Τι μέλλει γενέσθαι για τη στέγαση το 2023: Επιβράδυνση και διακοπή της μονοοικογένειας

Τον Ιανουάριο του 2020 επιδόθηκα σε μια πρόβλεψη όχι μόνο για το 2020, αλλά για ολόκληρη τη δεκαετία. Κατά κάποιο τρόπο, έχασα την παγκόσμια πανδημία και το κλείσιμο που επρόκειτο να συμβεί λίγες εβδομάδες αργότερα. Οπότε, με τρόμο αναπηδάω ξανά με σκέψεις για το επόμενο έτος με τη βοήθεια ενός άρθρου της Wall Street Journal που εξετάζει δεδομένα από το τρίτο τρίμηνο του 2022. Με απλά λόγια, η αγορά κατοικίας έχει ήδη αρχίσει να επιβραδύνεται και θα μειωθεί να σταματήσει το πρώτο εξάμηνο του 2023. Αυτό που θα ακολουθήσει θα εξαρτηθεί από το τι κάνουν οι αγοραστές σε μετρητά με τα χρήματά τους και από το εάν οι κυβερνήσεις λαμβάνουν έξυπνες αποφάσεις ή κάνουν τα πράγματα χειρότερα.

Η ιστορία της Wall Street Journal (the Journal). έχει έναν τίτλο για τη συμπεριφορά των μεγάλων επενδυτών στην αγορά κατοικίας, αλλά καταλήγει να καλύπτει βασικά σημεία δεδομένων που σχετίζονται με τη διαμόρφωση μιας εικόνας της στεγαστικής οικονομίας, ιδιαίτερα της ιδιοκτησίας και των ενοικίων μιας οικογένειας. Η ιδιοκτησία έχει γίνει κάτι σαν εμμονή σε ορισμένους υποστηρικτές και ιδιαίτερα το λιμάνι του Σινσινάτι που έχει άνοιξε καμπάνια ενάντια σε αυτό που αποκαλεί «θεσμικούς επενδυτές» ή «εταιρικούς επενδυτές».

Έχω επισημάνει ότι είναι μια παράξενη προσπάθεια, η προσπάθεια να σταματήσει η επένδυση σε ενοικίαση κατοικιών αγοράζοντας κατοικίες χρησιμοποιώντας χρήματα από τις πωλήσεις ομολόγων σε επενδυτές. Η ιστορία του περιοδικού επισημαίνει ότι, «Η αγορά κατοικιών από επενδυτές μειώθηκε κατά 30% το τρίτο τρίμηνο, σημάδι ότι η άνοδος επιτόκια δανεισμού και οι υψηλές τιμές των κατοικιών που ώθησαν τους παραδοσιακούς αγοραστές στο περιθώριο, αναγκάζουν και αυτές τις εταιρείες να υποχωρήσουν». Ίσως αυτό να δροσίσει τη ρυθμιστική ζέση γύρω από το ζήτημα επίσης.

Αλλά τα στοιχεία δείχνουν ότι συνολικά, υπήρξε μια «πτώση στις συνολικές πωλήσεις κατοικιών, οι οποίες έχουν πέσει με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να αυξάνονται γρήγορα». Η απόκτηση μονοκατοικιών από επενδυτές γίνεται συχνά με σκοπό την αποκατάστασή τους και στη συνέχεια τη μετατροπή τους σε ενοικιαζόμενες κατοικίες. Η ιστορία του περιοδικού διαπιστώνει ότι, Η αύξηση των ενοικίων έχει επίσης αρχίσει να επιβραδύνεται. Τα ενοίκια για μονοκατοικίες αυξήθηκαν 10.1% σε ετήσια βάση τον Σεπτέμβριο, από 13.9% τον Απρίλιο, σύμφωνα με την εταιρεία στεγαστικών δεδομένων CoreLogic.CLGX
.» Αυτό εξακολουθεί να είναι «πιο δυνατό από ό,τι στην αγορά διαμερισμάτων». Η ιστορία υποστηρίζει ότι η αγορά ενοικίων για μονοκατοικίες έχει αντέξει επειδή οι ενοικιαστές αυτής της τυπολογίας έχουν περισσότερα χρήματα. Αυτό δεν ισχύει απαραίτητα. Συχνά, οι μικρότεροι επενδυτές αποκτούν σπίτια με τον ίδιο τρόπο όπως οι μεγαλύτεροι, και συχνά εξυπηρετούν μεγαλύτερες οικογένειες με λιγότερα χρήματα.

Αλλά είναι επίσης αλήθεια ότι αυτοί οι πάροχοι στέγασης «Αντιμετωπίζουμε αντίθετους ανέμους από τις αυξανόμενες φορολογικές επιστροφές ακίνητης περιουσίας που συνοδεύονται από τεράστιες αυξήσεις στην ανατίμηση της τιμής της κατοικίας». Η περσινή αγοραστική φρενίτιδα ώθησε την αξία των περιουσιακών στοιχείων, ασκώντας πίεση στους ιδιοκτήτες όχι μόνο με υψηλότερες εκτιμήσεις, αλλά να πουλήσουν στους ιδιοκτήτες, ανθρώπους που ήθελαν να αγοράσουν και όχι να νοικιάσουν.

Όλα αυτά συμβαίνουν σε μια εποχή που, όπως στο Σινσινάτι, «οι μεγάλοι ιδιοκτήτες ενοικίασης τίθενται υπό μεγαλύτερο έλεγχο από τις ομοσπονδιακές και τοπικές κυβερνήσεις." Έχω ήδη αντιμετωπίσει ζητήματα ιδιοκτησίας αλλού, αλλά εδώ είναι που όλο αυτό το υπόβαθρο βοηθά να σχηματιστεί η βάση των εικασιών μου για το τι θα ακολουθήσει φέτος. Καθώς οι αγοραστές διαπιστώνουν ότι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν λόγω των υψηλών επιτοκίων και οι πωλητές δεν μπορούν να βρουν αγοραστές που να μπορούν να πληρώσουν αρκετά, θα υπάρξουν πολλοί αναξιοπαθούντες ιδιοκτήτες, ειδικά εάν ξεκινήσει μια ύφεση και οι άνθρωποι αρχίσουν να χάνουν θέσεις εργασίας.

Όπως το 2008 και το 2009, οι άνθρωποι με μετρητά θα βρεθούν σε θέση να ανακουφίσουν αυτό το πρόβλημα αγοράζοντας πολλά γη και κατοικίες, ακόμη και έργα που βρίσκονται υπό κατασκευή ή χρηματοδοτούνται σήμερα. Η ιστορία του Journal επιβεβαιώνει αυτό για τους μεγαλύτερους επενδυτές που προτείνει ότι «ετοιμάζουν μεγάλα κεφάλαια για να αγοράσουν σπίτια. Η επιχείρηση διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων της JP Morgan δήλωσε αυτόν τον μήνα ότι είχε δημιουργήσει μια κοινοπραξία με τον ιδιοκτήτη ενοικίασης Haven Realty Capital για την αγορά και την ανάπτυξη 1 δισεκατομμυρίου δολαρίων σε σπίτια». Αυτό θα το καθιστούσε «δύσκολο για τους παραδοσιακούς αγοραστές να επωφεληθούν». Μπορείς να το ξαναπείς!

Καθώς το φθηνό χρήμα στερεύει και οι άνθρωποι χάνουν θέσεις εργασίας, πολλοί – συμπεριλαμβανομένων των προγραμματιστών και των κατασκευαστών – θα είναι απεγνωσμένα να διασώσουν. Το έχω επισημάνει και αλλού, η αγορά κατοικίας θα αποτύχει να παράγει πολλά σπίτια το 2023. Θα είναι απλώς πολύ επικίνδυνο να ξεκινήσετε οποιαδήποτε έργα σε ένα περιβάλλον που περιγράφεται στην ιστορία του περιοδικού. Καθώς η παραγωγή σταματάει και όσοι έχουν μετρητά αγοράζουν γη, κατοικίες και έργα, οι πόλεις ειδικά θα είναι έτοιμες για τεράστια αύξηση τιμών όταν η ζήτηση επιστρέψει είτε αργότερα μέσα στο έτος είτε το 2024.

Οι τοπικές αρχές είναι πιθανό να κάνουν δύο πράγματα. Πρώτον, όπως και στο Σινσινάτι, θα μπουν στον πειρασμό να τιμωρήσουν τους επενδυτές ή άλλους που αγοράζουν ακίνητα με μετρητά. Αυτό δεν θα βοηθήσει αλλά θα κάνει το μέλλον πιο σκοτεινό. Το να διώξουμε τους επενδυτές θα σημαίνει απλώς κατασχέσεις και χρεοκοπίες για εκτεταμένες επιχειρήσεις και ιδιοκτήτες, βλάπτοντας περαιτέρω την προσφορά. Ούτε οι τράπεζες θα έχουν μεγάλη τύχη μετακομίζοντας ακίνητα. Το δεύτερο πράγμα που θα κάνουν κάποιες πόλεις είναι τίποτα. Αν και αυτό δεν θα επιδεινώσει τη μελλοντική κατάσταση, απλώς θα ανοίξει το δρόμο για πανικό αργότερα όταν οι τιμές αυξηθούν επειδή η προσφορά είναι τεταμένη.

Αυτό που μπορούν και πρέπει να κάνουν τώρα οι πόλεις είναι να αναστείλουν όλους τους κανονισμούς που δεν σχετίζονται με την υγεία και την ασφάλεια, να επισπεύσουν την αδειοδότηση με δραματικό τρόπο και να χρησιμοποιήσουν τους πόρους που διαθέτουν για να επενδύσουν στην ολοκλήρωση προβληματικών έργων. Οι τοπικές κυβερνήσεις θα μπορούσαν επίσης να αγοράσουν γη σε συμφωνία και στη συνέχεια να περιστρέφονται αργότερα, παραδίδοντας τη γη Community Land Trust όταν επιστρέψει η αγορά.

Οι πόλεις που έχουν κάποια διορατικότητα και επιτρέπουν στους εαυτούς τους ευελιξία θα κερδίσουν τη μελλοντική ανάκαμψη, επιτρέποντας στους εαυτούς τους να επισημάνουν την οικονομική προσιτότητα ως κλειδί για την προσέλκυση νέων θέσεων εργασίας. Όσοι δεν κάνουν τίποτα ή επιμένουν να επιτίθενται στους επενδυτές ή να επιβάλλουν περισσότερους κανόνες, θα βρεθούν, όπως ήταν αναμενόμενο, με πληθωρισμό στην αγορά κατοικίας. Αυτό δεν θα βλάψει τους επενδυτές που θα βγάλουν χρήματα, αλλά θα βλάψει τους ανθρώπους που αγωνίζονται να τα βγάλουν πέρα ​​και θα δουν την περιουσία τους να καθυστερεί καθώς άλλοι ανεβαίνουν.