Θα πέσουν οι τιμές των κατοικιών καθώς απειλείται η ύφεση; Μια αναφορά

Μερικοί άνθρωποι είναι επενδυτές. Μερικοί δεν είναι. Αλλά όλοι ενδιαφέρονται για τη στέγαση.

Εάν δεν αγοράζετε, νοικιάζετε, αλλά όλοι χρειαζόμαστε ένα μέρος για να ζήσουμε. Αυτό είναι που κάνει μια ανάλυση στέγαση τόσο ενδιαφέρον. Και τον τελευταίο χρόνο, με μια σχεδία αβεβαιότητας να πλημμυρίζει το οικονομία, η αγορά κατοικίας μοιάζει σαν να βρίσκεται σε ένα σταυροδρόμι.

Ψάχνετε για γρήγορες ειδήσεις, καυτές συμβουλές και ανάλυση αγοράς;

Εγγραφείτε στο ενημερωτικό δελτίο του Invezz, σήμερα.

Ορισμένοι αναλυτές ζητούν διορθώσεις μεγάλης κλίμακας, με τους τίτλους να κυμαίνονται γύρω στο 10%, 15%, 20% μειώσεις. έγραψα αυτό το κομμάτι τον περασμένο Νοέμβριο, υποστηρίζοντας ότι οι πιο δραματικές προβλέψεις ήταν εκτεταμένες, αποτυγχάνοντας να δούμε πώς θα μπορούσαν να πραγματοποιηθούν τα σενάρια της καταστροφής.

Αλλά καθώς η οικονομία συνεχίζει να περιστρέφεται εν μέσω μιας κρίσης κόστους ζωής, του ρωσικού πολέμου στην Ουκρανία και αυστηροποίηση των επιτοκίων, ας ρίξουμε μια ματιά στο ενημερωμένο τοπίο.

Γιατί οι άνθρωποι πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών θα πέσουν;

Πρώτον, το προφανές μέρος. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν φτάσει στο φεγγάρι, και για τις τιμές των κατοικιών, αυτό δεν είναι καλό.

Καθώς ο κόσμος αναδύθηκε από τον COVID, ένα πληθωριστική κρίση που δεν έχουμε δει από τη δεκαετία του '70. Προκειμένου να αντιμετωπιστεί αυτό, η Federal Reserve προχώρησε σε επιθετική αύξηση των επιτοκίων. Στόχος αυτού είναι η απορρόφηση ρευστότητας από την οικονομία, η καταστολή της ζήτησης και τελικά η χαλάρωση του πληθωρισμού.

Αυτός είναι ο τρόπος με τον οποίο οι κεντρικές τράπεζες πολεμούν τον πληθωρισμό. Το μόνο πρόβλημα είναι ότι, την ίδια στιγμή, η αύξηση των επιτοκίων καταστέλλει τις επενδύσεις και την οικονομία γενικότερα. Έτσι, ενώ η ζήτηση πρέπει να τραβήξει προς τα μέσα για να μειωθεί ο πληθωρισμός, τραβήξτε την πολύ μακριά και κινδυνεύετε με ύφεση. Αυτό είναι το τεντωμένο σκοινί που προσπαθεί να περπατήσει η Fed.

Δυστυχώς, ο πληθωρισμός αυξήθηκε σε τέτοιο βαθμό που οι συναινετικές προβλέψεις κάνουν την οικονομία να συρρικνωθεί σε σημείο ύφεσης. Έχουμε ήδη δει το Το Ηνωμένο Βασίλειο αντιμετωπίζει οικονομικό χάος και Ευρώπη αγώνα στον απόηχο του ρωσικού πολέμου στην Ουκρανία (και της ενεργειακής κρίσης που τη συνοδεύει). Αυτοί οι παράγοντες οδήγησαν σε προβλέψεις ότι η οικονομία θα συρρικνωθεί, με τις τιμές των κατοικιών να ακολουθούν.

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν εκτοξευθεί

Φυσικά, υπάρχει κάτι πολύ πιο άμεσο που οδηγεί σε προβλέψεις για πτώση των τιμών των κατοικιών, και αυτό είναι τα πολύ σημαντικά επιτόκια των στεγαστικών δανείων.

Η αύξηση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες επηρεάζει σοβαρά τις πληρωμές στεγαστικών δανείων. Το παρακάτω διάγραμμα δείχνει πόσο γρήγορα εκτοξεύτηκαν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, φτάνοντας στο υψηλότερο σημείο από το 2002 προτού υποχωρήσουν ελαφρώς, αλλά και πάλι 6.5% σε σύγκριση με σχεδόν 2.5% στις αρχές του 2021. Ένα σοβαρό άλμα οδηγεί τις πληρωμές στεγαστικών δανείων των ιδιοκτητών σπιτιού στην οροφή (λογοπαίγνιο, το υπόσχομαι).

Ενώ η Fed των ΗΠΑ έχει πρωτοστατήσει με τις αυξήσεις των επιτοκίων, τα επιτόκια έχουν αυξηθεί σε όλο τον κόσμο. Ωστόσο, παρά το γεγονός αυτό, είναι σημαντικό να δούμε την αγορά στο σύνολό της. Σήμερα στην αγορά δεν υπάρχουν τόσα στεγαστικά δάνεια μόνο με τόκους, όπως τα περασμένα χρόνια. Όχι μόνο αυτό, αλλά αυτά τα αυξανόμενα επιτόκια επηρεάζουν περισσότερο τα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο και αυτά έχουν μειωθεί σημαντικά στον ανεπτυγμένο κόσμο, όπως δείχνει το παρακάτω γράφημα από τους FT.

Αυτό δεν είναι 2008

Ωστόσο, παρά το γεγονός αυτό, δεν υπάρχει κανένα επιχείρημα ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα - και έχουν - επηρεάσει τη ζήτηση. Αλλά οποιαδήποτε παρέκταση προηγούμενων περιόδων οπισθοχώρησης ή κρίσεων είναι αφελής, κατά τη γνώμη μου.

Υπάρχουν πολλοί τρομακτικοί τίτλοι που προειδοποιούν για συντριβές μεγάλης κλίμακας, οι οποίες αναμφίβολα τροφοδοτούνται εν μέρει από το PTSD που πολλοί έχουν από το Μεγάλο Οικονομικό Κραχ (GFC). Αλλά αυτό ήταν ένα γεγονός μαύρου κύκνου που οδήγησε σε απόλυτη αμέλεια στην αγορά κατοικίας, που προκλήθηκε από μια τρομακτική κρίση ενυπόθηκων δανείων subprime.

Σήμερα, το περιβάλλον είναι τελείως διαφορετικό. Είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς μια συντριβή υπό την ηγεσία του subprime αυτής της κλίμακας, καθώς αυτά τα αδύναμα σημεία έχουν σοβατιστεί. Όχι μόνο αυτό, αλλά μετά τον GFC, οι τράπεζες είδαν να γίνονται αυστηρότεροι οι κανονισμοί και οι δείκτες υποχρεωτικών κεφαλαίων τους να αυξάνονται σημαντικά. Αυτό οδήγησε σε ένα πολύ πιο υγιές και καλύτερα κεφαλαιοποιημένο τραπεζικό σύστημα. Ας μην ξεχνάμε ότι η άνευ προηγουμένου κρίση του 2008 και η επακόλουθη πτώση στη στέγαση επιδεινώθηκαν μαζικά από το χάος που προκάλεσε η Lehman Brothers και όλη η υπόλοιπη τραπεζική συμμορία.

Επιπλέον, ξεκινάμε από ένα υψηλότερο σημείο. Θα ανακυκλώσω ένα γράφημα που χρησιμοποίησα από την τελευταία μου ανάλυση για τη στέγαση, το οποίο παρουσιάζει μια υποθετική εικόνα μείωσης 25% στις τιμές των κατοικιών αυτό το τρίμηνο στις ΗΠΑ. Δεν ακούγεται τόσο δυσοίωνο όταν το διατυπώνεις όπως, "Η στέγαση θα μπορούσε να μειωθεί στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων δύο ετών", το κάνει?

Ωστόσο, το παραπάνω διάγραμμα θα ήταν το απόλυτο bear case. Μια πτώση 25% θα είχε κατακλυσμικές συνέπειες και το παραπάνω σενάριο πιθανότατα θα συμβεί με το χρηματιστήριο να υποχωρεί σημαντικά, παράλληλα με την υπόλοιπη οικονομία.

Αλλά χρησιμοποιώ το γράφημα για να δείξω πόσο πολύ έχουν αυξηθεί οι τιμές των κατοικιών σε τόσο σύντομο χρονικό διάστημα. Η διάμεση τιμή πώλησης ενός σπιτιού ήταν 322,000 $ τον Απρίλιο του 2020. Λίγο περισσότερο από δύο χρόνια αργότερα, ήταν 455,000 $ – δηλαδή αύξηση 41%. Γιατί να αγοράσετε ένα νόμισμα meme όταν μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι;

Οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν ακόμα να πέφτουν

Πιστεύω ότι τα δεδομένα και τα ιστορικά πρότυπα δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών απλά δεν μπορώ πέσει στο επίπεδο που προβλέπουν αυτά τα εξαιρετικά πτωτικά σενάρια. Περιμένω κάποια αδυναμία, σίγουρα, αλλά ειδικά στις μεγάλες πόλεις, υπάρχει πλημμύρα ζήτησης για στέγαση και ανεπαρκής προσφορά για να την καλύψουμε.

Προσθέστε το γεγονός ότι το κλίμα είναι πιο υγιές σήμερα –τόσο από την άποψη της κεφαλαιοποίησης των τραπεζών, αλλά επίσης υπάρχει μικρότερο χρέος των νοικοκυριών και η αγορά εργασίας παρέμεινε ανθεκτική παρά την αύξηση των επιτοκίων– και οι τιμές των κατοικιών θα πρέπει να είναι σε καλύτερη θέση για να αντέξουν την ύφεση.

Το μεγάλο χρηματοπιστωτικό κραχ του 2008 είδε τις τιμές των κατοικιών να μειώνονται κατά 15% – 20% σε ορισμένες από τις ανεπτυγμένες χώρες που επλήγησαν περισσότερο. Με το πόσο διαφορετικό είναι το σύστημα σήμερα, δυσκολεύομαι να πιστέψω ότι έχουμε το κλίμα να ταιριάξουμε εκείνο το φθινόπωρο.

Ωστόσο, δεν μπορεί να αγνοηθεί ότι υπάρχουν αρκετοί παράγοντες που όχι μόνο υποδεικνύουν επιβράδυνση στη στέγαση, αλλά και πτώση – απλώς όχι σε αυτή την κλίμακα. Οι λόγοι τιμής κατοικίας προς εισόδημα δεν είναι πολύ όμορφοι, ενώ η προσιτή τιμή είναι ακόμη χαμηλότερη από το 2008.

Οι λόγοι για να να είσαι απαισιόδοξος είναι σαφείς. Η στέγαση έχει ήδη δείξει σημάδια μαλακώματος, αλλά μόνο ήπια. Αλλά αυτό δεν είναι το ίδιο κλίμα με το 2008, και είναι δύσκολο να οραματιστούμε μια καταστροφή κατοικιών, ειδικά σε δημοφιλή σημεία και μεγάλες πόλεις.

Αλλά με τον πληθωρισμό να είναι ακόμα ανεξέλεγκτος (παρά το μεγαλύτερο αισιόδοξα δεδομένα τον τελευταίο μήνα), ένας πόλεμος στην Ευρώπη και τα υψηλά επιτόκια, εξακολουθούν να υπάρχουν μυριάδες πτωτικές μεταβλητές. Η βασική προσδοκία από τους περισσότερους είναι ότι στο τουλάχιστον ένα ήπιο η ύφεση είναι αναπόφευκτη. Είτε έτσι είτε αλλιώς, υπάρχει μια πληθώρα αβεβαιότητας και μια δύσκολη περίοδος μπροστά για την οικονομία, ανεξάρτητα από τον τρόπο που την ταλαντεύετε.