(Bloomberg) — Για οποιαδήποτε κυβέρνηση, η αναμόρφωση μιας εθνικής αγοράς ακινήτων για κατοικίες θα ήταν επικίνδυνη υπό τις καλύτερες συνθήκες. Ο Κινέζος Πρόεδρος Σι Τζινπίνγκ το επιχειρεί σε μια εποχή που η οικονομία επιβραδύνεται, η Omicron απειλεί την πολιτική του για τον μηδενισμό Covid και οι σχέσεις με τον έξω κόσμο είναι ολοένα και πιο γεμάτες.
Τα πιο διαβασμένα από το Bloomberg
Καθώς αυτός ο επικίνδυνος συνδυασμός επιβαρύνει όλο και περισσότερο τις κινεζικές χρηματοπιστωτικές αγορές, ένα ερώτημα συνεχίζει να εμφανίζεται: Ποιο είναι το τελικό παιχνίδι του Xi;
Δεδομένης της αδιαφάνειας του Κομμουνιστικού Κόμματος και της ιστορίας του να υποχωρεί στις μεταρρυθμίσεις για την ιδιοκτησία, η απάντηση είναι αδύνατο να γνωρίζουμε με βεβαιότητα. Ωστόσο, οι παρατηρητές της Κίνας έχουν αρχίσει να σκιαγραφούν ένα πιθανό μέλλον για την αγορά ακινήτων που φαίνεται πολύ διαφορετικό από το σερί δύο και πλέον δεκαετιών της υπερφόρτισης της οικονομικής ανάπτυξης, του πλούτου των νοικοκυριών και των κρατικών εσόδων.
Εν ολίγοις, οι μέρες των μεγάλων κερδών στις τιμές των κατοικιών και των κτιριακών ξεφάντων που τροφοδοτούνται από χρέη από δισεκατομμυριούχους μεγιστάνες ακινήτων πρόκειται να ξεθωριάσουν. Θα αντικατασταθούν από μια πολύ πιο σταθερή αγορά, όπου οι αρχές σπεύδουν να περιορίσουν τους κερδοσκοπικούς παροξυσμούς και η ανάπτυξη κυριαρχείται από κρατικές εταιρείες που κερδίζουν αποδόσεις που μοιάζουν με τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας.
«Αν ονομάσουμε την περασμένη δεκαετία χρυσή εποχή για τη βιομηχανία ακινήτων, τώρα είναι παγιδευμένη στην εποχή της σκουριάς», δήλωσε ο Li Kai, ιδρυτικός εταίρος του ομολογιακού ταμείου Shengao Investment, που ειδικεύεται στο προβληματικό χρέος, με έδρα το Πεκίνο.
Αυτή η μετάβαση υπόσχεται να είναι ιδιαίτερα επώδυνη για τους ιδιόκτητους προγραμματιστές όπως ο όμιλος China Evergrande που έχουν ήδη επιβαρύνει τους διεθνείς επενδυτές μετοχών και πιστώσεων με ζημίες δισεκατομμυρίων δολαρίων. Ταυτόχρονα, θα μπορούσε να βοηθήσει πολύ προς την επίτευξη δύο από τους πιο πολύτιμους στόχους του Xi: ένα πιο σταθερό κινεζικό χρηματοπιστωτικό σύστημα και ένα μικρότερο χάσμα μεταξύ πλουσίων και φτωχών της χώρας.
Η πρόκληση του Xi είναι να πραγματοποιήσει τη μεταμόρφωση χωρίς να πυροδοτήσει κρίση την παραμονή μιας ηγετικής ομάδας που αναμένεται ευρέως να εδραιώσει την κυριαρχία του για μια ζωή.
Ενώ λίγοι αναλυτές προβλέπουν μια επικείμενη οικονομική κατάρρευση, οι κίνδυνοι από την αγορά ακινήτων αυξάνονται. Οι πιο αδύναμες εταιρείες ακινήτων βρίσκονται κάτω από τεράστιο άγχος, που πλήττονται από μια διπλή σύγκρουση τιμωρητικά υψηλού κόστους δανεισμού και πτώσης των πωλήσεων. Οι προγραμματιστές με χαμηλότερη βαθμολογία, συμπεριλαμβανομένης της Evergrande, έχουν ήδη αθετήσει το χρέος σε δολάρια σε επιτόκια ρεκόρ και η μετάδοση εξαπλώνεται σε ισχυρότερες εταιρείες. Οι μετοχές και τα ομόλογα της Country Garden Holdings Co., της μεγαλύτερης εταιρείας ανάπτυξης της Κίνας σε πωλήσεις, βυθίστηκαν την Πέμπτη μετά από μια αναφορά ότι δυσκολευόταν να βρει ζήτηση για ένα νέο μετατρέψιμο ομόλογο.
Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους η Κίνα χρειάζεται να αναδιαμορφώσει την αγορά ακινήτων της. Ο κλάδος είναι γεμάτος από κερδοσκοπικές αγορές και υπερμοχλεύεται, θέτοντας σε κίνδυνο το χρηματοπιστωτικό σύστημα σε μια ύφεση. Η τιμή της στέγασης είναι ένα βάρος για τις ήδη συρρικνούμενες οικογένειες της Κίνας. Το μέσο κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος στο Shenzhen ήταν περίπου 44 φορές το μέσο ετήσιο μισθό για τους κατοίκους της περιοχής το 2020. Επιδεινώνει την ανισότητα καθώς οι πλούσιοι ιδιοκτήτες συσσωρεύουν ακίνητα. Εκατομμύρια σπίτια είναι άδεια και ορισμένα κατασκευαστικά έργα βλάπτουν το περιβάλλον.
Ο κλάδος έχει υπερμεγέθη αντίκτυπο στην οικονομία. Όταν περιλαμβάνονται σχετικοί τομείς όπως οι κατασκευές και οι υπηρεσίες ακινήτων, τα ακίνητα αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το ένα τέταρτο της κινεζικής οικονομικής παραγωγής, σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις. Περισσότερο από το 70% του πλούτου της αστικής Κίνας αποθηκεύεται σε κατοικίες.
«Η αγορά ακινήτων είναι σύμπτωμα των υποκείμενων προβλημάτων στην οικονομία της Κίνας», δήλωσε ο Κρεγκ Μπόθαμ, επικεφαλής οικονομολόγος για την Κίνα στην Pantheon Macroeconomics. «Για δεκαετίες ήταν η δημοφιλής και εύκολη λύση για τη δημιουργία εσόδων της τοπικής αυτοδιοίκησης, την τόνωση της οικονομικής ανάπτυξης και την παροχή στα νοικοκυριά ένα μέρος για να βάλουν τα χρήματά τους και να τα δουν να μεγαλώνουν».
Η λύση, όπως συμβαίνει όλο και περισσότερο στην Κίνα του Σι, είναι ο αυστηρότερος έλεγχος από το κράτος.
Στο Γκουανγκντόνγκ - το σπίτι του Evergrande - οι τοπικοί αξιωματούχοι διευκολύνουν τις συναντήσεις μεταξύ των προβληματικών προγραμματιστών και των κρατικών επιχειρήσεων, σύμφωνα με μια έκθεση Cailian. Ο δανεισμός από μεγάλες εταιρείες ακινήτων που χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση συγχωνεύσεων και εξαγορών δεν θα υπολογίζεται σε μετρήσεις που περιορίζουν το χρέος, είπαν στο Bloomberg άνθρωποι που γνωρίζουν το θέμα την περασμένη εβδομάδα.
«Η κυβέρνηση θέλει να ενθαρρύνει την ενοποίηση στον στεγαστικό τομέα – μεγαλύτεροι και συχνά κρατικοί προγραμματιστές πιθανότατα θα αναλάβουν τους ασθενέστερους παίκτες», δήλωσε ο Gabriel Wildau, ανώτερος αντιπρόεδρος στην παγκόσμια εταιρεία παροχής συμβουλών επιχειρήσεων Teneo. «Θέλουν να κόψουν τον εθισμό της οικονομίας στην ιδιοκτησία».
Οι κινεζικές αρχές είχαν στοχεύσει την υπερβολή στην αγορά ακινήτων στο παρελθόν, αλλά η σημασία του κλάδου για την οικονομία σήμαινε ότι τέτοιου είδους κινήσεις εξαλείφθηκαν όταν απειλούνταν οι στόχοι ανάπτυξης. Το Πεκίνο επιδιώκει να μειώσει την εξάρτηση από την ιδιοκτησία, ενισχύοντας τις επενδύσεις σε βιομηχανίες υψηλής τεχνολογίας και καθαρής ενέργειας - μέρος των σχεδίων του Xi να καταστήσει την ανάπτυξη πιο βιώσιμη και υψηλότερη ποιότητα. Ωστόσο, μια τέτοια διαδικασία θα πάρει χρόνο και υπομονή.
«Η μετάβαση θα είναι μακρά και επίπονη και δεν είμαστε απολύτως βέβαιοι εάν η κορυφή έχει αρκετά ισχυρή αποφασιστικότητα για να περάσει από την επίπονη διαδικασία», δήλωσε ο Hao Hong, επικεφαλής στρατηγικής στην Bocom International Holdings Co.
Η αποφασιστικότητα των αξιωματούχων δοκιμάζεται. Η ύφεση των ακινήτων της Κίνας επιταχύνεται, προκαλώντας μάλιστα μια προειδοποίηση από την Federal Reserve. Στις πόλεις σε εθνικό επίπεδο, η πτώση στις τιμές των νέων κατοικιών βαθαίνει κάθε μήνα από τον Σεπτέμβριο, όταν οι τιμές έπεσαν για πρώτη φορά εδώ και έξι χρόνια. Οι πωλήσεις κατοικιών συνεχίζουν να μειώνονται. Τα στοιχεία της Δευτέρας μπορεί να δείξουν ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν μόλις 5.2% πέρυσι, προβλέπουν οι οικονομολόγοι, η πιο αργή από το 2015.
Οι Κινέζοι προγραμματιστές καταφεύγουν σε ανταλλαγές ομολόγων, καθυστερήσεις πληρωμών, πωλήσεις μετοχών και άλλα απεγνωσμένα μέτρα για την αποπληρωμή του χρέους. Τουλάχιστον οκτώ από τις εταιρείες δεν πληρώνουν ομόλογα σε δολάρια από τον Οκτώβριο. Αυτό περιλαμβάνει την Evergrande, η κρίση της οποίας έχει παγιδεύσει τη δανειστή China Minsheng Banking Corp., την τραπεζική μετοχή με τις χειρότερες επιδόσεις στον κόσμο. Ένας δείκτης μετοχών ακινήτων υποχώρησε 34% πέρυσι, το χειρότερο από την παγκόσμια οικονομική κρίση το 2008.
Οι αρχές είναι έτοιμες να δεχτούν τους κινδύνους για την οικονομική ανάπτυξη και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα από την εκστρατεία, σύμφωνα με τον Eswar Prasad, ο οποίος κάποτε ήταν επικεφαλής της ομάδας του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για την Κίνα και τώρα βρίσκεται στο Πανεπιστήμιο Cornell.
«Το Πεκίνο φαίνεται να έχει αποφασίσει ότι πρόκειται για μεταβατικό κόστος που δεν μπορεί πλέον να αποφευχθεί για τον περιορισμό των μελλοντικών περιστροφών στις χρηματοπιστωτικές αγορές και ακόμη περισσότερων ανισορροπιών στις αγορές ακινήτων», είπε ο Prasad.
Τέτοια κόστη αυξάνονται. Οι μετοχές των εταιρειών ακινήτων υποχώρησαν 4.3% την Πέμπτη, το μεγαλύτερο ποσοστό των τελευταίων τεσσάρων μηνών, και αποτιμώνται μόλις στο 30% των στοιχείων ενεργητικού τους. Αυτό είναι το φθηνότερο σε δεδομένα που εκτείνονται από το 2005. «Μόνο λίγοι επιζώντες» θα τα πάνε καλά στο μέλλον, έγραψαν σε πρόσφατο σημείωμα οι αναλυτές μετοχών της Citigroup Inc.
Η καταστροφή στην αγορά ομολόγων υψηλής απόδοσης σε δολάρια της Κίνας επιταχύνεται, που πυροδοτήθηκε από εταιρείες που θεωρούνταν στο παρελθόν οικονομικά πιο υγιείς από την Evergrande — όπως η Shimao Group Holdings Ltd. και η Sunac China Holdings Ltd. Το πιο ανησυχητικό είναι ότι εξαπλώνεται σε εκδότες υψηλότερης ποιότητας, όπως η Country Garden . Οι μετοχές του προγραμματιστή υποχώρησαν σχεδόν 8% την Πέμπτη, ενώ το ομόλογό του σε δολάρια με λήξη το 2025 υποχώρησε 4.8 σεντς στα 74.4 σεντς, έτοιμη για τη μεγαλύτερη πτώση του από την 1η Νοεμβρίου.
Όποια και αν είναι η μορφή της εκστρατείας του Πεκίνου για απομόχλευση της αγοράς ακινήτων, είναι σαφές ότι η εποχή που εμπλούτισε τους μεγιστάνες των ακινήτων και τους ιδιοκτήτες ακινήτων έχει τελειώσει. Ένα πιο θαμπό, πιο σταθερό μέλλον περιμένει, εάν το Κομμουνιστικό Κόμμα μπορέσει να παραμείνει στην πορεία και να αποφύγει μια οικονομική κρίση.
«Η χρυσή εποχή της άνθησης των τιμών των ακινήτων και των αυξανόμενων εσόδων για τους προγραμματιστές μάλλον έχει φύγει», δήλωσε ο Gary Ng, ανώτερος οικονομολόγος στη Natixis SA. «Οι τιμές των κατοικιών θα αυξάνονται μόνο σε μια αυστηρά διαχειριζόμενη ζώνη στο μέλλον, πράγμα που σημαίνει ότι η στέγαση θα μοιάζει όλο και περισσότερο με επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας».
Τα πιο διαβασμένα από το Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html