Τι έχει νόημα για μένα;

Η προσθήκη ακινήτων στο επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο μπορεί να είναι ένας έξυπνος τρόπος διαφοροποίησης, ενίσχυσης των αποδόσεων και ακόμη και αντιστάθμισης του κινδύνου πληθωρισμού. Ωστόσο, όσον αφορά την επιλογή του τρόπου με τον οποίο θα επενδύσετε σε ακίνητα, υπάρχουν μερικές επιλογές για να διαλέξετε. Δύο από τις πιο κοινές επενδυτικές διαδρομές σε ακίνητα περιλαμβάνουν την ενοικίαση ακινήτων και επενδυτικά καταπιστευτικά ακίνητα (REITs). Όπως κάθε επένδυση, καθένα από αυτά προσφέρει τα δικά του πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Η επένδυση σε ακίνητα είναι αναμφίβολα μια ελκυστική πρόταση. Σκεφτείτε διαβούλευση με έναν οικονομικό σύμβουλο εκ των προτέρων όμως.

REIT έναντι Ενοικιαζόμενων Ακινήτων

Προτού μπορέσετε να αποφασίσετε ποια επένδυση σε ακίνητα είναι η καλύτερη για εσάς επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, πρέπει πρώτα να καταλάβετε πώς λειτουργεί το καθένα.

Ενοικίαση ακινήτου

Οι περισσότεροι άνθρωποι είναι ήδη εξοικειωμένοι με το χώρο ενοικίασης ακινήτου. Οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν και στη συνέχεια να νοικιάσουν οικιστικά ακίνητα, όπως μονοκατοικία ή πολυκατοικία, συγκυριαρχία ή πολυκατοικία.

Στην ιδανική περίπτωση, το ακίνητό σας θα αποφέρει περισσότερο ενοίκιο κάθε μήνα από αυτό που πληρώνει ο επενδυτής σε στεγαστικά δάνεια, φόρους, ασφάλειες, επισκευές και άλλα έξοδα. Οποιοδήποτε επιπλέον παρέχει στον επενδυτή ένα μηνιαίο κέρδος ταμειακών ροών, το οποίο μπορεί να αποταμιεύσει ή να επανεπενδύσει στο ακίνητο. Η ελπίδα είναι ότι με την πάροδο του χρόνου ή μετά από μια ανακαίνιση το ενοικιαζόμενο ακίνητο θα εκτιμηθεί σε αξία. Εάν και όταν ο επενδυτής επιλέξει να πουλήσει το ενοικιαζόμενο ακίνητο, θα αποδειχθεί ότι υπήρξε πηγή μακροπρόθεσμης ανάπτυξης.

Επενδύσεις σε ακίνητα (REIT)

Ένα REIT, ή ένα καταπίστευμα επενδύσεων σε ακίνητα, λειτουργεί κάπως διαφορετικά. Με ένα REIT, αγοράζετε μετοχές ενός καταπιστεύματος που κατέχει και διαχειρίζεται ακίνητη περιουσία. Ως επενδυτής, εσείς οι ίδιοι δεν έχετε λόγο για το ακίνητο που κατέχει μια ΑΕΕΑΠ, ούτε θα έχετε καμία συμβολή ή ευθύνη στη διαχείρισή της. Καθώς τα περιουσιακά στοιχεία στο REIT εκτιμούν και αποφέρουν κέρδος, στους επενδυτές παρέχονται μερίσματα.

Εάν ένας επενδυτής χρειαστεί ποτέ να ρευστοποιήσει τις μετοχές του REIT, μπορεί να το κάνει στην τότε τρέχουσα αγοραία αξία. Τα REIT μπορούν να διαπραγματεύονται δημόσια, ιδιωτικά ή δημόσια μη εμπορεύσιμα. Το καθένα λειτουργεί λίγο διαφορετικά με τις δικές του επενδυτικές απαιτήσεις και την προσβασιμότητα των κεφαλαίων.

Η ιστορία συνεχίζεται

Ομοιότητες REIT και Ενοικιαζόμενων Ακινήτων

Από πολλές απόψεις, η επένδυση σε ενοικίαση ακινήτων και η επένδυση σε REIT είναι παρόμοια, αν όχι η ίδια. Ακολουθούν ορισμένοι τρόποι με τους οποίους οι δύο επιλογές αλληλοεπικαλύπτονται.

Ταμειακών Ροών

Αν ψάχνετε για μια επένδυση που σας παρέχει πηγή ταμειακών ροών, τόσο τα REIT όσο και τα ενοικιαζόμενα ακίνητα μπορούν να ταιριάζουν στο λογαριασμό. Σύμφωνα με το IRS, οι REITs πρέπει να διανέμουν τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους στους επενδυτές με τη μορφή μερισμάτων. Για το λόγο αυτό, τα REIT είναι γενικά μια αξιόπιστη πηγή αυτής της ροής παθητικού εισοδήματος.

Υπό τις κατάλληλες συνθήκες, ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο μπορεί επίσης να σας παρέχει μηνιαία ταμειακή ροή. Ωστόσο, αυτό εξαρτάται από παράγοντες όπως οι τιμές ενοικίασης της αγοράς, οι φόροι ακινήτων, οι κενές θέσεις, ακόμη και οι επισκευές.

Ανατίμηση του κεφαλαίου

Τα ενοικιαζόμενα ακίνητα και τα REIT δημιουργούν ισχυρές μακροπρόθεσμες επενδύσεις για πολλούς επενδυτές, καθώς το καθένα μπορεί να προσφέρει ισχυρή ανάπτυξη και ανατίμηση περιουσιακών στοιχείων. Εάν και όταν αυτά τα περιουσιακά στοιχεία ανατιμηθούν, μπορεί να οδηγήσει σε αυξημένες ταμειακές ροές για τους επενδυτές σε τακτική βάση. Μόλις τα περιουσιακά στοιχεία πωληθούν αργότερα, ο επενδυτής θα αναγνωρίσει επίσης οποιαδήποτε αύξηση στην αξία.

Μεταβλητότητα

Μια άλλη ομοιότητα μεταξύ των REIT και των ενοικιαζόμενων ακινήτων είναι ότι και τα δύο έχουν τη δυνατότητα να είναι ασταθή και μπορεί να παρουσιάζουν διακυμάνσεις σε αξία με την πάροδο του χρόνου. Εάν ένα REIT αναγνωρίσει μειωμένο περιθώριο κέρδους - είτε λόγω αυξημένων εξόδων είτε λόγω τάσεων της αγοράς - οι επενδυτές πιθανότατα θα δουν τα αποτελέσματα μέσω χαμηλότερων πληρωμών μερισμάτων. Αυτή η μειωμένη ταμειακή ροή μπορεί να επηρεάσει τον προϋπολογισμό και τις οικονομικές σας προσπάθειες αλλού.

Η αστάθεια REIT μπορεί επίσης να είναι ένα πρόβλημα εάν πρέπει να ρευστοποιήσετε το χαρτοφυλάκιό σας. Εάν το REIT σας έχει πέσει στην τιμή από τότε που αγοράσατε, θα νιώσετε τα αποτελέσματα όταν πάτε να πουλήσετε την επένδυση.

Τα ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι επιρρεπή σε διάφορους κινδύνους, συμπεριλαμβανομένης της αστάθειας, κακούς ενοικιαστές και πτώση της αξίας των ακινήτων. Οι τιμές ενοικίασης μπορεί να κυμαίνονται μαζί με την υπόλοιπη αγορά ακινήτων. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερες τιμές ενοικίων και ακόμη και σε εκτεταμένες κενές θέσεις. Η αστάθεια μπορεί επίσης να προκληθεί από αυξημένη φόροι ιδιοκτησίας ή απροσδόκητες μεγάλες επισκευές, οι οποίες είναι ευθύνη του ιδιοκτήτη-επενδυτή.

Διαποικίληση

Η επένδυση σε ακίνητη περιουσία μπορεί να βοηθήσει στη διαφοροποίηση του επενδυτικού σας χαρτοφυλακίου, διασφαλίζοντας καλύτερα τις αποταμιεύσεις σας και συμβάλλοντας στην άμβλυνση του πλήγματος παραγόντων όπως η ύφεση της αγοράς και ο πληθωρισμός. Τόσο τα ενοικιαζόμενα ακίνητα όσο και τα REIT εργάζονται για να διαφοροποιήσουν το χαρτοφυλάκιό σας, προσθέτοντας στο μείγμα επενδύσεις σε ακίνητα. Όσο πιο ποικίλες είναι αυτές οι επενδύσεις, τόσο καλύτερα αποθηκευμένο το χαρτοφυλάκιό σας: αυτό μπορεί να σημαίνει επένδυση σε μεγάλη ποικιλία REIT ή αγορά πολλαπλών τύπων επενδυτικών ακινήτων ή σε πολλούς τομείς.

Διαφορές REIT και ενοικιαζόμενων ακινήτων

Υπάρχουν αρκετές διαφορές μεταξύ της ενοικίασης ακινήτων και των REIT, οι οποίες είναι σημαντικό να κατανοήσετε εάν θέλετε να λάβετε μια τεκμηριωμένη επενδυτική απόφαση.

Φορολογικές ελαφρύνσεις για άμεση ιδιοκτησία

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να επωφεληθούν από πολλές φορολογικές εκπτώσεις της IRS που σχετίζονται με την επένδυσή τους σε ακίνητα. Αυτά περιλαμβάνουν τη διαγραφή πραγμάτων όπως οι τόκοι στεγαστικών δανείων, φόροι ιδιοκτησίας, επισκευές, διαχείριση και άλλα έξοδα. Οι REIT δεν προσφέρουν αυτού του είδους τις φορολογικές εκπτώσεις για τους επενδυτές.

Έλεγχος και ευελιξία

Είτε θέλετε να επιλέξετε το επόμενο σύνολο ενοικιαστών είτε απλά να επιλέξετε χρώματα βαφής, δεν έχετε πολύ (ή πραγματικά, κανένα) έλεγχο της επένδυσής σας με μια REIT. Εάν θέλετε να παίξετε πρακτικό ρόλο στην επένδυσή σας, θα πρέπει να επιλέξετε την ενοικίαση ακινήτου.

Δυνατότητα χρήσης ως εγγύηση

Εάν έχετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, ενδέχεται να μπορείτε να δανειστείτε έναντι ενός μέρους των ιδίων κεφαλαίων του (ή της αξίας που κατέχετε) όπως απαιτείται. Αυτό μπορεί να γίνει μέσω ενός μετοχικού δανείου ή πιστωτικό όριο εγχώριων ιδίων κεφαλαίων, γνωστό και ως HELOC.

Ενεργός έναντι παθητικού

Μια πολύ σημαντική διαφορά που πρέπει να λάβετε υπόψη είναι ότι η ενοικίαση ακινήτων είναι μια ενεργή επένδυση, ενώ τα REIT είναι α παθητική επένδυση. Η ενοικίαση ακινήτων απαιτεί πρακτική προσέγγιση και συνεχή προσοχή, ακόμα κι αν προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης για να λαμβάνει τις περισσότερες από τις καθημερινές αποφάσεις. Οι REIT, από την άλλη πλευρά, προσφέρουν στους επενδυτές μια προσέγγιση «καθορίστε το και ξεχάστε το». Αφού αγοράσετε μετοχές της REIT σας, δεν χρειάζεται να κάνετε τίποτα άλλο εκτός από τη λήψη πληρωμών μερισμάτων και την παρακολούθηση των περιουσιακών στοιχείων σας να μεγαλώνουν.

Ρευστότητα

Εάν χρειαστεί ποτέ να ρευστοποιήσετε τις επενδύσεις σας, τα REIT μπορεί να αποδειχθούν λίγο πιο εύκολα από την ενοικίαση ακινήτων. Για να ρευστοποιήσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, θα πρέπει γενικά να το πουλήσετε. Αυτό μπορεί να πάρει χρόνο, ενέργεια και χρήματα, μεταξύ της προετοιμασίας και της καταχώρησης του σπιτιού, της εμφάνισης του ακινήτου και μετά το κλείσιμο μιας πώλησης.

Ξεκινήστε να τελειώσετε, θα μπορούσε εύκολα να σας πάρει μήνες για να ρευστοποιήσετε ένα περιουσιακό στοιχείο ενοικίασης ακινήτων. Με τα REIT, ωστόσο, μπορεί να είναι τόσο απλό όσο το να κάνετε κλικ σε ένα κουμπί στην εφαρμογή της μεσιτείας σας. Εάν είστε κάτοχος REIT με δημόσια διαπραγμάτευση, μπορούν να πουληθούν σε λίγα λεπτά (αν όχι σε δευτερόλεπτα), εφόσον υπάρχει διαθέσιμος αγοραστής.

Εκ των προτέρων Κόστος και Επενδύσεις

Η ενοικίαση ακινήτων μπορεί να είναι πολλά για τους επενδυτές, αλλά το φθηνό στο μπροστινό μέρος δεν είναι συνήθως ένα από αυτά. Για να αγοράσουν ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο, οι επενδυτές θα πρέπει να έχουν τουλάχιστον την προκαταβολή, τα σοβαρά χρήματα και κόστος κλεισίματος διαθέσιμος. Εάν χρειάζονται ανακαινίσεις, ο επενδυτής θα πρέπει είτε να παράσχει μετρητά είτε να συνάψει δάνειο.

Με τα REIT, μπορείτε συχνά να ξεκινήσετε να επενδύετε με λίγα μόνο δολάρια. Ενώ υπάρχουν REIT (ειδικά ιδιωτικά ή δημόσια μη διαπραγματεύσιμα) με υψηλές ελάχιστες απαιτήσεις επένδυσης, πολλά άλλα REIT είναι διαθέσιμα σε καθημερινές πλατφόρμες μεσιτείας χωρίς ελάχιστη επένδυση.

Κατώτατη γραμμή

Προτιμάτε μια προσέγγιση hands-off; Στη συνέχεια, εξετάστε την προσθήκη REIT στο χαρτοφυλάκιό σας. Αναζητάτε μια επένδυση που προσφέρει φορολογικά πλεονεκτήματα και περισσότερο πρακτικό έλεγχο; Τότε αξίζει να ρίξετε μια ματιά στην ενοικίαση ακινήτου. Για ορισμένους επενδυτές, η αγορά ενοικίασης ακινήτου και η αγορά μετοχών REIT μπορεί να είναι το τέλειο ευχάριστο μέσο. Σε τελική ανάλυση, όσο καλύτερα διαφοροποιημένο είναι το επενδυτικό σας χαρτοφυλάκιο σήμερα, τόσο καλύτερα προστατευμένοι θα είστε για ό,τι και αν έχουν οι μελλοντικές αγορές. Η σωστή επιλογή εξαρτάται από τους στόχους και το επενδυτικό στυλ ενός επενδυτή. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η προσθήκη τόσο REIT όσο και ενοικίασης ακινήτων θα μπορούσε να είναι η απάντηση.

Συμβουλές για επενδύσεις

• Εξετάστε συνεργασία με έναν οικονομικό σύμβουλο καθώς εξετάζετε τρόπους για να προσθέσετε ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό σας. Η εύρεση ενός ειδικευμένου οικονομικού συμβούλου δεν χρειάζεται να είναι δύσκολη. Το δωρεάν εργαλείο του SmartAsset σας ταιριάζει με έως και τρεις οικονομικούς συμβούλους που εξυπηρετούν την περιοχή σας και μπορείτε να συνεντεύξετε χωρίς κόστος από τους συμβούλους σας για να αποφασίσετε ποιος είναι κατάλληλος για εσάς. Εάν είστε έτοιμοι να βρείτε έναν σύμβουλο που μπορεί να σας βοηθήσει να επιτύχετε τους οικονομικούς σας στόχους, Ξεκινήστε τώρα.

• Ως επενδυτής, η εύρεση της σωστής ανοχής κινδύνου για το χαρτοφυλάκιό σας είναι ζωτικής σημασίας. Τα ομόλογα μπορούν να σας βοηθήσουν να βρείτε την τέλεια ισορροπία που αναζητάτε στις επενδύσεις σας. Αλλά η πλοήγηση στο πόσο να βάλεις πού έρχεται με τις προκλήσεις του. Το SmartAsset προσφέρει ένα αριθμομηχανή κατανομής περιουσιακών στοιχείων που μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε τη σωστή κατανομή για την επιθυμητή ανοχή κινδύνου.

Πιστωτική φωτογραφία: ©iStock.com/Bim, ©iStock.com/ejs9, ©iStock.com/svetikd

Ο ορθοστάτης REIT έναντι ενοικίασης ακινήτου: Τι είναι καλύτερο; εμφανίστηκε για πρώτη φορά σε Ιστολόγιο SmartAsset.