Με τον Πρόεδρο της Ομοσπονδιακής Τράπεζας Τζερόμ Πάουελ να εκφωνήσει μια σημαντική ομιλία την Παρασκευή, οι επενδυτές μπορεί επιτέλους να αρχίσουν να τον αποδέχονται τον λόγο του: Η κεντρική τράπεζα πρόκειται να διατηρήσει μια επιθετική στάση για τον έλεγχο του υψηλότερου πληθωρισμού των τελευταίων τεσσάρων δεκαετιών. Αυτό σημαίνει ότι οι χρηματοπιστωτικές αγορές θα παραμείνουν ασταθείς, παρά το πρόσφατο ράλι στο χρηματιστήριο.
Υπάρχουν πολλοί λόγοι για να θεωρηθούν τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα ή τα REIT ως σχετικά ασφαλή καταφύγια για την παροχή σταθερού εισοδήματος όταν ο πληθωρισμός παραμένει υψηλός και πριν από μια πιθανή οικονομική επιβράδυνση.
Ακολουθεί μια οθόνη μετοχικών REIT που αναμένεται να παράγουν άφθονες ταμειακές ροές για να επιτρέψουν την αύξηση των μερισμάτων το 2023.
Στο Πρέπει να ξέρω στήλη στις 24 Αυγούστου, ο Steve Goldstein συνόψισε τις προβλέψεις ενός νέου «υπερκύκλος στον πληθωρισμό και τα επιτόκια” από τον Dario Perkins, διευθύνοντα σύμβουλο για τα παγκόσμια μακροοικονομικά στην TS Lombard.
Ο Perkins αναμένει ότι τα μακροπρόθεσμα επιτόκια θα συνεχίσουν να κινούνται υψηλότερα και προτείνει ότι η δεκαετία του 2020 θα απαιτήσει από τους επενδυτές να ακολουθήσουν «μια πιο απαιτητική προσέγγιση στην κατανομή περιουσιακών στοιχείων».
Απομακρυνόμενος από τους παρόχους υπηρεσιών που κυριάρχησαν στην ανοδική αγορά έως το 2021, πιστεύει ότι αυτό που θα λειτουργήσει καλύτερα είναι η κατανομή σε υλικά περιουσιακά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων.
Καταστροφή του κλάδου ΑΕΕΑΠ
Τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα διατίθενται σε πολλές ποικιλίες, αλλά το βασικό στοιχείο είναι ότι περνούν μέσω των περισσότερων κερδών στους μετόχους για να διατηρήσουν τη φορολογικά πλεονεκτική δομή REIT.
Υπάρχουν δύο ευρείες κατηγορίες REIT: Στεγαστικά REIT, τα οποία δανείζουν χρήματα σε εμπορικούς ή οικιακούς δανειολήπτες ή/και επενδύουν σε τίτλους που καλύπτονται από ενυπόθηκα δάνεια, και μετοχικές REIT, οι οποίες κατέχουν εμπορική ή οικιστική ιδιοκτησία και το εκμισθώνουν.
Τα REIT είναι κυκλικά, με τις αποτιμήσεις να πιέζονται καθώς αυξάνονται τα επιτόκια. Αυτό το αποτέλεσμα μπορεί να είναι ιδιαίτερα έντονο για τα στεγαστικά REITs, επειδή η δραστηριότητα των στεγαστικών δανείων επιβραδύνεται καθώς τα επιτόκια αυξάνονται.
Μέχρι στιγμής φέτος, έως τις 24 Αυγούστου, ο τομέας ακινήτων του S&P 500 έχει υποχωρήσει 15%, ενώ ο πλήρης S&P 500
SPX
μειώνεται κατά 12%, και τα δύο με τα μερίσματα να επανεπενδύονται.
Μια πολύ πιο μακροπρόθεσμη ματιά μπορεί να σας εκπλήξει. Οι δείκτες S&P Dow Jones χώρισαν τον τομέα των ακινήτων από τον χρηματοπιστωτικό τομέα το 2016. Αλλά αν περιοριστούμε στον βιομηχανικό όμιλο S&P 500 REIT για ένα πιο μακροπρόθεσμο μέτρο απόδοσης, η μέση ετήσια απόδοση 20 ετών ήταν 9.9%, ελαφρώς μπροστά της μέσης απόδοσης 500 ετών του S&P 20 9.8%.
ΑΕΕΑΠ ανά κατηγορία
Διαφορετικοί τύποι REIT περνούν από διαφορετικούς οικονομικούς κύκλους. Για παράδειγμα, τα ξενοδοχεία REIT και οι ενοικιαστές τους υπέφεραν τρομερά στα πρώτα στάδια της πανδημίας του κορωνοϊού, ξεκινώντας με την εικονική διακοπή λειτουργίας της ταξιδιωτικής βιομηχανίας κατά το πρώτο εξάμηνο του 2020.
Πολλά REIT επικεντρώνονται στον χώρο αποθήκευσης και logistics, ο οποίος έχει επωφεληθεί από τις διψήφιες ετήσιες αυξήσεις των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, σύμφωνα με τον Vikram Malhotra, διευθύνοντα σύμβουλο ακινήτων στη Mizuho.
Αλλά η Amazon.com Inc.
AMZN
είπε στο οικονομικό δελτίο τύπου α' τριμήνου τον Απρίλιο, που αφού διπλασίασε το μέγεθος του δικτύου ολοκλήρωσής της μέσα σε μόλις δύο χρόνια, «δεν κυνηγούσε πλέον τη φυσική ή τη δυνατότητα στελέχωσης» και «επικεντρώθηκε απόλυτα στη βελτίωση της παραγωγικότητας και της αποδοτικότητας κόστους» στην υποδομή παράδοσης.
Κατά τη διάρκεια μιας συνέντευξης, ο Malhotra είπε ότι μετά την ανακοίνωση της Amazon, αυτός και οι συνάδελφοί του «παρατήρησαν και είχαν ακούσει στην αγορά ότι η Amazon έθετε αποθήκες στην αγορά υποενοικίασης».
«Έτσι, ο μεγαλύτερος παίκτης στο ηλεκτρονικό εμπόριο είπε στην αγορά ότι είχε πάρα πολλά και εξορθολογούσε, και αυτό προκάλεσε υποβάθμιση των μετοχών logistics», είπε.
Prologis Inc.
PLD
είναι η μεγαλύτερη εισηγμένη στο χρηματιστήριο REIT των ΗΠΑ στους χώρους αποθηκών και logistics. Η εταιρεία εισήγαγε την Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis and Walmart Inc.
WMT
ως οι πέντε μεγαλύτεροι πελάτες της στα τέλη του 2021, με την Amazon να νοικιάζει 24 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια, ή το 7% του συνόλου της.
Οι μετοχές της Prologis μειώθηκαν κατά 21% για το 2022 έως τις 24 Αυγούστου, με τα μερίσματα να επανεπενδύονται. Η μερισματική απόδοση της μετοχής είναι περίπου 2.5%. Η Prologis πρόκειται να εξαγοράσει την Duke Realty Corp.
DRE
μέσω συμφωνία συνολικής αξίας 26 δισεκατομμυρίων δολαρίων όταν ανακοινώθηκε τον Ιούνιο.
Η Mizuho έχει ουδέτερη αξιολόγηση στο Prologis, η οποία είπε ο Malhotra ήταν "εκτός συναίνεσης". Σίγουρα είναι — μεταξύ 17 αναλυτών που συμμετείχαν σε δημοσκόπηση του FactSet, 13 βαθμολογούν τις μετοχές ως «αγορά» ή ισοδύναμο. Τα υπόλοιπα είναι ουδέτερες βαθμολογίες.
Συνέχισε λέγοντας ότι η Mizuho παρακολουθεί τρίτους χειριστές logistics, όπως η XPO Logistics Inc.
XPO,
Η FedEx και η United Parcel Service Inc.
UPS
για σημάδια επιβράδυνσης της ζήτησης εάν η οικονομία υποχωρήσει σημαντικά.
Με όλα αυτά που ειπώθηκαν, μπορεί να υπάρχει μια καλή επένδυση για τα REIT αποθήκης/logistics: ο Malhotra αναμένει ότι η αύξηση των ενοικίων στον χώρο θα επιβραδυνθεί στα «μεσαία έως υψηλά μονοψήφια» από το τρέχον εύρος άνω του 10%. Το είπε το υπουργείο Εργασίας Ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή τον Ιούλιο παρουσίασε άνοδο 8.5%. από ένα χρόνο νωρίτερα. Αυτό βελτιώθηκε από 9.1% τον προηγούμενο μήνα. Μπορεί να μην είναι πολύ δύσκολο να περιμένουμε από τους φορείς εκμετάλλευσης αποθηκών REIT να είναι σε θέση να διατηρήσουν τα ενοίκια τους να αυξάνονται ώστε να ταιριάζουν ή να ξεπερνούν τον ρυθμό του πληθωρισμού.
Εδώ μπαίνει στο παιχνίδι η δική σας γνώμη, βασισμένη στη δική σας έρευνα. Η συνεχιζόμενη τάση προς τις ηλεκτρονικές αγορές και η ζήτηση για γρήγορη παράδοση θα επιτρέψει στην Prologis και στους ανταγωνιστές της να ξεπεράσουν τα επόμενα πέντε έως δέκα χρόνια; Η πενταετής συνολική απόδοση της Prologis, αν και στις 10 Αυγούστου, ήταν 24% (έναντι 138% για τον S&P 85), ακόμη και με τη φετινή μεγάλη πτώση.
Έλεγχος των μετοχικών REIT
Για να ρίξουμε μια ευρεία ματιά στα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα εισηγμένα στις ΗΠΑ, ξεκινήσαμε με τα 185 που περιλαμβάνονται στον δείκτη Russell 3000
ΔΡΟΜΟΣ.
Αυτός ο δείκτης αντιπροσωπεύει περίπου το 98% των αμερικανικών μετοχών, σύμφωνα με το FactSet.
Στη συνέχεια, εξετάσαμε τις επενδυτικές συγκεντρώσεις κάθε REIT και αφαιρέσαμε όλα τα στεγαστικά REIT για να μειώσουμε τη λίστα σε 158 εταιρείες. Περικόψαμε περαιτέρω σε 112 εταιρείες για τις οποίες υπήρχαν διαθέσιμες συναινετικές εκτιμήσεις μεταξύ τουλάχιστον πέντε αναλυτών που συμμετείχαν σε δημοσκόπηση της FactSet για προσαρμοσμένα κεφάλαια από δραστηριότητες το 2023.
Ένας τρόπος για να μετρήσετε την ικανότητα πληρωμής μερισμάτων μιας εταιρείας είναι να εξετάσετε την εκτιμώμενη ελεύθερη ταμειακή ροή της — υπολειπόμενη ταμειακή ροή μετά τις αναμενόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες. Για τις REITs, χρησιμοποιούνται συνήθως κεφάλαια από πράξεις (FFO) — ένα μέτρο που δεν είναι GAAP. Το FFO προσθέτει αποσβέσεις και αποσβέσεις (στοιχεία χωρίς μετρητά) στα κέρδη, ενώ εξαιρεί τα κέρδη από την πώληση ακινήτων. Τα προσαρμοσμένα κεφάλαια από λειτουργίες (AFFO) προχωρούν περαιτέρω, συμψηφίζοντας τις αναμενόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες για τη διατήρηση της ποιότητας των επενδύσεων σε ακίνητα.
Εάν διαιρέσουμε το εκτιμώμενο AFFO μιας εταιρείας με την τρέχουσα τιμή της μετοχής της, έχουμε μια εκτιμώμενη απόδοση AFFO. Αυτό μπορεί να συγκριθεί με την τρέχουσα μερισματική απόδοση για να δούμε αν υπάρχει «περιθώριο» για περαιτέρω αυξήσεις — ελπίζουμε ότι υπάρχει αρκετός χώρος.
Μεταξύ των 112 εναπομεινάντων REIT, 104 πληρώνουν μερίσματα και έχουν εκτιμήσει ότι το 2023 είναι τουλάχιστον 1.00% — αυτή είναι η τελική μας περικοπή.
Τοποθετήσαμε τα 104 REIT σε οκτώ ευρείες κατηγορίες. Αυτό δεν είναι πάντα εύκολο, επειδή ένα REIT μπορεί να έχει μεγάλη διαφοροποίηση. Έτσι, οι κατηγορίες είναι μια προσπάθεια να τοποθετηθεί κάθε REIT σε μια ομάδα σύμφωνα με τη μεγαλύτερη επιχειρηματική συγκέντρωση. Στη συνέχεια, ενοποιήσαμε λίγο περισσότερο σε εννέα ευρείες κατηγορίες και τις ταξινομήσαμε με βάση την αναμενόμενη απόδοση AFFO του 2023.
Για παράδειγμα, οι εταιρείες αποθήκευσης/logistics ανήκουν στην κατηγορία «βιομηχανική». Θα ξεκινήσουμε με αυτό.
Βιομηχανικές ΑΕΕΑΠ
Εδώ είναι τα 10 βιομηχανικά REIT που πέρασαν την οθόνη, με τις υψηλότερες αναμενόμενες αποδόσεις AFFO για το 2023:
| Εταιρεία | Καρδιά | Εκτιμώμενη απόδοση AFFO 2023 | Τρέχουσα μερισματική απόδοση | Εκτιμώμενος "χώρος κεφαλής" | Όριο αγοράς. ($ εκατομμύρια) |
| Εμπιστοσύνη ιδιοτήτων βιομηχανικής εφοδιαστικής | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | www.satechl.net/doc | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Κατηγορία Α | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | ΚΡΥΟ | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Πηγή: FactSet |
Κάντε κλικ στα tickers για περισσότερα σχετικά με κάθε εταιρεία, συμπεριλαμβανομένων των εταιρικών προφίλ. Επειτα ανάγνωση Ο αναλυτικός οδηγός του Tomi Kilgore για τον πλούτο των πληροφοριών είναι διαθέσιμος δωρεάν στις σελίδες προσφορών του MarketWatch.
Φροντίδα υγείας
Εδώ είναι και τα εννέα REIT που εκμισθώνουν ακίνητα υγειονομικής περίθαλψης και πέρασαν την οθόνη. Αυτός ο όμιλος εξαιρεί εταιρείες που επικεντρώνονται στη στέγαση ηλικιωμένων:
| Εταιρεία | Καρδιά | Εκτιμώμενη απόδοση AFFO 2023 | Τρέχουσα μερισματική απόδοση | Εκτιμώμενος "χώρος κεφαλής" | Όριο αγοράς. ($ εκατομμύρια) |
| Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Κατηγορία Α | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | ΛΟΙΠΌΝ | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Πηγή: FactSet |
Κατοικίες
Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει REIT που κατέχουν ακίνητα κατοικιών για μία ή πολλές οικογένειες, καθώς και κοινότητες βιομηχανικών κατοικιών και κατοικίες ηλικιωμένων. Εδώ είναι οι 10 οικιστικές REIT που πέρασαν την οθόνη:
| Εταιρεία | Καρδιά | Εκτιμώμενη απόδοση AFFO 2023 | Τρέχουσα μερισματική απόδοση | Εκτιμώμενος "χώρος κεφαλής" | Όριο αγοράς. ($ εκατομμύρια) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| Η UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Apartment Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Κεντρικός χώρος | ΕΚΕ | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Ουάσιγκτον Επενδυτικό Καταπίστευμα Ακίνητης Περιουσίας | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Πηγή: FactSet |
Ξενοδοχεία και καταλύματα αναψυχής
Ακολουθούν οι οκτώ REIT που εκμισθώνουν ξενοδοχεία ή/και καταλύματα αναψυχής και πέρασαν την οθόνη:
| Εταιρεία | Καρδιά | Εκτιμώμενη απόδοση AFFO 2023 | Τρέχουσα μερισματική απόδοση | Εκτιμώμενος "χώρος κεφαλής" | Όριο αγοράς. ($ εκατομμύρια) |
| Ιδιότητες EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Pebblebrook Hotel Trust | ΡΕΒ | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | ΜΠΛΕ | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Πηγή: FactSet |
Γραφεία
Ακολουθούν τα 10 REIT που διαθέτουν κτίρια γραφείων που πέρασαν την οθόνη:
| Εταιρεία | Καρδιά | Εκτιμώμενη απόδοση AFFO 2023 | Τρέχουσα μερισματική απόδοση | Εκτιμώμενος "χώρος κεφαλής" | Όριο αγοράς. ($ εκατομμύρια) |
| Brandywine Realty Trust | Επέκταση BD | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | ΥΗΣ | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | ΔΕΗ | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | Γεια | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Η Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Εταιρικό γραφείο ιδιοκτησίας Trust | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Easterly Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Δημοτικό Γραφείο REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Πηγή: FactSet |
Λιανεμποριο
Εδώ είναι τα 10 REIT που εκμισθώνουν κυρίως ακίνητα λιανικής που πέρασαν την οθόνη:
| Εταιρεία | Καρδιά | Εκτιμώμενη απόδοση AFFO 2023 | Τρέχουσα μερισματική απόδοση | Εκτιμώμενος "χώρος κεφαλής" | Όριο αγοράς. ($ εκατομμύρια) |
| Macerich Co. | ΜΑΚ | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | ESC | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Η Getty Realty Corp. | GTY | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Πηγή: FactSet |
Διαβιβάσεις
Εδώ είναι και οι πέντε εταιρείες που πέρασαν την οθόνη που εκμισθώνουν ιδιοκτησίες υποδομής επικοινωνιών ή, στην περίπτωση της Outfront Media Inc.
OUT,
διαφημιστικές πινακίδες:
| Εταιρεία | Καρδιά | Εκτιμώμενη απόδοση AFFO 2023 | Τρέχουσα μερισματική απόδοση | Εκτιμώμενος "χώρος κεφαλής" | Όριο αγοράς. ($ εκατομμύρια) |
| Uniti Group Inc. | ΜΟΝΆΔΑ | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Crown Castle Inc. | ΚΠΕ | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Η American Tower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Κατηγορία Α | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Πηγή: FactSet |
Κέντρα δεδομένων
Αυτά τα τρία REIT κέντρων δεδομένων πέρασαν την οθόνη:
| Εταιρεία | Καρδιά | Εκτιμώμενη απόδοση AFFO 2023 | Τρέχουσα μερισματική απόδοση | Εκτιμώμενος "χώρος κεφαλής" | Όριο αγοράς. ($ εκατομμύρια) |
| Η Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Πηγή: FactSet |
Αυτοαποθήκευση
Για την τελευταία μας κατηγορία, πέντε REIT αυτοαποθήκευσης πέρασαν την οθόνη:
| Εταιρεία | Καρδιά | Εκτιμώμενη απόδοση AFFO 2023 | Τρέχουσα μερισματική απόδοση | Εκτιμώμενος "χώρος κεφαλής" | Όριο αγοράς. ($ εκατομμύρια) |
| National Storage Affiliates Trust | ΜΚΦ | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | ΚΎΒΟΣ | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Δημόσια Αποθήκευση | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Πηγή: FactSet |
Εάν ενδιαφέρεστε για τον χώρο REIT, πρέπει να κάνετε τη δική σας έρευνα και να έχετε κατά νου τους επενδυτικούς σας στόχους — ανάπτυξη, εισόδημα ή και τα δύο — και να προετοιμαστείτε να παραμείνετε αφοσιωμένοι μακροπρόθεσμα, που σημαίνει αρκετά χρόνια.
Μεταξύ των REIT που αναφέρονται στους παραπάνω πίνακες, η Malhotra έχει αξιολογήσεις «αγοράς» στην Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
ΛΟΙΠΌΝ,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Η Paramount Group Inc.
PGRE
και η Duke Realty (η οποία πλέον συναλλάσσεται σύμφωνα με την Prologis, εν αναμονή της ολοκλήρωσης της συγχώνευσης).
Όταν ρωτήθηκε τι κοινό έχουν οι REIT με αξιολόγηση αγοράς, ο Malhotra είπε: «Πρόκειται για εταιρείες, ως άτομα, για τις οποίες πιστεύουμε ότι η ισχύς τιμολόγησης θα παραμείνει».
Είπε επίσης ότι όλοι επωφελούνται από τις θεματικές τάσεις, συμπεριλαμβανομένης της γήρανσης του πληθυσμού για τις REIT υγειονομικής περίθαλψης.
Ακούστε τον Ray Dalio στο MarketWatch's Best New Ideas in Money Festival στις 21 και 22 Σεπτεμβρίου στη Νέα Υόρκη. Ο πρωτοπόρος των hedge fund έχει ισχυρές απόψεις για το πού οδεύει η οικονομία.
Πηγή: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Αυτά τα αποθέματα μερισμάτων μπορούν να σας προστατεύσουν καθώς η Federal Reserve επιβραδύνει την οικονομία
Με τον Πρόεδρο της Ομοσπονδιακής Τράπεζας Τζερόμ Πάουελ να εκφωνήσει μια σημαντική ομιλία την Παρασκευή, οι επενδυτές μπορεί επιτέλους να αρχίσουν να τον αποδέχονται τον λόγο του: Η κεντρική τράπεζα πρόκειται να διατηρήσει μια επιθετική στάση για τον έλεγχο του υψηλότερου πληθωρισμού των τελευταίων τεσσάρων δεκαετιών. Αυτό σημαίνει ότι οι χρηματοπιστωτικές αγορές θα παραμείνουν ασταθείς, παρά το πρόσφατο ράλι στο χρηματιστήριο.
Υπάρχουν πολλοί λόγοι για να θεωρηθούν τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα ή τα REIT ως σχετικά ασφαλή καταφύγια για την παροχή σταθερού εισοδήματος όταν ο πληθωρισμός παραμένει υψηλός και πριν από μια πιθανή οικονομική επιβράδυνση.
Ακολουθεί μια οθόνη μετοχικών REIT που αναμένεται να παράγουν άφθονες ταμειακές ροές για να επιτρέψουν την αύξηση των μερισμάτων το 2023.
Στο Πρέπει να ξέρω στήλη στις 24 Αυγούστου, ο Steve Goldstein συνόψισε τις προβλέψεις ενός νέου «υπερκύκλος στον πληθωρισμό και τα επιτόκια” από τον Dario Perkins, διευθύνοντα σύμβουλο για τα παγκόσμια μακροοικονομικά στην TS Lombard.
Ο Perkins αναμένει ότι τα μακροπρόθεσμα επιτόκια θα συνεχίσουν να κινούνται υψηλότερα και προτείνει ότι η δεκαετία του 2020 θα απαιτήσει από τους επενδυτές να ακολουθήσουν «μια πιο απαιτητική προσέγγιση στην κατανομή περιουσιακών στοιχείων».
Απομακρυνόμενος από τους παρόχους υπηρεσιών που κυριάρχησαν στην ανοδική αγορά έως το 2021, πιστεύει ότι αυτό που θα λειτουργήσει καλύτερα είναι η κατανομή σε υλικά περιουσιακά στοιχεία, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων.
Καταστροφή του κλάδου ΑΕΕΑΠ
Τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα διατίθενται σε πολλές ποικιλίες, αλλά το βασικό στοιχείο είναι ότι περνούν μέσω των περισσότερων κερδών στους μετόχους για να διατηρήσουν τη φορολογικά πλεονεκτική δομή REIT.
Υπάρχουν δύο ευρείες κατηγορίες REIT: Στεγαστικά REIT, τα οποία δανείζουν χρήματα σε εμπορικούς ή οικιακούς δανειολήπτες ή/και επενδύουν σε τίτλους που καλύπτονται από ενυπόθηκα δάνεια, και μετοχικές REIT, οι οποίες κατέχουν εμπορική ή οικιστική ιδιοκτησία και το εκμισθώνουν.
Τα REIT είναι κυκλικά, με τις αποτιμήσεις να πιέζονται καθώς αυξάνονται τα επιτόκια. Αυτό το αποτέλεσμα μπορεί να είναι ιδιαίτερα έντονο για τα στεγαστικά REITs, επειδή η δραστηριότητα των στεγαστικών δανείων επιβραδύνεται καθώς τα επιτόκια αυξάνονται.
Μέχρι στιγμής φέτος, έως τις 24 Αυγούστου, ο τομέας ακινήτων του S&P 500 έχει υποχωρήσει 15%, ενώ ο πλήρης S&P 500
SPX
μειώνεται κατά 12%, και τα δύο με τα μερίσματα να επανεπενδύονται.
Μια πολύ πιο μακροπρόθεσμη ματιά μπορεί να σας εκπλήξει. Οι δείκτες S&P Dow Jones χώρισαν τον τομέα των ακινήτων από τον χρηματοπιστωτικό τομέα το 2016. Αλλά αν περιοριστούμε στον βιομηχανικό όμιλο S&P 500 REIT για ένα πιο μακροπρόθεσμο μέτρο απόδοσης, η μέση ετήσια απόδοση 20 ετών ήταν 9.9%, ελαφρώς μπροστά της μέσης απόδοσης 500 ετών του S&P 20 9.8%.
ΑΕΕΑΠ ανά κατηγορία
Διαφορετικοί τύποι REIT περνούν από διαφορετικούς οικονομικούς κύκλους. Για παράδειγμα, τα ξενοδοχεία REIT και οι ενοικιαστές τους υπέφεραν τρομερά στα πρώτα στάδια της πανδημίας του κορωνοϊού, ξεκινώντας με την εικονική διακοπή λειτουργίας της ταξιδιωτικής βιομηχανίας κατά το πρώτο εξάμηνο του 2020.
Πολλά REIT επικεντρώνονται στον χώρο αποθήκευσης και logistics, ο οποίος έχει επωφεληθεί από τις διψήφιες ετήσιες αυξήσεις των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, σύμφωνα με τον Vikram Malhotra, διευθύνοντα σύμβουλο ακινήτων στη Mizuho.
Αλλά η Amazon.com Inc.
AMZN
είπε στο οικονομικό δελτίο τύπου α' τριμήνου τον Απρίλιο, που αφού διπλασίασε το μέγεθος του δικτύου ολοκλήρωσής της μέσα σε μόλις δύο χρόνια, «δεν κυνηγούσε πλέον τη φυσική ή τη δυνατότητα στελέχωσης» και «επικεντρώθηκε απόλυτα στη βελτίωση της παραγωγικότητας και της αποδοτικότητας κόστους» στην υποδομή παράδοσης.
Κατά τη διάρκεια μιας συνέντευξης, ο Malhotra είπε ότι μετά την ανακοίνωση της Amazon, αυτός και οι συνάδελφοί του «παρατήρησαν και είχαν ακούσει στην αγορά ότι η Amazon έθετε αποθήκες στην αγορά υποενοικίασης».
«Έτσι, ο μεγαλύτερος παίκτης στο ηλεκτρονικό εμπόριο είπε στην αγορά ότι είχε πάρα πολλά και εξορθολογούσε, και αυτό προκάλεσε υποβάθμιση των μετοχών logistics», είπε.
Prologis Inc.
PLD
είναι η μεγαλύτερη εισηγμένη στο χρηματιστήριο REIT των ΗΠΑ στους χώρους αποθηκών και logistics. Η εταιρεία εισήγαγε την Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis and Walmart Inc.
WMT
ως οι πέντε μεγαλύτεροι πελάτες της στα τέλη του 2021, με την Amazon να νοικιάζει 24 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια, ή το 7% του συνόλου της.
Οι μετοχές της Prologis μειώθηκαν κατά 21% για το 2022 έως τις 24 Αυγούστου, με τα μερίσματα να επανεπενδύονται. Η μερισματική απόδοση της μετοχής είναι περίπου 2.5%. Η Prologis πρόκειται να εξαγοράσει την Duke Realty Corp.
DRE
μέσω συμφωνία συνολικής αξίας 26 δισεκατομμυρίων δολαρίων όταν ανακοινώθηκε τον Ιούνιο.
Η Mizuho έχει ουδέτερη αξιολόγηση στο Prologis, η οποία είπε ο Malhotra ήταν "εκτός συναίνεσης". Σίγουρα είναι — μεταξύ 17 αναλυτών που συμμετείχαν σε δημοσκόπηση του FactSet, 13 βαθμολογούν τις μετοχές ως «αγορά» ή ισοδύναμο. Τα υπόλοιπα είναι ουδέτερες βαθμολογίες.
Συνέχισε λέγοντας ότι η Mizuho παρακολουθεί τρίτους χειριστές logistics, όπως η XPO Logistics Inc.
XPO,
Η FedEx και η United Parcel Service Inc.
UPS
για σημάδια επιβράδυνσης της ζήτησης εάν η οικονομία υποχωρήσει σημαντικά.
Με όλα αυτά που ειπώθηκαν, μπορεί να υπάρχει μια καλή επένδυση για τα REIT αποθήκης/logistics: ο Malhotra αναμένει ότι η αύξηση των ενοικίων στον χώρο θα επιβραδυνθεί στα «μεσαία έως υψηλά μονοψήφια» από το τρέχον εύρος άνω του 10%. Το είπε το υπουργείο Εργασίας Ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή τον Ιούλιο παρουσίασε άνοδο 8.5%. από ένα χρόνο νωρίτερα. Αυτό βελτιώθηκε από 9.1% τον προηγούμενο μήνα. Μπορεί να μην είναι πολύ δύσκολο να περιμένουμε από τους φορείς εκμετάλλευσης αποθηκών REIT να είναι σε θέση να διατηρήσουν τα ενοίκια τους να αυξάνονται ώστε να ταιριάζουν ή να ξεπερνούν τον ρυθμό του πληθωρισμού.
Εδώ μπαίνει στο παιχνίδι η δική σας γνώμη, βασισμένη στη δική σας έρευνα. Η συνεχιζόμενη τάση προς τις ηλεκτρονικές αγορές και η ζήτηση για γρήγορη παράδοση θα επιτρέψει στην Prologis και στους ανταγωνιστές της να ξεπεράσουν τα επόμενα πέντε έως δέκα χρόνια; Η πενταετής συνολική απόδοση της Prologis, αν και στις 10 Αυγούστου, ήταν 24% (έναντι 138% για τον S&P 85), ακόμη και με τη φετινή μεγάλη πτώση.
Έλεγχος των μετοχικών REIT
Για να ρίξουμε μια ευρεία ματιά στα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα εισηγμένα στις ΗΠΑ, ξεκινήσαμε με τα 185 που περιλαμβάνονται στον δείκτη Russell 3000
ΔΡΟΜΟΣ.
Αυτός ο δείκτης αντιπροσωπεύει περίπου το 98% των αμερικανικών μετοχών, σύμφωνα με το FactSet.
Στη συνέχεια, εξετάσαμε τις επενδυτικές συγκεντρώσεις κάθε REIT και αφαιρέσαμε όλα τα στεγαστικά REIT για να μειώσουμε τη λίστα σε 158 εταιρείες. Περικόψαμε περαιτέρω σε 112 εταιρείες για τις οποίες υπήρχαν διαθέσιμες συναινετικές εκτιμήσεις μεταξύ τουλάχιστον πέντε αναλυτών που συμμετείχαν σε δημοσκόπηση της FactSet για προσαρμοσμένα κεφάλαια από δραστηριότητες το 2023.
Ένας τρόπος για να μετρήσετε την ικανότητα πληρωμής μερισμάτων μιας εταιρείας είναι να εξετάσετε την εκτιμώμενη ελεύθερη ταμειακή ροή της — υπολειπόμενη ταμειακή ροή μετά τις αναμενόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες. Για τις REITs, χρησιμοποιούνται συνήθως κεφάλαια από πράξεις (FFO) — ένα μέτρο που δεν είναι GAAP. Το FFO προσθέτει αποσβέσεις και αποσβέσεις (στοιχεία χωρίς μετρητά) στα κέρδη, ενώ εξαιρεί τα κέρδη από την πώληση ακινήτων. Τα προσαρμοσμένα κεφάλαια από λειτουργίες (AFFO) προχωρούν περαιτέρω, συμψηφίζοντας τις αναμενόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες για τη διατήρηση της ποιότητας των επενδύσεων σε ακίνητα.
Εάν διαιρέσουμε το εκτιμώμενο AFFO μιας εταιρείας με την τρέχουσα τιμή της μετοχής της, έχουμε μια εκτιμώμενη απόδοση AFFO. Αυτό μπορεί να συγκριθεί με την τρέχουσα μερισματική απόδοση για να δούμε αν υπάρχει «περιθώριο» για περαιτέρω αυξήσεις — ελπίζουμε ότι υπάρχει αρκετός χώρος.
Μεταξύ των 112 εναπομεινάντων REIT, 104 πληρώνουν μερίσματα και έχουν εκτιμήσει ότι το 2023 είναι τουλάχιστον 1.00% — αυτή είναι η τελική μας περικοπή.
Τοποθετήσαμε τα 104 REIT σε οκτώ ευρείες κατηγορίες. Αυτό δεν είναι πάντα εύκολο, επειδή ένα REIT μπορεί να έχει μεγάλη διαφοροποίηση. Έτσι, οι κατηγορίες είναι μια προσπάθεια να τοποθετηθεί κάθε REIT σε μια ομάδα σύμφωνα με τη μεγαλύτερη επιχειρηματική συγκέντρωση. Στη συνέχεια, ενοποιήσαμε λίγο περισσότερο σε εννέα ευρείες κατηγορίες και τις ταξινομήσαμε με βάση την αναμενόμενη απόδοση AFFO του 2023.
Για παράδειγμα, οι εταιρείες αποθήκευσης/logistics ανήκουν στην κατηγορία «βιομηχανική». Θα ξεκινήσουμε με αυτό.
Βιομηχανικές ΑΕΕΑΠ
Εδώ είναι τα 10 βιομηχανικά REIT που πέρασαν την οθόνη, με τις υψηλότερες αναμενόμενες αποδόσεις AFFO για το 2023:
Κάντε κλικ στα tickers για περισσότερα σχετικά με κάθε εταιρεία, συμπεριλαμβανομένων των εταιρικών προφίλ. Επειτα ανάγνωση Ο αναλυτικός οδηγός του Tomi Kilgore για τον πλούτο των πληροφοριών είναι διαθέσιμος δωρεάν στις σελίδες προσφορών του MarketWatch.
Φροντίδα υγείας
Εδώ είναι και τα εννέα REIT που εκμισθώνουν ακίνητα υγειονομικής περίθαλψης και πέρασαν την οθόνη. Αυτός ο όμιλος εξαιρεί εταιρείες που επικεντρώνονται στη στέγαση ηλικιωμένων:
Κατοικίες
Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει REIT που κατέχουν ακίνητα κατοικιών για μία ή πολλές οικογένειες, καθώς και κοινότητες βιομηχανικών κατοικιών και κατοικίες ηλικιωμένων. Εδώ είναι οι 10 οικιστικές REIT που πέρασαν την οθόνη:
Ξενοδοχεία και καταλύματα αναψυχής
Ακολουθούν οι οκτώ REIT που εκμισθώνουν ξενοδοχεία ή/και καταλύματα αναψυχής και πέρασαν την οθόνη:
Γραφεία
Ακολουθούν τα 10 REIT που διαθέτουν κτίρια γραφείων που πέρασαν την οθόνη:
Λιανεμποριο
Εδώ είναι τα 10 REIT που εκμισθώνουν κυρίως ακίνητα λιανικής που πέρασαν την οθόνη:
Διαβιβάσεις
Εδώ είναι και οι πέντε εταιρείες που πέρασαν την οθόνη που εκμισθώνουν ιδιοκτησίες υποδομής επικοινωνιών ή, στην περίπτωση της Outfront Media Inc.
OUT,
διαφημιστικές πινακίδες:
Κέντρα δεδομένων
Αυτά τα τρία REIT κέντρων δεδομένων πέρασαν την οθόνη:
Αυτοαποθήκευση
Για την τελευταία μας κατηγορία, πέντε REIT αυτοαποθήκευσης πέρασαν την οθόνη:
Εάν ενδιαφέρεστε για τον χώρο REIT, πρέπει να κάνετε τη δική σας έρευνα και να έχετε κατά νου τους επενδυτικούς σας στόχους — ανάπτυξη, εισόδημα ή και τα δύο — και να προετοιμαστείτε να παραμείνετε αφοσιωμένοι μακροπρόθεσμα, που σημαίνει αρκετά χρόνια.
Μεταξύ των REIT που αναφέρονται στους παραπάνω πίνακες, η Malhotra έχει αξιολογήσεις «αγοράς» στην Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
ΛΟΙΠΌΝ,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Η Paramount Group Inc.
PGRE
και η Duke Realty (η οποία πλέον συναλλάσσεται σύμφωνα με την Prologis, εν αναμονή της ολοκλήρωσης της συγχώνευσης).
Όταν ρωτήθηκε τι κοινό έχουν οι REIT με αξιολόγηση αγοράς, ο Malhotra είπε: «Πρόκειται για εταιρείες, ως άτομα, για τις οποίες πιστεύουμε ότι η ισχύς τιμολόγησης θα παραμείνει».
Είπε επίσης ότι όλοι επωφελούνται από τις θεματικές τάσεις, συμπεριλαμβανομένης της γήρανσης του πληθυσμού για τις REIT υγειονομικής περίθαλψης.
Ακούστε τον Ray Dalio στο MarketWatch's Best New Ideas in Money Festival στις 21 και 22 Σεπτεμβρίου στη Νέα Υόρκη. Ο πρωτοπόρος των hedge fund έχει ισχυρές απόψεις για το πού οδεύει η οικονομία.
Πηγή: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo