Όταν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου και ένας προγραμματιστής (ή επενδυτής) συνάπτουν μια μακροχρόνια μίσθωση εδάφους, ο ενοικιαστής και οι δανειστές του θα επιμείνουν ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν μπορεί εύκολα να τερματίσει τη μίσθωση εδάφους λόγω αθέτησης υποχρέωσης. Ο ενοικιαστής θα έχει εκτεταμένα δικαιώματα για να «θεραπεύσει» τις αθετήσεις του. Εάν ο ενοικιαστής δεν θεραπεύσει, τότε ο δανειστής του ενοικιαστή έχει επιπλέον δικαιώματα θεραπείας. Με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, ο ενοικιαστής και ο δανειστής του θα πρέπει να μπορούν να διατηρήσουν τη μίσθωση. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν μπορούν σχεδόν ποτέ να τερματίσουν τις μισθώσεις εδάφους, όσο και αν θέλουν να το κάνουν.
Μια πρόσφατη περίπτωση της Νέας Υόρκης σηματοδότησε μια δραματική παραλλαγή από αυτήν την αρχή. Ξεκίνησε όταν ο ενοικιαστής σταμάτησε να πληρώνει ενοίκιο. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έδωσε στον ενοικιαστή και στον δανειστή του διάφορες ειδοποιήσεις για αυτήν την αθέτηση, αλλά και πάλι κανείς δεν πλήρωσε το ενοίκιο.
Ως επόμενο βήμα, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αποφάσισε να μην προχωρήσει στη διαδικασία καταγγελίας της μίσθωσης που ενσωματώθηκε στη μίσθωση, η οποία θα απαιτούσε ειδοποίηση στον δανειστή. Αντίθετα, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ξεκίνησε αγωγή για μη πληρωμή ενοικίου βάσει νόμου της Νέας Υόρκης που επιτρέπει τέτοιες διαδικασίες. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δεν ειδοποίησε τον δανειστή του ενοικιαστή για αυτή τη διαδικασία, επειδή ούτε η μίσθωση ούτε ο νόμος απαιτούσαν τέτοια ειδοποίηση. Όταν ο ενοικιαστής εξακολουθεί να μην πλήρωσε το ενοίκιο, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου τελικά τερμάτισε τη μίσθωση ως το τελικό γεγονός στη διαδικασία μη πληρωμής.
Η μίσθωση έλεγε ότι σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έπρεπε να προσφέρει στον δανειστή του ενοικιαστή μια νέα μίσθωση για να αντικαταστήσει τη μίσθωση που έληξε. Προφανώς ο δανειστής δεν δέχθηκε τον ιδιοκτήτη του ακινήτου σε αυτήν την προσφορά, επομένως η μίσθωση έληξε μέσω της διαδικασίας μη πληρωμής και ο δανειστής δεν μπορούσε να διεκδικήσει μίσθωση αντικατάστασης.
Ως μέτρο του Hail Mary για τη διάσωση των εξασφαλίσεών του, ο δανειστής προσπάθησε να βασιστεί σε έναν περίεργο νόμο της Νέας Υόρκης που επιτρέπει σε έναν ενοικιαστή και στον δανειστή του να επαναφέρουν στη ζωή μια καταγγελθείσα μίσθωση πληρώνοντας ό,τι οφειλόταν βάσει της μίσθωσης. Ο ενοικιαστής έχει στη διάθεσή του ένα χρόνο για να πραγματοποιήσει την «εξαγορά» της μίσθωσης του. Εάν ο ενοικιαστής δεν εξαγοράσει τη μίσθωση εντός αυτού του χρονικού διαστήματος, τότε ο δανειστής του ενοικιαστή έχει το δικαίωμα να το κάνει – αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις μόνο την επομένη της λήξης της προθεσμίας εξαγοράς του ενοικιαστή και μόνο μέχρι τις 2:00 μ.μ. εκείνης της ημέρας.
Αυτός ο νόμος της Νέας Υόρκης λέει επίσης ότι ο ενοικιαστής μπορεί να παραιτηθεί από τα δικαιώματα εξαγοράς του. Σχεδόν κάθε μίσθωση της Νέας Υόρκης περιλαμβάνει μια τέτοια παραίτηση, αλλά ο δανειστής στη συγκεκριμένη δίκη προσπάθησε να υποστηρίξει ότι η παραίτηση του ενοικιαστή δεν ίσχυε για τον δανειστή. Το δικαστήριο διαφώνησε. Κάποια στιγμή ο δανειστής ανακοίνωσε ότι είχε αλλάξει γνώμη και δεν ήθελε να ασκήσει κανένα δικαίωμα εξαγοράς, αλλά αυτό δεν εμπόδισε το δικαστήριο να αποφανθεί κατά του δανειστή για το θέμα. Αυτό ήταν το τέλος των εξασφαλίσεων του δανειστή.
Οποιοσδήποτε δανειστής έναντι μιας επίγειας μίσθωσης μπορεί να μάθει μερικά σημαντικά μαθήματα από αυτή την υπόθεση.
Πρώτον, οποιαδήποτε μίσθωση θα πρέπει να απαιτεί από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου να ειδοποιεί οποιονδήποτε δανειστή για οποιαδήποτε μη πληρωμή ή άλλη διαδικασία που επιδιώκει τον τερματισμό της μίσθωσης. Δεν αρκεί να απαιτείται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου να δώσει στον δανειστή ειδοποίηση σχετικά με την άσκηση από τον ιδιοκτήτη του συμβατικού δικαιώματος για καταγγελία της μίσθωσης.
Δεύτερον, εάν η μίσθωση δίνει στον δανειστή δικαιώματα για να θεραπεύσει τις αθετήσεις του ενοικιαστή, ο δανειστής θα πρέπει να ασκήσει αυτά τα δικαιώματα και να μην αφήσει τον ιδιοκτήτη του ακινήτου να ξεκινήσει οποιοδήποτε δρόμο προς την επιβολή της μίσθωσης.
Τρίτον, περίπλοκες και προσεκτικά διατυπωμένες διατάξεις σε μια μίσθωση (ή οποιοδήποτε άλλο έγγραφο) μερικές φορές δεν καλύπτουν κάθε περίπτωση που θα έπρεπε να καλύψουν. Εδώ, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπόρεσε να βρει έναν τρόπο να παρακάμψει τη διαδικασία καταγγελίας της σύμβασης που ενσωματώθηκε στη μίσθωση και να επιτύχει μια καταγγελία με τρόπο που δεν εμπλέκεται ο δανειστής.
Εάν ο δανειστής είχε ενεργήσει πιο επιθετικά και έδινε μεγαλύτερη προσοχή, ίσως θα μπορούσε να είχε διατηρήσει τις εξασφαλίσεις του.
Η αναφερόμενη περίπτωση είναι Wells Fargo Bank, NA κατά Joseph E. Marx Co. Inc., Ανώτατο Δικαστήριο της Πολιτείας της Νέας Υόρκης 159999/2019.
Πηγή: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/