Ώρα να καταργηθεί η χωροθέτηση; Νέο βιβλίο κάνει την υπόθεση

Σε πολλές πόλεις των ΗΠΑ η στέγαση είναι πολύ ακριβό. Οι τιμές των κατοικιών σε παράκτιες πόλεις όπως η Νέα Υόρκη και το Σαν Φρανσίσκο είναι εμφανώς εξωφρενικές, αλλά ακόμη και σε πόλεις της ενδοχώρας όπως το Νάσβιλ και το Ντένβερ οι τιμές αυξάνονται ραγδαία. Ερευνα δείχνει ότι ο καθορισμός ζωνών συμβάλλει σημαντικά στο υψηλό κόστος στέγασης της Αμερικής και σε ένα νέο βιβλίο, Αυθαίρετες γραμμές: Πώς το Zoning έσπασε την αμερικανική πόλη και πώς να το διορθώσετε, ο πρώην πολεοδόμος της Νέας Υόρκης M. Nolan Gray υποστηρίζει πειστικά ότι οι πόλεις πρέπει να καταργήσουν τη ρίζα και τον κλάδο των ζωνών.

Πριν συζητήσετε τα προβλήματα με τη χωροθέτηση, ο Γκρέυ (πλήρης αποκάλυψη: Ο Γκρέυ είναι φίλος και μερικές φορές συγγραφέας) λέει στον αναγνώστη τι είναι η χωροθέτηση και τι δεν είναι. Η χωροθέτηση ζωνών διαχωρίζει τις χρήσεις γης σε τρεις ευρείες κατηγορίες—οικιστική, εμπορική και βιομηχανική—καθώς και σε πολυάριθμες υποκατηγορίες και ρυθμίζει την πυκνότητα. Η χωροθέτηση δεν είναι οικοδομικοί κώδικες, ιστορική διατήρηση, διατάγματα υποδιαίρεσης, αναθεώρηση σχεδιασμού, περιβαλλοντική ρύθμιση ή ολοκληρωμένος σχεδιασμός. Όλα αυτά είναι εργαλεία που χρησιμοποιούν οι τοπικές κυβερνήσεις για να διαμορφώσουν το δομημένο περιβάλλον, αλλά δεν αποτελούν ζώνες.

Ο ξεκάθαρος καθορισμός των ζωνών εκ των προτέρων είναι σημαντικός, καθώς η ιδέα της κατάργησης των ζωνών μπορεί να φαίνεται ριζική εάν οι άνθρωποι πιστεύουν ότι είναι ο μόνος τρόπος με τον οποίο οι τοπικοί αξιωματούχοι μπορούν να μετριάσουν τις ενοχλήσεις της ζωής στην πόλη. Όμως, όπως εξηγεί ο Γκρέι, παρόλο που η χωροθέτηση έχει μεγάλο αντίκτυπο στη μορφή μιας πόλης, δεν την κάνει πιο βιώσιμη.

Το βιβλίο χωρίζεται σε τρία μέρη. Το πρώτο μέρος εξηγεί τι είναι η χωροθέτηση και γιατί καθιερώθηκε. Το δεύτερο μέρος παρουσιάζει τέσσερις κριτικές της χωροταξίας: Αυξάνει το κόστος στέγασης, μειώνει την οικονομική ανάπτυξη, υποκινεί τον οικονομικό και φυλετικό διαχωρισμό και επιβάλλει την εξάπλωση. Το τρίτο μέρος συζητά τις τρέχουσες προσπάθειες μεταρρύθμισης των ζωνών και τις πρώτες επιτυχίες. υποστηρίζει την κατάργηση των ζωνών· και εξετάζει πώς θα μπορούσε να μοιάζει ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε έναν κόσμο χωρίς ζώνες.

Μια σύντομη ιστορία της χωροταξίας

Το γκρι μας υπενθυμίζει ότι η χωροθέτηση είναι σχετικά νέα. Ο πρώτος κωδικός ζώνης καθιερώθηκε στη Νέα Υόρκη το 1916, μόλις πριν από 100 χρόνια. Ωστόσο, οι πόλεις υπήρχαν ήδη για χιλιάδες χρόνια, και οι αξιωματούχοι και οι κάτοικοι αυτών των πόλεων πριν από τη χωροθέτηση των ζωνών έπρεπε να αντιμετωπίσουν όλες τις οχλήσεις που μαστίζουν τη σύγχρονη ζωή της πόλης - θόρυβο, ρύπανση, διάθεση απορριμμάτων, συμφόρηση - χωρίς χωροθέτηση. Η χωροθέτηση πρόσφερε στους τοπικούς αξιωματούχους έναν νέο, πιο αποτελεσματικό τρόπο βελτίωσης της ζωής στην πόλη; Όχι πραγματικά, λέει ο Γκρέι.

Ενώ τα προβλήματα της ζωής στην πόλη ήταν και είναι πολύ αληθινά, ο Γκρέι εξηγεί ότι η χωροθέτηση γρήγορα μετατοπίστηκε από ένα εργαλείο για την αντιμετώπιση των παραδοσιακών ενοχλήσεων σε κάτι πιο κακό - έναν τρόπο αποκλεισμού ανθρώπων από συγκεκριμένες φυλές, εισοδηματικές τάξεις και επαγγέλματα από επιθυμητές περιοχές.

Ως παράδειγμα, ο Γκρέι αναφέρει το διάταγμα ζωνών του Μπέρκλεϊ, της Καλιφόρνια, που θεσπίστηκε λίγο μετά το διάταγμα της Νέας Υόρκης. Περιείχε την πρώτη περιφέρεια για μονοκατοικία στη χώρα. Φαινομενικά για την προστασία του χαρακτήρα της γειτονιάς και τον περιορισμό της κυκλοφοριακής συμφόρησης -συνήθεις φωνές των σύγχρονων υποστηρικτών της χωροταξίας- απαγόρευσε πιο προσιτές επιλογές στέγασης, όπως διαμερίσματα και πολυκατοικίες.

Απαγόρευσε επίσης σε επιχειρήσεις, όπως τα κινεζικά πλυντήρια, να λειτουργούν σε κατοικημένες γειτονιές. Αν και δεν ήταν ο δηλωμένος στόχος, αυτός ο κανόνας κρατούσε βολικά τους Κινέζους μετανάστες μακριά από τους πιο ευημερούντες ιθαγενείς, καθώς εκείνη την εποχή οι περισσότεροι άνθρωποι ζούσαν κοντά στη δουλειά τους, ώστε να μπορούν να περπατήσουν στη δουλειά.

Αυτές οι δύο ιδέες - η προτεραιότητα των μονοκατοικιών και η απαγόρευση των περισσότερων επιχειρήσεων από κατοικημένες γειτονιές - έγιναν πυλώνες των σύγχρονων διατάξεων για τη διαμόρφωση ζωνών που συνεχίζουν να προωθούν το εισόδημα και τον φυλετικό διαχωρισμό.

Η περιγραφή του Γκρέι για τον ρόλο της ομοσπονδιακής κυβέρνησης στην προώθηση της τοπικής χωροταξίας είναι ιδιαίτερα διορατική. Το 1923, μόνο 218 δήμοι είχαν χωροταξικά διατάγματα. Μέχρι το 1936, περισσότερες από 1,000 τοπικές κυβερνήσεις είχαν υιοθετήσει τον καθορισμό ζωνών. Ομοσπονδιακοί αξιωματούχοι, όπως ο τότε υπουργός Εμπορίου Χέρμπερτ Χούβερ, βοήθησαν στην ταχεία επέκταση της χωροταξίας, επειδή ήθελαν μια κοινωνία ευρείας ιδιοκτησίας σπιτιού που θα αποκαθιστούσε τον «εθνικό χαρακτήρα» και θα υποστήριζε την οικοδομική βιομηχανία.

Για να προωθήσει τους στόχους του, ο Χούβερ συγκέντρωσε τη Συμβουλευτική Επιτροπή για τον Σχεδιασμό και τη Ζώνη Πόλης. Αποτελούνταν από πολλά αστέρια του σύγχρονου κινήματος σχεδιασμού, συμπεριλαμβανομένου του διακεκριμένου αρχιτέκτονα τοπίου Frederick Law Olmstead Jr. Η επιτροπή συνέταξε τον Πρόγραμμα Ενεργοποίησης Πρότυπης Ζώνης (SZEA), το οποίο ήταν πρότυπο νομοθεσίας που θα μπορούσαν να υιοθετήσουν οι πολιτείες που εξουσιοδοτούσε τους δήμους να δημιουργήσουν τοπικές ζωνικές διατάξεις. Το SZEA προωθήθηκε σε μεγάλο βαθμό από τον Χούβερ και την επιτροπή, και μέχρι το 1930, 35 από τις τότε 48 πολιτείες είχαν εφαρμόσει νομοθεσία, συχνά βασισμένη στο πρότυπο του SZEA, που επέτρεπε στις τοπικές κυβερνήσεις να εφαρμόσουν τον καθορισμό ζωνών. Αργότερα, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ενθάρρυνε περαιτέρω τη δημιουργία ζωνών θέτοντας τις διατάξεις περί χωροταξίας προϋπόθεση για τη βοήθεια της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης και άλλες ομοσπονδιακές επιχορηγήσεις και δάνεια.

Το υψηλό κόστος της χωροταξίας

Το δεύτερο μέρος του βιβλίου εξηγεί τέσσερα προβλήματα που προκαλούνται από την τοποθέτηση ζωνών. Πρώτον, η χωροθέτηση αυξάνει το κόστος στέγασης. Όπως εξηγεί ο Γκρέι, κανόνες χωροθέτησης που περιορίζουν την πυκνότητα κατοικίας, όπως ελάχιστα μεγέθη παρτίδας, περιορισμοί στην πολυκατοικία, όρια ύψους και ελάχιστες απαιτήσεις στάθμευσης μειώσει την προσφορά της στέγασης. Όταν η προσφορά κατοικιών δεν είναι σε θέση να συμβαδίσει με τη ζήτηση, οι τιμές ανεβαίνουν. Με λίγα λόγια, αυτό συμβαίνει σε κάθε ακριβή γειτονιά σε κάθε ακριβή πόλη της χώρας.

Το δεύτερο κόστος που συζητά ο Γκρέι είναι ο αρνητικός αντίκτυπος που έχει η δημιουργία ζωνών σε εθνικό επίπεδο την οικονομική ανάπτυξη. Όταν οι άνθρωποι δεν μπορούν να μετακομίσουν σε πόλεις με περισσότερες ευκαιρίες εργασίας και υψηλότερους μισθούς, ολόκληρη η χώρα υποφέρει. Χάνουμε τα αγαθά και τις υπηρεσίες που θα παρήγαγαν οι άνθρωποι εάν είχαν την οικονομική δυνατότητα να μετακινηθούν, και παγιδεύοντας ανθρώπους σε μέρη με χαμηλότερους μισθούς και λιγότερες ευκαιρίες, καταλήγουμε αναπόφευκτα να ξοδεύουμε περισσότερα χρήματα σε προγράμματα για τα δίχτυα κοινωνικής ασφάλειας.

Στη συνέχεια, ο Γκρέι περιγράφει πώς η χωροθέτηση ζωνών ενθαρρύνει τον διαχωρισμό. Οι πρώτοι κωδικοί ζώνης περιείχαν ρητά φυλετική γλώσσα, αλλά αφού τα δικαστήρια έκριναν ότι αυτή η γλώσσα ήταν παράνομη, οι σαφείς φυλετικοί περιορισμοί αντικαταστάθηκαν με άλλους περιορισμούς που πέτυχαν σε μεγάλο βαθμό το ίδιο αποτέλεσμα. Οι κανόνες χωροθέτησης που περιορίζουν ή απαγορεύουν την κατασκευή φθηνότερων διαμερισμάτων, διώροφων ή τρίκλινων διαμερισμάτων και αντ' αυτού απαιτούν από τους ανθρώπους να αγοράζουν μονοκατοικίες σε μεγάλα οικόπεδα, εμποδίζουν τα άτομα με χαμηλότερο εισόδημα να αγοράζουν κατοικίες σε πολλές γειτονιές. Δεδομένου ότι οι μαύροι, οι ισπανόφωνοι και άλλες μειονοτικές ομάδες είχαν -και εξακολουθούν να έχουν- χαμηλότερα εισοδήματα από τους λευκούς κατά μέσο όρο, αυτοί οι κανόνες οδήγησαν σε εκτεταμένο φυλετικό και εισοδηματικό διαχωρισμό που υπάρχει μέχρι σήμερα.

Τέλος, η δημιουργία ζωνών ενθαρρύνει την εξάπλωση που βλάπτει το περιβάλλον. Ο Γκρέι αφηγείται μια ιστορία σε αυτό το σημείο από τις μέρες του προγραμματισμού του. Ένας προγραμματιστής πρότεινε ένα έργο για τη μετατροπή ενός παλιού κτιρίου νοσοκομείου σε πολυκατοικία με χώρο ιατρικών γραφείων στον πρώτο όροφο και περίπου 140 μονάδες περιορισμένου εισοδήματος μαζί με 220 μονάδες με βάση την αγορά. Η τοποθεσία ήταν κοντά σε διαμετακόμιση, έτσι πολλοί άνθρωποι μπορούσαν να ζήσουν στο κτίριο χωρίς να χρειάζονται αυτοκίνητο. Όπως γράφει ο Γκρέι, «Από άποψη σχεδιασμού, ήταν ένα slam dunk». Ωστόσο, ορισμένοι ντόπιοι χρησιμοποίησαν τη διαδικασία ανάταξης ζωνών για να αντιταχθούν σθεναρά στο έργο, υποστηρίζοντας ότι η νέα ανάπτυξη θα έβλαπτε το περιβάλλον.

Η ιδέα ότι η ανάπτυξη είναι κακή για το περιβάλλον είναι κοινή μεταξύ των αντιπάλων της περισσότερης ανάπτυξης, αλλά όπως εξηγεί ο Γκρέι, η πυκνότερη ανάπτυξη είναι καλύτερη για το περιβάλλον. Διευκολύνει τους ανθρώπους να περπατούν ή να κάνουν ποδήλατο σε μέρη, γεγονός που μειώνει την ανάγκη για αυτοκίνητο και τις συνοδευτικές εκπομπές ρύπων. Τα διαμερίσματα και τα διώροφα απαιτούν επίσης λιγότερη ενέργεια για θέρμανση και ψύξη από τις μονοκατοικίες μιας και οι μονάδες είναι συνήθως μικρότερες και έχουν λιγότερους τοίχους εκτεθειμένους στο εξωτερικό. Τέλος, η πυκνότερη ανάπτυξη μειώνει την ανάγκη για νέα ανάπτυξη στις παρυφές των πόλεων, πράγμα που σημαίνει περισσότερα δάση, πάρκα και ανοιχτό χώρο.

Πώς να καταργήσετε τη χωροθέτηση

Αφού εξήγησε το σημαντικό κόστος της χωροθέτησης, ο Γκρέι επιστρέφει στο κύριο επιχείρημά του —την ανάγκη κατάργησης των ζωνών. Για να δείξει ότι η κατάργηση των ζωνών δεν θα οδηγήσει σε καταστροφή, ο Γκρέι στρέφεται στο Χιούστον, τη μόνη μεγάλη πόλη στην Αμερική που δεν έχει παραδοσιακή χωροθέτηση.

Όπως εξηγεί ο Γκρέι, η χρήση γης στο Χιούστον ακολουθεί σε μεγάλο βαθμό το πρότυπο που παρατηρείται σε άλλες πόλεις - οι επιχειρήσεις βρίσκονται σε αρτηριακούς δρόμους, τα σπίτια βρίσκονται σε πιο ήσυχες κατοικημένες γειτονιές, τα διαμερίσματα είναι συχνά σε γειτονιές μικτής χρήσης και οι βαριές βιομηχανικές χρήσεις απέχουν πολύ από κατοικημένες περιοχές. Αυτό συμβαίνει επειδή το σύστημα τιμών κατανέμει φυσικά σπάνια γη στο Χιούστον, κάνει τη δουλειά πολεοδομικών τμημάτων άλλων πόλεων αλλά χωρίς τις δυσμενείς παρενέργειες. Ως αποτέλεσμα, το Χιούστον είναι εξίσου βιώσιμο με τις πόλεις με ζώνες, αλλά φθηνότερο, αφού χωρίς περιορισμούς χωροταξίας η προσφορά κατοικιών μπορεί να συμβαδίσει με τη ζήτηση.

Ο Γκρέι προτείνει δύο βήματα που μπορούν να κάνουν άλλες πόλεις για να μοιάζουν περισσότερο με το Χιούστον. Πρώτον, οι δήμοι θα πρέπει να απαιτήσουν να εγκρίνονται τακτικά τα χωροταξικά διατάγματα από μια υπερπλειοψηφία σε δημοψήφισμα της εκλογικής χρονιάς. Οι κάτοικοι του Χιούστον ψήφισαν για τον καθορισμό ζωνών τρεις φορές - το 1948, το 1962 και το 1993 - και κάθε φορά την απέρριπταν. Εάν άλλες πόλεις επέτρεπαν στους κατοίκους να ψηφίσουν για τον καθορισμό των ζωνών, μπορεί να δούμε ισοδύναμα αποτελέσματα αλλού.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που ανησυχούν για τις αξίες των ακινήτων και οι τοπικοί αξιωματούχοι που χρειάζονται την ψήφο τους μπορεί να είναι απρόθυμοι να εφαρμόσουν την απαίτηση ψηφοφορίας από μόνοι τους, αλλά δεδομένου ότι οι πολιτειακές κυβερνήσεις ελέγχουν τελικά τι επιτρέπεται να κάνουν οι τοπικές κυβερνήσεις, ένας πολιτειακός νόμος που απαιτεί τακτικά δημοψηφίσματα για τον καθορισμό των ζωνών μπορεί να αναγκάσει τους χέρι. Σε όλο το βιβλίο, ο Γκρέι υποστηρίζει την κρατική προκατάληψη των τοπικών κανόνων ζωνών για να ξεπεραστεί ο τοπικός NIMBYism και ένας κανόνας δημοψηφισμάτων είναι ένα παράδειγμα αυτού.

Το δεύτερο βήμα είναι να δημιουργηθεί μια διαδικασία που επιτρέπει στους πιο ανένδοτους υποστηρικτές των ζωνών να εφαρμόσουν κανόνες που μοιάζουν με τις ζώνες στην άμεση γειτονιά τους. Χιούστον το έκανε αυτό, επιτρέποντας στις περιοχές να συμμετάσχουν σε αυστηρότερους κανόνες με βάση την ψήφο των ιδιοκτητών ακινήτων που επηρεάζονται. Η δημιουργία μιας επιλογής για περισσότερο έλεγχο της γειτονιάς μπορεί να κατευνάσει τους κατοίκους που προτιμούν τη χωροθέτηση, ενώ τους εμποδίζει να επιβάλλουν τις προτιμήσεις τους σε ολόκληρη την πόλη.

Η ζωή μετά τη χωροθέτηση

Λοιπόν, πώς φαίνεται η πολεοδομία χωρίς χωροταξία; Το Grey προσφέρει μερικές ιδέες.

Χωρίς να επιβαρύνονται από την επιβολή των ζωνών, οι σχεδιαστές θα πρέπει να επικεντρωθούν στην άμβλυνση των πραγματικών εξωτερικών επιπτώσεων. Ο θόρυβος, η ρύπανση και η συμφόρηση είναι πραγματικά προβλήματα στις πόλεις, αλλά η χωροθέτηση δεν είναι ο μόνος ή ο καλύτερος τρόπος αντιμετώπισης τους. Ο καθορισμός προτύπων για διάφορες εξωτερικές παραμέτρους, π.χ. κανόνες θορύβου, δεν απαιτεί παραδοσιακή χωροθέτηση ζωνών. Οι σχεδιαστές και η αστυνομία μπορούν να επιβάλουν τα πρότυπα, ενώ ο νόμος περί αδικοπραξίας και οι υπηρεσίες διαμεσολάβησης μπορούν να εκδικάσουν διαφορές μεταξύ γειτόνων όταν είναι απαραίτητο. Μαζί με την επιβολή κώδικα, ο Gray προτείνει ότι οι σχεδιαστές θα πρέπει να διαδραματίσουν ρόλο στη διαδικασία διαμεσολάβησης.

Η κατάργηση της χωροθέτησης θα δώσει επίσης περισσότερο χρόνο στους σχεδιαστές για να εργαστούν στον πραγματικό σχεδιασμό της πόλης - διαμορφώνοντας οδικά πλέγματα, διασφαλίζοντας ότι υπάρχει χώρος για πάρκα και προσδιορίζοντας πού πρέπει να βρίσκονται τα σχολεία και άλλες δημόσιες εγκαταστάσεις για να εξυπηρετήσουν τη μελλοντική ανάπτυξη. Για να βεβαιωθείτε ότι ο σχεδιασμός τους λειτουργεί, ο Γκρέι προτείνει στους σχεδιαστές να συλλέγουν και να αναλύουν περισσότερα δεδομένα, όπως ώρες μετακίνησης, ποιότητα αέρα και τιμές στέγασης. Μπορούν οι άνθρωποι να φτάσουν στη δουλειά τους σε εύλογο χρονικό διάστημα; Μπορούν οι άνθρωποι να αντέξουν οικονομικά να μετακομίσουν στην πόλη; Αυτά τα ερωτήματα πρέπει να απασχολούν τον χρόνο του σχεδιαστή, όχι αν μια πολυκατοικία μπορεί να έχει διώροφη ή τριώροφη ή αν ένα πλυντήριο είναι εγκεκριμένη χρήση εμπορικού χώρου.

Συμπέρασμα

Συνολικά, το βιβλίο του Gray είναι μια εξαιρετική προσθήκη στη βιβλιογραφία σχετικά με τους κανονισμούς στέγασης και χρήσης γης. Διαγνωρίζει ξεκάθαρα τα προβλήματα που προκαλούνται από τη χωροθέτηση και προσφέρει λογικές λύσεις για τη βελτίωση του τρόπου με τον οποίο οι αμερικανικές πόλεις χρησιμοποιούν τη γη. Η εμπειρία του ως ασκούμενος σχεδιαστής ενισχύει τις κριτικές και τις συστάσεις του. Αν και δεν συμφωνούσα με όλα -οι προτάσεις του για διατήρηση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών σε ευγενικές περιοχές περιλαμβάνουν υπερβολική κρατική παρέμβαση για το γούστο μου- το κύριο επιχείρημα του βιβλίου είναι πειστικό: Αντί να βελτιώνονται οι πόλεις, η χωροθέτηση χρησιμοποιείται σε μεγάλο βαθμό από κατοίκους για να αποκλείσει τους νεοφερμένους. Ο Γκρέι έχει δίκιο, θα πρέπει να καταργήσουμε τις ζώνες. Ας ελπίσουμε ότι αυτή η ιδέα κερδίζει έλξη σε πόλεις σε όλη τη χώρα.