Αυτός ο πληρωτής 9.9% είναι η πιο παραμελημένη συναλλαγή μερισμάτων του 2022

Οι περισσότεροι άνθρωποι δεν το γνωρίζουν, αλλά η ακίνητη περιουσία έχει τσακίσει τις μετοχές μακροπρόθεσμα και είναι έτοιμη να κερδίσει πάλι στο 2023.

Και εμείς οι επενδυτές μερισμάτων είμαστε καλά στη σειρά για να εισπράξουμε χρήματα, χάρη σε ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που πετάει μια μεγάλη απόδοση 9.9% που είναι η τέλειος παίξτε εδώ. Θα ρίξω το όνομα και το ticker σε ένα δευτερόλεπτο.

Πρώτον, καλά διαβάσατε: ακίνητα κάνει ξεπερνούν σε απόδοση τις μετοχές σε μακροπρόθεσμη βάση — και καθόλου! Είναι ξεκάθαρο όπως μπορεί να γίνει σε αυτή τη σύγκριση μεταξύ των SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), ο δείκτης αμοιβαίων κεφαλαίων για εισηγμένες στο χρηματιστήριο επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) και ο S&P 500 τα τελευταία 20 χρόνια.

Λάβετε υπόψη ότι αυτή η περίοδος περιελάμβανε τη συντριβή του COVID-19 και την κρίση των ενυπόθηκων δανείων subprime, η οποία, φυσικά, κατέστρεψε τη στέγαση. Κανένα πρόβλημα. Οι REIT—δημόσιες εταιρείες που κατέχουν τα πάντα, από αποθήκες έως πολυκατοικίες— βγήκαν στην επιφάνεια!

Το κλειδί για την απήχηση των REITs είναι ότι πραγματοποιούν επενδύσεις: συλλέγουν επιταγές ενοικίων από τους ενοικιαστές, σβήνουν αρκετά ώστε να διατηρούν τα φώτα αναμμένα και τα κτίρια καθαρά και μετά μας δίνουν τα υπόλοιπα ως μερίσματα. Το αποτέλεσμα είναι μια μεγαλύτερη ροή εισοδήματος από ό,τι πληρώνουν οι κανονικές μετοχές: η τυπική REIT αποδίδει 3.2%, διπλασιάζοντας το άθλιο 500% του S&P 1.5.

Αλλά παρόλο που η RWR έχει συνθλίψει τα αποθέματα, το κάνουμε δεν θέλετε να ακολουθήσετε την παθητική διαδρομή ETF εδώ. Πρώτον, η απόδοση 3.2% της RWR δεν είναι αρκετά μεγάλη για να κάνει τις καρδιές μας να χτυπούν δυνατά. Και δεύτερον, με τα REIT (όπως και με τα πάντα αυτές τις μέρες), το να έχεις έναν έξυπνο, ανταποκρινόμενο διευθυντή είναι κρίσιμο.

Η απόδειξη είναι η απόδοση της RWR τα τελευταία τρία ασταθή χρόνια, σε σύγκριση με αυτή του ταμείο κλειστού τύπου (CEF) θα μιλήσουμε για σήμερα, το CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). Το IGR απορρίπτει αυτήν την τεράστια πληρωμή 9.9% που ανέφερα πριν από ένα δευτερόλεπτο (και σας πληρώνει μηνιαία, όχι λιγότερο)!

Ο κύριος λόγος για αυτό οφείλεται στους ειδικούς διαχειριστές χαρτοφυλακίου της IGR, οι οποίοι έχουν πλοηγηθεί επιδέξια στις τοπικές αγορές που γνωρίζουν καλύτερα. Αυτό είναι το κλειδί στα ακίνητα, τα οποία όλοι γνωρίζουμε ότι είναι στην πραγματικότητα απλώς μια συλλογή από μικρές αγορές που όλες συμπεριφέρονται διαφορετικά ανά πάσα στιγμή.

Και όσον αφορά την ακίνητη περιουσία, η εταιρεία διαχείρισης του αμοιβαίου κεφαλαίου, η CBRE, δεν έχει έλλειψη γνώσεων: εκτός από τα κεφάλαια IGR και ιδιωτών επενδυτών, διαχειρίζεται ακίνητα, λειτουργεί μεσιτεία και επενδύει τα δικά της χρήματα σε ακίνητα. Η εταιρεία διαθέτει 80,000 υπαλλήλους σε περισσότερες από 100 χώρες, δίνοντάς της μια παγκόσμια προοπτική και σχέσεις σε ξένες χώρες που κανένα ETF που λειτουργεί από αλγόριθμους δεν μπορεί να ταιριάξει.

Η CBRE έχει αξιοποιήσει αυτή τη γνώση για να κλίνει έξυπνα το χαρτοφυλάκιο της IGR προς τις ΗΠΑ (68%), μια συνετή κίνηση καθώς η οικονομία των ΗΠΑ συνεχίζει να αναπτύσσεται με υγιή κλίση, με τον πληθωρισμό να φαίνεται σαν να αρχίζει να κορυφώνεται και τις καταναλωτικές δαπάνες (για να μην αναφέρουμε την απασχόληση ) αντέχεις καλά.

Αλλά η αγορά ενός ταμείου ακίνητης περιουσίας με καλή διαχείριση δεν αφορά μόνο την εξαγορά της ερευνητικής δύναμης της διοίκησης και της πρόσβασης σε πληροφορίες - αφορά επίσης τη διαφοροποίηση, η οποία είναι ιδιαίτερα σημαντική στην ακίνητη περιουσία.

Η IGR, για παράδειγμα, επενδύει σε περισσότερες από 80 REIT, οι οποίες κατέχουν εκατοντάδες και μερικές φορές χιλιάδες ακίνητα το καθένα. Και όπως πολλά άλλα ταμεία REIT που κάνουν το ίδιο, δεν παρατηρεί πότε ένας αλήτης ενοικιαστής σταματά να πληρώνει ενοίκιο, επειδή υπάρχουν χιλιάδες άλλοι που το κάνουν.

Αυτήν τη στιγμή, για παράδειγμα, οι κορυφαίες συμμετοχές της IGR περιλαμβάνουν REIT που κατέχουν ένα ευρύ φάσμα ακινήτων. Crown Castle International (CCI), Για παράδειγμα, κατέχει περισσότερους από 40,000 πύργους κινητής τηλεφωνίας σε όλο τον κόσμο, συν 115,000 «μικρά κελιά» που ενισχύουν τη χωρητικότητα του τοπικού δικτύου σε μεγαλύτερες πόλεις. Prologis
PLD
(PLD) κατέχει 4,732 αποθήκες σε όλο τον κόσμο. και οικιστική ΑΕΕΑΠ Invitation Homes (INVH), νοικιάζει περισσότερες από 85,000 μονοκατοικίες.

Έτσι, έχουμε ήδη έναν τόνο διαφοροποίησης εδώ, και αυτό είναι μόνο από τρεις από τις εκμεταλλεύσεις της IGR!

Ένας άλλος λόγος που συχνά παραβλέπεται για να εξετάσετε τα κεφάλαια REIT είναι ότι τόσο αυτά τα αμοιβαία κεφάλαια όσο και τα ίδια τα REIT έχουν πρόσβαση σε φθηνότερη μόχλευση από εσάς και εγώ. Αυτή τη στιγμή, για παράδειγμα, τα αυξημένα επιτόκια στεγαστικών δανείων αποτελούν μεγάλο πρόβλημα για μεμονωμένους επενδυτές που κατέχουν ενοικιαζόμενα ακίνητα—αλλά όχι έτσι για τις REIT:

Οι πληρωμές στεγαστικών δανείων περνούν από τη στέγη

Με τα επιτόκια να αγγίζουν το 5% νωρίτερα φέτος και να παραμένουν σε αυτό το επίπεδο, τα στεγαστικά δάνεια έχουν εκτιναχθεί στα ύψη. Ωστόσο, τα επιτόκια για τα REIT είναι πολύ χαμηλότερα, με πολλούς να έχουν επί του παρόντος κόστος δανεισμού κάτω από 3%.

Τα REIT απολαμβάνουν χαμηλότερες τιμές επειδή διαχειρίζονται επαγγελματικά και διαφοροποιούνται σε πολλά ακίνητα, επομένως έχουν χαμηλότερο κίνδυνο από τον τυπικό μεμονωμένο επενδυτή ακινήτων σας. Αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους τα REITs έχουν στην πραγματικότητα ένα αρκετά σταθερό ιστορικό δημοσίευσης θετικών αποδόσεων σε περιόδους αυξανόμενων επιτοκίων.

Αυτό το γράφημα βασίζεται σε μια μελέτη της NAREIT, μιας εταιρείας έρευνας και δεδομένων REIT, και δείχνει ξεκάθαρα ότι οι REIT συνήθως αποκομίζουν κέρδη σε περιόδους υψηλότερων επιτοκίων. Αυτό οφείλεται στο ότι το χαμηλότερο κόστος δανεισμού τους απομονώνει κάπως από την τάση. Επιπλέον, οι περίοδοι ανοδικών επιτοκίων συνήθως συνοδεύονται από ισχυρή οικονομία (όπως συμβαίνει σήμερα). Αυτό σημαίνει μεγαλύτερη ζήτηση για ακίνητα των REIT, γεγονός που επιτρέπει στα REIT να αυξήσουν το ενοίκιο. Αυτές οι αυξήσεις υπερβαίνουν κατά πολύ κάθε αύξηση του κόστους δανεισμού λόγω υψηλότερων επιτοκίων.

Αγοράστε το IGR ως Builds "Discount Momentum".

Τέλος, ας μιλήσουμε για την έκπτωση της IGR στην NAV ή τη διαφορά μεταξύ της αγοραίας τιμής της και της αξίας ανά μετοχή του χαρτοφυλακίου της (αυτό το μέτρο είναι μοναδικό για τα CEF). Αυτήν τη στιγμή, αυτή η έκπτωση είναι μικρή, που σημαίνει ότι το IGR αποτιμάται περισσότερο ή λιγότερο δίκαια.

Η τάση εδώ είναι ξεκάθαρη: η έκπτωση του IGR κατευθύνεται σε premium περιοχή — το ερώτημα είναι πόσο μακριά. Καθώς αυτό συμβαίνει, θα ωθήσει περισσότερο την τιμή της μετοχής της IGR. Και φυσικά, θα λαμβάνετε αυτή την υγιή πληρωμή 9.9% (με μηνιαία πληρωμή) όλη την ώρα.

Ο Michael Foster είναι ο επικεφαλής ερευνητής αναλυτής για Αντίθετο Outlook. Για περισσότερες ιδέες για εισόδημα, κάντε κλικ εδώ για την πιο πρόσφατη αναφορά μας “Άφθαρτο εισόδημα: 5 Ταμεία ευκαιρίας με ασφαλή μερίσματα 8.4%."

Αποκάλυψη: καμία