ΗΠΑ: Μια νέα φούσκα στα ακίνητα είναι καθ' οδόν

Το πιο χρήσιμο χαρακτηριστικό της στεγαστικής αγοράς είναι ότι είναι ένα εξαιρετικό θερμόμετρο για την οικονομία της χώρας. Προβλέπει τι θα γίνει, οπότε όταν η σχετική αγορά είναι η αμερικανική αγορά, η οποία αποτελεί το 25% της οικονομίας του πλανήτη, η μετάδοση στην Ευρώπη είναι μόνο θέμα χρόνου.

ΗΠΑ: άλλη μια φούσκα στέγασης παρόμοια με το 2008;

Το 2008, η αγορά ακινήτων των ΗΠΑ είχε ήδη γνωρίσει μια πολύ σημαντική φούσκα σε όγκο, σε σύγκριση με αυτήν, σήμερα υπάρχει μια εντελώς διαφορετική εικόνα που κάνει τα δύο γεγονότα να μην είναι καθόλου συγκρίσιμα.

Η πρώτη φούσκα ονομαζόταν επίσης φούσκα υποθηκών υψηλού κινδύνου, με αυτό το όνομα να χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό των στεγαστικών δανείων που δεν ταίριαζαν με μια πρώτης τάξεως πιστοληπτική ικανότητα.

Εκείνη την εποχή, η μεγάλη πλειοψηφία των Αμερικανών ανέλαβε χρέη για την αγορά ενός ή περισσότερων κατοικιών, δεδομένης της ευκολίας πρόσβασης σε πίστωση, έως ότου τα δάνεια έγιναν όλο και πιο δύσκολο να ληφθούν και η ικανότητα αποπληρωμής με μικρότερη απόδοση και έτσι, σε καταρράκτη τα στεγαστικά δάνεια «ανατινάχτηκαν», η οικονομία βυθίστηκε σε κατάσταση ύφεσης.

Η ζημιά που προκλήθηκε από αυτή την αλυσίδα γεγονότων καλύφθηκε σε αριθμούς μόλις πριν από δύο χρόνια, το 2020, με αξιοσημείωτη αύξηση της αξίας των ακινήτων, 13% από έτος σε έτος, πολύ υψηλότερο από τον μέσο όρο της 20ετίας του 2% και ακόμη και του μέσου όρου 10 ετών περίπου 5%.

Από αυτή την άποψη, το 2021 ο Εθνικός Δείκτης Τιμών Shiller (Τάσεις των τιμών ως ποσοστό της αγοράς κατοικίας) κατέγραψε αύξηση στην αξία των κατοικιών που έφτασε σε χαμηλό των 50,000 $.

Αν αγνοήσουμε τη Φλόριντα, η οποία λόγω της πολύ προσιτής φορολογίας της μπορεί να έχει ντοπάρει τα δεδομένα, η υπόλοιπη αγορά κατοικίας των ΗΠΑ έχει αναπτυχθεί τρομερά τα τελευταία τρία χρόνια, παρά την πανδημία, πόλεμος στην Ουκρανία που έχει αγγίξει τους πάντες λόγω των πόρων και της bear market (η οποία αιωρείται για περισσότερο από ένα χρόνο τώρα).

Δεν ήταν ασυνήθιστο να δει κανείς ουρές σε ανοιχτά σπίτια στις Ηνωμένες Πολιτείες πέρυσι για να αγοράσει σπίτια όλων των μεγεθών και τιμών, αλλά τώρα τα πράγματα έχουν σίγουρα αλλάξει. Οι οικογένειες των ΗΠΑ έχουν όλο και λιγότερους πόρους για να ξοδέψουν, και όσες δεν τους χρειάζονται άμεσα είτε εγκαταλείπουν την αγορά κατοικιών είτε εναλλακτικά βρίσκουν άνετα καταλύματα.

Αυτό έχει κάποια αποτελέσματα: αφενός υπάρχουν λιγότεροι άνθρωποι που μπορούν και θέλουν να αγοράσουν σπίτια, ίσως παρά την κατάσταση ανάγκης, εξ ου και η δραστική πτώση των αιτήσεων για στεγαστικά δάνεια, και αφετέρου όλος ο κλάδος υποφέρει, περισσότερες ασταθείς θέσεις εργασίας, λιγότερη ζήτηση για κουζίνες και σαλόνια, λιγότερους ηλεκτρολόγους, ξυλουργούς και μετακομίσεις, και έτσι η αμερικανική οικονομία υφίσταται απότομη συρρίκνωση.

Ανάλυση δεδομένων και υγεία της αγοράς κατοικίας των ΗΠΑ

Η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια, τόσο ως πρώτη όσο και ως δεύτερη κατοικία βρίσκεται σε χαμηλά 22 ετών και αυτό παρά το γεγονός ότι η αγορά κινείται πολύ αργά.

Η αγορά κατοικίας περιμένει έντονα την επερχόμενη κρίση, αλλά είναι επίσης πολύ αργή, δεν έχει τον ίδιο χρόνο αντίδρασης με το χρηματιστήριο που είναι συχνά απότομα, πρώτα η τιμή των κατοικιών σταματά, μετά εξαφανίζονται οι αγοραστές και τέλος η τιμή διορθώνει (φέτος -8%) με ό,τι ακολουθεί.

Η αναλογία δόσης προς εισόδημα είναι το πιο σημαντικό και οι Αμερικανοί έχουν συνηθίσει να σκέφτονται με όρους προσιτότητας της δόσης. Για την ίδια δόση σήμερα ένας πολίτης των ΗΠΑ μπορεί να αντέξει οικονομικά ένα σπίτι αξίας 118,000 $ λιγότερο από το 2020, αν μιλάμε για $500,000 σπίτια. Αυτό συμβαίνει σε ένα στάδιο που είναι τα επιτόκια που συνδέονται στενά με τη δόση 6% αλλά δεν είναι βέβαιο ότι μπορεί να ανέβουν ξανά και να διευρύνουν το spread.

Αυτό το επιτόκιο 6% συνδέεται στενά με την αύξηση των επιτοκίων της Κεντρικής Τράπεζας των ΗΠΑ και βρίσκονται σε αυτό το επίπεδο με συνολική αύξηση των επιτοκίων 225 μονάδων βάσης, αλλά η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ έχει ήδη δηλώσει όχι μόνο ότι θα υπάρξει τουλάχιστον μία ακόμη αύξηση των επιτοκίων φέτος, αλλά ότι οι αυξήσεις θα συνεχιστούν και το επόμενο έτος έως ότου ο πληθωρισμός φτάσει περίπου στο 3%. 

Όσο περισσότερα επιτόκια ανεβαίνουν τόσο πιο ακριβά είναι τα στεγαστικά δάνεια, σε σύγκριση με την αρχή του έτους όταν τα στεγαστικά δάνεια στις ΗΠΑ ήταν στο 3%. Σήμερα, μετά από τρία τρίμηνα, είναι έως και 6.25% και η ανάπτυξη δεν δείχνει σημάδια διακοπής.

Ένα πολύ ενδιαφέρον γεγονός σε αυτή τη σπείρα δυσκολίας πρόσβασης στην πίστωση και την πτώση των τιμών των ακινήτων είναι το ποσοστό των αναζητήσεων για τη φράση «πώς να πουλήσω το σπίτι μου τώρα» στο Google που κατέγραψε μια εξαιρετική + 2750% μόνο φέτος τον Αύγουστο.

Προχωρώντας σε λεπτομέρειες, μπορούμε να δούμε ότι το εύρος τιμών που θα επηρεαστεί περισσότερο θα είναι σπίτια μεταξύ 500,000 και 800,000 $ και εκείνα κάτω των 200,000 $, παρά το γεγονός ότι προς το παρόν εκείνοι στις τελευταίες σειρές έχουν απολαύσει ένα σημαντικό αλεξίπτωτο, όπως το γεγονός ότι η αγορά σπιτιού έχει ισχυρή συναισθηματική συνιστώσα και ως εκ τούτου οι αγοραστές είναι πρόθυμοι να υπομείνουν αυξήσεις προκειμένου να επιτύχουν το όνειρο της αγοράς ενός σπιτιού, αλλά πόσο καιρό θα διαρκέσει αυτή η «υπομονή» ενόψει των συνεχιζόμενων αυξήσεων είναι άγνωστο.

Η Μηνιαία Προμήθεια Νέων Κατοικιών, που είναι η αναλογία νεόδμητων κατοικιών προς πώληση προς απούλητες κατοικίες, είναι μειώνεται απότομα, ένα μήνυμα ότι τα απούλητα ακίνητα γίνονται όλο και πιο συνηθισμένα.

Η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ στο παρελθόν

Σε σύγκριση με το 2000, κατά το οποίο υπήρχε μικρή προσφορά και οι τιμές των κατοικιών είχαν διατηρηθεί αρκετά καλά, σήμερα υπάρχουν πολλά σπίτια και οι τιμές μειώνονται απότομα, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι τα ποσοστά γεννήσεων μειώνονται ακόμη και στη Λατινική και την Αφροαμερικανική πληθυσμοί (οι οποίοι ιστορικά έχουν υψηλότερα ποσοστά γεννήσεων) και ότι τα πανδημικά και μεταπανδημικά κίνητρα για αγορά ακινήτων σταδιακά τελειώνουν, προκαλούν την τέλεια καταιγίδα στον τομέα της στέγασης στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Η μόνη πολύ θετική παρατήρηση είναι το γεγονός ότι τα νοικοκυριά σε σύγκριση με το υποθήκη subprime κρίση του 2008 είναι πολύ πιο σταθερά, αλλά παρόλα αυτά, ενώ πέρυσι ήταν δυνατό να αντέξουμε οικονομικά να αγοράσουμε Το 60% των ακινήτων στην αγορά σήμερα με τον μέσο πλούτο των αμερικανικών νοικοκυριών, το ποσοστό αυτό έχει πέσει στο 45% (πτώση 15% σε μόλις τρία τέταρτα).

Η μεταδοτική επίδραση της κρίσης των πωλήσεων κατοικιών είναι μόνο θέμα χρόνου. Η Ευρώπη, και ειδικότερα η Ιταλία, μπορούν να βασίζονται σε ορισμένες από τις υψηλότερες αποταμιεύσεις των νοικοκυριών παγκοσμίως, κάτι που είναι καλός ελαφρυντικός παράγοντας. Σε αυτό, πρέπει να προσθέσουμε τη στρατηγική θέση και τον ισχυρό αντίκτυπο του τουρισμού και του φαγητού και του κρασιού που αυξάνει την αξία των σπιτιών. Ωστόσο, από την άλλη πλευρά, υπάρχουν ανησυχίες για το δημόσιο χρέος που θα μπορούσε να φέρει τη χώρα σε χρεοκοπία και τον κοντινό πόλεμο στην Ουκρανία με τον διαρκή κίνδυνο να μετατραπεί σε πυρηνικό και παγκόσμιο πόλεμο.