Ανησυχείτε για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων; Δείτε τι σημαίνουν οι αυξήσεις επιτοκίων της Fed

Εάν είστε στην αγορά για ένα νέο στεγαστικό δάνειο ή εάν έχετε ένα με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, μπορεί να ανησυχείτε ότι το Προσπάθειες της Federal Reserve να πνίξει τον πληθωρισμό θα αυξήσει το κόστος στέγασης.

Οι οικονομολόγοι λένε ότι υπάρχει σύνδεση μεταξύ των κινήσεων της Fed και των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, αλλά είναι παραπλανητικό να επικεντρωνόμαστε στις αυξήσεις των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων της Fed. Πράγματι, το μέσο επιτόκιο για μια σταθερή υποθήκη 30 ετών ήταν κάτω Τετάρτη από ό,τι πριν από μια εβδομάδα, παρόλο που η Fed ήταν έτοιμη να αυξήσει τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια για τέταρτη φορά σε λίγο περισσότερο από τέσσερις μήνες.

Η Ομοσπονδιακή Επιτροπή Ανοικτής Αγοράς έκανε ακριβώς αυτό την Τετάρτη, ανεβάζοντας το στόχο για το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων — το ποσό που χρεώνουν μεταξύ τους οι τράπεζες για δάνεια μίας ημέρας — σε εύρος από 2.25% έως 2.5%, από 1.5% έως 1.75%. Ο στόχος της ήταν 0% έως 0.25% μέχρι τον Μάρτιο.

Αυτό είναι ένα σημαντικό άλμα, ωστόσο οι αναλυτές δεν αναμένουν ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα ανταποκριθούν πολύ, έως καθόλου. Αυτό συμβαίνει επειδή οι κινήσεις των επιτοκίων της Fed έχουν μόνο έμμεση επίδραση στα στεγαστικά και άλλα μακροπρόθεσμα δάνεια. Είναι μόνο μία από τις πολλαπλές δυνάμεις που παίζουν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων.

Ο ρόλος της Fed

Οι αυξήσεις στο επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων τείνουν να κυματίζουν τις πιστωτικές αγορές, συμπεριλαμβανομένων των μακροπρόθεσμων δανείων, όπως τα στεγαστικά δάνεια. Αν κοιτάξετε το επιτόκιο για ομόλογα του Δημοσίου 10 ετών — το οποίο τείνει να κινείται προς την ίδια κατεύθυνση με το επιτόκιο στεγαστικών δανείων — θα δείτε ότι αυξήθηκε αργά καθώς ο πληθωρισμός απογειώθηκε στα τέλη του 2021 και στις αρχές του 2022 και στη συνέχεια εκτινάχθηκε καθώς η Fed άρχισε να αυξάνει το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων τον Μάρτιο.

Ωστόσο, το επιτόκιο στα 10ετή ομόλογα, όπως και το μέσο επιτόκιο για τα 30ετή στεγαστικά δάνεια, κορυφώθηκε στα μέσα Ιουνίου και έχει υποχωρήσει, παρά το δεδηλωμένο σχέδιο της Fed να αυξήσει το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων αρκετές φορές ακόμα Αυτή την χρονιά. Αυτή η αποσύνδεση δείχνει μια διαφορετική δύναμη: τον χειρισμό από την Fed των περιουσιακών στοιχείων που σχετίζονται με τα στεγαστικά δάνεια στον ισολογισμό της.

Η Fed προχώρησε σε υπεραγορές αγορών ομολόγων κατά τη διάρκεια της ύφεσης του 2007-09 και ξανά κατά τη διάρκεια της πανδημίας, αγοράζοντας τίτλους με υποθήκη και ομόλογα του Δημοσίου. Η αύξηση της ζήτησης για αυτούς τους τίτλους αύξησε τις τιμές τους, γεγονός που μεταφράστηκε σε χαμηλότερα επιτόκια, δήλωσε ο Paul Single, διευθύνων σύμβουλος και ανώτερος οικονομολόγος στην City National Rochdale. Αυτές οι κινήσεις, σε συνδυασμό με τον χαμηλό πληθωρισμό και άλλους παράγοντες, βοήθησαν να ωθήσουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων κάτω από το 3%.

Η ιστορία συνεχίζεται

Τώρα η Fed κινείται προς την αντίθετη κατεύθυνση. Σταμάτησε να προσθέτει στον ισολογισμό της τον Μάρτιο και άρχισε να συρρικνώνει τις εκμεταλλεύσεις της μέσω φθοράς: Καθώς τα ομόλογα που ήδη κατέχει λήγουν ή εξαγοράζονται από τους εκδότες τους, η Fed θα αγοράσει λιγότερα νέα ομόλογα για να τα αντικαταστήσει. Μέχρι τον Σεπτέμβριο, σχεδιάζει να συρρικνώνει κάθε μήνα τις συμμετοχές της κατά 35 δισεκατομμύρια δολάρια σε τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια και 60 δισεκατομμύρια δολάρια σε ομόλογα.

Με άλλα λόγια, είπε ο Single, η Fed πέρασε από την αγορά τίτλων αξίας 120 δισεκατομμυρίων δολαρίων το μήνα στο να επιτρέπει σε 95 δισεκατομμύρια δολάρια το μήνα να σβήνουν τα βιβλία της. Αυτό είναι περισσότερα από 2.5 τρισεκατομμύρια δολάρια το χρόνο σε ομόλογα που «κάποιος άλλος θα έπρεπε να αγοράσει», είπε ο Single.

Ο Robert Heck, αντιπρόεδρος στεγαστικών δανείων για τον διαδικτυακό μεσίτη υποθηκών Morty, δήλωσε ότι η Fed ήταν «με διαφορά ο μεγαλύτερος αγοραστής τίτλων που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια τα τελευταία 15 χρόνια». Η απόφασή της να αποσυρθεί από αυτή την αγορά θα αυξήσει σημαντικά την προσφορά αυτών των τίτλων, οδηγώντας τις τιμές σε πτώση και αύξηση των επιτοκίων, είπε ο Heck.

Ωστόσο, η Fed είναι ξεκάθαρη για τα σχέδιά της και οι τιμές των τίτλων αντικατοπτρίζουν πλέον τις αναμενόμενες επιπτώσεις στην προσφορά και τη ζήτηση, είπε ο Heck. Ωστόσο, είπε, οποιαδήποτε αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο οι ηγέτες της Fed μιλούν για τα σχέδιά τους για τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια θα μπορούσε να προκαλέσει περισσότερες αλλαγές στα επιτόκια.

Και αν η Fed ξεκινούσε ενεργά να πουλά τους τίτλους της που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια, αντί να αφήνει απλώς το χαρτοφυλάκιό της να συρρικνωθεί φυσικά, «πιθανότατα θα είχε αρκετά μεγάλο αρνητικό αντίκτυπο στα επιτόκια», είπε ο Heck - που σημαίνει ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα αυξάνονταν.

Τι γίνεται με τον πληθωρισμό;

Έπειτα, υπάρχει ο παράγοντας Χ του πληθωρισμού, και συγκεκριμένα πόσο πληθωρισμό αναμένουν οι δανειστές και οι επενδυτές στο μέλλον.

Η τελευταία αύξηση της Fed ώθησε το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων σε αυτό που οι οικονομολόγοι θεωρούν ουδέτερο έδαφος, ούτε τονώνοντας την οικονομία ούτε επιβραδύνοντάς την, είπε ο Single. Αλλά οι επόμενες αυξήσεις που σχεδιάζει η Fed θα ωθήσουν το επιτόκιο «καλά στην περιοριστική περιοχή», είπε ο Single, και «όλα αυτά θα έχουν αντίκτυπο σε ολόκληρη την οικονομία».

Η Fed προσπαθεί να σπάσει τον πληθωριστικό πυρετό της οικονομίας χωρίς να ωθήσει τη χώρα σε ύφεση, αλλά οι συνήθεις δείκτες οικονομικής υγείας είναι μπερδεμένα. Το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν πέφτει και η εμπιστοσύνη των καταναλωτών έχει μειωθεί, αλλά η ανεργία παραμένει χαμηλή, τα εταιρικά κέρδη είναι σε μεγάλο βαθμό σταθερά και οι καταναλωτικές δαπάνες συνεχίζει να αυξάνεται, αν και αργά.

Εάν η Fed καταφέρει να αφαιρέσει τον ατμό από τον πληθωρισμό, αυτό θα πρέπει να μειώσει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, είπε ο Heck. Μάλιστα, πρόσθεσε, οι επενδυτές δείχνουν σημάδια ότι πιστεύουν ότι ο πληθωρισμός μπορεί να έχει φτάσει στο αποκορύφωμά του.

Αλλά ακόμα κι αν στρίψουμε στη γωνία για τον πληθωρισμό, μην περιμένετε να δείτε τα επιτόκια να πέφτουν αμέσως. «Χρειάζεται πολύς χρόνος στην αγορά για να συγχωρήσει πλήρως μια μεγάλη κίνηση όπως αυτή», είπε ο Heck.

Αυτή η ιστορία πρωτοεμφανίστηκε στο Los Angeles Times.