The Great Real Estate Tumble Of 2022

«Ένας τύπος αγοράς κατοικίας της δεκαετίας του 1970 είναι δυνατός στο μέλλον»

Τώρα έχουμε ένα "Triple Whammy" το 2022. Εκτός από τα ασταθή δεινά της αγοράς μετοχών και ομολόγων, η στέγαση μόλις πέτυχε τη χειρότερη επιτυχία δύο μηνών από το 2008 και εξάλειψε κέρδη άνω του ενός έτους.

Ο δείκτης Winans Real Estate Index (WIREI)™ παρακολουθεί τις τιμές των νέων κατοικιών στις ΗΠΑ από το 1830. Με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία τιμών που δημοσιεύθηκαν από το Γραφείο Εργασίας και Στατιστικής των ΗΠΑ, το WIREI σημείωσε πτώση 16.3% από τα επίπεδα ρεκόρ του Μαΐου.

Διάγραμμα 1: Winans Real Estate Index 2007-2022

Ενώ πολλοί άνθρωποι σκέφτονται αμέσως τη φούσκα του 2008 όταν πρόκειται για τις φέρουσες αγορές ακινήτων, ένα καλύτερο παράδειγμα είναι να συγκρίνουμε το σημερινό οικονομικό κλίμα με τον υψηλό πληθωρισμό και τα αυξανόμενα επιτόκια της περιόδου 1977-82. Θυμάμαι καλά αυτή τη φορά. Ο πατέρας μου ήταν ιδιοκτήτης μιας κατασκευαστικής εταιρείας κατοικιών και εργάστηκα σε ένα μεγάλο μεσιτικό γραφείο ακινήτων κατά το πρώτο μου έτος στο κολέγιο. Το να πούμε ότι «ήταν μια δύσκολη περίοδος στον κλάδο των ακινήτων» είναι μια ήπια υποτίμηση:

Διάγραμμα 2: Winans Real Estate Index 1977-1982

Τι μας λέει η ιστορία να περιμένουμε;

· Μια λοξή αγορά κατοικίας για χρόνια – όπως δείχνει το παραπάνω διάγραμμα, οι τιμές μειώθηκαν 7% το τελευταίο εξάμηνο του 1979 και διαπραγματεύονταν σε μεγάλο βαθμό πλάγια μέχρι τα τέλη του 1982 καθώς η Federal Reserve συνέχισε τον πόλεμο κατά του υψηλού πληθωρισμού με αυστηρές νομισματικές πολιτικές.

· Συνεχείς ελλείψεις υλικών και εργατικού δυναμικού – η ανάληψη ενός «επάνω σταθεροποιητή» θα είναι δαπανηρή και χρονοβόρα λόγω των ελλείψεων μετά την Covid και του αυξανόμενου κόστους εργασίας. Ένα πλήρως ανακαινισμένο ακίνητο θα είναι ευκολότερο να πουληθεί ανεξάρτητα από "τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία".

· Αυστηρότερος στεγαστικός δανεισμός – Δεδομένου ότι η ομάδα των ειδικευμένων αγοραστών θα μειωθεί λόγω του υψηλότερου κόστους δανεισμού και των μεγάλων προκαταβολών, οι πωλητές θα πρέπει να «κουβαλήσουν χαρτί» και να πάρουν μια δεύτερη θέση πίσω από το στεγαστικό δάνειο για αρκετά χρόνια.

· Δεν είναι αγορά αγοραστή ή πωλητή – Με μεγάλες διαφορές μεταξύ των τιμών προσφοράς και ζήτησης, ο όγκος των πωλήσεων θα συνεχίσει να επιβραδύνεται έως ότου βελτιωθούν οι συνθήκες πίστωσης.

· Υψηλότεροι φόροι επενδύσεων – Δεδομένου ότι θα απαιτηθούν υψηλότερες προκαταβολές για να πληρούν τις προϋποθέσεις για συμβατικά στεγαστικά δάνεια, οι αγοραστές θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο να λάβουν δάνειο από πρόγραμμα 401 χιλ. ή να δανειστούν με περιθώριο από έναν επενδυτικό λογαριασμό έναντι της πληρωμής υψηλών φόρων που σχετίζονται με επενδύσεις από την πώληση μετοχών.

Λόγω των χαλαρών νομισματικών πολιτικών που εφαρμόζονται από το 2009, είχαμε μια καλή ανοδική πορεία στη στέγαση με τον δείκτη ακινήτων Winans να κερδίζει 104%!

Ωστόσο, όλα τα κόμματα ρευστότητας τελειώνουν!

Από το 1850, οι πολυετείς αγορές κατοικιών στις ΗΠΑ εμφανίζονται στο 16% του χρόνου, και ενώ ελπίζουμε ότι αυτή η επιβράδυνση θα είναι βραχύβια, τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων της τελευταίας δεκαετίας δεν θα επιστρέψουν στη διάρκεια της ζωής μας