Οι αυξανόμενοι ρυθμοί έπληξαν ιδιαίτερα τον τομέα των επενδύσεων σε ακίνητα το περασμένο έτος. Αρκετοί κορυφαίοι σύμβουλοι και συνεισφέροντες σε MoneyShow.comΩστόσο, έχουν αντίθετη άποψη για τον χώρο REIT και βλέπουν μακροπρόθεσμη αξία για τους επενδυτές που αναζητούν ανάπτυξη και εισόδημα.
Οι τιμές των γεωργικών εκτάσεων είναι βαλλιστικές τα τελευταία χρόνια. Αλλά η αγορά και η διατήρηση της φάρμας σας ως επένδυση είναι εντελώς απρόσιτη για τους περισσότερους από εμάς. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο το 30% του συνόλου των γεωργικών εκτάσεων στις ΗΠΑ ανήκει σε ιδιοκτήτες που δεν καλλιεργούν οι ίδιοι.
Με μια γεωργική γη, είναι τόσο απλό όσο η αγορά μετοχών για να αποκτήσετε έκθεση και ασφάλεια στην αγορά γεωργικών εκτάσεων. Η αγορά σε ένα REIT μοιάζει πολύ με το να γίνεσαι ιδιοκτήτης. Οι REIT γεωργικής γης είναι μάλλον απλές. Σε μία περίπτωση, η εταιρεία θα αποκτήσει τη γη που είναι απαραίτητη για τη γεωργία και θα τη μισθώσει στον αγρότη με μακροχρόνια μίσθωση.
Συνεργάτες Farmland (FPI) είναι μια λιγότερο γνωστή REIT που κατέχει σχεδόν 200,000 στρέμματα γεωργικής γης που μισθώνει σε περισσότερους από 100 ενοικιαστές που καλλιεργούν 26 διαφορετικές καλλιέργειες σε 18 πολιτείες. Εισπράττει ενοίκιο από αυτά τα έργα και κερδίζει τέλη διαχείρισης για 25,000 στρέμματα για άλλους αγρότες.
Τα τελευταία τρία χρόνια, η Farmland Partners έχει παράσχει σχεδόν 32% ετήσια απόδοση. Αυτό είναι πάνω από το τριπλάσιο του S&P 500 κατά την ίδια περίοδο και είναι περίπου τέσσερις φορές μεγαλύτερο από το σημερινό ποσοστό πληθωρισμού. Αυτή είναι μια συνολική απόδοση 110%, η οποία δεν περιλαμβάνει το μέρισμα, που κυμαίνεται κοντά σε μια απόδοση 2%.
Το FPI είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να διαφοροποιήσετε το χαρτοφυλάκιο μερισμάτων σας με έναν τομέα που είναι γνωστός ότι είναι ανθεκτικός έναντι του πληθωρισμού, της πτώσης της αγοράς, ακόμη και της ύφεσης. Μόλις αυτόν τον μήνα, ο κόσμος έφτασε σε πληθυσμό ρεκόρ 8 δισεκατομμυρίων. Θα ήταν σοφό να κερδίσετε έκθεση από αυτόν τον πολύ υποτιμημένο τομέα.
Μάρτι Φρίντσον, Fridson-Forbes Income Securities Investor
Ιδιότητες Highwoods (HIW) είναι ένα ακίνητο γραφείου REIT που κατέχει, αναπτύσσει και μισθώνει ακίνητα στις πολυτελείς επιχειρηματικές περιοχές της Ατλάντα, της Σάρλοτ, του Ράλεϊ, του Νάσβιλ, του Ρίτσμοντ, του Ορλάντο, της Τάμπα και του Πίτσμπουργκ. Η εταιρεία εισήλθε στην αγορά του Ντάλας τον Ιούλιο του 2022.
Η HIW κατέχει ή/και διαχειρίζεται σχεδόν 27 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια χώρου ιδιοκτησίας με περισσότερους από 1500 πελάτες. Αν και η εταιρεία παραμένει προσανατολισμένη στην ανάπτυξη, έχει διατηρήσει έναν σταθερό ισολογισμό με άφθονη οικονομική ευελιξία. Πάνω από το 60% των καθαρών λειτουργικών εσόδων του REIT προέρχεται από το Raleigh (24%), το Nashville (22%) και την Ατλάντα (16%).
Ο σταθερός ισολογισμός του REIT αποδεικνύεται από το εξασφαλισμένο χρέος που αντιπροσωπεύει μόνο το 7.3% του ακαθάριστου ενεργητικού. Η HIW ανέφερε κεφάλαια από εργασίες (FFO) για το τρίτο τρίμηνο του 3 ύψους 2022 εκατομμυρίων δολαρίων ή 111.6 δολαρίων ανά μετοχή, αυξημένα κατά 1.04% από πέρυσι. Το FFO ξεπέρασε τις εκτιμήσεις των αναλυτών για 8.6 δολάρια, ενώ τα συνολικά έσοδα 0.96 εκατομμυρίων δολαρίων ήταν ελαφρώς καλύτερα από τις προσδοκίες και αυξήθηκαν κατά 207.0% από έτος σε έτος.
Αυτή η κοινή επένδυση μετοχών REIT είναι κατάλληλη για χαρτοφυλάκια χαμηλού έως μεσαίου κινδύνου με αναβολή φόρου. Τα μερίσματα φορολογούνται ως τακτικά έσοδα και έχουν παραμείνει σταθερά με σταθερή αύξηση. Αγοράστε στα 39.00 $ ή χαμηλότερα για 5.13% ετήσια απόδοση.
Τζον Μπάκιγχαμ, Ο συνετός κερδοσκόπος
Physicians Realty (DOC) είναι μια REIT υγειονομικής περίθαλψης μικρής κεφαλαιοποίησης που αποκτά, κατέχει και διαχειρίζεται ακίνητα που μισθώνονται σε γιατρούς, νοσοκομεία, συστήματα παροχής υγειονομικής περίθαλψης και άλλους παρόχους υγειονομικής περίθαλψης. Οι ιδιοκτησίες του βρίσκονται συνήθως σε μια πανεπιστημιούπολη με νοσοκομείο ή σε στρατηγική τοποθεσία και συνδέονται με ένα νοσοκομείο ή οργανισμό γιατρών.
Η πανδημία επηρέασε αναμφίβολα τους ενοικιαστές, αλλά οι τάσεις παραμένουν υπέρ του REIT καθώς ο πληθυσμός γερνάει, οι πάροχοι υγείας ενοποιούνται και η παροχή περίθαλψης μεταβαίνει στα εξωτερικά ιατρεία, ενώ σχεδόν το 75% της κατασκευής νέων κτιρίων ιατρικών γραφείων είναι εκτός πανεπιστημιουπόλεων.
Και, η διοίκηση λέει ότι το αυξανόμενο κόστος κατασκευής επέτρεψε στην εταιρεία να συλλάβει περιθώρια χρηματοδοτικής μίσθωσης πέρα από το ιστορικό εύρος 2% έως 3%, χωρίς να θυσιάζει την ποιότητα.
Πράγματι, 256,000 τετραγωνικά πόδια του χαρτοφυλακίου της DOC ανανεώθηκαν πρόσφατα με συνολικό περιθώριο επαναμίσθωσης 8.0%, το υψηλότερο τριμηνιαίο όριο στην ιστορία της εταιρείας. Οι αυξανόμενοι ρυθμοί επηρέασαν την απόδοση των μετοχών των περισσότερων REIT το 2022, αλλά η διολίσθηση 19% από έτος μέχρι σήμερα προσφέρει ένα ευνοϊκό σημείο εισόδου. Η μερισματική απόδοση είναι ισχυρή 6.2%.
Tim Plaehn, Ο κυνηγός μερισμάτων
Το Starwood Property Trust Η (STWD) είναι μία από τις μετοχές του χαρτοφυλακίου μας από την πρώτη μας έκδοση Ιουνίου 2014. με τα χρόνια, έχει γίνει η μεγαλύτερη θέση μας. Η εταιρεία ήταν ένας εξαιρετικά σταθερός πληρωτής μερισμάτων και ήταν μια εξαιρετική μετοχή για την προσθήκη μετοχών κατά τη διάρκεια των διορθώσεων στο χρηματιστήριο.
Μια REIT χρηματοδότησης της οποίας η κύρια δραστηριότητα είναι η δημιουργία υποθηκών εμπορικών ακινήτων, η Starwood είναι ένας από τους μεγαλύτερους παίκτες στον τομέα, επικεντρωμένος στη χορήγηση μεγάλων δανείων με εξειδικευμένους όρους. Η κλίμακα δίνει στην εταιρεία ανταγωνιστικό πλεονέκτημα έναντι των τραπεζών και των μικρότερων REITs εμπορικής χρηματοδότησης.
Τα τελευταία χρόνια, η Starwood εξαγόρασε τη μεγαλύτερη εμπορική εταιρεία εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων. Τα τελευταία χρόνια, έχει επίσης αποκτήσει επιλεγμένα ακίνητα, όπως διαμερίσματα, κτίρια κανονικών γραφείων και πανεπιστημιουπόλεις ιατρικών γραφείων. Η Starwood έχει επίσης επενδύσει σε στεγαστικά δάνεια κατοικιών και υποδομές.
Θεωρώ το μέρισμα Starwood ως ένα από τα πιο ασφαλή στον χώρο των μετοχών υψηλής απόδοσης. Η Starwood Capital, μια εταιρεία ιδιωτικού μετοχικού κεφαλαίου που εστιάζει στα ακίνητα με περιουσιακά στοιχεία άνω των 60 δισεκατομμυρίων δολαρίων υπό διαχείριση, διαχειρίζεται το REIT.
Η Starwood Capital είναι ένας παγκόσμιος οργανισμός 2,200 ατόμων και η Starwood Property Trust αξιοποιεί αυτήν την εμβέλεια και την τεχνογνωσία για να βρει εμπορικές προοπτικές στεγαστικών δανείων υψηλής αξίας και άλλες επενδύσεις.
Ο δισεκατομμυριούχος Barry Sternlicht, ως Διευθύνων Σύμβουλος τόσο της Starwood Capital όσο και της Starwood Property Trust, έχει επαναλάβει συχνά τη δέσμευσή του να δημιουργήσει STWD για να διατηρήσει το μέρισμά της. Η Sternlicht και η ανώτερη ομάδα διαχείρισης κατέχουν μετοχές STWD αξίας άνω των 100 εκατομμυρίων δολαρίων.
Ιστορικά, η STWD έχει τιμολογηθεί με απόδοση μεταξύ 7.5% και 8.5%. Μια απόδοση 8% ισοδυναμεί με τιμή μετοχής 24.00 $. Η συσσώρευση μετοχών για λιγότερο από 20 $ κάνει μια ελκυστική μακροπρόθεσμη επένδυση.
Τα τελευταία σχεδόν επτά χρόνια, αγόραζα STWD κατά τη διάρκεια των διορθώσεων της αγοράς και των αναχωρήσεων των τιμών των μετοχών. Το μέσο κόστος μου είναι κάτω από 17.00 $ ανά μετοχή. Εκτός από το χαρτοφυλάκιο μοντέλων μας, έχω μια προσωπική θέση long στο REIT.
Ελπίζω να σκέφτεστε την STWD ως μια μακροπρόθεσμη επένδυση — μια επένδυση με την οποία θα μπορέσετε να εκμεταλλευτείτε ευκαιρίες για να μειώσετε το μέσο κόστος σας και να αυξήσετε τη ροή εσόδων από μερίσματα.
Prakash Kolli, Μερισματική ισχύς
Η bear market έχει δημιουργήσει κάποιες συμφωνίες. Οι υπερτιμημένες μετοχές για χρόνια είναι τώρα υποτιμημένες. Επιπλέον, οι μερισματικές αποδόσεις έχουν αυξηθεί στο υψηλότερο της δεκαετίας για ορισμένες μετοχές. Μία υποτιμημένη μετοχή με απόδοση 4%+ είναι Εισόδημα από ακίνητα
Η εταιρεία αναπτύσσει ή αγοράζει εμπορικά ακίνητα και ενοικιάζει σε αλυσίδες λιανικής. Σύμφωνα με την καθαρή σύμβαση μίσθωσης, η μίσθωση είναι υπεύθυνη για τη μηνιαία βάση ενοικίου και φόρους ακίνητης περιουσίας, την ασφάλιση ακινήτων και τη συντήρηση. Η μέση διάρκεια μίσθωσης είναι περίπου εννέα χρόνια και περιλαμβάνει ενοικίαση κυλιόμενων σκαλών. Τα συνολικά έσοδα ήταν 2,788 εκατομμύρια δολάρια τους τελευταίους δώδεκα μήνες. Ο σημερινός Διευθύνων Σύμβουλος είναι ο Sumit Roy.
Το REIT είναι ένα από τα πέντε μεγαλύτερα παγκόσμια REIT με ακίνητα στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και την Ισπανία. Η εταιρεία κατέχει περίπου 11,427 εμπορικά ακίνητα και μισθώνει σε ~1,125 πελάτες. Ο διάμεσος δείκτης πληρότητας του εισοδήματος ακινήτων είναι 98.2%, πολύ υψηλότερος από τους ομοτίμους του.
Οι 10 κορυφαίοι πελάτες είναι οι Walgreens
Το εισόδημα ακινήτων είναι διαβόητο ως ένα από τα μηνιαία αποθέματα μερίσματος. Η εταιρεία είναι επίσης Αριστοκράτης Μερίσματος με 29 χρόνια συνεχόμενων αυξήσεων. Η προθεσμιακή μερισματική απόδοση είναι 5.19% πάνω από τον μέσο όρο της πενταετίας του 5%. Το REIT έχει έναν από τους πιο ισχυρούς ισολογισμούς σε σύγκριση με τους ομοτίμους του σε πιστοληπτική ικανότητα A4.35/A- ανώτερης-μεσαίας επενδυτικής βαθμίδας. Τα έσοδα από ακίνητα είναι υποτιμημένα, διαπραγματεύονται με αναλογία τιμής προς AFFO περίπου 3Χ. Αυτή η τιμή είναι κάτω από το ιστορικό εύρος των 14.7 ετών.
Μπεν Ρέυνολντς, Οι δέκα κορυφαίες REIT
National Storage Affiliates Trust (NSA) είναι μια αυτοδιαχειριζόμενη REIT, η οποία ιδρύθηκε το 2013 και ειδικεύεται στη λειτουργία και την απόκτηση αυτοαποθηκευτικών ακινήτων στις 100 κορυφαίες μητροπολιτικές περιοχές στις ΗΠΑ και το Πουέρτο Ρίκο.
Το καταπίστευμα κατέχει 915 ενοποιημένα ακίνητα αυτοαποθήκευσης σε 39 πολιτείες και το Πουέρτο Ρίκο, με 58.1 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια. Διαχειρίζεται επίσης ένα επιπλέον χαρτοφυλάκιο 185 ακινήτων που ανήκουν σε κοινοπραξίες της. Η NSA κατέχει μερίδιο 25% σε κάθε κοινοπραξία της.
Το τρίτο τρίμηνο, η NSA αύξησε τα έσοδά της κατά 37% σε σχέση με το τρίμηνο του προηγούμενου έτους χάρη στην ισχυρή αύξηση των τιμών ενοικίασης και την ώθηση από τις εξαγορές. Τα έσοδα από τα ίδια καταστήματα αυξήθηκαν κατά 10.7% χάρη στην αύξηση κατά 13.6% των μέσων εσόδων από ενοίκια ανά κατεχόμενο τετραγωνικό πόδι, εν μέρει αντισταθμισμένα από τη μείωση της πληρότητας κατά 240 μονάδες βάσης.
Η REIT αύξησε το FFO ανά μετοχή κατά 26% και μείωσε την καθοδήγησή του για το FFO ανά μετοχή για ολόκληρο το έτος από $2.80- $2.85 σε $2.80-$2.82. Στο ενδιάμεσο σημείο, αυτή η καθοδήγηση συνεπάγεται αύξηση 24% έναντι του 2021.
Ως ένας από τους μεγαλύτερους φορείς αυτοαποθήκευσης, η NSA φαίνεται να έχει ξεκλειδώσει σημαντικά ανταγωνιστικά πλεονεκτήματα. Κατά την τελευταία πενταετία, σημείωσε αύξηση των καθαρών λειτουργικών εσόδων του ίδιου καταστήματος κατά 9.2%. Αυτό συγκρίνεται με 7.4%, 9.0%, 9.0% και 5.6% του CubeSmart
Δεδομένων επίσης των πολυετών συμβολαίων της και των ισχυρών επιδόσεών της καθ' όλη τη διάρκεια της πανδημίας, η NSA θα πρέπει να έχει καλή απόδοση κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης. Ωστόσο, λόγω της σύντομης ιστορίας του, το REIT δεν έχει ακόμη αποδείξει την ανθεκτικότητά του.
Η NSA αύξησε το μέρισμά της επιθετικά σε όλη τη σύντομη ιστορία της, από 0.54 $ το 2015 σε 2.20 $ φέτος. Αυτή τη στιγμή προσφέρει μια ιστορική υψηλή μερισματική απόδοση 5.8%. Ο λόγος πληρωμών του είναι αυξημένος, στο 78%, αλλά είναι σύμφωνος με τον ιστορικό μέσο όρο του REIT. Δεδομένου επίσης του αξιοπρεπούς ισολογισμού της και της αξιόπιστης αναπτυξιακής τροχιάς της, η NSA είναι πιθανό να συνεχίσει να αυξάνει σημαντικά το μέρισμά της για πολλά ακόμη χρόνια.
Κατά τη σύντομη ιστορία της, η NSA αύξησε γρήγορα τα οικονομικά της χάρη στην ισχυρή αύξηση των τιμών ενοικίασης και τις εξαγορές νέων ακινήτων. Αναμένουμε ότι η μελλοντική ανάπτυξη θα συνεχίσει να καθοδηγείται από αυτούς τους δύο παράγοντες, με την REIT να διεκδικεί έναν αγωγό εξαγοράς 307 ακινήτων. Προβλέπουμε αύξηση 8.0% της FFO ανά μετοχή τα επόμενα πέντε χρόνια.
Με βάση το αναμενόμενο FFO 2022 ανά μετοχή 2.81 $, η μετοχή διαπραγματεύεται με αναλογία τιμής προς FFO (P/FFO) 13.5. Αυτό είναι ένα ιστορικό χαμηλό για τη μετοχή, κυρίως λόγω των υψηλότερων επιτοκίων εν μέσω αυξανόμενων επιτοκίων. Ωστόσο, η εκτίμηση της εύλογης αξίας μας για αυτό το REIT είναι P/FFO 16.5.
Ένα διευρυνόμενο πολλαπλάσιο P/FFO θα μπορούσε να ενισχύσει τις αποδόσεις των μετόχων κατά 4.1% ετησίως. Αναμένουμε επίσης ετήσια αύξηση FFO ανά μετοχή 8.0%, ενώ η μετοχή έχει μερισματική απόδοση 5.8%. Αναμένουμε συνολικές αποδόσεις 16.9% ετησίως τα επόμενα πέντε χρόνια.
Πηγή: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/12/13/property-picks-top-reits-for-growth-and-income/