Η αγορά κατοικίας μόλις χτύπησε έναν τοίχο. Τι ακολουθεί για τις τιμές, τους μεσίτες και τις μετοχές οικοδόμων.

Η πιο πρόσφατη ανάγνωση για τις τιμές σε εθνικό επίπεδο έρχεται τον Μάρτιο. Έκτοτε, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων 30 ετών έχουν εκτοξευθεί σχεδόν στο 6%, και οι αιτήσεις από αγοραστές έχουν επιβραδυνθεί. Την περασμένη εβδομάδα, ένα ζευγάρι διαδικτυακών μεσιτών με καλή ανάγνωση των αναζητήσεων σε σπίτια,

Redfin

(σημείο: RDFN) και

πυξίδα

(COMP), ανακοινώθηκαν απολύσεις.

Εν τω μεταξύ, οι μετοχές της Redfin υποχωρούν περίπου 90% από το ανώτατο σημείο τους. Οι οικοδόμοι έχουν τσακωθεί, επίσης. Οι φίλοι δεν αφήνουν τους φίλους τους να κατέχουν κεφάλαια μόχλευσης που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο με ονόματα όπως

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), ειδικά όταν τα επιτόκια αυξάνονται, αλλά αν είστε περίεργοι, αυτό μόλις έχασε 45% σε πέντε ημέρες συναλλαγών.

Πρέπει οι επενδυτές να αγοράσουν μετοχές κατασκευαστών κατοικιών εδώ; Μεσίτες; Τι ακολουθεί για τις τιμές των κατοικιών; Και πότε θα επανέλθει το χρηματιστήριο; Επιτρέψτε μου να απαντήσω σε αυτά με τη σειρά της πτώσης της βραχυπρόθεσμης εμπιστοσύνης, ξεκινώντας από το ανώτατο όριο.

Ναι, αγοράστε οικοδόμοι. Προτιμώ

Lennar

(ΛΕΝ) και

Toll Brothers

(TOL), λέει ο Jade Rahmani, ο οποίος καλύπτει το γκρουπ για την KBW. Επισημαίνει ότι οι μετοχές των κατασκευαστών διαπραγματεύονται στο 60% της προβλεπόμενης λογιστικής αξίας, όπου τείνουν να πέφτουν κατά τη διάρκεια της ύφεσης, αγνοώντας την οικονομική κρίση του 2008. Ο Lennar θα επωφεληθεί από την εκκρεμή πώληση μιας μονάδας τεχνολογίας ακίνητης περιουσίας και η Toll εστιάζει σε εύπορους αγοραστές, περίπου το 30% των οποίων πληρώνουν μετρητά, και έτσι δεν αναβάλλονται από τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων.

Οι αναλογίες τιμής/κέρδους σε όλη την ομάδα είναι εκπληκτικά χαμηλές, αλλά αγνοήστε τους. Προέρχονται από δύο συνθήκες που δεν θα επαναληφθούν σύντομα: η αξία της γης αυξήθηκε κατά 30% ή περισσότερο από τη στιγμή που οι εταιρείες αγόρασαν στρέμματα μέχρι τη στιγμή που πούλησαν σπίτια και έναν απότομα υψηλότερο ρυθμό συναλλαγών κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ένας κατασκευαστής που διαπραγματεύεται με τετραπλάσια κέρδη μπορεί πραγματικά να πάει για οκτώ φορές υποθέτοντας ομαλοποιημένες συνθήκες - ακόμα φθηνό, αλλά μεγάλη διαφορά.

Οι τιμές των κατοικιών εκτινάχθηκαν περισσότερο από 20% τον Μάρτιο σε σχέση με το προηγούμενο έτος, αλλά ο Ραχμάνι αναμένει ότι το ποσοστό αυτό θα πέσει στο 2% μέχρι το τέλος του έτους. Η βασική του άποψη είναι ότι το επόμενο έτος θα φέρει σταθερές τιμές. Το σενάριο ύφεσης του, που βασίζεται σε μια μελέτη των προηγούμενων όγκων πωλήσεων, έχει τις τιμές να πέφτουν 5% το επόμενο έτος — ίσως περισσότερο εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξηθούν στο 7%. Αυτό μπορεί να μην ακούγεται πολύ, αλλά για τους πρόσφατους αγοραστές με τυπικά στεγαστικά δάνεια, μια πτώση της τιμής κατά 5% μπορεί να μειώσει τα ίδια κεφάλαια κατά 25%.

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν έχουν επιτόκια στεγαστικών δανείων κοντά στα πρόσφατα. περίπου τα δύο τρίτα είναι κλειδωμένα σε ποσοστό κάτω του 4%. Αυτοί οι αγοραστές είναι απίθανο να μετακινηθούν και να λάβουν νέα δάνεια, αν δεν χρειαστεί, κάτι που είναι ένας λόγος που η προσφορά θα μπορούσε να παραμείνει χαμηλή για χρόνια. Ένα άλλο είναι ότι τα στεγαστικά δάνεια είναι πολύ υψηλότερης ποιότητας από ό,τι ήταν κατά την τελευταία φούσκα στεγαστικών δανείων, επομένως είναι απίθανο να υπάρξει ένα κύμα χρεοκοπιών και πωλήσεων πανικού.

Αλλά κάτι πρέπει να δώσει σε προσιτές τιμές. Οι τυπικές πληρωμές για νέα στεγαστικά δάνεια έχουν ξεπεράσει το 23% του διαθέσιμου εισοδήματος, κοντά στο υψηλό τους 26% κατά την τελευταία φούσκα. Όμως τα εισοδήματα αυξάνονται κατά 6% ετησίως, επομένως μια μακρά παύση για τις τιμές των κατοικιών θα μπορούσε να βοηθήσει στην αποκατάσταση της οικονομικής προσιτότητας. Εν πάση περιπτώσει, η πανδημία έχει αφήσει τους ανθρώπους να περνούν περισσότερο χρόνο στα σπίτια τους, επομένως θα πρέπει να είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν κάπως περισσότερο για τη στέγαση ως ποσοστό του εισοδήματός τους, εκτιμά ο Ραχμάνι.

Μην βιαστείτε να αγοράσετε μετοχές των χρηματιστών, λέει ο αναλυτής του William Blair, Stephen Sheldon. Έχει αξιολογήσεις Market Perform σε τρεις από αυτές: Redfin,

RE/MAX Συμμετοχές

(RMAX), και

eXp World Holdings

(EXPI). Σε μια ανάρτηση ιστολογίου την περασμένη εβδομάδα, ο Διευθύνων Σύμβουλος της Redfin, Glenn Kelman, έγραψε ότι η ζήτηση τον Μάιο ήταν 17% χαμηλότερη από τις προσδοκίες και ότι η εταιρεία θα απολύσει το 8% των εργαζομένων. Η Redfin προσλαμβάνει πράκτορες απευθείας, ενώ πολλοί μεσίτες χρησιμοποιούν ανεξάρτητους εργολάβους.

Ο Kelman έγραψε ότι η πτώση των πωλήσεων θα μπορούσε να διαρκέσει χρόνια και όχι μήνες. Περισσότεροι πράκτορες θα μπορούσαν να φύγουν μόνοι τους. Η ιδιότητα μέλους της Εθνικής Ένωσης Μεσιτών, ένας αντιπρόσωπος για τον αριθμό των ανθρώπων που πωλούν σπίτια, έφτασε τα 1.6 εκατομμύρια πέρυσι, από περίπου ένα εκατομμύριο το 2012.

Ο Sheldon στον William Blair λέει ότι είναι εντυπωσιασμένος από το πόσο έχουν μειωθεί οι αποτιμήσεις των μεσιτών, αλλά το κλίμα είναι οξύ και περιμένει σημάδια σταθεροποίησης. Η Redfin παίρνει λιγότερο από το ένα δέκατο της κορυφαίας χρηματιστηριακής της αξίας στις αρχές του περασμένου έτους, παρόλο που τα έσοδα έχουν σχεδόν διπλασιαστεί. Αυτό ανεβάζει τις μετοχές περίπου στο ένα τρίτο των εσόδων. Οι δωρεάν ταμειακές ροές αναμενόταν να γίνουν σταθερά θετικές ξεκινώντας από το 2024. Τώρα, θα δούμε.

Όσο για το χρηματιστήριο, έχω καλά και κακά νέα, κανένα από τα οποία δεν είναι αξιόπιστο. Ο S&P 500 αυτή την περασμένη εβδομάδα έπεσε κάτω από 15 φορές τα προβλεπόμενα κέρδη για το επόμενο έτος, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι τιμές έχουν επιστρέψει στους ιστορικούς μέσους όρους. Αλλά δεν υπάρχει τίποτα να πούμε ότι η αγορά δεν θα υπερβεί τη μέση αποτίμησή της στο δρόμο της να γίνει φθηνή. Και

Goldman Sachs

λέει ότι οι προβλέψεις για αύξηση κερδών 10% φέτος και το επόμενο έτος φαίνονται πολύ υψηλές.

Αναμένετε πιο αργή ανάπτυξη, λέει η Goldman, και εάν υπάρξει ύφεση, τα κέρδη θα μπορούσαν να πέσουν το επόμενο έτος κάτω από το περσινό επίπεδο. Οι εκτιμήσεις της τράπεζας σύμφωνα με αυτό το σενάριο αφήνουν τον S&P 500 σήμερα να διαπραγματεύεται πάνω από 18 φορές τα κέρδη του επόμενου έτους. Η Goldman προβλέπει ότι ο δείκτης θα αυξηθεί 17% από το επίπεδο της Πέμπτης μέχρι το τέλος του έτους χωρίς ύφεση ή θα υποχωρήσει 14% με μία. Παρακαλώ δεχθείτε τα συγχαρητήρια ή τα συλλυπητήρια μου.

Μην ανησυχείτε, λέει η Credit Suisse. Στατιστικά, οι μεμονωμένες προβλέψεις για τα κέρδη της εταιρείας είναι αυστηρά ομαδοποιημένες. Αυτό είναι το αντίθετο από αυτό που τείνει να συμβαίνει πριν από τη δεξαμενή κερδών.

Είχα ακούσει ανθρώπους να αναφέρουν το χρηματιστήριο ως «συνολικό σύμπλεγμα» στο παρελθόν, αλλά δεν είχα ιδέα ότι μιλούσαν για διασπορά εκτιμήσεων.

Γράψτε στο Τζακ Χουφ [προστασία μέσω email]. Τον ακολουθήστε στο Twitter και εγγραφείτε στο δικό του Barron's Streetwise podcast.