Όπου Real Estate

Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι για όσο διάστημα η Federal Reserve (Fed) παραμένει προσηλωμένη στις αυστηρότερες πολιτικές της κατά του πληθωρισμού, οι κατοικίες – πωλήσεις, καθώς και κατασκευές και τιμές – θα συνεχίσουν να υποφέρουν από τα αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Αλλά αυτό δεν είναι όλη η ιστορία. Τα διασταυρούμενα ρεύματα θα εισέλθουν στην εξίσωση στέγασης καθώς οι άνθρωποι βλέπουν όλο και περισσότερο την ακίνητη περιουσία ως τρόπο προστασίας του πλούτου τους από τις αρνητικές επιπτώσεις του πληθωρισμού σε μετοχές, ομόλογα και άλλα χρηματοπιστωτικά μέσα.

Μέχρι στιγμής, το μεγαλύτερο μέρος της πίεσης έχει κλίνει στην αρνητική πλευρά του βιβλίου ακινήτων. Από τότε που η Fed άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια τον περασμένο Μάρτιο, το μέσο επιτόκιο για 30ετή στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου αυξήθηκε, αν και άνισα, από 2.8% σε πάνω από 6.0%. Επειδή αυτή η κίνηση έχει υπερδιπλασιάσει το κόστος της υποστήριξης μιας υποθήκης, δεν είναι περίεργο ότι η αγορά έχει υποφέρει. Οι πωλήσεις νέων κατοικιών, όπως παρακολουθούνται από το Υπουργείο Εμπορίου, μειώθηκαν κατά 39% από τα υψηλά του περασμένου Ιανουαρίου έως τον Ιούλιο, την πιο πρόσφατη περίοδο για την οποία υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία. Ακολούθησε η κατασκευή. Οι εκκινήσεις νέων κατοικιών σε εθνικό επίπεδο, έχουν υποχωρήσει 19% από τα υψηλά τους τον περασμένο Φεβρουάριο. Οι τιμές των κατοικιών, επίσης, έχουν μειωθεί. Η διάμεση τιμή ενός υπάρχοντος σπιτιού που πωλήθηκε στις Ηνωμένες Πολιτείες μειώθηκε κατά 2.2%, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR), από 420,000 $ τον Ιούνιο σε 410,600 $ τον περασμένο Ιούλιο, την πιο πρόσφατη περίοδο για την οποία η ένωση προσφέρει αριθμό.

Η Fed υπόσχεται να αυξήσει αυτή τη δυσμενή πίεση τους επόμενους μήνες. Ο πρόεδρος Τζερόμ Πάουελ, όπως είναι κατανοητό, αρνήθηκε να πει ακριβώς πόσο μακριά και πόσο γρήγορα σκοπεύει να αυξήσει τα επιτόκια, αλλά έχει δεσμευτεί να συνεχίσει τέτοια βήματα για όσο διάστημα χρειαστεί για να τεθεί υπό έλεγχο ο πληθωρισμός. Αν το έθνος δεν σταθεί πολύ τυχερό και ο πληθωρισμός υποχωρήσει από μόνος του, θα πρέπει να κάνει πολλά περισσότερα από όσα έχει ήδη. Σκεφτείτε ότι με τον πληθωρισμό να τρέχει στο 7-8% και τα επιτόκια ενός έτους στο 1-3%, οι δανειολήπτες αποπληρώνουν ένα δάνειο με δολάρια που έχουν χάσει πολύ περισσότερο σε πραγματική αγοραστική δύναμη από τους τόκους που δίνουν στον δανειστή. Αυτό δεν κάνει πολλά για να ανακόψει τη ροή των απαιτήσεων για πίστωση που προκαλεί τον πληθωρισμό.

Όμως, ακόμη και καθώς οι πιθανές ενέργειες της Fed αυξάνουν το κόστος των στεγαστικών δανείων και, κατά συνέπεια, εντείνουν τις δυσμενείς επιδράσεις στη στέγαση, η επιθυμία αντιστάθμισης του πληθωρισμού με ακίνητα θα εμφανίζεται όλο και περισσότερο. Οι άνθρωποι θα κάνουν ό,τι μπορούν για να αγοράσουν, παρά την αύξηση του κόστους, επειδή η ιδιοκτησία κατοικίας, είτε ολοκληρωτική είτε υποστηρίζεται από στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου, θα σταθεροποιήσει ένα σημαντικό μέρος του προϋπολογισμού των νοικοκυριών, ένα μεγάλο δέλεαρ σε ένα περιβάλλον όπου ο πληθωρισμός αυξάνει τα πάντα. άλλα έξοδα διαβίωσης. Επιπλέον, τα ακίνητα πιθανότατα θα αυξηθούν τουλάχιστον παράλληλα με τον γενικό ρυθμό πληθωρισμού, καθιστώντας τα πιο ελκυστικό απόθεμα πλούτου από ό,τι ας πούμε τα ομόλογα, τα οποία θα δουν τις τιμές τους να πέφτουν με κάθε αύξηση των επιτοκίων και οι μετοχές, οι οποίες θα υποστούν υπολογισμός δυσμενούς αποτίμησης από την αύξηση των επιτοκίων καθώς και από τις αναπόφευκτες αβεβαιότητες που προκαλούνται από τις γενικές πιέσεις των τιμών.

Αυτές οι δυνάμεις σίγουρα επικράτησαν κατά τον τελευταίο μεγάλο πληθωρισμό στις δεκαετίες του 1970 και του 1980. Μεταξύ 1970 και 1990, ο δείκτης τιμών καταναλωτή στη χώρα αυτή αυξήθηκε κατά 6.2 τοις εκατό ετησίως κατά μέσο όρο. Τα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν από περίπου 7.3 τοις εκατό το 1970 σε πάνω από 13 τοις εκατό μέχρι το 1985, αυξάνοντας το κόστος υποστήριξης μιας υποθήκης σχεδόν κατά 80 τοις εκατό. Για εκείνους που κατείχαν πλήρως τα σπίτια τους ή είχαν κλειδωμένα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων τους, αυτό δεν σήμαινε τίποτα, αλλά είχε μεγάλη σημασία για τους υποψήφιους αγοραστές. Ωστόσο, παρά τη σημαντική αντίθετη αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων που επιβλήθηκαν κατά την αγορά, η διάμεση τιμή ενός σπιτιού που πωλήθηκε στις Ηνωμένες Πολιτείες αυξήθηκε κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου από 23,900 $ σε 125,000 $, σημειώνοντας αύξηση 8.6 τοις εκατό ετησίως και απόδοση της επένδυσης 2.4 ποσοστιαίες μονάδες έτος πάνω από τον πληθωρισμό και καλύτερα από τα περισσότερα άλλα μέσα που είναι διαθέσιμα στους επενδυτές.

Φυσικά, το αυξανόμενο κόστος των στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου περιόρισε τους αγοραστές που αναζητούσαν την αντιστάθμιση του πληθωρισμού ακινήτων, και θα το κάνουν στο παρόν περιβάλλον. Αλλά αντί να απομακρύνει απλώς τους ανθρώπους, η ιστορία υποδηλώνει ότι οι αγοραστές πιθανότατα θα στραφούν προς τα κάτω στην κατανομή των τιμών. Ο δημοσιονομικός περιορισμός που επιβάλλεται από το αυξανόμενο κόστος χρηματοδότησης θα ωθήσει τους ανθρώπους να μην απομακρυνθούν αλλά μάλλον να εγκατασταθούν για λιγότερο από ένα σπίτι σε ίσως μια λιγότερο πολυτελή τοποθεσία. Αυτή η επίδραση είναι ήδη εμφανής στα στοιχεία του Υπουργείου Εμπορίου. Τον περασμένο Δεκέμβριο, όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν ακόμα χαμηλά και οι ανησυχίες για τον πληθωρισμό μόλις εκκολάπτονταν, σημειώθηκε δυσανάλογος αριθμός πωλήσεων στο υψηλότερο άκρο της κατανομής των τιμών. Αν και η διάμεση τιμή κατοικίας που παρακολουθήθηκε από το NAR ήταν περίπου 360,000 $, το ένα τρίτο των αγορών κατοικιών σε εθνικό επίπεδο έγινε σε πάνω από 500,000 $. Μόνο το 29% των εθνικών αγορών πραγματοποιήθηκαν σε τιμές κοντά στη διάμεση τιμή. Με την άνοδο των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, σημειώθηκε μια κίνηση προς τα κάτω στην κατανομή των τιμών. Από τον Ιούλιο, περίπου το 83% των αγορών πραγματοποιήθηκαν σε τιμές στενά συγκεντρωμένες γύρω από τη διάμεση τιμή.

Αυτό το αρχικό μοτίβο πιθανότατα θα γίνει πιο ακραίο αργότερα αυτό το έτος και το 2023. Θα μπορούσε να παραταθεί για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα στην όχι απίθανη περίπτωση που ο πληθωρισμός συνεχιστεί. Οι πωλήσεις στις πολύ κορυφαίες τιμές αναμφίβολα θα αντέξουν. Η οικονομική προσιτότητα σημαίνει λιγότερο για όσους αγοράζουν σε αυτό το εύρος, ενώ αυτοί οι ίδιοι άνθρωποι έχουν μια ισχυρή ανάγκη να προστατεύσουν τον πλούτο από απώλειες στις χρηματοπιστωτικές αγορές και από τις άλλες καταστροφές του πληθωρισμού. Άλλοι που κάποτε μπορούσαν να φτάσουν λόγω των χαμηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων θα διαπραγματεύονται πιο κάτω προς τη διάμεση τιμή, ενώ όσοι έπρεπε πάντα να αγοράζουν στο χαμηλότερο άκρο της διανομής τιμών θα αναγκαστούν να εγκαταλείψουν την αγορά. Οι αρνητικές πιέσεις θα περιορίσουν τις πωλήσεις και τις κατασκευές και θα συγκρατήσουν τα κέρδη των τιμών, αλλά λιγότερο από ό,τι μπορεί να υποδηλωθεί από μια απλοϊκή ματιά μόνο στο κόστος χρηματοδότησης.