Κατά τους πρώτους 24 μήνες της πανδημίας, Οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ αυξήθηκαν κατά 38.5%. Σε ορισμένες αγορές, όπως Φοίνιξ και Ντάλας, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν περισσότερο από 50%.
Η Federal Reserve δεν ήταν οπαδός. Οπως και η πανδημική έκρηξη των κατοικιών συνεχίστηκε, ώθησε τις τιμές σε ολόκληρη την οικονομία. Οι υψηλότερες τιμές των κατοικιών ανέβασαν τα ενοίκια. Αυξημένα επίπεδα οικοδόμησης-που έφτασε σε υψηλό 15 ετών κατά τη διάρκεια της πανδημίας— ασκήστε ανοδική πίεση τιμών σε όλα από παράθυρα προς την ξυλεία ενώ προσθέτει επίσης άγχος σε μια ήδη πιεσμένη παγκόσμια αλυσίδα εφοδιασμού. Για να μην αναφέρουμε, τα μετρητά εισρέουν στην οικονομία από τους ιδιοκτήτες κατοικιών που αξιοποίησαν αυτό το ρεκόρ ιδίων κεφαλαίων.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η κεντρική τράπεζα, η οποία έχει εντολή από το Κογκρέσο να αντιμετωπίσει τον αφανή πληθωρισμό, έχει στοχεύσει την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ. Πως? Το ασκούν τεράστια ανοδική πίεση στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Ενώ η Fed δεν καθορίζει άμεσα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, έχει τους μοχλούς να δει ότι οι χρηματοπιστωτικές αγορές το κάνουν. Από τη στιγμή που η Fed κατέστησε σαφές φέτος τι επρόκειτο για νομισματική σύσφιξη, οι αγορές ώθησαν γρήγορα το μέσο σταθερό επιτόκιο στεγαστικών δανείων για 30 χρόνια άνω του 5%.
Τον Ιούνιο, Ο Πρόεδρος της Fed Jerome Powell κατέστησε τελικά σαφές ότι όλα αυτά είναι σχεδιασμένα. Ο Πάουελ θα ήθελε να δει την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ να επιστρέφει σε μια πιο ισορροπημένη κατάσταση. Με τα δικά του λόγια, το αποκαλεί «επαναφορά».
«Θα έλεγα ότι αν είστε αγοραστής σπιτιού, κάποιος ή νέος που θέλει να αγοράσει ένα σπίτι, χρειάζεστε λίγο επαναφορά. Πρέπει να επιστρέψουμε σε ένα μέρος όπου η προσφορά και η ζήτηση είναι ξανά μαζί και όπου ο πληθωρισμός μειώνεται ξανά σε χαμηλά επίπεδα και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι και πάλι χαμηλά», είπε ο Πάουελ στους δημοσιογράφους τον περασμένο μήνα. «Είδαμε τις τιμές [σπιτιών] να ανεβαίνουν πολύ, πολύ έντονα τα τελευταία δύο χρόνια. Αυτό αλλάζει τώρα. Και τα ποσοστά έχουν ανέβει. Γνωρίζουμε καλά ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί πολύ. Και βλέπετε μια μεταβαλλόμενη αγορά κατοικίας. Το παρακολουθούμε για να δούμε τι θα γίνει. Πόσο πραγματικά θα επηρεάσει τις επενδύσεις σε κατοικίες; Δεν είμαι σίγουρος. Πόσο θα επηρεάσει τις τιμές των κατοικιών; Δεν είμαι σίγουρος.»
Ήδη, Τα αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν ωθήσει την αγορά κατοικίας των ΗΠΑ σε κατάσταση αναστολής. Καθώς τα στοιχεία για τη στέγαση τον Απρίλιο και τον Μάιο εισήλθαν, κατέστη σαφές ότι η πανδημική έκρηξη των κατοικιών εξαφανιζόταν. Τον Ιούνιο και τον Ιούλιο, ο ρυθμός της ψύξης επιταχύνθηκε.
Για να βρείτε στοιχεία για τον επιταχυνόμενο ρυθμό ψύξης, απλά κοιτάξτε τα δεδομένα αποθέματος. Μεταξύ των 100 μεγαλύτερων αγορών κατοικίας της χώρας, η μέση αγορά σημείωσε αύξηση των αποθεμάτων κατά 1% μεταξύ Ιανουαρίου και Απριλίου, σύμφωνα με Τύχηανάλυση των δεδομένων του realtor.com. Αυτό συνέβη πριν από την εκτίναξη των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων που ξεκίνησε τη διόρθωση των στεγαστικών δανείων. Μεταξύ αυτών των 100 μεγαλύτερων αγορών κατοικιών, η μέση αγορά σημείωσε αύξηση των αποθεμάτων κατά 50% μεταξύ Απριλίου και Ιουνίου.
Δείτε αυτό το διαδραστικό γράφημα στο Fortune.com
Σε ολόκληρη τη χώρα, η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ επιβραδύνεται. Οι αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια μειώνονται κατά 17% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με την Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών. Πωλήσεις νέων κατοικιών και υπάρχουσες πωλήσεις κατοικιών πέφτουν απότομα. Η οικοδόμηση έχει επιβραδυνθεί. Και περισσότεροι πωλητές σπιτιών μειώνουν την τιμή καταλόγου τους.
Τούτου λεχθέντος, αυτή η διόρθωση στέγασης-ή ως Τύχη το αποκαλεί, η Μεγάλη Επιβράδυνση— δεν είναι σχεδόν ομοιόμορφη σε όλη τη χώρα. Εχει έπληξε ιδιαίτερα σκληρά τις αγορές κατοικιών Southwest, Mountain West και West Coast. Μεταξύ των 10 αγορών κατοικιών που έχουν δει τα επίπεδα αποθεμάτων να αυξάνονται περισσότερο φέτος, κάθε μία βρίσκεται σε αυτές τις περιοχές. Αυτή η ομάδα ηγείται από τον Sherman, Τέξας (+332% απόθεμα). Σαν Φρανσίσκο (+285%); Σάντα Φε (+272%); Ντένβερ (+247%); και Austin (+220%).
Ο λόγος? Σε όλο το έθνος, η πανδημική έκρηξη των κατοικιών είδε τις τιμές των κατοικιών να αποσπώνται από τα βασικά οικονομικά μεγέθη. Αυτή η αποκόλληση ήταν ακόμη πιο έντονη στις αγορές στα νοτιοδυτικά, στο βουνό δυτικά και στη δυτική ακτή. Τώρα που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι πάνω από 5%, Οι αγοραστές σε αυτές τις «υπερτιμημένες» αγορές αισθάνονται ιδιαίτερα συμπιεσμένοι. Ορισμένοι επίδοξοι αγοραστές επιλέγουν να παραμείνουν στο περιθώριο. Άλλοι απλά δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά μια υποθήκη με επιτόκιο 5%.
Προχωρώντας προς το έτος, ο Logan Mohtashami, επικεφαλής αναλυτής της HousingWire, ζητούσε ήδη υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Η σκέψη του ήταν ότι τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα ήταν ο μόνος τρόπος να παραγκωνιστούν οι αγοραστές και να επιτραπεί η ανάσα των αποθεμάτων σε ένα πιο υγιές επίπεδο. Μέχρι στιγμής, στον Μοχτασάμι αρέσει αυτό που βλέπει.
«Έχουμε ακόμη δουλειά να κάνουμε για να έχουμε μια ισορροπημένη αγορά. Ωστόσο, με υψηλότερα επιτόκια, έχουμε μια ευκαιρία να επιστρέψουμε στα κορυφαία επίπεδα αποθεμάτων το 2019, η οποία είναι μια ισορροπημένη αγορά», λέει ο Mohtashami. «Όλα τα προβλήματα με τα αποθέματά μου εξαφανίζονται μόλις επιστρέψουμε στα επίπεδα του 2019 και μόνο τότε μπορώ να καταργήσω το άγρια ανθυγιεινό θέμα της αγοράς κατοικίας».
Αν και το απόθεμα αυξάνεται γρήγορα, παραμένει πολύ κάτω από τα προ πανδημίας επίπεδα: Μεταξύ των 917 περιφερειακών αγορών κατοικιών που μετρήθηκαν από το realtor.com, 601 αγορές εξακολουθούν να είναι τουλάχιστον 50% χαμηλότερα από το επίπεδο πριν από την πανδημία. Ο Μοχτασάμι θέλει να δει αυτό το χάσμα να κλείνει.
Δείτε αυτό το διαδραστικό γράφημα στο Fortune.com
Για μήνες, Ο επικεφαλής οικονομολόγος της Moody's Analytics, Mark Zandi, αποκάλεσε αυτή την επιβράδυνση «διόρθωση κατοικίας». Δεν το βλέπει να σταματήσει φέτος. Κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού, αναμένει ότι οι πωλήσεις κατοικιών θα συνεχίσουν να πέφτουν. Την επόμενη χρονιά, η Zandi αναμένει ότι η αύξηση των τιμών των κατοικιών θα επιβραδυνθεί σε ετήσια βάση στο 0%. Θα ήταν πολύ επιβράδυνση λαμβάνοντας υπόψη αυτό η τελευταία ένδειξη βρίσκεται στο 20.4%.
Αλλά δεν θα είναι κάθε αγορά κατοικίας τόσο τυχερή. Η πανδημική έκρηξη των κατοικιών είδε αγορές όπως το Phoenix, το Boise και το Las Vegas να γίνονται αυτό Της Moody Το Analytics θεωρεί σημαντικά "υπερτιμημένο". Τώρα κινδυνεύουν με διόρθωση τιμών. Καθώς το απόθεμα σε αυτά τα μέρη συνεχίζει να κινείται προς τα πάνω, ο Zandi τα προβλέπει Σημαντικά «υπερτιμημένες» αγορές θα δουν τις τιμές των κατοικιών να μειώνονται κατά 5% έως 10%. Ωστόσο, εάν μια ύφεση πραγματοποιηθεί πραγματικά, η Moody's Analytics προβλέπει ότι οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ θα μειωθούν κατά 5% ενώ Σημαντικά «υπερτιμημένες» αγορές, όπως η Charlotte και η Tampa, θα έβλεπαν τις τιμές των κατοικιών να πέφτουν από 15% έως 20%.
Θέλετε να μείνετε ενημερωμένοι τη διόρθωση του περιβλήματος? Ακολουθησε με Twitter at @NewsLambert.
Αυτή η ιστορία παρουσιάστηκε αρχικά στο Fortune.com
Πηγή: https://finance.yahoo.com/news/fed-housing-market-reset-us-084204894.html