Η ενότητα 1031 του φορολογικού κώδικα των ΗΠΑ επιτρέπει σε άτομα που έχουν κέρδη κεφαλαίου από πωλήσεις ακινήτων να αναβάλουν τη φορολογική έκθεση σε αυτά τα κέρδη. Για να γίνει αυτό, πρέπει να χρησιμοποιήσουν αυτά τα κέρδη για να αγοράσουν ένα παρόμοιο ακίνητο εντός 180 ημερών από την αρχική πώληση και δεν μπορούν ποτέ να αγγίξουν τα χρήματα οι ίδιοι. Αυτή η διαδικασία είναι γνωστή ως α 1031 ανταλλαγή τίτλων. Για προφανείς λόγους, είναι δημοφιλείς στους επενδυτές ακινήτων.
Ο νόμος υπάρχει για να ενθαρρύνει τους επενδυτές να επαναφέρουν τα χρήματά τους στην κυκλοφορία αντί να τοποθετούν απλώς τα κέρδη τους σε μια τράπεζα, όπου ωφελείται μόνο ο επενδυτής. Γι' αυτό επιτρέπεται να κάνετε 1031 ανταλλαγές όσες φορές θέλετε. Ωστόσο, το βασικό στοιχείο είναι ότι δεν μπορείτε να αγγίξετε φυσικά κανένα από τα κέρδη. Αν τα βάλεις στην τράπεζά σου έστω και μια μέρα, τα κέρδη υπόκεινται σε φορολογία.
Οι επενδυτές ξεπερνούν αυτό το εμπόδιο στρέφοντας τα κέρδη τους σε αυτό που είναι γνωστό ως εξειδικευμένο μεσάζοντα». Ένας πιστοποιημένος διαμεσολαβητής είναι μια εταιρεία που διατηρεί τα κέρδη σας και στη συνέχεια τα αποδεσμεύει κατόπιν εντολής σας όταν βρείτε ένα νέο ακίνητο. Ακούγεται απλό, αλλά ένα κενό ρυθμιστικό κενό στη διαδικασία σημαίνει ότι πρέπει να είστε προσεκτικοί στην επιλογή ενός ειδικευμένου διαμεσολαβητή.
Ψάχνετε τρόπους για να αυξήσετε τις αποδόσεις σας; Δείτε την κάλυψη του Benzinga για τις Εναλλακτικές Επενδύσεις σε Ακίνητα:
Ή περιηγηθείτε στις τρέχουσες επενδυτικές επιλογές με βάση τα κριτήριά σας με Οθόνη προσφοράς Benzinga.
Οι ειδικευμένοι διαμεσολαβητές υπόκεινται σε πολύ χαλαρή ρύθμιση
Όταν παραδίδετε τα χρήματά σας σε μεσίτη ακινήτων ή δικηγόρο, η ισχυρή ρυθμιστική εποπτεία καθορίζει πώς μπορούν να χειριστούν τα κεφάλαια των πελατών. Αυτοί οι κανονισμοί έχουν σχεδιαστεί για να τους δυσκολεύουν να ενεργήσουν ακατάλληλα ή να κλέψουν τα χρήματά σας.
Πρέπει να διατηρούν τα χρήματα των πελατών τους σε καταπιστευματικούς λογαριασμούς χωριστά από τον λειτουργικό λογαριασμό για το δικηγορικό τους γραφείο ή τη μεσιτεία ακινήτων. Τους απαγορεύεται νομικά να συνδυάζουν τα χρήματα ή να χρησιμοποιούν χρήματα πελατών για οποιονδήποτε άλλο σκοπό εκτός από τη συναλλαγή ή τις νομικές υπηρεσίες για τις οποίες έχουν δεσμευτεί τα χρήματα. Απαιτείται επίσης να συμβιβάζουν όλους τους λογαριασμούς καταπιστεύματός τους σε μηνιαία βάση.
Αυτές οι οντότητες πρέπει να συντάξουν ένα καθολικό που καταγράφει τις ημερομηνίες και τους λόγους για τις καταθέσεις και τις αναλήψεις από τους καταπιστευματικούς τους λογαριασμούς. Απαιτείται να εξισορροπούν αυτό το βιβλίο με τις μηνιαίες τραπεζικές καταστάσεις και να τηρούν αρχεία με τις συμφωνίες τους διαθέσιμα για επιθεώρηση από εκπροσώπους του κράτους ανά πάσα στιγμή κατά τις κανονικές εργάσιμες ώρες. Η αποτυχία να το πράξουν μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα την απώλεια της άδειας τους, ακόμη και αν δεν έχουν ληφθεί χρήματα.
Το πρόβλημα για επενδυτές ακινήτων είναι ότι κανένας ισοδύναμος ρυθμιστικός φορέας σε ομοσπονδιακό επίπεδο δεν είναι υπεύθυνος για την εποπτεία των ειδικευμένων διαμεσολαβητών. ο IRS έχει ακόμη και μια προειδοποίηση για αυτές τις οντότητες στον ιστότοπό της. Σε κρατικό επίπεδο, μόνο οκτώ κράτη ρυθμίζουν ή επιβλέπουν τη συμπεριφορά των ειδικευμένων διαμεσολαβητών. Αυτοί είναι:
Νιου Χάμσαϊρ
Βιργινία
Ουάσιγκτον
Μέιν
Καλιφόρνια
Αϊντάχο
Κολοράντο
Νεβάδα
Αυτό σημαίνει ότι ένας πιστοποιημένος διαμεσολαβητής στις άλλες 42 μη ρυθμιζόμενες πολιτείες θα μπορούσε θεωρητικά να ξετρελαθεί με τα ανταλλάγματα 1031 και εφόσον τα κυκλοφόρησε κατόπιν αιτήματός σας όταν ολοκληρώσατε την ανταλλαγή σας, δεν θα ήσασταν πιο σοφοί. Αυτή είναι μια τρομακτική σκέψη και ο ίδιος ο ορισμός του φαντάσματος στη μηχανή.
Τι γίνεται αν ο πιστοποιημένος διαμεσολαβητής σας ξεμείνει με τα χρήματά σας;
Παρά την έλλειψη ομοσπονδιακής και κρατικής ρύθμισης των ειδικευμένων ενδιάμεσων εταιρειών, εξακολουθεί να είναι έγκλημα για αυτές να καταχρώνται τα χρήματά σας. Εάν τρέξουν με τα χρήματά σας και δεν τα πληρώσουν όταν τα ζητήσετε, μπορεί να υπόκεινται σε δίωξη και φυλάκιση. Ωστόσο, αυτό δεν λύνει το πρόβλημά σας ως επενδυτή.
Θυμηθείτε, έχετε μόνο 180 ημέρες για να πραγματοποιήσετε την ανταλλαγή σας. Αυτό το ρολόι δεν σταματάει σε καμία περίπτωση. Επομένως, εάν ο πιστοποιημένος διαμεσολαβητής σας δεν έχει τα χρήματά σας όταν πρέπει να πραγματοποιήσετε την ανταλλαγή σας και δεν μπορείτε να το ολοκληρώσετε εντός 180 ημερών, υπόκεινται σε φόρο υπεραξίας για τα κλεμμένα χρήματά σας.
Ένας εξειδικευμένος διαμεσολαβητής τρέχει με τα χρήματά σας και σας κολλάει με έναν φορολογικό λογαριασμό στη διαδικασία; Ωχ. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ασφαλιστές του ειδικευμένου διαμεσολαβητή θα επιστρέψουν ένα μέρος των χρημάτων, αλλά αυτό είναι απίθανο να συμβεί σε αρκετό χρόνο για να ολοκληρώσετε την ανταλλαγή. Έτσι, η επιλογή του λάθος ειδικευμένου διαμεσολαβητή μπορεί κυριολεκτικά να προκαλέσει έναν οικονομικό εφιάλτη από τον οποίο θα χρειαστούν χρόνια για να ξυπνήσετε.
Συμβαίνει συχνά κλοπή από ειδικευμένο διαμεσολαβητή;
Ευτυχώς όχι, δεν έχει. Αλλά αν σκεφτεί κανείς το γεγονός ότι οι ειδικευμένοι μεσάζοντες μπορεί να έχουν κέρδη από δεκάδες, ή ακόμα και εκατοντάδες, πωλήσεις ακινήτων τη φορά, μόνο ένας εξειδικευμένος μεσάζων που κάνει το λάθος μπορεί να προκαλέσει όλεθρο αξίας εκατομμυρίων δολαρίων.
Πάρτε την περίπτωση της Έντουαρντ Οκούν, ο οποίος ήταν πρώην επικεφαλής της Φορολογικής Ομάδας 1031. Διοίκησε την εξειδικευμένη μεσάζουσα εταιρεία του χρησιμοποιώντας χρήματα πελατών για να χρηματοδοτήσει έναν πολυτελή τρόπο ζωής που περιελάμβανε αρχοντικά σε πολλές πολιτείες, πολλές βάρκες και πολλά κοσμήματα που αφιερώνει στη σύζυγό του, μοντέλο μπικίνι.
Όταν τελικά του τελείωσαν τα χρήματα και δεν μπορούσε να πληρώσει τους πελάτες του, δεν ήξεραν τι ήταν μεγαλύτερο σοκ: η ανακάλυψη ότι τα χρήματά τους είχαν κλαπεί ή η διαπίστωση ότι δεν υπήρχε κανονιστικό πλαίσιο ή εποπτεία για να αποτρέψει τον Okun από την κλοπή το. Τη στιγμή της σύλληψής του, ο Okun ολοκλήρωνε μια συμφωνία για την αγορά μιας άλλης εξειδικευμένης ενδιάμεσης εταιρείας με σχεδόν 900 εκατομμύρια δολάρια σε κατάθεση.
Καταδικάστηκε σε 100 χρόνια φυλάκιση και αναγκάστηκε να χάσει σχεδόν 40 εκατομμύρια δολάρια σε περιουσία. Τελικά, οι απελπισμένοι πελάτες του κατέληξαν να έχουν περίπου το 70% των χρημάτων τους. Ωστόσο, αυτό το 70% δεν ήρθε εγκαίρως για να πληρώσει τον φόρο του, τον οποίο έπρεπε να πληρώσει από την τσέπη του, και εξακολουθούσαν να επιβαρύνονται με δικαστικά έξοδα ενώ τον καταδίωκαν για αποζημίωση.
Πώς να προστατεύσετε τον εαυτό σας από έναν σκιερό εξειδικευμένο μεσάζοντα;
Ο Edward Okun δεν είναι ο μόνος που χρησιμοποιεί εξειδικευμένες ενδιάμεσες εταιρείες για να διαπράξει χρηματοοικονομικές παρατυπίες. Υπάρχουν πολυάριθμες περιπτώσεις όπου έχουν συλληφθεί ειδικευμένοι μεσάζοντες και οι ζημίες από αυτές τις υποθέσεις ανέρχονται σε εκατοντάδες εκατομμύρια δολάρια. Παρόλα αυτά, δεν υπάρχει ακόμη ομοσπονδιακή εποπτεία του κλάδου. Λοιπόν, πώς προστατεύεστε από έναν σκιερό διαμεσολαβητή;
Εάν δεν ζείτε σε μια πολιτεία που ρυθμίζει τους ειδικευμένους διαμεσολαβητές (και πιθανότατα δεν το κάνετε, καθώς υπάρχουν μόνο οκτώ από αυτούς), το καλύτερο στοίχημά σας είναι πιθανώς να επιλέξετε έναν πιστοποιημένο διαμεσολαβητή που είναι επίσης πιστοποιημένος δικηγόρος από το κράτος. Τουλάχιστον τότε θα πρέπει να πραγματοποιούν μηνιαίες συμφωνίες λογαριασμών.
Δεν είναι καμία εγγύηση, αλλά θα σας δώσει λίγη ησυχία αν γνωρίζετε ότι ο επιλεγμένος διαμεσολαβητής σας έχει τον δικηγορικό σύλλογο να κοιτάζει πάνω από τον ώμο του. Δεύτερον, κάντε την έρευνά σας. Ελέγξτε τις διαδικτυακές κριτικές του μεσάζοντα. Έχουν τη φήμη ότι ανταποκρίνονται και είναι προορατικοί όσον αφορά την επικοινωνία με τους πελάτες; Είναι η βαθμολογία BBB τους υψηλή; Κάντε δύσκολες ερωτήσεις όταν παίρνετε συνέντευξη από ειδικευμένους μεσάζοντες. Λάβετε τις απαντήσεις που θέλετε ή προχωρήστε στην επόμενη.
Πρέπει να προστατεύσετε τα δικά σας συμφέροντα σε ανταλλαγές 1031
Πριν από έναν αγώνα πυγμαχίας, ο διαιτητής καλεί και τους δύο μαχητές στο ρινγκ και τους λέει «κρατήστε τα χέρια σας ψηλά και προστατέψτε τον εαυτό σας». Αυτή η σταθερή συμβουλή ισχύει για επενδυτές που εργάζονται μέσω ανταλλαγής τίτλων 1031. Είναι δική σας ευθύνη να επιλέξετε προσεκτικά και με εξαιρετική προσοχή τον κατάλληλο διαμεσολαβητή σας. Δουλέψατε σκληρά για να βγάλετε κέρδος από την επένδυσή σας. Είναι στο χέρι σας να το προστατέψετε.
Φωτογραφία Prostock-στούντιο στο Shutterstock
Δείτε περισσότερα από την Benzinga
Μη χάνετε ειδοποιήσεις σε πραγματικό χρόνο για τις μετοχές σας - εγγραφείτε Benzinga Pro δωρεάν! Δοκιμάστε το εργαλείο που θα σας βοηθήσει να επενδύσετε πιο έξυπνα, πιο γρήγορα και καλύτερα.
© 2022 Benzinga.com. Η Benzinga δεν παρέχει επενδυτικές συμβουλές. Ολα τα δικαιώματα διατηρούνται.
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html