Η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ βρίσκεται σε ύφεση. Θα ακολουθήσει σύντομα η οικονομία;

Μάλλον θα χειροτερέψει επίσης.

Οι τιμές των κατοικιών είχαν ήδη εκτιναχθεί σε υψηλό ρεκόρ όταν η Federal Reserve τον Μάρτιο άρχισε να κινείται γρήγορα αύξηση των επιτοκίων για την καταπολέμηση του υψηλού πληθωρισμού. Η επιθετική ενέργεια της κεντρικής τράπεζας ώθησε το 30ετές σταθερό στεγαστικό δάνειο σε περισσότερο από 6% από μόλις 2.75% το περασμένο φθινόπωρο.

Ο συνδυασμός πιο δαπανηρών στεγαστικών δανείων και εξαιρετικά υψηλών τιμών τα κατάφερε δύσκολο για τους περισσότερους αγοραστές να αγοράσουν ένα σπίτι. Η οικονομική προσιτότητα έχει πέσει στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων 16 ετών, δήλωσε η Εθνική Ένωση Μεσιτών.

Όσο πάει η στέγαση, τόσο πάει και η οικονομία των ΗΠΑ, σύμφωνα με ένα παλιό ρητό. Η προκύπτουσα επιβράδυνση στις κατασκευές πρόκειται να αφαιρέσει ένα μεγάλο κομμάτι της ανάπτυξης από το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν το δεύτερο τρίμηνο. Και λιγότερες πωλήσεις σημαίνει λιγότεροι νέοι ιδιοκτήτες που ξοδεύουν χρήματα για να επιπλώσουν τα σπίτια τους.

Ωστόσο, η αγορά κατοικίας είναι πολύ διαφορετική τώρα από ό,τι ήταν το 2006, και από μόνη της, είναι απίθανο να οδηγήσει την οικονομία σε χαντάκι. Οι ΗΠΑ μπορεί κάλλιστα να βυθιστούν σε ύφεση τα επόμενα ή δύο χρόνια, λένε οι οικονομολόγοι, αλλά η στέγαση δεν θα είναι η κύρια αιτία.

«Αναμένουμε ότι οι πωλήσεις θα μειωθούν περαιτέρω τους επόμενους μήνες, αλλά δεν αναμένουμε επανάληψη της κατάρρευσης του 2000», δήλωσε ο Alex Pelle, αμερικανός οικονομολόγος στη Mizuho Securities.

Μικρό σημάδι μιας φούσκας

Η αγορά κατοικίας σήμερα έχει πολύ μικρή ομοιότητα με το go-go της δεκαετίας του 2000.

Πρώτον, ο τυπικός αγοραστής έχει υψηλό πιστωτικό σκορ και είναι λιγότερο πιθανό να χρεοκοπήσει. Μόνο το 2% περίπου του συνόλου των νέων στεγαστικών δανείων χορηγείται σε αγοραστές που ονομάζονται subprime ή σε αυτούς με ασθενέστερα πιστωτικά σκορ.

Αντίθετα, περίπου το 15% των δανειοληπτών είχε πίστωση subprime στο απόγειο της στεγαστικής φούσκας σχεδόν πριν από δύο δεκαετίες, σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας Jefferies της Wall Street.

Πολλοί από αυτούς τους δανειολήπτες έχασαν τα σπίτια τους στην ύφεση του 2007-2009 και οι αξίες των ακινήτων έπεσαν κατακόρυφα, ληστεύοντας εκατομμύρια Αμερικανούς από χαρτί πλούτο και κάνοντας τους να αισθάνονται φτωχότεροι. Ένα τεράστιο selloff στο χρηματιστήριο προστέθηκε στα δεινά τους.

Το αρνητικό «φαινόμενο πλούτου» συνέβαλε στην απότομη μείωση των καταναλωτικών δαπανών που βάθυνε την ύφεση. Οι καταναλωτές αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 70% όλων όσων συμβαίνουν στην οικονομία.

Η τρέχουσα επιβράδυνση στη στέγαση, ωστόσο, πιθανότατα δεν θα οδηγήσει σε πτώση των τιμών και χαμηλότερες τιμές των κατοικιών.

Για αρχή, οι ΗΠΑ υποφέρουν από έλλειψη στέγης εδώ και χρόνια, ακόμη και καθώς ο αριθμός των νέων οικογενειών που σχηματίζονται έχει ωθήσει τη ζήτηση σε νέα ύψη. Η πανδημία έχει επίσης αυξήσει δραματικά τον αριθμό των ανθρώπων που εργάζονται από το σπίτι και τη βοή για περισσότερη στέγαση.

Η ζήτηση για στέγαση είναι ισχυρή εν μέρει «λόγω της αύξησης της εξ αποστάσεως εργασίας και των αλλαγών στον τρόπο ζωής», δήλωσε ο επικεφαλής οικονομολόγος Bill Adams της Comerica Bank.

Η Builder προσπάθησε να καλύψει το μεγαλύτερο μέρος αυτής της ζήτησης. Η κατασκευή νέων κατοικιών και ενοικιαζόμενων μονάδων αυξήθηκε σε ετήσιο ρυθμό 1.8 εκατομμυρίων τον Απρίλιο - υψηλό 16 ετών - πριν ξεκινήσουν πραγματικά τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. μικρότερος.

Δεν πρόκειται να βελτιωθεί πολύ σύντομα, επίσης. Οι κατασκευές υποχώρησαν απότομα τον Μάιο και είναι πιθανό να συνεχίσουν να επιβραδύνονται, μειώνοντας περαιτέρω την προσφορά κατοικιών προς πώληση και διατηρώντας ανοδική πίεση στις τιμές.

Ασημένιες επενδύσεις

Ωστόσο, οι υψηλές τιμές των κατοικιών δεν είναι καθόλου κακό, ειδικά για όσους έχουν ήδη το δικό τους σπίτι. Οι σταθερές αξίες του σπιτιού μπορούν εν μέρει να απομονώσουν την οικονομία από την ύφεση.

Πως και έτσι? Οι ιδιοκτήτες σπιτιών είναι πιθανό να αισθάνονται καλύτερα οικονομικά από ό,τι το 2006, επειδή το κύριο αυγό φωλιάς τους εξακολουθεί να εκτιμάται.

Επιπλέον, εκατομμύρια ιδιοκτήτες κατοικιών εκμεταλλεύτηκαν τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια κατά τη διάρκεια της πανδημίας για να αναχρηματοδοτήσουν και να γλιτώσουν από ένα πακέτο. Οι περισσότεροι από αυτούς επέλεξαν επίσης σταθερά στεγαστικά δάνεια, αφήνοντάς τους απρόσβλητους από την αύξηση των επιτοκίων.

Αυτό δεν συνέβαινε στα μέσα της δεκαετίας του 2000, όταν τα μισά από όλα τα στεγαστικά δάνεια ήταν ρυθμιζόμενα. Τα αυξανόμενα επιτόκια αναγκάζουν εκατομμύρια ιδιοκτήτες κατοικιών να πληρώνουν υψηλά μηνιαία έξοδα στεγαστικών δανείων και πολλοί που δεν είχαν την οικονομική δυνατότητα να το κάνουν αθετούσαν.

Τώρα μόνο το 10% περίπου όλων των στεγαστικών δανείων είναι ρυθμιζόμενα. Επιπλέον, το ποσοστό εισοδήματος που πρέπει να αφιερώσουν οι ιδιοκτήτες κατοικιών στα στεγαστικά δάνειά τους είναι σε ιστορικό χαμηλό.

«Οι δεσμοί μεταξύ στέγης και κατανάλωσης είναι πιθανό να είναι πιο αδύναμοι από ό,τι στο παρελθόν», δήλωσε η Aneta Markowska, επικεφαλής οικονομολόγος της Jefferies.

Αυτό που θα μπορούσε να προκαλέσει μεγαλύτερο πλήγμα στην αγορά κατοικίας είναι μια μεγάλη αύξηση της ανεργίας που προκαλεί χρεοκοπία περισσότερων ανθρώπων.

Ωστόσο, με το ποσοστό ανεργίας μόλις στο 3.6% και την έλλειψη εργατικού δυναμικού που αναμένεται να συνεχιστεί για χρόνια, ορισμένοι οικονομολόγοι αμφισβητούν εάν οι επιχειρήσεις θα καταφύγουν σε μαζικές απολύσεις εάν οι ΗΠΑ εισέλθουν σε ύφεση.

Εν τω μεταξύ, η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να διατηρεί σχετικά καλά παρά την άνοδο των επιτοκίων και τις υψηλές τιμές. Οι πωλήσεις και οι δαπάνες για νέες κατασκευές κυμαίνονται κοντά στα προ πανδημίας επίπεδα, υποδηλώνοντας ότι το κάτω μέρος δεν θα πέσει όπως το 2006.

Βέβαια, κάποιοι ειδικοί είπαν το ίδιο πράγμα πριν από 15 χρόνια. «Οι ερευνητές λένε ότι η πρόσφατη ύφεση των κατοικιών δεν σημαίνει απαραίτητα ένα τέλος στην οικονομική ανάπτυξη», έλεγε τότε ένα άρθρο στο The Christian Science Monitor.

Αυτό που ακολούθησε ήταν η χειρότερη ύφεση των τελευταίων δεκαετιών.