Ο πρόεδρος της Fed, Τζερόμ Πάουελ, το κατέστησε ξεκάθαρο το περασμένο καλοκαίρι: Τα αυξημένα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα βοηθούσαν «επαναφέρετε» την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ, που είχε μετατραπεί σε εφιάλτη αγοραστή κατά τη διάρκεια της πανδημίας.
Φυσικά, τα αυξημένα επιτόκια στεγαστικών δανείων δεν θα έχτιζαν ως δια μαγείας περισσότερα σπίτια. Ωστόσο, τα υψηλότερα επιτόκια θεωρητικά θα μπορούσαν να «εξισορροπήσουν» την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ ρίχνοντας κρύο νερό έκρηξη της ζήτησης κατοικιών της πανδημίας, επιτρέποντας την άνοδο του αποθέματος και πιέζοντας τις τιμές των κατοικιών χαμηλότερα. Αυτό ακριβώς εκτυλίχθηκε το δεύτερο εξάμηνο του περασμένου έτους: Οι πωλήσεις τόσο για νέες όσο και για υπάρχουσες κατοικίες έγιναν λειτουργία ελεύθερης πτώσης, Ενώ Οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ άρχισαν να πέφτουν για πρώτη φορά από το 2012.
Αλλά γρήγορα προς τα εμπρός για το 2023, και έτσι φαίνεται Η ελεύθερη πτώση στις πωλήσεις κατοικιών θα μπορούσε να τελειώσει. Στην πραγματικότητα, μόλις αυτή την εβδομάδα Goldman Sachs δημοσίευσε μια εργασία με τίτλο «2023 Housing Outlook: Finding a Trough». Η εφημερίδα υποστηρίζει ότι οι πωλήσεις κατοικιών πέφτουν κάτω, ενώ τη διόρθωση της τιμής του σπιτιού έχει λίγο περισσότερο χρόνο για να τρέξει.
Δείτε αυτό το διαδραστικό γράφημα στο Fortune.com
«Υποψιαζόμαστε ότι οι υπάρχουσες πωλήσεις κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν ελαφρώς περαιτέρω, αλλά πιθανότατα θα πέφτουν στο πρώτο τρίμηνο», γράφουν οι ερευνητές της Goldman Sachs. «Αναμένουμε μια πτώση από την κορυφή έως το κατώτατο σημείο των εθνικών τιμών των κατοικιών κατά περίπου 1% και οι τιμές να σταματήσουν να μειώνονται γύρω στα μέσα του έτους [το 6]. Σε περιφερειακή βάση, προβλέπουμε μεγαλύτερες μειώσεις στις ακτές του Ειρηνικού και στις νοτιοδυτικές περιοχές».
Για να καταλάβουμε καλύτερα αν η ύφεση της αγοράς κατοικίας των ΗΠΑ στην πραγματικότητα πιάνει πάτο, Τύχη επικοινώνησε με τον επικεφαλής οικονομολόγο της Zonda, Ali Wolf. Όταν δεν ταξιδεύει σε όλη τη χώρα μιλώντας με οικοδόμους, είναι συμβουλεύει τον Λευκό Οίκο σε θέματα στέγασης.
Παρακάτω ΤύχηQ&A με Αλί Γουλφ.
Τύχη: Υπάρχουν πρώιμες ενδείξεις ότι η ζήτηση κατοικιών, η οποία έπεσε κατακόρυφα πέρυσι καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν, αρχίζει να ανακάμπτει. Το βλέπεις κι εσύ αυτό; Εάν ναι, αυτό είναι απλώς εποχικότητα ή επίσης αποτέλεσμα της μείωσης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων;
Από την αρχή του έτους σημειώθηκε αύξηση του ενδιαφέροντος των αγοραστών που σχετίζεται με τρία βασικά πράγματα: την εποχικότητα, την αποδοχή και τις εκπτώσεις.
Εποχικότητα: Η αγορά κατοικίας είναι παραδοσιακά η πιο αργή στο τέλος ενός δεδομένου έτους, επανέρχεται τον Ιανουάριο και τίθεται σε πλήρη ισχύ κατά τη διάρκεια της εαρινής περιόδου πωλήσεων, ξεκινώντας από το Super Bowl. Οι πρώτες ενδείξεις δείχνουν ότι οι αγοραστές βγαίνουν ξανά για ψώνια. Αυτήν τη στιγμή, φαίνεται ότι υπάρχουν περισσότεροι αγοραστές που αναζητούν από το να υπογράφουν στην πραγματικότητα συμβόλαια, αλλά η αυξημένη επισκεψιμότητα δείχνει υποκείμενο ενδιαφέρον: το 38% των κατασκευαστών ανέφερε στη Zonda ότι η κίνηση ήταν μεγαλύτερη από την αναμενόμενη τον Ιανουάριο μέχρι στιγμής. Ένα βασικό πράγμα που πρέπει να παρακολουθήσετε τους επόμενους μήνες είναι το απόθεμα μεταπώλησης. Είδαμε πολλούς υφιστάμενους ιδιοκτήτες κατοικιών να διαγράφουν τα σπίτια τους τον Νοέμβριο και τον Δεκέμβριο όταν το σπίτι τους δεν πούλησε τόσο γρήγορα ή για τόσα χρήματα όσο ήλπιζαν. Η ανοιξιάτικη περίοδος πωλήσεων συνήθως φέρνει περισσότερο απόθεμα μαζί της, επομένως παρακολουθούμε για να δούμε εάν αυτοί οι πωλητές αποφασίζουν να επαναλάβουν τη λίστα σε αυτήν την παραδοσιακά ισχυρότερη εποχή του χρόνου για στέγαση.
Αποδοχή: Οι καταναλωτές θρηνούν για την απώλεια ρεκόρ χαμηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Για παράδειγμα, εάν ένας καταναλωτής ήταν σε θέση να αντέξει οικονομικά τη μηνιαία πληρωμή ενός σπιτιού 500,000 δολαρίων στις αρχές του περασμένου έτους, χωρίς να αλλάξει τον προϋπολογισμό του, τώρα αναζητά ένα σπίτι της τάξης των 350,000 δολαρίων. Για ορισμένους καταναλωτές, δεν είναι πρόθυμοι ή δεν μπορούν να προχωρήσουν σε μια αγορά. Για άλλους, μπαίνουν στη φάση της αποδοχής. Βρισκόμαστε στη 10η συνεχόμενη εβδομάδα με επιτόκια στεγαστικών δανείων κατά μέσο όρο κάτω από 7%. Αυτή η σταθερότητα των τιμών δίνει στους καταναλωτές λίγο περισσότερη εμπιστοσύνη για το πού βρίσκεται η αγορά αυτή τη στιγμή. Ορισμένοι υπάρχοντες πωλητές κατοικιών και πολλοί κατασκευαστές προσφέρουν κεφάλαια για να βοηθήσουν στην εξαγορά των τόκων, με επιλογές στεγαστικών δανείων με ρυθμιζόμενο επιτόκιο και επιλογές στεγαστικών δανείων με σταθερό επιτόκιο 30 ετών.
Εκπτώσεις: Οι κατασκευαστές κατοικιών αντιπροσωπεύουν πλέον πάνω από το 30% του συνολικού αποθέματος κατοικιών. Οι οικοδόμοι ασχολούνται με την κατασκευή και την πώληση κατοικιών. Ως αποτέλεσμα, έχουμε δει κατασκευαστές να προσφέρουν τόσο μειώσεις τιμών όσο και κίνητρα για να δελεάσουν τους καταναλωτές. Αυτό που είδαμε να συμβαίνει ήταν ότι στις πρώτες μέρες της επιβράδυνσης των κατοικιών, οι κατασκευαστές πρόσφεραν μέτριες μειώσεις τιμών στο 1 ή 2% της βασικής τιμής. Το μόνο που έκανε ήταν να πει στους καταναλωτές ότι ήταν λογικό να περιμένουν, επειδή οι τιμές των κατοικιών πιθανότατα θα είναι χαμηλότερες στο μέλλον (δηλαδή οι καταναλωτές μπήκαν σε μια αποπληθωριστική νοοτροπία). Οι οικοδόμοι έμαθαν γρήγορα ότι ήταν πολύ καλύτερο να «ξεκόψουν το Band-Aid» με τις τιμές των κατοικιών, αλλά απλώς να προσαρμόζονταν μια φορά σκληρά και γρήγορα για να βρουν την αγορά. Ως αποτέλεσμα, περίπου το 40% των κατασκευαστών έχουν ήδη μειώσει τις τιμές των κατοικιών μεταξύ πέντε και 15%. Για τους καταναλωτές, η νοοτροπία FOBATT [φόβος για αγορά στην κορυφή] ηρεμεί λίγο γιατί δεν περιμένουν πλέον να αρχίσουν να πέφτουν οι τιμές.
Βρίσκουν οι κατασκευαστές επιτυχία με εξαγορές επιτοκίων;
Τα δεδομένα της Zonda δείχνουν ότι πάνω από το 50% των νέων οικιακών κοινοτήτων σε ολόκληρη τη χώρα προσφέρουν κάποιου είδους κίνητρο στους καταναλωτές. Αυτά τα κίνητρα μπορεί να κυμαίνονται από εκτεταμένα επιτόκια μέχρι κεφάλαια για κόστη κλεισίματος ή επιλογές και αναβαθμίσεις και εξαγορές επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Οι εξαγορές επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι ουσιαστικά οι οικοδόμοι που πληρώνουν πόντους για να μειώσουν το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων. Οι οικοδόμοι πληρώνουν οπουδήποτε μεταξύ $10,000 και $70,000 για να μειώσουν την τιμή. Για τους καταναλωτές, ένας κύριος λόγος που αποχώρησαν από την αγορά κατοικίας είναι το ρεκόρ σοκ προσιτής τιμής. Τα χαμηλότερα επιτόκια, ειδικά όταν ο κατασκευαστής προσφέρει χαμηλότερο επιτόκιο σε ένα σταθερό στεγαστικό δάνειο 30 ετών, αποδεικνύονται αποτελεσματικά στο να επαναφέρουν ορισμένους καταναλωτές στην αγορά. Με απλά λόγια, οι εξαγορές είναι ακριβές αλλά αποτελεσματικές.
Έχετε στοιχεία για το πόσο/πόσοι κατασκευαστές έχουν μειώσει τις τιμές;
Η έρευνά μας για κατασκευαστές τον Δεκέμβριο έδειξε ότι το 43% των κατασκευαστών μειώνει τις τιμές από μήνα σε μήνα, ενώ το 56% άφησε τις τιμές σταθερές. Για τον Ιανουάριο, η πρώιμη ανάγνωση μας είναι ότι το 56% των κατασκευαστών κράτησε σταθερές τις τιμές, το 32% μείωσε τις τιμές και το 12% αυξήθηκε [τιμές κατοικιών]. Σε ορισμένες αγορές έχουμε δει τις μέσες τιμές καταλόγου νέων κατοικιών να μειώνονται κατά 20% από τις κορυφαίες τιμές. Σε άλλα, η τρέχουσα τιμολόγηση εξακολουθεί να βρίσκεται στο υψηλότερο σημείο.
Οδεύοντας προς το 2023, προέβλεψε ο Zonda ότι οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ θα έπεφταν περίπου κατά 15% από την κορυφή στο κατώτατο σημείο. Έχετε κάνει κάποιες αλλαγές στο δικό σας προσδοκίες για τις τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ;
Εξακολουθούμε να αναμένουμε πτώση των τιμών των κατοικιών το 2023 σε σύγκριση με το 2022, αλλά πόσο βαθιά θα εξαρτηθεί η πτώση από το πόσο γρήγορα οι πωλητές «βρίσκουν την αγορά» με μειώσεις τιμών, τι συμβαίνει με τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, πώς κινούνται τα επίπεδα των αποθεμάτων και τι συμβαίνει σε σχέση με οικονομική ύφεση των ΗΠΑ.
Θέλετε να μείνετε ενημερωμένοι για το διόρθωση στέγασης? Ακολουθησε με Twitter at @NewsLambert.
Αυτή η ιστορία παρουσιάστηκε αρχικά στο Fortune.com
Περισσότερα από το Fortune:
Ο θρύλος των Ολυμπιακών Αγώνων Γιουσέιν Μπολτ έχασε 12 εκατομμύρια δολάρια σε αποταμίευση λόγω απάτης. Μόνο 12,000 δολάρια απομένουν στον λογαριασμό του
Το πραγματικό αμάρτημα της Μέγκαν Μαρκλ που το βρετανικό κοινό δεν μπορεί να συγχωρήσει – και οι Αμερικανοί δεν μπορούν να καταλάβουν
"Απλώς δεν λειτουργεί." Το καλύτερο εστιατόριο στον κόσμο κλείνει καθώς ο ιδιοκτήτης του αποκαλεί το σύγχρονο μοντέλο εκλεκτής εστίασης «μη βιώσιμο»
Ο Μπομπ Ίγκερ απλώς έβαλε το πόδι του κάτω και είπε στους υπαλλήλους της Disney να επιστρέψουν στο γραφείο
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html