Οι φόροι μπορούν να επηρεάσουν τις ταμειακές ροές των ακινήτων

Η επένδυση σε ακίνητα ταμειακών ροών, γνωστή και ως ενοικίαση ακινήτων, μπορεί να είναι ένας αποτελεσματικός τρόπος για να δημιουργήσετε παθητική ροή εισοδήματος. Αγοράζετε ένα ακίνητο, εγκαθιστάτε έναν ή δύο ενοικιαστές και εισπράττετε μηνιαίες πληρωμές ενοικίου. Ακούγεται αρκετά απλό, αλλά χρειάζεται λίγο περισσότερο να βεβαιωθείτε ότι ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο είναι μια αξιόλογη επένδυση. Η γνώση του τρόπου υπολογισμού των ταμειακών ροών σε ακίνητα έχει σημασία για τη μεγιστοποίηση των κερδών ως ιδιοκτήτης ακινήτου.

A οικονομικός σύμβουλος μπορεί να σας βοηθήσει να ενσωματώσετε ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό σας.

Τι είναι η ταμειακή ροή στα ακίνητα;

Με απλά λόγια, ταμειακή ροή αναφέρεται στην κίνηση χρημάτων μέσα και έξω από μια επιχείρηση. Όταν συζητάτε για ταμειακές ροές ακίνητης περιουσίας, μιλάτε για χρήματα που δημιουργούνται από το ακίνητο (δηλαδή εισόδημα από ενοίκια) και χρήματα που δαπανώνται σε συνδυασμό με το ακίνητο.

Οι επενδύσεις σε ακίνητα μπορούν να δημιουργήσουν θετικές ταμειακές ροές ή αρνητικές ταμειακές ροές. Όταν ένα ακίνητο έχει θετικές ταμειακές ροές, τα έσοδα του υπερβαίνουν τα έξοδα. Όταν υπάρχει αρνητική ταμειακή ροή, από την άλλη πλευρά, τα έξοδα υπερβαίνουν τα έσοδα.

Προτιμάται η θετική ταμειακή ροή επενδυτές ακινήτων γιατί σημαίνει ότι κερδίζουν χρήματα από την ιδιοκτησία ή τα ακίνητα που κατέχουν. Όσο μεγαλύτερο είναι το περιθώριο κέρδους, τόσο καλύτερη είναι η απόδοση της επένδυσής τους. Οι θετικές ταμειακές ροές μπορούν επίσης να καταστήσουν ευκολότερη τη διατήρηση των επενδύσεων σε ακίνητα, καθώς ενδέχεται να έχετε πλεόνασμα μετρητών που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για συντήρηση, επισκευές και συντήρηση.

Οι αρνητικές ταμειακές ροές σημαίνει ότι ένας επενδυτής χάνει χρήματα σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο. Αρνητικές ταμειακές ροές μπορεί να προκύψουν εάν το ακίνητο παραμένει κενό για παρατεταμένες χρονικές περιόδους ή εάν οι τιμές ενοικίασης δεν είναι σε θέση να συμβαδίσουν με το κόστος που κοστίζει ένας επενδυτής για τη συντήρηση του ακινήτου.

Πώς να υπολογίσετε τις ταμειακές ροές σε ακίνητα

Ο υπολογισμός των ταμειακών ροών στα ακίνητα ξεκινά με τη γνώση μερικών βασικών λεπτομερειών για το ακίνητο. Συγκεκριμένα, για να υπολογίσετε τις ταμειακές ροές για ενοικιαζόμενα ακίνητα, πρέπει να γνωρίζετε:

• Πόσο ακαθάριστο εισόδημα δημιουργεί το ακίνητο

• Συνολικά έξοδα για το ακίνητο

• Τι χρέη, εάν υπάρχουν, συνδέονται με το ακίνητο

Η ιστορία συνεχίζεται

Το ακαθάριστο εισόδημα από ενοίκια αντιπροσωπεύει το σύνολο του εισοδήματος που δημιουργεί το ακίνητο πριν αφαιρεθούν τυχόν έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των πληρωμών σε υποθήκη. Το ενοίκιο είναι συνήθως η κύρια πηγή εισοδήματος όταν υπολογίζετε τις ταμειακές ροές για ενοικιαζόμενα ακίνητα κατοικιών. Αλλά ανάλογα με το τι περιλαμβάνεται στη σύμβαση μίσθωσης, μπορείτε επίσης να εισπράξετε εισόδημα χρεώνοντας τέλη για κατοικίδια από τους ενοικιαστές, τέλη καθυστέρησης ή άλλες χρεώσεις.

Από την πλευρά των εξόδων, συμπεριλαμβάνετε όλα τα έξοδα που πληρώνετε για την ιδιοκτησία του ακινήτου. Έτσι αυτό μπορεί να περιλαμβάνει πράγματα όπως:

• Φόροι ιδιοκτησίας

• Ασφάλιση

• Τέλη διαχείρισης ακινήτου (αν πληρώνετε κάποιον άλλο για να διαχειριστεί το ακίνητο για εσάς)

• Utilities

• Συντήρηση και επισκευές

• Διαφήμιση

• Επιχειρηματικές άδειες που μπορεί να χρειαστεί να κατέχετε για να νοικιάσετε το ακίνητο

• Νομικές και επαγγελματικές αμοιβές (δηλαδή, έξοδα έξωσης)

Θα συμπεριλάβετε επίσης την τιμή της κενής θέσης του καταλύματος εδώ. Το ποσοστό κενών θέσεων αντιπροσωπεύει πόσες ημέρες του χρόνου το ακίνητο περνά χωρίς ενοικιαστή, που σημαίνει ότι δεν παράγει καθόλου εισόδημα. Για να βρείτε το ποσοστό των κενών θέσεων του ακινήτου, θα πρέπει να αθροίσετε το συνολικό χρονικό διάστημα που το ακίνητο έμεινε άδειο κατά τη διάρκεια ενός έτους, στη συνέχεια να το διαιρέσετε με το χρονικό διάστημα για το οποίο θα μπορούσε να είχε ενοικιαστεί το ακίνητο και να πολλαπλασιάσετε την απάντηση επί 100 .

Έτσι, εάν το ακίνητο ήταν άδειο για 16 εβδομάδες, αλλά θα μπορούσε να είχε ενοικιαστεί για 52 εβδομάδες, έχει ποσοστό κενής θέσης 30.76% (16/52 x 100). Το ποσοστό κενής θέσης θεωρείται ότι είναι λειτουργικό έξοδο κατά την ενοικίαση ακινήτου.

Αφού έχετε τα ακαθάριστα έσοδα και τα έξοδά σας, μπορείτε να προχωρήσετε στο επόμενο βήμα που είναι ο υπολογισμός καθαρού λειτουργικά έσοδα (ΟΧΙ ΕΓΩ). Για να βρείτε NOI για ακίνητη περιουσία ταμειακών ροών, απλώς αφαιρείτε τα έξοδα από το εισόδημα. Ο αριθμός που προκύπτει είναι το ποσό των ταμειακών ροών που παράγεται από τις λειτουργίες. Δεν λαμβάνει υπόψη κανένα χρέος που μπορεί να σχετίζεται με το ακίνητο. Για να βρείτε την καθαρή ταμειακή ροή μετά τη συνυπολογισμό της εξυπηρέτησης του χρέους, θα αφαιρέσετε την εξυπηρέτηση του χρέους από το καθαρό λειτουργικό εισόδημα.

Γιατί είναι σημαντικοί οι υπολογισμοί ταμειακών ροών στην ακίνητη περιουσία;

Ο υπολογισμός των ταμειακών ροών για θέματα ακίνητης περιουσίας, επειδή μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε πόσο κερδοφόρα είναι πιθανό να είναι μια επένδυση σε ενοικίαση ακινήτων. Η εξέταση του ποσού που θα μπορούσατε να χρεώσετε στο ενοίκιο για ένα συγκεκριμένο ακίνητο δεν αρκεί για να σας δώσει μια ακριβή εικόνα. Πρέπει πρώτα να αφαιρέσετε τα λειτουργικά έξοδα του ακινήτου και τυχόν πληρωμές χρέους που πρέπει να κάνετε σε σχέση με αυτό για να υπολογίσετε πόσες ταμειακές ροές σας απομένουν.

Εάν έχετε ένα συγκεκριμένο ποσοστό απόδοσης που στοχεύετε, ο υπολογισμός των ταμειακών ροών για ακίνητα μπορεί να σας δώσει μια ιδέα για το εάν ένα ακίνητο είναι πιθανό να ανταποκριθεί στις προσδοκίες, να τις ξεπεράσει ή να υπολείπεται. Δεν υπάρχει καθορισμένο ποσοστό απόδοσης που να θεωρείται επιθυμητό όταν επενδύετε σε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Είναι σε μεγάλο βαθμό υποκειμενικό, με βάση την αγορά ενοικίασης στην οποία επενδύετε και τους ατομικούς σας στόχους.

Κατά κανόνα, είναι έξυπνο να εξετάζουμε ιδιότητες που περνούν τη δοκιμή 1%. Ο κανόνας του 1% υποδηλώνει ότι ένα ακίνητο είναι πιθανό να είναι κερδοφόρο εάν μπορείτε να χρεώσετε ρεαλιστικά το 1% της τιμής αγοράς του ως ενοίκιο. Έτσι, αν αγοράσετε ένα διαμέρισμα 350,000 $ για να νοικιάσετε, τότε θα πρέπει να μπορείτε να χρεώσετε τουλάχιστον 3,500 $ σε μηνιαίο ενοίκιο.

Το αν αυτό είναι ρεαλιστικό ή όχι μπορεί να εξαρτηθεί από το αγορά κατοικίας και ενοικίασης Η χρέωση 3,500 $ για ενοίκιο στο Σαν Φρανσίσκο ή τη Νέα Υόρκη, για παράδειγμα, δεν είναι τόσο τραβηγμένη. Αλλά η χρέωση του ίδιου ποσού για μια μονοκατοικία σε μια μικρή πόλη στην Αϊόβα μάλλον δεν θα πετάξει. Επομένως, είναι σημαντικό να λάβετε υπόψη τη συνολική αγορά καθώς και το κόστος ζωής και τα εισοδήματα για αυτήν την περιοχή κατά την εφαρμογή του κανόνα του 1%.

Οι φόροι μπορούν να επηρεάσουν τις ταμειακές ροές των ακινήτων

Οι επενδύσεις σε ακίνητα μπορούν να αποδώσουν με την πάροδο του χρόνου, αλλά η IRS θα θέλει το μερίδιο που της αναλογεί στο εισόδημα από ενοίκια που φέρνετε. Όταν εκτελείτε υπολογισμούς ταμειακών ροών για ακίνητα, θυμηθείτε να λάβετε υπόψη τι θα πρέπει να πληρώσετε σε φόρους αυτό το εισόδημα. Γενικά, το καθαρό εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με τον συνήθη φορολογικό συντελεστή εισοδήματός σας. Επομένως, εάν βρίσκεστε σε υψηλότερο φορολογικό κλιμάκιο, αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι πληρώνετε περισσότερους φόρους επί του εισοδήματος από ενοίκια.

Μπορείτε, ωστόσο, να αντισταθμίσετε μερικά από αυτά που οφείλετε έκπτωση των εξόδων ενοικίασης ακινήτων. Μερικά από τα έξοδα που μπορείτε να αφαιρέσετε περιλαμβάνουν:

• Κόστος συντήρησης και καθαρισμού

• Αντικατάσταση συσκευής ή HVAC

• Στεγαστικό ενδιαφέρον

• Ασφάλεια περιουσίας

• Φόροι ιδιοκτησίας

• Τέλη διαφήμισης

• Τέλη διαχείρισης ακινήτων

• Τέλη HOA ή αμοιβές condo

• Utilities

• Άλλες υπηρεσίες, όπως έλεγχος παρασίτων ή εξωραϊσμός

• Νομικές και επαγγελματικές αμοιβές (για παράδειγμα, εάν πρέπει να πληρώσετε για να εκδιώξετε έναν ενοικιαστή)

• Έξοδα κενών θέσεων

Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε τα έξοδα απόσβεσης του ακινήτου. Η αφαίρεση αυτών των εξόδων μπορεί να μειώσει το φορολογητέο εισόδημά σας από ενοίκια. Η κατανόηση του πόσα είναι πιθανό να οφείλετε σε φόρους για την ιδιοκτησία ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου μπορεί να σας δώσει μια καλύτερη ιδέα για το πόσα από τα κέρδη σας θα κρατήσετε πραγματικά στο τέλος της ημέρας.

Η κατώτατη γραμμή

Κατανόηση των ταμειακών ροών σε θέματα ακίνητης περιουσίας κατά τη στάθμιση νέων επενδυτικών ευκαιριών. Το τελευταίο πράγμα που θέλετε είναι να επενδύσετε σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο μόνο για να αποδειχθεί ότι είναι ένα λάκκο χρημάτων. Γνωρίζοντας πώς να υπολογίσετε τις ταμειακές ροές για ακίνητα θα μπορούσε να σας βοηθήσει καθώς καταρτίζετε ένα επενδυτικό σχέδιο και αποφύγετε να κάνετε μια κακή επένδυση.

Συμβουλές για επενδύσεις

• Εάν θέλετε να έχετε ενοικιαζόμενο ακίνητο χωρίς να χρειάζεται να κάνετε όλη τη σκληρή δουλειά για να είστε ιδιοκτήτης ακινήτου, υπάρχουν ευκολότεροι τρόποι να επενδύσετε. Οι πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων, για παράδειγμα, καθιστούν δυνατή την επένδυση σε εμπορικά και οικιστικά ακίνητα χωρίς να χρειάζεται να κατέχετε το ίδιο το ακίνητο. Εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) είναι μια άλλη επιλογή για επένδυση σε ακίνητα χωρίς την αγορά ακινήτων. Οι REIT υποχρεούνται να καταβάλλουν το 90% του φορολογητέου εισοδήματος στους επενδυτές ως μερίσματα κάθε χρόνο, παρέχοντάς σας μια σταθερή ροή εσόδων με λίγη προσπάθεια εκ μέρους σας.

• Εξετάστε το ενδεχόμενο να μιλήσετε με έναν οικονομικό σύμβουλο σχετικά με το εάν τα ακίνητα ταμειακών ροών θα μπορούσαν να είναι μια καλή προσθήκη στο χαρτοφυλάκιό σας. Η εύρεση ενός ειδικευμένου οικονομικού συμβούλου δεν χρειάζεται να είναι δύσκολη. του SmartAsset δωρεάν εργαλείο σας ταιριάζει με έως και τρεις οικονομικούς συμβούλους που εξυπηρετούν την περιοχή σας και μπορείτε να συνεντεύξετε χωρίς κόστος από τους συμβούλους σας για να αποφασίσετε ποιος είναι κατάλληλος για εσάς. Εάν είστε έτοιμοι να βρείτε έναν σύμβουλο που μπορεί να σας βοηθήσει να επιτύχετε τους οικονομικούς σας στόχους, Ξεκινήστε τώρα.

Πηγή φωτογραφίας: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky

Ο ορθοστάτης Πώς να υπολογίσετε τις ταμειακές ροές σε ακίνητα εμφανίστηκε για πρώτη φορά σε Ιστολόγιο SmartAsset.