Οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών, που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς, μειώθηκαν απροσδόκητα κατά 7% τον Φεβρουάριο σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα, καθώς το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων για 30 χρόνια αυξήθηκε σε περίπου 4.1% τον Φεβρουάριο από 3.6% τον Ιανουάριο, σύμφωνα με την Bankrate. Οι οικονομολόγοι προειδοποιούν ότι αυτή είναι μόνο η αρχή, καθώς η Federal Reserve αρχίζει να συσφίγγει τη νομισματική πολιτική. Η ζήτηση κατοικιών υστερεί σε σχέση με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων κατά δύο έως τρεις μήνες, λέει η επικεφαλής οικονομολόγος της Jefferies, Aneta Markowska.
«Κατώτατη γραμμή, αυτός είναι ο πιο ευαίσθητος στα επιτόκια τομέας της οικονομίας και πιθανότατα θα δυσκολευτεί» το πρώτο εξάμηνο του έτους, λέει η Markowska. Ο Ian Shepherdson, επικεφαλής οικονομολόγος της Pantheon Macroeconomics, επισημαίνει ότι οι αιτήσεις στεγαστικών δανείων έχουν ήδη μειωθεί κατά περισσότερο από 10% από την κορύφωσή τους. λέει ότι τέτοιες αιτήσεις είναι πιθανό να μειωθούν πολύ περισσότερο το δεύτερο τρίμηνο. «Η αγορά υποχωρεί. αναμένετε μια διαρκή εξασθένηση», λέει ο Shepherdson.
Η οικονομία
Πιο πρόσφατες στήλες και κάλυψη από τη Lisa Beilfuss
Οι προειδοποιήσεις της Wall Street είναι δικαιολογημένες, δεδομένου του προβλήματος πληθωρισμού που η Fed μόλις άρχισε να αντιμετωπίζει. Ο πρόεδρος της Fed Τζερόμ Πάουελ προτείνεται σε μια ομιλία τη Δευτέρα ότι η κεντρική τράπεζα είναι έτοιμη να αυξήσει τα επιτόκια σε προσαυξήσεις μισής μονάδας—ίσως αμέσως μόλις συνεδριάσει τον Μάιο και πιθανώς πολύ πάνω από το λεγόμενο ουδέτερο επιτόκιο που αντιπροσωπεύει μια σωστή οικονομία. Αν και η στέγαση αναμφίβολα θα μαλακώσει καθώς τα επιτόκια αυξάνονται, υπάρχουν δύο λόγοι, εκτός από τα δημογραφικά στοιχεία και την τάση εργασίας από το σπίτι, για να στοιχηματίσουμε ότι θα διατηρηθεί καλύτερα αυτή τη φορά σε σχέση με τους προηγούμενους κύκλους αυστηροποίησης.
Πρώτον, σκεφτείτε σε τι ασχολείται ο Roberto Perli, επικεφαλής της παγκόσμιας πολιτικής
Σάντουιτς Piper
,
λέει για τον «αναμφισβήτητα πιο επιθετικό» τόνο του Πάουελ, παρά τα νέα οικονομικά δεδομένα την εποχή που μίλησε δημόσια. Οι ψηφοφόροι όλων των κατηγοριών δεν συμπαθούν τον πληθωρισμό και οι πολιτικοί πιθανότατα ενημερώνουν τον Πάουελ, λέει ο Perli. «Οι πολιτικοί άνεμοι μπορεί να μετατοπιστούν γρήγορα εάν η σύσφιξη της Fed επιβραδύνει την οικονομία», προσθέτει. «Δεν έχουμε καμία αμφιβολία ότι ο Πάουελ θα ανταποκρινόταν σε αυτή την κατάσταση, όπως ακριβώς ανταποκρίνεται στο αντίθετο τώρα». Με άλλα λόγια, το φλοιό του Πάουελ μπορεί να είναι χειρότερο από το δάγκωμά του.
Αυτό δεν σημαίνει ότι, για τη στέγαση, μια απότομη οικονομική επιβράδυνση είναι μια καλή αντιστάθμιση για χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Απλώς λέμε ότι η Fed μπορεί να επιλέξει να προστατεύσει την ανάπτυξη σε βάρος του να φέρει τον πληθωρισμό των τιμών καταναλωτή -που τρέχει τώρα στο 7.9%- σε κοντινή απόσταση από τον στόχο του 2%.
Αυτό είναι ένα στοίχημα που κάνουν πολλοί. Οι επενδυτές συνεχίζουν να οργώνουν χρήματα για τη στέγαση, παρά τους αυξανόμενους μακροοικονομικούς κινδύνους, λέει ο Rick Palacios, διευθυντής ή έρευνα της John Burns Real Estate Consulting. Το πιο πρόσφατο τρίμηνο, οι αγορές των επενδυτών αυξήθηκαν κατά 42% από πέρυσι και η εταιρεία λέει ότι οι επενδυτές αντιπροσωπεύουν πλέον το 33% των αγορών κατοικιών στις ΗΠΑ - περίπου πέντε ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερα από το μέσο μερίδιο της τελευταίας δεκαετίας.
Ενώ ορισμένοι παραδοσιακοί αγοραστές κατοικιών σίγουρα επιτάχυναν τις αγορές τους πριν η Fed άρει τα επιτόκια αυτόν τον μήνα, οι επενδυτές συχνά αγοράζουν σπίτια σε μετρητά και δεν επηρεάζονται άμεσα από τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, λέει ο Palacios. Οι μεγάλοι επενδυτές παίρνουν γρήγορα μερίδιο από τους επενδυτές μαμά και ποπ που αποτελούν εδώ και καιρό τη συντριπτική πλειονότητα των επενδυτών κατοικιών, και υπολογίζει ότι περίπου 60 δισεκατομμύρια δολάρια σε θεσμικά χρήματα στοχεύουν επί του παρόντος στον χώρο. «Η δραστηριότητα των επενδυτών ήταν τρελή πέρυσι. Τώρα είναι ακόμα πιο τρελό», λέει.
Η μανία αντανακλά τις αυξημένες προσδοκίες των επενδυτών για τον πληθωρισμό. Αγοράζουν ακίνητα ως φράκτες, σταθμεύουν μετρητά σε ένα μέρος όπου μπορούν να αυξήσουν τα ενοίκια καθώς οι μισθοί και οι συνολικές τιμές ανεβαίνουν. Αυτό συμβαίνει καθώς τα προβλήματα της εφοδιαστικής αλυσίδας αποτυγχάνουν να βελτιωθούν με τον τρόπο που ήλπιζαν οι οικονομολόγοι και οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής. Για τους κατασκευαστές κατοικιών, ο Palacios λέει ότι τα προβλήματα εφοδιασμού επιδεινώνονται καθώς η Κίνα κλειδώνει ξανά ως απάντηση στα αυξανόμενα κρούσματα Covid-19 και ο πόλεμος στην Ουκρανία αφαιρεί σημαντικές ποσότητες εμπορευμάτων από την αγορά.
Όλα αυτά επιδεινώνουν την έλλειψη στέγης που βοήθησε να ωθήσει τις τιμές περίπου 20% υψηλότερα πέρυσι. Για την προοπτική του πόσο η περιορισμένη προσφορά βοηθά τις αξίες των κατοικιών, υπήρχαν περίπου ένα εκατομμύριο περισσότερα σπίτια διαθέσιμα προς πώληση όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έφτασαν για τελευταία φορά το 4.5%, λέει ο Palacios. Η εταιρεία του αύξησε πρόσφατα την εκτίμηση της ανατίμησης της τιμής της κατοικίας το 2022 στο 12% από 8%.
Οι οικονομολόγοι λένε ότι η αύξηση των τιμών, ειδικά παράλληλα με την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, αποτελεί αντίθετο άνεμο για τη βραχυπρόθεσμη στεγαστική δραστηριότητα. Δεδομένου όμως ότι η κατοικία αποτελεί περίπου το 40% του δείκτη τιμών καταναλωτή και επειδή οι τιμές των ενοικίων ακολουθούν τις τιμές των κατοικιών κατά περίπου 12 έως 18 μήνες, οι επενδυτές μπορούν να αναμένουν ότι η στέγαση θα συνεχίσει να ωθεί τον πληθωρισμό. Ο πληθωρισμός με τη σειρά του θα ωθήσει τη στέγαση -σχεδόν το ένα πέμπτο του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος- υψηλότερα.
Εγγραφή στις ενημερώσεις
Περιοδικό αυτής της εβδομάδας
Αυτό το εβδομαδιαίο email προσφέρει μια πλήρη λίστα ιστοριών και άλλων λειτουργιών στο περιοδικό αυτής της εβδομάδας. Σάββατο πρωί ET.
Ένας τρόπος για να συμμετάσχουν οι επενδυτές μετοχών είναι μέσω καταπιστεύματος επενδύσεων σε ακίνητα. Lisa Shalett, επικεφαλής επενδύσεων στο
Morgan Stanley Wealth Management
,
πρόσφατα πρότεινε την κατανομή περισσότερων στην κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, με έμφαση στα οικιστικά. ο
iShares Residential & Multisector Real Estate
Τα αμοιβαία κεφάλαια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήριο (σημείο: REZ) είναι ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που παρέχει έκθεση σε διαμερίσματα και μονοκατοικίες, μεταξύ άλλων επενδύσεων.
Παρά τους λόγους να παραμείνουν θετικοί όσον αφορά τη στέγαση, οι επενδυτές δεν μπορούν να απορρίψουν ότι οι αγοραστές που κατοικούνται από ιδιοκτήτες, και επομένως είναι πιο ευαίσθητοι στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, εξακολουθούν να αποτελούν την πλειοψηφία της αγοράς κατοικίας. Και, λέει ο Palacios, όσο γρήγορα οι επενδυτές ανέβασαν τις τιμές των κατοικιών, το ίδιο μπορούν επίσης να επιταχύνουν μια ύφεση των ακινήτων εάν οι ΗΠΑ πέσουν σε ύφεση. Όμως, δεδομένου του αριθμού και του ζήλου των επενδυτών κατοικιών, και δεδομένου του ιστορικού χαμηλού αποθέματος, ο Palacios λέει ότι οι επενδυτές θα έβαζαν γρήγορα ένα κατώφλι κάτω από τις τιμές. «Αν μη τι άλλο, είναι πρόθυμοι να δουν ευκαιρίες να εμφανίζονται επειδή η αγορά ήταν τόσο ζεστή», λέει.
Είναι ένα δίκοπο μαχαίρι, καθώς οι επενδυτές που αγοράζουν μεγαλύτερο μερίδιο κατοικιών επιδεινώνουν το πρόβλημα προσιτής τιμής που αντιμετωπίζουν πολλοί αγοραστές και μεταφράζεται σε υψηλότερα ενοίκια για όσους δεν θέλουν ή δεν μπορούν να αγοράσουν. Προς το παρόν, ωστόσο, οι επενδυτές μπορεί να βοηθήσουν στην προστασία της αγοράς κατοικίας, των σχετικών μετοχών και της συνολικής οικονομίας από κάποιους πόνους που διαφορετικά καθιστούν αναπόφευκτο τα αυξανόμενα επιτόκια.
Γράψτε στο Lisa Beilfuss στο [προστασία μέσω email]
