Μια σύντομη ιστορία του προγράμματος κουπονιών στέγασης Ενότητας 8

Η ανασκόπηση του βουλευτή Paul Ryan για τα προγράμματα φτώχειας στα 50^th Η επέτειος της κήρυξης του Πολέμου κατά της φτώχειας περιλάμβανε 20 προγράμματα στέγασης, συμπεριλαμβανομένης της στεγαστικής πίστωσης χαμηλού εισοδήματος (LIHTC) που ήταν το θέμα των τελευταίων αναρτήσεών μου. Δίπλα στο LIHTC, το Κουπόνι Επιλογής Στέγασης (HCV) που συχνά αποκαλείται Section 8 είναι το μεγαλύτερο εργατικό δυναμικό στον αχυρώνα των ομοσπονδιακών επιδοτήσεων στέγασης. Ο προϋπολογισμός του 2023 για το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) περιλαμβάνει περισσότερα από $ 32 δισεκατομμύρια για το πρόγραμμα HCV που πληρώνει για 200,000 κουπόνια. Αξίζει να καλύψουμε την ιστορία του προγράμματος. Κοιτάζοντας πίσω, είναι σαφές ότι η προσπάθεια να χρησιμοποιηθούν οι υπάρχουσες ενοικιαζόμενες κατοικίες στην αγορά για να βοηθηθούν άτομα με λιγότερα χρήματα υπέφερε πάντα από το ίδιο πρόβλημα, βρίσκοντας τη σωστή ισορροπία μεταξύ ομοσπονδιακών και τοπικών απαιτήσεων τόσο για τον ενοικιαστή όσο και για τον πάροχο κατοικιών και διατηρώντας την ευελιξία και τη φορητότητα του συστήματος κουπονιών.

Μια από τις καλύτερες ιστορίες του προγράμματος κουπονιών επιλογής στέγασης (ωστόσο, θα αναφερθώ σε αυτό σε όλη την Ενότητα 8), είναι από την Υπηρεσία Ερευνών του Κογκρέσου (CSA), Μια επισκόπηση της Ενότητας 8 Προγράμματα στέγασης: Κουπόνια επιλογής στέγασης και βοήθεια για ενοικίαση βάσει έργου. Η ανασκόπηση παρέχει μια καλή επισκόπηση του πού ξεκίνησε και εξελίχθηκε το πρόγραμμα. Το πρόγραμμα ονομάστηκε Ενότητα 8 επειδή εγκρίθηκε σύμφωνα με την Ενότητα 8 του νόμου περί στέγασης των ΗΠΑ του 1937.

Όπως και η πρόσβαση σε τρόφιμα, η στέγαση ήταν ένα διαχρονικό ζήτημα στις βιομηχανικές οικονομίες. Οι μισθωτοί συχνά διαπιστώνουν ότι οι μισθοί τους δεν συμβαδίζουν με τις τιμές καταναλωτικών ειδών, όπως η στέγαση, που δεν έχουν υποκατάστατα στην αγορά. Αντί να επιδοτούν την παραγωγή και να μειώσουν τα εμπόδια στην αγορά για ιδιωτικούς φορείς με κίνητρα κέρδους, οι κυβερνήσεις συνήθως παρενέβησαν είτε χτίζοντας και λειτουργώντας κατοικίες για άτομα με χαμηλά ή καθόλου εισοδήματα είτε έχουν επιδοτήσει άλλους για τη δημιουργία και τη διαχείριση αυτών των κατοικιών. Το πρόγραμμα Section 8 έχει τις ρίζες του σε μια προσπάθεια να δώσει σε άτομα με λιγότερα χρήματα που αγωνίζονται να πληρώσουν ενοίκιο οικονομικούς πόρους για να αποκτήσουν ενοικιαζόμενες κατοικίες από ιδιώτες φορείς.

Το τμήμα 23

Το πρόγραμμα του τμήματος 23 ήταν αποτέλεσμα νομοθεσίας ψηφίστηκε από το συνέδριο το 1965, και δημιούργησε τη δυνατότητα των τοπικών δημόσιων στεγαστικών γραφείων να συνάπτουν συμβάσεις με ιδιωτικούς φορείς στέγασης για να στεγάσουν άτομα που δυσκολεύονται να πληρώσουν ενοίκιο. Η ενότητα 23 επέτρεπε στην HUD να πληρώνει τους ιδιοκτήτες κατοικιών σε ετήσια βάση για λογαριασμό ειδικευμένων ενοικιαστών. Οι ένοικοι θα πληρούν τις προϋποθέσεις με βάση το εισόδημά τους και ο ιδιοκτήτης κατοικίας ορίζεται ως μη κερδοσκοπικός πάροχος κατοικιών. Αυτό που είναι συναρπαστικό σχετικά με αυτήν την προηγούμενη μορφή μόχλευσης άλλων οντοτήτων που αγοράζουν γη, οικοδόμηση και εκμετάλλευση κατοικιών είναι ότι προήλθε από τη συνειδητοποίηση ότι η κυβέρνηση δεν είχε μεγάλη επιτυχία ως προγραμματιστής και διαχειριστής κατοικιών. Αυτό είναι ένα επαναλαμβανόμενο θέμα στη μεταπολεμική Αμερική του Β 'Παγκοσμίου Πολέμου, όπου η κυβέρνηση προσπαθεί να βελτιώσει τα προβλήματα των τιμών των κατοικιών, ενώ αγωνίζεται να χτίσει και να διαχειριστεί κατοικίες ή να πληρώσει άλλους για να το κάνουν.

Πειραματικό Πρόγραμμα Στέγασης Βοήθειας (EHAP)

Η ιστορία του CSA περιγράφει τις απαρχές του EHAP το 1970, ως δοκιμή των «επιπτώσεων και της σκοπιμότητας της παροχής επιδομάτων σε οικογένειες χαμηλού εισοδήματος για να τις βοηθήσουν να αποκτήσουν υπάρχουσα, αξιοπρεπή ενοικιαζόμενη κατοικία της επιλογής τους». Αυτή η λέξη «επιλογή» είναι το κλειδί, γιατί θα πληροφορήσει την υποκείμενη ιδέα του προγράμματος Section 8 όπως αναπτύχθηκε κατά τη διάρκεια των δεκαετιών, παρέχοντας στους ανθρώπους που χρειάζονται στέγαση τη δυνατότητα να ψωνίσουν στην ιδιωτική αγορά με ομοσπονδιακά χρήματα. Υπήρχαν τέσσερις ερωτήσεις στις οποίες η κυβέρνηση ήθελε να απαντήσει με το πείραμα.

• Πόσες οικογένειες θα συμμετείχαν;
• Τι είδους στέγαση θα διάλεγαν και πού;
• Τι θα έκαναν οι ιδιωτικοί πάροχοι στέγασης;
• Πόσο θα κόστιζε το πρόγραμμα;

Και πάλι, αυτά είναι τα θέματα σχεδόν οποιασδήποτε αξιολόγησης προγράμματος που βασίζεται σε μετρητά. Αυτό που είναι εκπληκτικό είναι ότι χρειάστηκε μέχρι το 1980 για να ληφθούν οι απαντήσεις και τα αποτελέσματα ακούγονται τόσο γνωστά όσο και οι ερωτήσεις. Κατηγορηματικά, τα αποτελέσματα ήταν (από το ιστορικό της CSA),

• Ποιότητα στέγασης και συμμετοχή – Έγινε μια απόφαση στο συμπέρασμα ότι, «οι επιδοτήσεις πρέπει να συνδέονται με τα στεγαστικά πρότυπα», αλλά αυτό συνδέθηκε, σοφά, με την κατανόηση ότι, «αυστηρότερα στεγαστικά πρότυπα περιορίζουν τη συμμετοχή» και ότι «καθώς αυξάνεται η επιδότηση, κάνει συμμετοχή».
• Μείνετε συνδεδεμένοι – Όπου οι άνθρωποι επέλεξαν να χρησιμοποιήσουν τις πληρωμές βασίστηκαν στην παραμονή και τη διατήρηση δεσμών με «συγγενείς, γείτονες και φίλους και δεν επηρεάζονται από τις πληρωμές στεγαστικών επιδομάτων». Με άλλα λόγια, οι άνθρωποι που λάμβαναν βοήθεια ήταν ακριβώς όπως κάθε άλλος άνθρωπος που προσπαθούσε να πάρει μια απόφαση για το πού θα ζήσει, εξισορροπώντας την τιμή με άλλους παράγοντες.
• Καμία επίδραση στην τιμή – «Ένα πρόγραμμα στεγαστικού επιδόματος ουσιαστικά δεν έχει καμία επίδραση στην τιμή της κατοικίας και δεν τονώνει νέες κατασκευές ή μεγάλη αποκατάσταση. Ωστόσο, βοηθά στη διατήρηση του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος ενθαρρύνοντας τις επισκευές».
• Εκτελέστε το σε τοπικό επίπεδο – Η σύσταση το 1980 ήταν να ανατεθεί η διαχείριση ενός προγράμματος κουπονιών σε τοπικούς Δημόσιους Οργανισμούς Στέγασης.

Αυτό που είναι πραγματικά συναρπαστικό εδώ είναι πώς, το 1980, τα αποτελέσματα του πειράματος καθορίζουν τα ακριβή ζητήματα που εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν το σημερινό πρόγραμμα της Ενότητας 8. και πώς αυτά τα αποτελέσματα και τα συμπεράσματα συνεχίζουν να ανακαλύπτονται ξανά και ξανά, αλλά αγνοούνται. Η συμμετοχή των παρόχων στέγασης συνεχίζει να καθυστερεί και οι λόγοι βρίσκονται ακριβώς εκεί στην έκθεση πριν από 42 χρόνια. Όταν οι κανόνες και οι απαιτήσεις γίνονται αυστηροί, οι ιδιωτικοί πάροχοι στέγασης αποκλείονται λόγω του κόστους και του κινδύνου. Αυτό επικυρώθηκε ξανά σε μια μελέτη HUD που αναφέρω συχνά.

Και το θέμα της φορητότητας και της επιλογής είναι ακριβώς εκεί. Έχω επισημάνει πάλι, να πάλι, ότι η προσδοκία ότι μια οικογένεια που παίρνει ένα κουπόνι θα πρέπει να ξεριζωθεί μετά από ένα εκτεταμένο κυνήγι για μια ειδική μονάδα είναι άδικη για την οικογένεια και περιττή. Η οικογένεια έχει κάνει μια επιλογή διαβίωσης βάσει διαφόρων παραγόντων, αν είναι ευχαριστημένη με το πού μένει, γιατί δεν μπορεί να εφαρμόσει το κουπόνι εκεί, σήμερα;

Κάποια άλλη στιγμή, θα εμβαθύνω στις πληθωριστικές επιπτώσεις του πειράματος, αλλά εκ πρώτης όψεως, τα αποτελέσματα διαπίστωσαν ότι ένα πρόγραμμα που βασίζεται σε μετρητά δεν φαινόταν να τροφοδοτεί τις αυξήσεις ενοικίων ως απάντηση. Μία από τις ανησυχίες σχετικά με ένα πρόγραμμα μετρητών, που έχω ο ίδιος, είναι ότι η απόρριψη πληρωμών σε μετρητά για ενοίκια θα είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση των ενοικίων σε ολόκληρη την αγορά. Δεν έχω ποσοτική αντίληψη για το πώς συγκρίνεται αυτός ο πληθωρισμός με τον πληθωρισμό που δημιουργήθηκε από το LIHTC όταν επιδότησε κατασκευαστικά έργα πολλών εκατομμυρίων δολαρίων. Αλλά τα καλά νέα από το 1980 είναι ότι μετρητά προς ενοικίαση δεν οδηγεί σε διακριτό πληθωρισμό.

Ενότητα 8 και Κουπόνια Επιλογής Στέγασης Τώρα

Το Κέντρο Προϋπολογισμών και Προτεραιοτήτων Πολιτικής συνοψίζει καλά τη χρονολογία της Ενότητας 8.

«Το πρόγραμμα Section 8 ιδρύθηκε το 1974 κατά τη διάρκεια της διοίκησης Nixon-Ford. Σημαντικές αλλαγές στο τμήμα του προγράμματος που βασίζεται σε ενοικιαστές έγιναν με νομοθεσία που ψηφίστηκε το 1983, το 1987 και το 1998. Ως μέρος της νομοθεσίας του 1998, το Κογκρέσο συγχώνευσε τα δύο προηγούμενα στοιχεία του προγράμματος Section 8 που βασίζεται σε ενοικιαστές — πιστοποιητικά και κουπόνια — σε ένα ενιαίο στεγαστικό πρόγραμμα».

Σήμερα, υπάρχουν δύο προγράμματα στην Ενότητα 8, Κουπόνια Επιλογής Στέγασης, ένα πρόγραμμα που επιτρέπει στους τοπικούς PHA να εκδίδουν κουπόνια σε νοικοκυριά που πληρούν τις προϋποθέσεις, και κουπόνια βάσει έργου που εκχωρούν ένα κουπόνι σε μια μονάδα κατοικίας σε ένα κατάλληλο έργο. Στην πρώτη περίπτωση, μια οικογένεια έχει ένα κουπόνι και αναζητά έναν ιδιώτη ιδιοκτήτη που θα αποδεχθεί το κουπόνι, και στη δεύτερη περίπτωση, ένα κουπόνι χρησιμοποιείται ως μέρος του υποτιθέμενου εισοδήματος από ενοίκια σε ένα πρόσφατα κατασκευασμένο έργο, συνήθως μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα και λειτουργεί και συχνά ένα έργο με 9% LIHTC και άλλες επιδοτήσεις κεφαλαίου.

Αυτό που είναι πιο σημαντικό να σημειωθεί είναι ότι από την αρχή και καθ' όλη τη διάρκεια της ιστορίας του, το πρόγραμμα κουπονιών είχε την ευκαιρία να επιτραπεί σε άτομα με λιγότερα χρήματα να επιλέξουν πού θα ζούσαν και τα όρια αυτών των ευκαιριών όταν μπορούσαν να το εφαρμόσουν. επιλογή με πάρα πολλούς κανόνες και όρια. Η διαχείριση της ποιότητας στέγασης έχει κόστος, ειδικά λιγότερη επιλογή για τους κατόχους κουπονιών. Οι ανησυχίες για την ιδιωτική κερδοσκοπία σε βάρος των φορολογουμένων και των κατόχων κουπονιών έχει οδηγήσει όλο και περισσότερες ρυθμίσεις, αλλά έχει επίσης την τάση να απομακρύνει τους ιδιωτικούς παρόχους στέγασης από τη συμμετοχή. Καθώς συνεχίζουμε την ανασκόπηση του προγράμματος, αυτό θα είναι ένα συνεχές και αμείλικτο θέμα.