Οι αυξήσεις των επιτοκίων της Ομοσπονδιακής Τράπεζας δροσίζουν την αγορά κατοικίας, αλλά απαιτούνται ακόμη μεταρρυθμίσεις στη χρήση γης

Από την άνοιξη του 2022, ο στόχος των ομοσπονδιακών κεφαλαίων της Fed - που είναι το επιτόκιο που χρεώνουν οι τράπεζες η μία στην άλλη για δάνεια μίας ημέρας - έχει αυξηθεί σε 2.5%, από 0.25% τον Φεβρουάριο. Οι ενέργειες της Fed αύξησαν τα επιτόκια σε οτιδήποτε, από πιστωτικές κάρτες μέχρι στεγαστικά δάνεια. Τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων αρχίζουν να μειώνουν τις τιμές, αλλά οι χαμηλότερες τιμές θα είναι προσωρινές χωρίς τις αυξήσεις της προσφοράς που απαιτούνται για να γίνει η στέγαση πιο προσιτή.

Τα μέσα επιτόκια στεγαστικών δανείων 30 και 15 ετών βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδά τους από το 2009, όπως φαίνεται στο παρακάτω σχήμα από την τελευταία έκδοση του American Action Forum βιβλίο χαρτών στέγασης από τον Thomas Wade. Το επιτόκιο 30 ετών είναι σχεδόν διπλάσιο από αυτό που ήταν το 2021, ενώ το 15ετές επιτόκιο έχει ήδη υπερδιπλασιαστεί.

Παρά αυτές τις αυξήσεις, και τα δύο ποσοστά εξακολουθούν να βρίσκονται κοντά στα ιστορικά χαμηλά και είναι κάτω από τα ποσοστά 6% έως 7% που ήταν ο κανόνας από το 2001 έως το 2009.

Αν και τα επιτόκια μπορεί να μην είναι υψηλά με ιστορικά πρότυπα, οι πρόσφατες αυξήσεις εξακολουθούν να προκαλούν πτώση των τιμών. Και οι δύο δείκτες τιμών κατοικιών Case-Shiller και FHFA έχουν αρχίσει να ισοπεδώνονται, όπως φαίνεται στα δύο παρακάτω σχήματα.

Οι μεταβολές των τιμών σε ετήσια βάση και για τους δύο δείκτες μειώθηκαν στο 15% για τον σύνθετο δείκτη Case-Shiller 20 και στο 16% για τον δείκτη FHFA. Και οι δύο ήταν 19% το 2021.

Το αίσθημα των οικοδόμων μειώνεται λόγω των χαμηλότερων τιμών και της βραδύτερης αύξησης των τιμών. Το NAHB/Wells FargoWFC
Ο δείκτης της αγοράς κατοικίας —που δημιουργήθηκε από έρευνα κατασκευαστών που αξιολογούν τις πωλήσεις κατοικιών και τις προσδοκίες— έχει πέσει στο χαμηλότερο επίπεδο από πριν από την πανδημία, όπως φαίνεται παρακάτω.

Ασθενέστερη ζήτηση και το αίσθημα των οικοδόμων εμφανίζονται στις εκκινήσεις κατοικιών. Το παρακάτω σχήμα δείχνει ότι οι εκκινήσεις επιβραδύνονται και στις τέσσερις περιοχές της χώρας.

Λιγότερες εκκινήσεις στέγασης θα διατηρήσουν την προσφορά νέων κατοικιών σε χαμηλά επίπεδα και ενδέχεται να επιβραδύνουν την πτώση των τιμών των κατοικιών καθώς η προσφορά προσαρμόζεται για να καλύψει τη χαμηλότερη ζήτηση που προκαλείται από την αύξηση των επιτοκίων. Αν και αυτό μπορεί να είναι καλό για τους σημερινούς ιδιοκτήτες σπιτιού που θα αντιμετωπίσουν μικρότερες μειώσεις στα ίδια κεφάλαια βραχυπρόθεσμα, είναι κακό για τη μακροπρόθεσμη οικονομική προσιτότητα της στέγασης. Η χώρα έχει ένα σημαντικό έλλειψη στέγης—μεταξύ 6 εκατομμυρίων και 10 εκατομμυρίων μονάδων— ότι η πτώση στη στέγαση θα επιδεινωθεί μόνο. Η στενή αγορά κατοικίας εμφανίζεται στα ποσοστά κενών θέσεων κατοικιών και ενοικίων, τα οποία βρίσκονται στα χαμηλότερα επίπεδά τους των τελευταίων 10 ετών.

Χρειαζόμαστε περισσότερες κατοικίες όλων των τύπων στην Αμερική για να κάνουμε τη στέγαση πιο προσιτή μακροπρόθεσμα. Είναι απογοητευτικό αν και δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι οι εκκινήσεις κατοικιών μειώνονται ως απάντηση στην ασθενέστερη ζήτηση και στις χαμηλότερες τιμές.

Ωστόσο, θα ήταν λάθος να κατηγορήσουμε τη Fed για τα ζητήματα της στεγαστικής αγοράς. Η Fed κάνει ό,τι είναι απαραίτητο για να περιορίσει το διαφυγής πληθωρισμός που προκαλούνται από υπερβολικές κρατικές δαπάνες και τη δική της δημιουργία υπερβολικού χρήματος κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Οποιεσδήποτε άλλες επιπτώσεις έχουν οι αυξήσεις των επιτοκίων στην οικονομία είναι δευτερεύουσας σημασίας.

Ο κύριος ένοχος πίσω από την αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικίας είναι οι υπερβολικές κυβερνητικές ρυθμίσεις. Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση ασχολείται εδώ και καιρό με την ενίσχυση της ζήτησης κατοικιών μέσω του οιονεί κρατικές υπηρεσίες της Fannie MaeFNMA
και Freddie Mac και άλλοι κυβερνητικά προγράμματα.

Τόσο η Fannie όσο και ο Freddie αγοράζουν στεγαστικά δάνεια από δανειστές και έχουν σιωπηρή κυβερνητική υποστήριξη. Δεδομένου ότι οι δανειστές γνωρίζουν ότι μπορούν εύκολα να ξεφορτώσουν στεγαστικά δάνεια στους Fannie και Freddie, ανησυχούν λιγότερο για τους μακροπρόθεσμους κινδύνους αθέτησης υποχρεώσεων και έτσι μπορούν να διατηρήσουν το κόστος δανεισμού τεχνητά χαμηλό.

Η τεχνητή τόνωση της ζήτησης είναι αρκετά κακή από μόνη της - θυμηθείτε η στεγαστική κρίση? — αλλά αυτό που το κάνει ακόμη χειρότερο στο πλαίσιο της στεγαστικής αγοράς είναι ότι οι τοπικές κυβερνήσεις μειώνουν ταυτόχρονα την προσφορά μέσω κανονισμών χρήσης γης. Σε όλη τη χώρα, τα ελάχιστα μεγέθη οικοπέδου, οι απαιτήσεις στάθμευσης, οι περίπλοκες διαδικασίες αδειοδότησης, οι απαιτήσεις πυκνότητας και άλλοι τοπικοί κανονισμοί περιορίζουν την ποσότητα κατοικιών που μπορεί να κατασκευαστεί. Όταν οι περιορισμοί της προσφοράς συνδυάζονται με τις επιδοτήσεις ζήτησης, το αποτέλεσμα είναι υψηλότερες τιμές που κρατούν την επαρκή στέγαση απρόσιτη για πολλά νοικοκυριά με χαμηλότερο και μέτριο εισόδημα.

Οι αυξήσεις των επιτοκίων της Fed δροσίζουν την αγορά κατοικίας και με περισσότερα προσεχείς πεζοπορίες θα πρέπει να περιμένουμε αυτό να συνεχιστεί στο εγγύς μέλλον. Ο αντίκτυπος της Fed, ωστόσο, είναι μικρός σε σύγκριση με τις αρνητικές επιπτώσεις των τρεχουσών πολιτικών στέγασης της ομοσπονδιακής και τοπικής κυβέρνησης που ενισχύουν τη ζήτηση και περιορίζουν την προσφορά. Οι ενέργειες της Fed δεν πρέπει να μας αποσπάσουν από την πραγματοποίηση των μακροπρόθεσμων αλλαγών που χρειαζόμαστε για να φέρουμε σε ισορροπία την αγορά κατοικίας—περισσότερη προσφορά σε τοπικό επίπεδο και λιγότερες επιδοτήσεις σε ομοσπονδιακό επίπεδο.