Η αγορά κατοικίας είναι καυτή. Μπορεί η Fed να το κρυώσει πριν καταρρεύσει;

Η Federal Reserve θέλει τώρα υψηλότερα επιτόκια, δυνητικά γρήγορα έτσι, και αυστηρότερες οικονομικές συνθήκες καθώς οι ΗΠΑ φαίνονται να βγουν από την πανδημία, αλλά με το υψηλότερο κόστος ζωής τα τελευταία 40 χρόνια. Οι μισθοί αυξήθηκαν, αλλά το ίδιο αυξήθηκαν και οι τιμές για τη βενζίνη, τα είδη παντοπωλείου, τα αυτοκίνητα, τη στέγαση και άλλα.

Πρακτικά της συνεδρίασης της Fed τον Μάρτιο την Τετάρτη απηχούσε τη σκληρή στάση της κεντρικής τράπεζας έναντι του πληθωρισμού, συμπεριλαμβανομένης της περιγραφής των σχεδίων της συρρικνώσει τον ισολογισμό του κοντά στα 9 τρισεκατομμύρια δολάρια με τον πιο γρήγορο ρυθμό που έγινε ποτέ.

Με έκπληξη, τα πρακτικά άφησαν επίσης ανοιχτή την πόρτα για οριστικές πωλήσεις της κεντρικής τράπεζας $ 2.7 τρισεκατομμύρια κατοχυρώσεις τίτλων με υποθήκη, μια δυνητικά ανατρεπτική διαδικασία απαιτώντας από άλλους επενδυτές να καλύψουν το κενό.

«Σαφώς, η Fed είναι πολύ επικεντρωμένη στη μείωση του πληθωρισμού», δήλωσε ο Greg Handler, επικεφαλής στεγαστικών δανείων και καταναλωτικής πίστης στη Western Asset Management, ενώ σημείωσε ότι η στέγαση αποτελεί περίπου το ένα τρίτο του τίτλου δείκτης τιμών καταναλωτή, ένας βασικός δείκτης πληθωρισμού που έφτασε σε ετήσιο ρυθμό 7.9% τον Φεβρουάριο.

Μια νέα μέτρηση αναμένεται την Τρίτη, με τους οικονομολόγους της Credit Suisse να αναμένουν ότι ο βασικός ΔΤΚ για τον Μάρτιο θα ανέλθει στο 8.6%.

«Είναι κάπως η πρόθεσή τους να ρίξουν λίγο κρύο νερό στην αγορά κατοικίας», είπε ο Χάντλερ τηλεφωνικά. «Μπορείτε πραγματικά να δείτε μια διόρθωση ή μια υπερδιόρθωση; Νομίζω ότι υπάρχει προφανώς κάποιος κίνδυνος από αυτό».

Τι είναι πολύ υψηλό

Ο πρόεδρος της Fed Jerome Powell το περασμένο καλοκαίρι υποβαθμίστηκε οποιαδήποτε άμεση σχέση μεταξύ των μεγάλης κλίμακας πανδημικών αγορών του Δημοσίου και των ενυπόθηκων ομολόγων με την αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Ωστόσο, η Fed είναι βασικός αγοραστής τέτοιου χρέους εδώ και χρόνια, και όπως είπε ο Gross κατά τη διάρκεια του podcast, η κεντρική τράπεζα ασκεί σημαντική επιρροή στα επιτόκια. Από την ύφεση του 2007-09 και την επακόλουθη κρίση αποκλεισμού, η κυβέρνηση ήταν ζωτικής σημασίας γρανάζι στην αγορά χρέους στέγης των ΗΠΑ περίπου 12 τρισεκατομμυρίων δολαρίων.

Πολλοί Αμερικανοί βασίζονται στη χρηματοδότηση για την αγορά κατοικιών, με στόχο την οικοδόμηση πλούτου των γενεών. Η στέγαση παραμένει επίσης ένα κρίσιμο τμήμα της οικονομίας, πράγμα που σημαίνει ότι τα διακυβεύματα είναι υψηλά για τα επόμενα.

«Λαμβάνουμε υπόψη ότι ένα σημαντικό μερίδιο της καθαρής θέσης των νοικοκυριών αποτελείται από ίδια κεφάλαια», δήλωσε ο Mike Reynolds, αντιπρόεδρος επενδυτικής στρατηγικής στη Glenmede, προσθέτοντας ότι ένα baby boomers κατέχει μεγάλο μέρος του εκτιμώμενο εκατομμύριο 142 ΗΠΑ απόθεμα μονοκατοικίας.

«Είναι ένα τμήμα της οικονομίας που έχει τη δυνατότητα αδυναμίας στη βάση του «go-forward»», είπε στο MarketWatch.

Τα χαμηλά επιτόκια - και το λιγοστό απόθεμα - οδήγησαν τις τιμές των ακινήτων να εκτοξευθούν στα ύψη σε νέα ρεκόρ κατά τη διάρκεια της πανδημίας. 19% ετησίως τον Ιανουάριο. Ενώ μερικά από την ανοδική ορμή της τιμής θα μπορούσε να διευκολύνει ως στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών ξαφνικά πλησιάζει το 5%, οι μηνιαίοι λογαριασμοί στεγαστικών δανείων, ως κομμάτι εισοδήματος, έχουν ήδη πλησιάσει τα επίπεδα της εποχής της φούσκας.

Διαβάστε: Πόσο ψηλά πρέπει να ανέβουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πριν έρθει η ώρα να ανησυχείτε; Πάνω από 5.75%, λέει η UBS.

Ακολουθεί ένας χάρτης που δείχνει τις επιπτώσεις των κερδών τιμών σε όλες τις ΗΠΑ από την εταιρεία αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας S&P Global, η οποία θεωρεί πλέον το 88% όλων των περιοχών υπερτιμημένες.

«Έρχεται στην αγορά ένα ξεκάθαρο και επικείμενο κραχ;» ρώτησε ο Ρέινολντς. «Φαίνεται απίθανο, δεδομένης της αλληλεπίδρασης ζήτησης και προσφοράς».

Οι στρατηγικοί αναλυτές της BofA Global, στις αρχές Απριλίου, δήλωσαν ότι αναμένουν ανατίμηση της τιμής των κατοικιών κατά 10% φέτος και 5% το 2023, μια έκκληση που έχει τις ρίζες της στην υποκατασκευή κατοικιών στην εποχή μετά το 2008.

Ο Handler, βετεράνος των στεγαστικών δανείων, προειδοποίησε ότι «το φάσμα των προβλέψεων ήταν το μεγαλύτερο από την κρίση του 2008».

Την ίδια στιγμή, τμήματα της αγοράς στεγαστικών ομολόγων «πρακτορείου», όπου η Fed αγόραζε, έχουν ήδη ανατιμηθεί από τότε που η κεντρική τράπεζα άρχισε να σηματοδοτεί μια δυνητικά ταχύτερη μείωση του ισολογισμού της.

«Τα στεγαστικά δάνεια χαμηλότερου επιτοκίου στο εύρος 2% και 4%, αυτά δέχθηκαν σημαντική πίεση για να ξεκινήσουν το έτος, δεδομένου ότι η αγορά είχε προβλέψει ότι η Fed θα αποσύρει την υποστήριξη το καλοκαίρι ή το δεύτερο εξάμηνο του έτους». είπε ο Χάντλερ.

Από την άλλη πλευρά, στην ομάδα του αρέσουν τα στεγαστικά ομόλογα με υψηλότερα κουπόνια, περιοχές όπου η Fed δεν δραστηριοποιήθηκε, ιδιαίτερα επειδή επωφελούνται από την ταχεία άνοδο των τιμών των κατοικιών.

«Δυστυχώς για τη Fed, η αγορά κατοικίας είναι καυτή», είπε ο Handler. Αλλά όσον αφορά την εξαιρετικά χαμηλή προσφορά κατοικιών, «δεν υπάρχουν πολλά που μπορεί να κάνει η Fed σε αυτό το σημείο».

Ο βιομηχανικός μέσος όρος Dow Jones
DJIA,
+ 0.40%
σημείωσε άνοδο την Παρασκευή, αλλά τα τρία βασικά σημεία αναφοράς μετοχών
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
έκλεισε την εβδομάδα 0.2% έως 3.9% χαμηλότερα, αφού τα λεπτά της Fed ενίσχυσαν τις προσδοκίες για επικίνδυνες οικονομικές συνθήκες. Η απόδοση του 10ετούς Δημοσίου
TMUBMUSD10Y,
2.715%
έφτασε το 2.713% την Παρασκευή, το υψηλότερο από τις 5 Μαρτίου 2019, σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς Dow Jones.

Την επόμενη εβδομάδα οι επενδυτές θα ακούσουν από μια σειρά αξιωματούχων της Fed, ξεκινώντας τη Δευτέρα με τον Πρόεδρο της Fed του Σικάγο, Τσαρλς Έβανς. Αλλά το μεγάλο στοιχείο στις ΗΠΑ Οικονομικό ημερολόγιο Έρχεται την Τρίτη με την ένδειξη του ΔΤΚ για τον Μάρτιο, ακολουθούμενη από αιτήσεις ανεργίας και λιανικές πωλήσεις την Πέμπτη και εκθέσεις μεταποίησης και βιομηχανίας την Παρασκευή.