Η μαγεία των ΕΠΕ στην επένδυση σε ακίνητα

Αν έχετε παρακολουθήσει τα διαδικτυακά βίντεό μου ή διαβάσατε τα βιβλία ή το ιστολόγιό μου, αναμφίβολα με έχετε ακούσει να μιλάω για LLC που επενδύουν σε ακίνητα. Η LLC, κατά την άποψή μου, είναι μια θεμελιώδης μονάδα προστασίας της ιδιωτικής ζωής και προστασίας περιουσιακών στοιχείων. Οι LLC δεν είναι το τέλειο όχημα για κάθε επενδυτή σε κάθε περίπτωση, αλλά στις περισσότερες περιπτώσεις, εάν έχετε ενοικιαζόμενα ακίνητα, θα πρέπει να γνωρίζετε για τις LLC και πώς να τις χρησιμοποιείτε.

Στην τελευταία μου ανάρτηση ιστολογίου, εξήγησα εν συντομία έναν τυπικό τύπο που προτείνω για τη χρήση ΕΠΕ σε επενδύσεις σε ακίνητα. Θα δώσω περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με αυτόν τον τύπο βήμα προς βήμα σε μελλοντική ανάρτηση. Αλλά προς το παρόν, ας μιλήσουμε για τις ΕΠΕ γενικά.

Οι LLC έχουν μερικά πλεονεκτήματα σε σχέση με τις straight εταιρείες. Πρώτον, δεν δημιουργούν φορολογητέο γεγονός όταν μετακινείτε ακίνητα μέσα και έξω από αυτά (με την προϋπόθεση ότι κάνετε τις σωστές φορολογικές εκλογές). Δεύτερον, παρέχουν προστασία της ιδιωτικής ζωής, για την οποία μίλησα στην τελευταία μου ανάρτηση. Όταν οι άνθρωποι δεν γνωρίζουν την ιδιοκτησία σας, δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν αυτές τις πληροφορίες ενάντια στα συμφέροντά σας. Περίοδος.

Τρίτον, και ίσως το πιο σημαντικό, σας παρέχουν προστασία ευθύνης. Οι LLC ονομάζονται «εταιρείες περιορισμένης ευθύνης» για έναν λόγο - σκοπός τους είναι να περιορίσουν το ποσό της ζημίας που μπορεί να υποστείτε σε μια δίκη. Οι LLC προσφέρουν δύο τύπους προστασίας περιουσιακών στοιχείων: μέσα και εκτός.

Με τον όρο "εσωτερική προστασία", εννοώ ότι εμποδίζουν τις ζημιές που συμβαίνουν σε ακίνητα που ανήκουν στην LLC να γίνουν δικές σας προσωπικός Ευθύνη. Εάν κάποιος γλιστρήσει και πέσει σε ένα παγωμένο πεζοδρόμιο μπροστά από το ενοικιαζόμενο ακίνητό σας, οι δικηγόροι του ενάγοντα δεν μπορούν να γυρίσουν και να πάρουν όλα όσα έχετε προσωπικά το δικό. Εάν το ακίνητο ήταν με το όνομά σας, ωστόσο, θα μπορούσαν να κάνουν ακριβώς αυτό.

Με τον όρο "εξωτερική προστασία", εννοώ ότι με τη χρήση LLC σε επενδύσεις σε ακίνητα, μπορείτε να αποτρέψετε ζημιές που θα υποστείτε εκτός η LLC από το να καταβροχθίσει όλα τα ακίνητα που διαθέτετε. Με άλλα λόγια, εάν κάνετε κάτι που προκαλεί μια προσωπική αγωγή - ας πούμε ότι τραυματίζετε κάποιον με το αυτοκίνητό σας - οι δικηγόροι του ενάγοντα δεν μπορούν απλώς να αναζητήσουν την ακίνητη περιουσία σας ως μέσο είσπραξης πληρωμών. Δεν κατέχετε προσωπικά την ακίνητη περιουσία. ανήκει στην LLC.

Οι LLC κοστίζουν χρήματα για τη δημιουργία και τη συντήρηση, αλλά είναι χρήματα που δαπανώνται καλά. Όταν ξεκίνησα για πρώτη φορά ως δικηγόρος δίνοντας συμβουλές σε επενδυτές ακινήτων, συχνά άκουγα τους πελάτες να αμφισβητούν το κόστος, το οποίο μπορεί να είναι, ας πούμε, 800 $ ετησίως ανά LLC. Και έτσι, θα ομαδοποιούσα όλα τα ακίνητα των πελατών μου κάτω από το έμβλημα μιας ενιαίας LLC για να τους εξοικονομήσω μέρος του κόστους κατάθεσης.

Αργότερα συνειδητοποίησα ότι αυτή η προσέγγιση ήταν λάθος. Αυτό που πραγματικά θέλετε να κάνετε είναι να δημιουργήσετε ένα "κουτί" γύρω από κάθε μεμονωμένη ιδιοκτησία. Γιατί; Έτσι, οι ζημιές που προκύπτουν σε ένα ακίνητο παραμένουν περιορισμένες σε αυτό το ακίνητο, αντί να εξαπλωθούν δυνητικά σε όλα τα άλλα ακίνητα εντός της LLC. Θέλετε να προστατεύσετε το συνολικό εισόδημά σας από ενοίκια, έτσι ώστε αν κάτι πάει στραβά με ένα από τα ακίνητά σας, το περισσότερο που θα χάσετε είναι αυτό το μεμονωμένο ακίνητο και το εισόδημά του, όχι όλοι των ιδιοκτησιών σας και όλοι του εισοδήματός τους. Γι' αυτό τώρα προτείνω να δημιουργήσετε μια LLC για κάθε ακίνητο που έχετε στην κατοχή σας. (Τουλάχιστον μέχρι ένα σημείο. Όταν φτάσετε σε ένα σημείο της επιχείρησής σας όπου έχετε δεκάδες ακίνητα, μπορείτε να αρχίσετε να τα συγκεντρώνετε σε πολλές LLC.)

Όσον αφορά την προστασία της περιουσίας, μην βασίζεστε αποκλειστικά στην ασφαλιστική σας κάλυψη. υπάρχουν πολλές, πολλές καταστάσεις που δεν καλύπτει η ασφάλεια. Και οι έξυπνοι δικηγόροι θα προσπαθήσουν να αναζητήσουν αποζημίωση πέρα ​​από τα όρια του συμβολαίου σας. Σκεφτείτε να χρησιμοποιήσετε LLC.

Να θυμάστε και αυτό: οι LLC δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν καθολικά. Έχω δει ανθρώπους να δημιουργούν LLC για να προσπαθούν να προστατεύσουν τα κοσμήματα και τα μηχανοκίνητα σκάφη τους. Αλλά μια LLC πρέπει να έχει νόμιμο επιχειρηματικός σκοπός. Όταν πρόκειται για τη χρήση LLC σε επενδύσεις σε ακίνητα, αυτός ο επιχειρηματικός σκοπός είναι το εισόδημά σας από ενοίκια.

Εάν δεν χρησιμοποιείτε αυτήν τη στιγμή LLC για τα εισοδήματά σας, μιλήστε με τον δικηγόρο ακινήτων σας.