Τι είναι το 'Zombie Debt;' Γιατί οι ιδιοκτήτες κατοικιών αντιμετωπίζουν αποκλεισμό παλαιών στεγαστικών δανείων.

Η Rose Prophete πίστευε ότι το δεύτερο στεγαστικό δάνειο στο σπίτι της στο Μπρούκλιν επιλύθηκε πριν από περίπου μια δεκαετία - μέχρι που έλαβε έγγραφα που ισχυριζόταν ότι χρωστούσε περισσότερα από 130,000 $.

«Σοκαρίστηκα», είπε η Προφήτε, η οποία αναχρηματοδότησε το σπίτι των δύο οικογενειών της το 2006, έξι χρόνια μετά την άφιξή της από την Αϊτή. «Δεν ξέρω καν αυτούς τους ανθρώπους γιατί δεν επικοινώνησαν ποτέ μαζί μου. Δεν με πήραν ποτέ τηλέφωνο».

Η Prophete είναι μέρος ενός κύματος ιδιοκτητών σπιτιού που λένε ότι τυφλώθηκαν από την έναρξη των μέτρων κατάσχεσης των σπιτιών τους για δεύτερα δάνεια που είχαν ληφθεί πριν από περισσότερο από μια δεκαετία. Τα καταπιστεύματα και οι υπεύθυνοι εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων πίσω από τις ενέργειες λένε ότι τα δάνεια είχαν αθετηθεί πριν από χρόνια.

Μερικοί από αυτούς τους ιδιοκτήτες κατοικιών λένε ότι δεν γνώριζαν καν ότι είχαν μια δεύτερη υποθήκη λόγω σύγχυσης των δομών δανείων. Άλλοι πίστευαν ότι τα δεύτερα δάνειά τους χορηγήθηκαν με τις πρώτες πληρωμές στεγαστικών δανείων ή συγχωρήθηκαν. Χαρακτηριστικά, λένε ότι δεν είχαν λάβει δηλώσεις για τα δεύτερα δάνειά τους εδώ και χρόνια, καθώς εξόφλησαν τα πρώτα στεγαστικά δάνειά τους.

Τώρα τους λένε ότι τα δάνεια δεν ήταν τελικά νεκρά. Αντίθετα, είναι αυτό που οι κριτικοί αποκαλούν «χρέος ζόμπι» - παλιά δάνεια με νέες ενέργειες είσπραξης.

Αγορά κατοικίας: Οι εκκρεμείς πωλήσεις κατοικιών βυθίζονται για τέταρτο συνεχόμενο μήνα

Νέα για τα στεγαστικά δάνεια: Η τελευταία αύξηση των επιτοκίων από την Ομοσπονδιακή Τράπεζα έβαλε τους ειδικούς να σκέφτονται εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων θα μειωθούν σε «άλλο ένα ή δύο χρόνια»

Πρώτη φορά στην αγορά κατοικίας;: 15+ όρους ακίνητης περιουσίας που πρέπει να γνωρίζετε, από FICO έως μεσεγγύηση

Πρέπει να πληρώσω χρέος ζόμπι;

Ενώ καμία ομοσπονδιακή κυβερνητική υπηρεσία δεν παρακολουθεί τον αριθμό των πράξεων αποκλεισμού για δεύτερα στεγαστικά δάνεια, οι δικηγόροι που βοηθούν τους ιδιοκτήτες κατοικιών λένε ότι έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια. Οι δικηγόροι λένε ότι πολλά από τα δάνεια ανήκουν σε αγοραστές προβληματικών στεγαστικών δανείων και επιδιώκονται τώρα επειδή οι αξίες των κατοικιών έχουν αυξηθεί και υπάρχει μεγαλύτερη ισότητα σε αυτά.

«Τα κρατούσαν, χωρίς να έχουν καμία επικοινωνία με τους δανειολήπτες», είπε η Andrea Bopp Stark, δικηγόρος στο Εθνικό Κέντρο Δικαίου Καταναλωτών που εδρεύει στη Βοστώνη. «Και τότε ξαφνικά βγαίνουν από την ξυλουργική και απειλούν να αποκλείσουν γιατί τώρα υπάρχει αξία στο ακίνητο. Μπορούν να αποκλείσουν το ακίνητο και πράγματι να πάρουν κάτι μετά την εξόφληση των πρώτων υποθηκών».

Η ιστορία συνεχίζεται

Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών των δανείων και οι εταιρείες που τα εξυπηρετούν υποστηρίζουν ότι επιδιώκουν νόμιμα οφειλόμενα χρέη, ανεξάρτητα από το τι πίστευε ο δανειολήπτης. Και λένε ότι ενεργούν νόμιμα για να το διεκδικήσουν.

Πως εγινε αυτο?

Οι δικαστικές αγωγές τώρα μπορούν να ανιχνευθούν στο τέλος της στεγαστικής έκρηξης νωρίτερα αυτόν τον αιώνα. Ορισμένα περιλαμβάνουν πιστωτικά όρια κατ' οίκον μετοχικού κεφαλαίου. Άλλα προέρχονται από δάνεια «80/20», στα οποία οι αγοραστές κατοικιών μπορούσαν να συνάψουν ένα πρώτο δάνειο που καλύπτει περίπου το 80% της τιμής αγοράς και ένα δεύτερο δάνειο που καλύπτει το υπόλοιπο 20%.

Ο διαχωρισμός των δανείων επέτρεψε στους δανειολήπτες να αποφύγουν μεγάλες προκαταβολές. Αλλά τα δεύτερα δάνεια θα μπορούσαν να φέρουν επιτόκια 9% ή περισσότερο και πληρωμές με μπαλόνια. Οι υποστηρικτές των καταναλωτών λένε ότι τα δάνεια - πολλά που προέρχονταν από έκτοτε απαξιωμένους δανειστές - περιλάμβαναν ληστρικούς όρους και διατέθηκαν στο εμπόριο σε κοινότητες έγχρωμων γειτονιών και γειτονιών χαμηλότερου εισοδήματος.

Η αύξηση των ανθρώπων που υστερούν στις πληρωμές στεγαστικών δανείων μετά την έναρξη της Μεγάλης Ύφεσης περιελάμβανε τους ιδιοκτήτες σπιτιού με δεύτερα δάνεια. Ήταν μεταξύ των ανθρώπων που επωφελήθηκαν από τα ομοσπονδιακά προγράμματα τροποποίησης δανείων, αναχρηματοδοτήθηκαν ή κήρυξαν πτώχευση για να βοηθήσουν να διατηρήσουν τα σπίτια τους.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα πρώτα δάνεια τροποποιήθηκαν αλλά τα δεύτερα όχι.

Πόσα χρόνια μέχρι να διαγραφεί το χρέος;

Μερικά δεύτερα στεγαστικά δάνεια εκείνη την εποχή «χρεώθηκαν», που σημαίνει ότι ο πιστωτής είχε σταματήσει να ζητά πληρωμή. Αυτό δεν σημαίνει ότι το δάνειο συγχωρήθηκε. Αλλά αυτή ήταν η εντύπωση πολλών ιδιοκτητών σπιτιού, ορισμένοι από τους οποίους προφανώς παρανόησαν τη δομή των δανείων 80/20.

Άλλοι δανειολήπτες λένε ότι δυσκολεύτηκαν να λάβουν απαντήσεις για τα δεύτερα δάνειά τους.

Στην περιοχή του Μαϊάμι, ο πάστορας Carlos Mendez και η σύζυγός του, Lisset Garcia, υπέγραψαν τροποποίηση για το πρώτο τους στεγαστικό δάνειο το 2012, μετά από οικονομικές δυσκολίες που οδήγησαν σε χαμένες πληρωμές και σε πτώχευση. Το ζευγάρι είχε αγοράσει το σπίτι στη Hialeah το 2006, δύο χρόνια μετά την άφιξή του από την Κούβα, και μεγάλωσε εκεί τις δύο κόρες του.

Ο Mendez είπε ότι δεν μπόρεσαν να λάβουν απαντήσεις σχετικά με την κατάσταση της δεύτερης υποθήκης τους από την τράπεζα και τελικά τους είπαν ότι το χρέος ακυρώθηκε ή θα ακυρωθεί.

Στη συνέχεια, το 2020, έλαβαν έγγραφα κατάσχεσης από διαφορετικό ιδιοκτήτη χρέους.

Ο δικηγόρος τους, Ricardo M. Corona, είπε ότι τους λένε ότι οφείλουν 70,000 δολάρια σε καθυστερημένες πληρωμές συν 47,000 δολάρια σε κεφάλαιο. Ωστόσο, είπε ότι τα αρχεία δείχνουν ότι το δάνειο χρεώθηκε το 2013 και ότι οι κάτοχοι δανείου δεν δικαιούνται πληρωμές τόκων που προέρχονται από τα έτη που το ζευγάρι δεν λάμβανε περιοδικές δηλώσεις. Η υπόθεση εκκρεμεί.

«Παρά τα πάντα, παλεύουμε και εμπιστευόμαστε τη δικαιοσύνη, διατηρώντας την πίστη μας στον Θεό, έτσι μπορούμε να το λύσουμε και να κρατήσουμε το σπίτι», είπε ο Mendez στα Ισπανικά.

Τα δεύτερα δάνεια συσκευάστηκαν και πουλήθηκαν, μερικά πολλές φορές. Τα μέρη πίσω από τις δικαστικές αγωγές που έχουν ξεκινήσει για την είσπραξη των χρημάτων τώρα είναι συχνά επενδυτές που αγοράζουν τα λεγόμενα προβληματικά στεγαστικά δάνεια με μεγάλες εκπτώσεις, λένε οι υποστηρικτές. Πολλοί από τους αγοραστές χρέους είναι εταιρείες περιορισμένης ευθύνης που δεν ρυθμίζονται με τον τρόπο που έχουν οι μεγάλες τράπεζες.

Ο ενάγων στην αγωγή για το σπίτι των Mendez και Garcia αναφέρεται ως Wilmington Savings Fund Society, FSB, «όχι με την ατομική του ιδιότητα αλλά αποκλειστικά ως Trustee για το BCMB1 Trust».

Μια εκπρόσωπος της Wilmington είπε ότι ενεργεί ως διαχειριστής εκ μέρους πολλών καταπιστεύσεων και δεν έχει «καμία εξουσία σε σχέση με τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας στο χαρτοφυλάκιο». Οι προσπάθειες να βρεθεί κάποιος που σχετίζεται με το BCMB1 Trust για να απαντήσει σε ερωτήσεις δεν ήταν επιτυχείς.

Μερικοί άνθρωποι που αντιμετωπίζουν αποκλεισμό έχουν υποβάλει τις δικές τους αγωγές επικαλούμενοι ομοσπονδιακές απαιτήσεις που σχετίζονται με περιοδικές δηλώσεις ή άλλους νόμους για την προστασία των καταναλωτών. Στη Τζόρτζια, μια γυναίκα που αντιμετωπίζει αποκλεισμό ισχυρίστηκε στο ομοσπονδιακό δικαστήριο ότι ποτέ δεν έλαβε περιοδικές ειδοποιήσεις σχετικά με τη δεύτερη υποθήκη της ή ειδοποιήσεις όταν μεταβιβάστηκε σε νέους ιδιοκτήτες, όπως απαιτείται από την ομοσπονδιακή νομοθεσία. Η υπόθεση διευθετήθηκε τον Ιούνιο με εμπιστευτικούς όρους, σύμφωνα με τα δικαστικά αρχεία.

Πώς μπορώ να απαλλαγώ από το χρέος των ζόμπι;

Στη Νέα Υόρκη, ο Prophete είναι ένας από τους 13 ενάγοντες σε μια ομοσπονδιακή αγωγή που ισχυρίζεται ότι αναζητείται ενυπόθηκο χρέος πέρα ​​από την εξαετή παραγραφή της Νέας Υόρκης, με αποτέλεσμα παραβιάσεις της ομοσπονδιακής και πολιτειακής νομοθεσίας.

«Πιστεύω ότι αυτό που το κάνει τόσο ολέθριο είναι ότι αυτοί είναι ιδιοκτήτες σπιτιού που εργάστηκαν πολύ σκληρά για να γίνουν τρέχοντες στα δάνειά τους», είπε η Rachel Geballe, αναπληρώτρια διευθύντρια στο Brooklyn Legal Services, η οποία δικάζει την υπόθεση με την The Legal Aid Society. «Νόμιζαν ότι φρόντιζαν το χρέος τους».

Οι κατηγορούμενοι στην υπόθεση αυτή είναι η υπηρεσία δανείων SN Servicing και η δικηγορική εταιρεία Richland and Falkowski, η οποία εκπροσωπούσε ενυπόθηκα καταπιστεύματα που εμπλέκονται στις δικαστικές αγωγές, συμπεριλαμβανομένης της BCMB1 Trust, σύμφωνα με την καταγγελία. Στις δικαστικές καταθέσεις, οι κατηγορούμενοι αμφισβητούν την ερμηνεία της παραγραφής από τον ενάγοντα, λένε ότι ενήργησαν σωστά και επιδιώκουν να απορρίψουν την αγωγή.

«Οι ισχυρισμοί στις διάφορες ενέργειες αποκλεισμού υποθηκών είναι αληθείς και όχι παραπλανητικές ή παραπλανητικές», έγραψε ο δικηγόρος Daniel Richland σε επιστολή του προς τον δικαστή. «Οι ισχυρισμοί του ενάγοντα, αντίθετα, είναι αβάσιμοι και επομένως δικαιολογούν την απόρριψη».

Η συγγραφέας του Associated Press Claudia Torrens και η ερευνήτρια Jennifer Farrar συνέβαλαν.

Αυτό το άρθρο αρχικά εμφανίστηκε στις ΗΠΑ ΣΗΜΕΡΑ: Τι είναι το 'Zombie Debt;' Οι ιδιοκτήτες κατοικιών αντιμετωπίζουν αποκλεισμό παλαιών στεγαστικών δανείων.