλων των εισοδηματικών επιπέδων. Ο μόνος τρόπος για να αυξήσετε την πρόσβαση στις καλύτερες πόλεις και γειτονιές της Βιρτζίνια είναι να χτίσετε περισσότερες κατοικίες. Οι πρόσφατες μεταρρυθμίσεις του Άρλινγκτον δείχνουν ότι θέλει να καλωσορίσει νέους γείτονες και όχι να τους απορρίψει. Η υπόλοιπη Βιρτζίνια θα πρέπει να ακολουθήσει το παράδειγμά της.