Αυτό το Unloved Fund αψηφά τον πληθωρισμό, αποδίδει 7.4%

Όσο δύσκολο κι αν ήταν αυτό το selloff για όλους μας, έχει αφήσει μερικά ελκυστικά (και μειωμένα) μερίσματα στο ταμπλό, ειδικά σε κλειστά αμοιβαία κεφάλαια υψηλής απόδοσης (CEF).

Ξέρω ότι είναι δύσκολο να αγοράσεις σε μια τέτοια αγορά, αλλά τα μερίσματα για τα οποία θα μιλήσουμε σήμερα στην πραγματικότητα όφελος από τον αυξανόμενο πληθωρισμό, την καταχώρηση ολοένα και υψηλότερων ταμειακών ροών καθώς ο ΔΤΚ εκτοξεύεται όλο και υψηλότερα.

Αυτές είναι οι εταιρείες στις οποίες θέλουμε να είμαστε τώρα, τόσο για να εισπράττουμε τα υψηλά μερίσματά τους μέσω της σημερινής πυρκαγιάς των ελαστικών όσο και για να επωφεληθούν όταν τα νερά της αγοράς (αναπόφευκτα) ηρεμήσουν και οι επενδυτές επιτέλους αντιληφθούν τις εύρωστες ταμειακές ροές αυτών των μετοχών.

Τα REIT υποτιμώνται συνεχώς—ειδικά τώρα

Αναφέρομαι στα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT). Αυτοί οι «ιδιοκτήτες» είναι μακράν ο προτιμώμενος τρόπος για να επενδύσω σε ακίνητα—πολύ καλύτερος από το να αγοράσετε μόνοι σας ένα σπίτι και να το νοικιάσετε (εκτός κι αν σας αρέσει να αντικαθιστάτε σπασμένες συσκευές και να αποφράσσετε τουαλέτες, δηλαδή).

Ας ξεκινήσουμε με τις επιταγές ενοικίων που συγκεντρώνουν σήμερα όλοι οι ιδιοκτήτες (συμπεριλαμβανομένων των REIT), επειδή είναι σε άνοδο, λόγω πολλών τάσεων που δεν φαίνεται ότι θα υποχωρήσουν σύντομα. Το πρώτο είναι η αύξηση των επιτοκίων, τα οποία, όταν αναμειγνύονται με ακόμα υψηλές τιμές κατοικιών, ωθούν πολλούς Αμερικανούς στην αγορά ενοικίων. Αυτό, με τη σειρά του, κάνει τα ενοίκια να εκτοξεύονται στα ύψη.

Στοιχεία από διάφορες πηγές υποδεικνύουν το ίδιο γεγονός: ενώ τα κρατικά στοιχεία (μέσω του συνολικού κόστους στέγασης—βλ. το παραπάνω διάγραμμα) δείχνουν ότι το ενοίκιο αυξάνεται ταχύτερα από ό,τι στο παρελθόν, οι ιδιωτικές εταιρείες παρουσιάζουν μια πιο δραματική τροπή των γεγονότων , με το Zillow και το Apartment List (οι κίτρινες και σκούρες μπλε γραμμές παρακάτω) να εμφανίζουν διψήφιες αυξήσεις σε σχέση με ένα χρόνο πριν.

Ανεξάρτητα από το πώς το κόβετε, το ενοίκιο εκτινάσσεται στα ύψη και η Ομοσπονδιακή Τράπεζα κάνει ό,τι μπορεί για να ανακόψει την τάση — αν και ορισμένοι θα έλεγαν ότι αυξάνοντας το κόστος δανεισμού για όλους, απλώς χειροτερεύουν τα πράγματα. Αλλά σε κάθε περίπτωση, αυτό ισοδυναμεί με απότομη αύξηση των κερδών για τους ιδιοκτήτες.

Οι REIT σας επιτρέπουν να παρακάμψετε την ακριβή αγορά κατοικιών

Υπάρχει μόνο ένα πρόβλημα για τους επίδοξους ιδιοκτήτες: εάν δεν έχουν ιδιοκτησία ενοικίασης τώρα, θα πρέπει να πληρώσουν υψηλές τιμές για να αγοράσουν ένα σπίτι προς ενοικίαση. Επομένως, η καλύτερη κίνηση είναι να αγοράσετε ένα REIT που ήδη νοικιάζει κατοικίες σε άλλους. Και αντί να αγοράζουμε σε υψηλές τιμές, χάρη στο ξεπούλημα της αγοράς, μπορούμε να αγοράσουμε αυτές τις εταιρείες σε έκπτωση τιμή αντί.

Για παράδειγμα, Προσκλητήρια
INVH
(INVH) κατέχει χιλιάδες μονοκατοικίες σε όλη τη χώρα, με χαρτοφυλάκιο αξίας άνω των 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Αυτό του δίνει μεγάλη διαφοροποίηση, την οποία δεν διαθέτουν οι μεμονωμένοι ιδιοκτήτες, που συνήθως περιορίζονται σε ένα ή σε λίγα ακίνητα σε μία, ή το πολύ δύο, αγορές. Η Invitation έχει επίσης το πλεονέκτημα ότι το χαρτοφυλάκιό της διαχειρίζεται επαγγελματικά από μια ομάδα επαγγελματιών του real estate.

Αυτή η διαφοροποίηση και η οξυδέρκεια διαχείρισης έχουν αυξήσει απότομα τα κεφάλαια του REIT από τις λειτουργίες (FFO, το οποίο είναι καλύτερο μέτρο της απόδοσης του REIT από τα κέρδη ανά μετοχή).

Ωστόσο, οι υψηλές και αυξανόμενες ταμειακές ροές της εταιρείας τιμωρούνται από μια αγορά που τροφοδοτείται από φόβο, με αποτέλεσμα η τιμή της μετοχής της REIT να πέσει σχεδόν κατά 25% φέτος.

Δείτε πώς η τιμή της μετοχής του Invitation έχει μειωθεί σχεδόν τόσο πολύ όσο αυτή του σημείου αναφοράς REIT ETF, το SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? Αυτό δεν είναι τυχαίο: το ξεπούλημα της πρόσκλησης ήταν το αποτέλεσμα της αδιάκριτης πώλησης REIT παντού, πράγμα που σημαίνει ότι δεν είναι το μόνο παζάρι που πρέπει να γίνει αυτές τις μέρες.

Για χάρη της διαφοροποίησης, η αγορά ενός κεφαλαίου REIT μέσω της πρόσκλησης έχει νόημα, επειδή λαμβάνετε έκθεση σε REIT σε διάφορους κλάδους, καθώς και στις διάφορες ομάδες διαχείρισης που φροντίζουν αυτές τις ιδιότητες.

Το RWR είναι μια επιλογή, αλλά δεν θα σκεφτόμασταν ποτέ από τους επενδυτές της CEF, κυρίως επειδή η απόδοσή του 3.4% είναι αρκετά χαμηλή σύμφωνα με τα πρότυπά μας.

Ένα έξυπνο παιχνίδι CEF για τα αυξανόμενα ενοίκια (που αποδίδει 7.4% σήμερα)

Αντί για ETF, εμείς πολύ προτιμήστε CEF όπως το Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), που αποδίδει ένα πλούσιο 7.4% καθώς το γράφω αυτό. Η RQI είναι κύριος κάτοχος Invitation Homes (είναι μία από τις 10 κορυφαίες συμμετοχές του αμοιβαίου κεφαλαίου), καθώς κατέχει μια σειρά από άλλους τύπους REIT, όπως χειριστές κέντρων δεδομένων και ιδιοκτήτες αυτοαποθήκευσης, οι οποίοι επίσης παράγουν αυξανόμενα FFO. Αυτή η διαφοροποίηση, καθώς και οι οξυδερκείς ανθρώπινοι διευθυντές της REIT (η Cohen & Steers είναι ένα κορυφαίο όνομα στον χώρο της CEF, που την βοηθά να προσελκύει κορυφαία ταλέντα) την βοήθησαν να νικήσει το RWR την τελευταία δεκαετία.

Λάβετε επίσης υπόψη σας ότι λόγω της υψηλής απόδοσης του RQI, το μεγαλύτερο μέρος της απόδοσης που βλέπετε παραπάνω ήταν σε μερίσματα.

Η υπεραπόδοση της RQI έχει ανταμειφθεί με ένα μεγάλο ασφάλιστρο στην καθαρή αξία ενεργητικού (NAV, ή την αξία των REIT στο χαρτοφυλάκιό της) στο παρελθόν (κάποια στιγμή, το ασφάλιστρό της ήταν πάνω από 15%). Αλλά αυτή τη στιγμή διαπραγματεύεται με έκπτωση 4%, αν και διαπραγματευόταν με premium μόλις πριν από λίγα χρόνια.

Αυτό σημαίνει ότι μπορούμε να αγοράσουμε RQI με έκπτωση σήμερα, να περιμένουμε να επιστρέψει στο premium που έχει συνήθως όταν η αγορά σταματήσει να πανικοβάλλεται και στη συνέχεια να πουλήσουμε με ένα πιθανό κέρδος. Στο μεταξύ, μπορείτε να κερδίσετε το μέρισμά του, το οποίο μπορεί να υπερηφανεύεται για μια ετήσια απόδοση 7.4% και καταβάλλεται μηνιαία.

Ο Michael Foster είναι ο επικεφαλής ερευνητής αναλυτής για Αντίθετο Outlook. Για περισσότερες ιδέες για εισόδημα, κάντε κλικ εδώ για την πιο πρόσφατη αναφορά μας “Άφθαρτο εισόδημα: 5 Ταμεία ευκαιρίας με ασφαλή μερίσματα 8.4%."

Αποκάλυψη: καμία