Το Outlook για τη στέγαση, τα εμπορικά κέντρα, τους χώρους εργασίας και άλλα ακίνητα

Ο Tripp επιβλέπει 144 δισεκατομμύρια δολάρια ως παγκόσμιος επικεφαλής επενδύσεων και επικεφαλής επενδύσεων για τη Nuveen Real Estate, έναν από τους μεγαλύτερους διαχειριστές επενδύσεων σε ακίνητα της χώρας, που συγκέντρωσε περισσότερα από 10 δισεκατομμύρια δολάρια σε ακίνητα στις ΗΠΑ πέρυσι. Ενώ πολλοί άλλοι επενδυτές ήταν αρνητικοί όσον αφορά τα ακίνητα λιανικής καθώς χτύπησε η πανδημία, ο Tripp δικαίως εντόπισε ευκαιρίες ανάμεσα στο υποσύνολο των λιανοπωλητών που σωστά πρόβλεψαν πώς οι αγοραστές θα μπορούσαν να θέλουν να αγοράσουν σε μια πανδημία. Ο Τριπ μίλησε με Το χρήστη Barron από το Davidson, NC, σχετικά με μερικές από τις τελευταίες αντίθετες ιδέες της, συμπεριλαμβανομένου του γιατί η ενοικίαση μπορεί να προτιμάται από την ιδιοκτησία ενός σπιτιού, γιατί ο χώρος γραφείων δεν είναι νεκρός και οι καλύτεροι τύποι εμπορικών κέντρων, κατοικιών για ηλικιωμένους και βιομηχανίες. Ακολουθεί μια επεξεργασμένη εκδοχή της συνομιλίας μας.

Το χρήστη Barron: Ποια είναι η κατάσταση στην αγορά κατοικίας;

Κάρλι Τριπ: Υπάρχει ακόμη έλλειψη τριών έως πέντε εκατομμυρίων μονάδων στις ΗΠΑ. Υπήρξε πολύς ουλώδης ιστός από την στεγαστική κρίση. Οι επενδυτές ήταν πρόθυμοι να επενδύσουν και οι κατασκευαστές κατοικιών αργούσαν να χτίσουν. Είχαμε μια ολόκληρη δεκαετία underbuilding και παίζουμε catch-up τώρα. Οι εκκινήσεις στέγασης σε πολυοικογενειακές μονάδες βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα ρεκόρ. Οι καθυστερήσεις παράδοσης έχουν μετακινηθεί από κατά μέσο όρο επτά μήνες σε περισσότερους από 16 μήνες. Είναι μια τέλεια συνταγή για ενίσχυση στη συνολική αγορά κατοικίας.

Οι τιμές των κατοικιών έχουν εκτοξευθεί στα ύψη. Είναι αυτό μια φούσκα;

Υπήρξε ένας τόνος εκτίμησης μετά την πανδημία, αλλά οι άνθρωποι δεν σκέφτονται ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν μειωθεί τόσο πολύ. Εάν κοιτάξετε τις διάμεσες τιμές των κατοικιών μεταξύ 2006 και 2021 και τις προσεγγίσετε σε σύγκριση με το κόστος μιας υποθήκης με βάση τα επιτόκια σήμερα, ένα σπίτι 250,000 $ το 2006 είναι ένα σπίτι 400,000 $ σήμερα. Ακόμη και στις 20 κορυφαίες σύνθετες αγορές, σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, μόλις επιστρέψαμε στα επίπεδα του 2007. Δεν νομίζω ότι υπάρχει φούσκα.

Ανησυχείτε για την οικονομική προσιτότητα;

Ναι, σε μεγάλο βαθμό λόγω της χαμηλής προσφοράς οικονομικά προσιτών κατοικιών. Το ποσοστό των νεόκτιστων κατοικιών [που πωλούνται για] 200,000 $ ή κάτω είναι λιγότερο από το 2% του [διαθέσιμου] αποθέματος. Οι άνθρωποι απλώς δεν χτίζουν μικρότερα, πιο προσιτά σπίτια εκκίνησης. Εάν ένας κατασκευαστής μπορεί να μεγιστοποιήσει τα κέρδη και να χτίσει σε υψηλότερη τιμή, αυτό κάνει. Για το 2022, ένας από τους τομείς που μου αρέσει είναι η προσιτή στέγαση, η οποία είναι ανεπαρκής και υποεξυπηρετούμενη. Βλέπουμε περισσότερες συνεργασίες δημόσιου-ιδιωτικού τομέα εκεί, και εάν το Build Back Better ολοκληρωθεί, υπάρχει ένα μεγάλο κομμάτι [χρημάτων] που δεσμεύεται για την ανάπτυξη οικονομικά προσιτών κατοικιών.

Υπάρχει επίσης μια αυξανόμενη ομάδα ανθρώπων που θέλουν να νοικιάσουν έναντι των δικών τους - ένας λόγος που μας αρέσει η αναδυόμενη περιοχή των ενοικιάσεων για μια οικογένεια. Όταν οι γονείς μου δημιουργούσαν οικογένεια, η δημιουργία πλούτου προήλθε από την ιδιοκτησία ενός σπιτιού. Σήμερα, πολλοί άνθρωποι έχουν άλλους τρόπους πρόσβασης στη δημιουργία πλούτου. Αυτήν τη στιγμή, μπορείτε να επενδύσετε αυτήν την προκαταβολή στην αγορά, στο Bitcoin ή στο Robinhood. Οι καταναλωτές γίνονται όλο και πιο εκπαιδευμένοι στο πώς να επενδύσουν τα δολάρια τους—και ότι έχουν επιλογή στο τι να κάνουν με τα χρήματά τους.

Πού μέσα στη χώρα βρίσκετε τις περισσότερες ευκαιρίες;

Τα πρότυπα μετανάστευσης ήταν συγκλονιστικά. Αυτή η έξοδος από τις παράκτιες πόλεις στην Sunbelt - σε όλη την Καρολίνα, τη Τζόρτζια και το Τέξας - ήταν μαζική. Η ζωή σε εξωτερικούς χώρους σε θερμότερα κλίματα με πρόσβαση σε παραλίες και βουνά είναι ο τρόπος με τον οποίο θέλουν να ζουν οι άνθρωποι σήμερα, και τα φορολογικά πλεονεκτήματα για τις εταιρείες είναι επίσης στο επίκεντρο. Η τεχνολογία έχει δημιουργήσει αυτές τις μικροαστικές περιοχές στις ΗΠΑ που δεν υπήρχαν πριν. Υπάρχουν πολλά μέρη όπου οι άνθρωποι μπορούν να βρουν επικερδή απασχόληση και πρόσβαση στην εκπαίδευση για τις οικογένειές τους. Οι παράκτιες πόλεις δεν πρόκειται να φύγουν, αλλά υπάρχει πολύ μεγαλύτερη διασπορά πληθυσμού.

Λατρεύω επίσης τη στέγαση 55+, όπου υπάρχει η αίσθηση των ομοϊδεατών ανθρώπων που πλησιάζουν στη συνταξιοδότηση, ή άδειων φωλιωτών, που έχουν πρόσβαση στο τένις, το pickleball και τις φυσικές ανέσεις, [κοντά] μέλη της οικογένειας. Υπάρχει μεγαλύτερος κίνδυνος διακοπής για πράγματα όπως η φροντίδα της μνήμης, η οποία μπορεί να αλλάξει εάν αλλάξει η τεχνολογία.

Πώς αυτή η μετάβαση επηρεάζει τις προοπτικές για το χώρο γραφείων;

Οι εταιρείες αναγνωρίζουν τα οφέλη της ύπαρξης ανθρώπων σε ένα μέρος και την ανάγκη να προσελκύουν τους ανθρώπους πίσω στο γραφείο. Έτσι, βλέπετε [παροχές όπως] φαγητό και γυμναστήρια. Πολλοί μεγάλοι θεσμικοί επενδυτές και επενδυτές ιδιωτικών κεφαλαίων πρόκειται να στοιχηματίσουν ξανά σε γραφεία τροπαίων στις παράκτιες αγορές. Αυτό θα ανοίξει ξανά το 2022.

Πόσο από το εργατικό δυναμικό αναμένεται να επιστρέψει στο γραφείο;

Μακροπρόθεσμα, η διαταραχή και η μείωση της ζήτησης [για χώρους γραφείων] είναι πιθανώς 10%. Θα διαφέρει ανάλογα με την τοποθεσία και τον τύπο. Εξακολουθούμε να είμαστε πολύ ανοδικοί όσον αφορά τα ακίνητα για ειδικές χρήσεις, όπως στούντιο, ιατρικές επιστήμες και άκρως ανέσεις, μικρότερα κτίρια γραφείων σε όλη την Sunbelt. Σε πολλές από αυτές τις αγορές όπου μετακινείται κόσμος, τα γραφεία είναι ανεπαρκή. Υπάρχει ακόμα πολλή θετική δυναμική. Η επιλογή είναι το κλειδί και υπάρχει κάποιος κίνδυνος με την ανάγκη μετάβασης από τη βαριά χρήση άνθρακα στη χρήση καθαρού μηδενισμού. Δεν υπάρχει μεγαλύτερος κίνδυνος για αυτήν την [ενεργειακή] μετάβαση από ό,τι στον χώρο γραφείων.

Μιλώντας για την ενεργειακή μετάβαση, πώς πρέπει να σκέφτονται οι επενδυτές σε ακίνητα την κλιματική αλλαγή και την απαλλαγή από τις ανθρακούχες εκπομπές;

Η Nuveen Real Estate δεσμεύτηκε να μηδενίσει [εκπομπές] έως το 2040. Εστιάζουμε στην αξιολόγηση κάθε περιουσιακού στοιχείου που κατέχουμε και [η ανάλυση] για οτιδήποτε αγοράζουμε περιλαμβάνει κόστος μετάβασης. Ειλικρινά, χρειαζόμαστε ένα καλύτερο δίκτυο ανανεώσιμων πηγών ενέργειας σε όλες τις ΗΠΑ Κάθε ένα από τα περιουσιακά μας στοιχεία περνά από ένα μοντέλο που αξιολογεί τον κίνδυνο καταιγίδας, πυρκαγιάς και πλημμύρας, καθώς και τον τοπικό ρυθμιστικό κίνδυνο, σε επίπεδο λεπτομέρειας. Για παράδειγμα, περιλαμβάνει τοπογραφία: Η Νέα Υόρκη μπορεί να χτίσει θαλασσινούς τοίχους, αλλά το Μαϊάμι δεν μπορεί επειδή το έδαφος είναι σφουγγάρι. Τα αξιολογούμε όλα αυτά με βάση την αξία σε κίνδυνο. Εάν είναι πολύ υψηλό σε μια περίοδο 20 ετών, δεν θα επενδύσουμε.

Πώς θα επηρεάσει η αύξηση των επιτοκίων την ευκαιρία;

Τα ακίνητα τείνουν να τα πηγαίνουν καλύτερα από άλλες [περιοχές] σε περιόδους πληθωρισμού. Έχετε ενσωματώσει δομές μίσθωσης με ετήσιες αυξήσεις που τείνουν να υπερβαίνουν τον πληθωρισμό και δομές που περνούν από τυχόν αυξήσεις δαπανών στους ενοικιαστές. Αλλά ο πληθωρισμός είναι ένας τεράστιος κίνδυνος για την οικονομία μας και οι παράγοντες που διευκολύνουν τον πληθωρισμό αποτελούν μεγαλύτερο κίνδυνο.

Πώς έτσι;

Κοιτάξτε την έλλειψη εργατικού δυναμικού. αυτό δεν είναι ποτέ καλό. Οι ελλείψεις ανεφοδιασμού θα χρειαστούν πολύ χρόνο για να επιλυθούν μέσω του συστήματος και θα εξαρτηθούν από τις τακτικές των διεθνών γεωγραφικών περιοχών γύρω από τον Covid. Έχουμε να κάνουμε και με την χύτρα ταχύτητας του φουσκώματος. Η Fed ακολουθεί μια πιο επιθετική στάση, αλλά μπορεί να ελέγξει μόνο τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια. Οι επενδυτές ελέγχουν τα μακροπρόθεσμα επιτόκια, επομένως δώστε πολύ μεγάλη προσοχή στην καμπύλη αποδόσεων. Αυτός θα είναι ο μεγαλύτερος δείκτης [για προβλήματα]. Εάν η καμπύλη αποδόσεων αρχίσει να γίνεται πιο επίπεδη και εάν [η Fed] συνεχίσει να αυξάνει τα επιτόκια στο βραχυπρόθεσμο άκρο και η ζήτηση στο μακροπρόθεσμο κρατά τα επιτόκια σχετικά χαμηλά, αυτό θα με απασχολούσε. Δώστε προσοχή εάν [η καμπύλη απόδοσης είναι] ισοπεδωτική και οπωσδήποτε αν είναι αναστροφή.

Τι σημαίνει αυτό για το χαρτοφυλάκιό σας;

Συνεχίζουμε να επενδύουμε όπου έχουμε μεγάλη πεποίθηση, η οποία είναι γύρω από τη στέγαση ως αναγκαιότητα. Η βιομηχανική εξακολουθεί να είναι ανεπαρκής. Είμαστε ο έβδομος μεγαλύτερος κάτοχος βιομηχανικής ιδιοκτησίας στις ΗΠΑ [αποθήκες, εγκαταστάσεις logistics και ακίνητα τελευταίας απόστασης που χρησιμεύουν ως το τελευταίο σημείο μεταξύ της αλυσίδας εφοδιασμού και της παράδοσης στον τελικό πελάτη]. Μισθώνουμε χώρο σε καθημερινή βάση και βλέπουμε από πρώτο χέρι πόσο δυνατός είναι. Δεν υπάρχει ακόμη ένδειξη επιβράδυνσης. Η ζήτηση συνεχίζει να ξεπερνά κάθε προηγούμενο ρεκόρ από την άποψη του συνολικού όγκου μίσθωσης. Στους βιομηχανικούς κλάδους σε εθνικό επίπεδο, το ποσοστό κενών θέσεων είναι κάτω από 4%.

Δεδομένης της αύξησης του ηλεκτρονικού εμπορίου και της μετάβασης στη διαχείριση αποθεμάτων «ακριβώς στην ώρα», η ζήτηση για το τελευταίο μίλι έχει αυξηθεί τα τελευταία χρόνια και αυτό είναι το επίκεντρό μας. Είμαστε επίσης ανοδικοί σε εναλλακτικούς τομείς όπως η αποθήκευση και τα ιατρικά γραφεία —και τα δύο βασίζονται στην αναγκαιότητα— καθώς και στις βιοεπιστήμες, που έχουν απίστευτους ουρανούς ανέμους.

Υπάρχει πολλή απαισιοδοξία για το λιανικό εμπόριο και ειδικά για τα εμπορικά κέντρα.

Είχαμε ως χώρα υπερπροσφορά σε λιανικό εμπόριο τούβλων και κονιάματος; Απολύτως. Σε σύγκριση με οποιοδήποτε άλλο βιομηχανοποιημένο έθνος, έχουμε πέντε φορές το λιανικό εμπόριο. Ωστόσο, δεν υπήρξε νέα προσφορά τα τελευταία 10 χρόνια ως ποσοστό του αποθέματος λιανικής και οι εκτιμήσεις απαιτούν μείωση κατά 25% στο λιανικό απόθεμα, που σχετίζεται κυρίως με μετατροπές σε μικτή χρήση, διαμερίσματα, ιατρεία ή βιομηχανικά τα επόμενα πέντε χρόνια.

Ενώ το λιανικό εμπόριο είχε επικεντρωθεί έντονα στην τοποθεσία, τώρα γνωρίζουμε ότι εκείνοι με εστίαση σε όλα τα κανάλια έχουν μια πολύ πιο κολλώδη καταναλωτική βάση. Πάντα κοιτάζω τα κέρδη του Target ως καμπάνα. Διαθέτουν εξαιρετική διεπαφή και υποδομή παντός καναλιού και πωλούν πολλά αγαθά—φαγητά, ρούχα, βιβλία. Μπορείτε να κάνετε παραλαβή, παράδοση ή παραλαβή από το κατάστημα αυθημερόν. Η διεπαφή είναι εύκολη στη χρήση. Βλέπετε επενδυτές να βυθίζουν τα δάχτυλά τους πίσω στο λιανικό εμπόριο. Το τέταρτο τρίμηνο ήταν το πρώτο όπου τα καθαρά ανοίγματα νέων καταστημάτων ήταν υψηλότερα από τα καθαρά κλεισίματα και η χρηματοδοτική μίσθωση άρχισε να αυξάνεται, λόγω ορισμένων λιανοπωλητών.

Κάνετε κάτι διαφορετικό καθώς αυξάνονται τα ποσοστά;

Ο μεγαλύτερος στρατηγικός τομέας είναι ο τρόπος χρηματοδότησης των πραγμάτων. Μεταβαίνουμε από δομές κυμαινόμενου επιτοκίου σε δομές σταθερού επιτοκίου για να αντισταθμίσουμε μέρος αυτού του κινδύνου. Αξιολογούμε επίσης τις ευκαιρίες για αύξηση της μόχλευσης και το κλείδωμα του μακροπρόθεσμου χρέους σταθερού επιτοκίου, δεδομένου ότι τα επιτόκια ήταν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.

Λοιπόν, το εμπορικό κέντρο δεν είναι νεκρό;

Εκείνα που έχουν καλή ενοικίαση και δεν είναι συντριπτικά μεγάλα [είναι πιο πιθανό να επιβιώσουν]. Αισθάνομαι πολύ έντονα για τα υπαίθρια εμπορικά κέντρα/κέντρα τρόπου ζωής. Τα κλειστά εμπορικά κέντρα με περισσότερους τουρίστες, όπως στη Χαβάη, το Λας Βέγκας ή το Ορλάντο θα συνεχίσουν να τα πηγαίνουν αρκετά καλά. Το μεγάλου σχήματος και το κλειστό λιανικό εμπόριο θα είναι προκλητικό.

Ποιο είναι το μέλλον της ακίνητης περιουσίας;

Διαθέτουμε μερικές καταπληκτικές επιστήμες της ζωής [ιδιότητες] που μοιάζουν με μικρές πόλεις. Υπάρχει ένα στο Σαν Ντιέγκο που έχει γήπεδα ποδοσφαίρου, μπυραρία και μέρη που θέλετε να πάτε για δουλειά. Ακόμη και στα κεντρικά μας γραφεία στη Νέα Υόρκη, υπάρχει ένα καταπληκτικό γυμναστήριο, αίθουσες διαλογισμού, Thera guns, ένα μπαρ/καφέ και μελισσοκόμοι στην ταράτσα σε μια προσπάθεια βιωσιμότητας του πληθυσμού των μελισσών.

Ευχαριστώ, Carly.

Γράψτε στο Reshma Kapadia στο [προστασία μέσω email]