Αυτό το άρθρο δημοσιεύθηκε αρχικά στις bankrate.com.
Η Federal Reserve αύξησε τα επιτόκια για έβδομη συνεχή φορά φέτος. Αυτή τη φορά, ωστόσο, η αύξηση είναι μικρότερη: ο Πρόεδρος της Fed Τζερόμ Πάουελ ανακοίνωσε αύξηση κατά μισή μονάδα στο επιτόκιο ομοσπονδιακών κεφαλαίων στις 14 Δεκεμβρίου, η οποία είναι χαμηλότερη από τις αυξήσεις κατά τρία τέταρτα των τελευταίων αρκετών συνεδριάσεων. Ακόμα, το την τελευταία φορά που αύξησε τα επιτόκια τόσο πολύ σε ένα μόνο έτος ήταν τη δεκαετία του 1980.
Σε μια προσπάθεια να χαλιναγωγήσει τον μαινόμενο πληθωρισμό, η Fed αύξησε τα επιτόκια κατά ένα τέταρτο της μονάδας τον Μάρτιο του 2022 και στη συνέχεια κατά μισή μονάδα τον Μάιο. Τους ανέβασε ακόμη περισσότερο τον Ιούνιο, από τρία τέταρτα της εκατοστιαίας μονάδας — που ήταν, εκείνη την εποχή, η μεγαλύτερη αύξηση των επιτοκίων της Fed από το 1994 — και συνέχισε να κάνει το ίδιο τον Ιούλιο, τον Σεπτέμβριο και τον Νοέμβριο.
Οι αυξήσεις έχουν σχεδιαστεί για να δροσίσουν μια οικονομία που φλεγόταν μετά την ανάκαμψη από την ύφεση του κορωνοϊού του 2020. Αυτή η δραματική ανάκαμψη περιέλαβε μια καυτή αγορά κατοικίας που χαρακτηρίζεται από υψηλές τιμές κατοικιών και μικροσκοπικά επίπεδα αποθεμάτων.
Ωστόσο, από τα τέλη του καλοκαιριού το στεγαστική αγορά έχει δείξει σημάδια ψύξης, με την ανατίμηση να επιβραδύνεται σε εθνικό επίπεδο και τις τιμές να πέφτουν ακόμη και σε πολλές αγορές. Και οι τιμές των κατοικιών καθορίζονται όχι μόνο από τα επιτόκια αλλά από ένα περίπλοκο μείγμα παραγόντων – επομένως είναι δύσκολο να προβλεφθεί ακριβώς πώς οι προσπάθειες της Fed θα επηρεάσουν την αγορά κατοικίας.
«Η στεγαστική ύφεση είναι εδώ», λέει ο Marty Green, διευθυντής της δικηγορικής εταιρείας στεγαστικών δανείων Polunsky Beitel Green. «Το μεγάλο ερώτημα τώρα είναι πόσο γρήγορα εξαπλώνεται στην υπόλοιπη οικονομία».
Τα υψηλότερα επιτόκια αποτελούν πρόκληση τόσο για τους αγοραστές κατοικιών, που πρέπει να ανταπεξέλθουν σε πιο απότομες μηνιαίες πληρωμές, όσο και για τους πωλητές, που αντιμετωπίζουν λιγότερη ζήτηση ή/και χαμηλότερες προσφορές για τα σπίτια τους.
«Η σωρευτική επίδραση αυτής της απότομης αύξησης των επιτοκίων ψύχραξε την αγορά κατοικίας και έκανε την οικονομία να αρχίσει να επιβραδύνεται, αλλά δεν έχει κάνει πολλά για να μειώσει τον πληθωρισμό», λέει ο Greg McBride, CFA, επικεφαλής χρηματοοικονομικός αναλυτής της Bankrate.
Πώς η Fed επηρεάζει τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων
Η Federal Reserve δεν ορίζει επιτόκια στεγαστικών δανείων και οι αποφάσεις της κεντρικής τράπεζας δεν μεταφέρουν τα στεγαστικά δάνεια τόσο άμεσα όσο άλλα προϊόντα, όπως π.χ. λογαριασμούς ταμιευτηρίου και επιτόκια CD. Αντ 'αυτού, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων τείνουν να κινούνται στο ίδιο βήμα με τις αποδόσεις του 10ετούς Δημοσίου.
Ωστόσο, η συμπεριφορά της Fed καθορίζει τον γενικό τόνο επιτόκια στεγαστικών δανείων. Οι στεγαστικοί δανειστές και οι επενδυτές παρακολουθούν στενά την κεντρική τράπεζα και οι προσπάθειες της αγοράς στεγαστικών δανείων να ερμηνεύσει τις ενέργειες της Fed επηρεάζουν το ποσό που πληρώνετε για το στεγαστικό σας δάνειο.
Η αύξηση των επιτοκίων του Δεκεμβρίου ήταν η έβδομη αύξηση το 2022, μια χρονιά που είδε τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να κινούνται άγρια από 3.4% τον Ιανουάριο μέχρι 7.12% τον Οκτώβριο πριν υποχωρήσει ξανά. «Τέτοιες αυξήσεις μειώνουν την προσιτή τιμή των αγορών, καθιστώντας το ακόμη πιο δύσκολο για τα χαμηλότερα εισοδήματα και αγοραστές για πρώτη φορά για να αγοράσετε ένα σπίτι», λέει η Clare Losey, βοηθός ερευνητής οικονομολόγος στο Texas Real Estate Research Center στο Texas A&M University.
Πόσο επηρεάζουν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων τη ζήτηση κατοικιών;
Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων βοήθησαν στην άνθηση των στεγαστικών δανείων του 2020 και του 2021. Ορισμένοι πιστεύουν ότι ήταν ο μοναδικός πιο σημαντικός παράγοντας που ώθησε την αγορά οικιστικών ακινήτων σε υπερένταση.
Τώρα που τα ποσοστά έχουν αυξηθεί υψηλότερα από ό,τι ήταν εδώ και δύο δεκαετίες, πώς θα επηρεάσει αυτό τις πωλήσεις και τις τιμές κατοικιών; «Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων [έχουν] αναγκάσουν την αποτελεσματική διακοπή της δραστηριότητας αναχρηματοδότησης και την αισθητή επιβράδυνση της δραστηριότητας αγοράς κατοικιών», λέει ο Mike Fratantoni, επικεφαλής οικονομολόγος για την Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών. Όχι μόνο επιβραδύνθηκαν οι πωλήσεις, αλλά Οι οικονομολόγοι αναμένουν πτώση των τιμών οπουδήποτε από μερικές ποσοστιαίες μονάδες έως περισσότερο από 20 τοις εκατό.
Ωστόσο, μακροπρόθεσμα, οι τιμές των κατοικιών και οι πωλήσεις κατοικιών τείνουν να είναι ανθεκτικές στην αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, λένε οι οικονομολόγοι στέγασης. Αυτό συμβαίνει επειδή τα μεμονωμένα γεγονότα της ζωής που προκαλούν μια αγορά σπιτιού - γέννηση παιδιού, γάμος, αλλαγή εργασίας - δεν αντιστοιχούν πάντα εύκολα με τους κύκλους των επιτοκίων στεγαστικών δανείων.
Η ιστορία το επιβεβαιώνει αυτό. Στη δεκαετία του 1980, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν έως και 18 τοις εκατό, ωστόσο οι Αμερικανοί εξακολουθούσαν να αγοράζουν σπίτια. Στη δεκαετία του 1990, τα ποσοστά από 8 τοις εκατό έως 9 τοις εκατό ήταν κοινά και οι Αμερικανοί συνέχισαν να κλέβουν σπίτια. Κατά τη διάρκεια της φούσκα στέγασης από το 2004 έως το 2007, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ήταν υψηλότερα από ό,τι είναι σήμερα — και οι τιμές εκτοξεύτηκαν στα ύψη.
Έτσι, η τρέχουσα επιβράδυνση μπορεί να είναι περισσότερο από μια υπερθερμανθείσα αγορά επιστροφή στην κανονικότητα παρά το σήμα ενός αρχόμενη συντριβή. «Ο συνδυασμός των αυξημένων επιτοκίων στεγαστικών δανείων και της απότομης αύξησης των τιμών των κατοικιών τα τελευταία χρόνια έχει μειώσει σημαντικά την οικονομική προσιτότητα», λέει ο Fratantoni. «Η αστάθεια που παρατηρείται στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα πρέπει να υποχωρήσει μόλις αρχίσει να επιβραδύνεται ο πληθωρισμός και εμφανιστεί το μέγιστο επιτόκιο για αυτόν τον κύκλο πεζοπορίας».
Προς το παρόν, ωστόσο, η αγορά κατοικίας παραμένει δύσκολη για τους αγοραστές. «Ο κλάδος της στέγασης είναι ο πιο ευαίσθητος και αντιμετωπίζει τις πιο άμεσες επιπτώσεις από τις αλλαγές της πολιτικής επιτοκίων της Federal Reserve», λέει ο επικεφαλής οικονομολόγος του NAR Lawrence Yun. "Η απαλότητα στις πωλήσεις κατοικιών αντανακλά τα κλιμακούμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων φέτος."
Ο Γιουν λέει τον μέσο όρο μηνιαία πληρωμή στεγαστικού δανείου έχει εκτιναχθεί κατά 28 τοις εκατό τον περασμένο χρόνο, ένα μικρό σοκ με αυτοκόλλητο που είναι βέβαιο ότι θα αντηχήσει στην οικονομία της στέγασης. «Περιμένω ότι ο ρυθμός ανατίμησης των τιμών θα επιβραδυνθεί καθώς η ζήτηση μειώνεται και η προσφορά βελτιώνεται κάπως λόγω της μεγαλύτερης κατασκευής κατοικιών», λέει.
Στην πραγματικότητα, η Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR) λέει ότι η συμπίεση των κατοικιών ήδη μειώνεται καθώς η ζήτηση μειώνεται. Η απογραφή των προς πώληση κατοικιών ανήλθε σε α Προμήθεια 3.3 μηνών τον Οκτώβριο, σε σύγκριση με το ιστορικό χαμηλό της προσφοράς 1.6 μηνών τον Ιανουάριο.
Επόμενα βήματα για τους δανειολήπτες
Ακολουθούν ορισμένες συμβουλές για την αντιμετώπιση του κλίματος αύξησης των επιτοκίων:
Ψωνίστε για υποθήκη. Καταλαβαίνω ψώνια μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε ένα ποσοστό καλύτερο από το μέσο όρο. Με την επιβράδυνση της έκρηξης της αναχρηματοδότησης, οι δανειστές είναι πρόθυμοι για την επιχείρησή σας. «Η διεξαγωγή μιας διαδικτυακής αναζήτησης μπορεί να εξοικονομήσει χιλιάδες δολάρια βρίσκοντας δανειστές που προσφέρουν χαμηλότερο επιτόκιο και πιο ανταγωνιστικές χρεώσεις», λέει ο McBride.
Να είστε προσεκτικοί με τα ARM. Στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο γίνονται όλο και πιο δελεαστικοί, αλλά ο McBride λέει ότι οι δανειολήπτες πρέπει να απομακρυνθούν. «Μην πέσετε στην παγίδα να χρησιμοποιήσετε ένα στεγαστικό δάνειο με ρυθμιζόμενο επιτόκιο ως δεκανίκι της οικονομικής προσιτότητας», λέει ο McBride. «Υπάρχει ελάχιστη προκαταρκτική εξοικονόμηση, κατά μέσο όρο μόλις μισή ποσοστιαία μονάδα για τα πρώτα πέντε χρόνια, αλλά ο κίνδυνος υψηλότερων επιτοκίων τα επόμενα χρόνια φαίνεται μεγάλος. Τα νέα ρυθμιζόμενα προϊόντα στεγαστικών δανείων είναι δομημένα να αλλάζουν κάθε έξι μήνες και όχι κάθε 12 μήνες, που ήταν προηγουμένως ο κανόνας».
Σκεφτείτε ένα HELOC. Ενώ αναχρηματοδότηση ενυπόθηκων δανείων είναι σε παρακμή, πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών στρέφονται σε πιστωτικές γραμμές μετοχικού κεφαλαίου (HELOC) για αξιοποίηση ιδίων κεφαλαίων.
Αυτή η ιστορία παρουσιάστηκε αρχικά στο Fortune.com
Περισσότερα από το Fortune:
Τα άτομα που παρέλειψαν το εμβόλιο τους για τον COVID διατρέχουν υψηλότερο κίνδυνο τροχαίων συμβάντων
Ο Έλον Μασκ λέει ότι το μπουκάρισμα από τους θαυμαστές του Dave Chapelle «ήταν το πρώτο για μένα στην πραγματική ζωή» υποδηλώνοντας ότι γνωρίζει την οικοδόμηση αντιδράσεων
Η Gen Z και οι νέοι millennials βρήκαν έναν νέο τρόπο να αντέχουν οικονομικά τσάντες και ρολόγια πολυτελείας—ζώντας με τη μαμά και τον μπαμπά
Το πραγματικό αμάρτημα της Μέγκαν Μαρκλ που το βρετανικό κοινό δεν μπορεί να συγχωρήσει – και οι Αμερικανοί δεν μπορούν να καταλάβουν
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html