Οι νομοθέτες του κράτους αναλαμβάνουν τοπικούς κανονισμούς που διογκώνουν το κόστος στέγασης

Οι κυβερνήτες και οι νομοθέτες σε όλη τη χώρα συνεχίζουν προτείνει και υλοποιεί πολιτικές για τη δημιουργία ενός πιο ανταγωνιστικού φορολογικού και ρυθμιστικού κλίματος, εν μέρει για την προσέλκυση επενδύσεων που θα φέρουν εργοδότες και υψηλές θέσεις εργασίας. Ωστόσο, εάν δεν υπάρχει επαρκής και οικονομικά προσιτή προσφορά στέγης για να φιλοξενήσει μια εισροή οικογενειών που υποστηρίζονται από νέες θέσεις εργασίας, τότε οι κρατικοί αξιωματούχοι έχουν άλλο πρόβλημα στα χέρια τους. Αυτή είναι η πρόκληση που αντιμετωπίζουν τώρα οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής σε πολλά ταχέως αναπτυσσόμενα κράτη.

Για παράδειγμα στη Βόρεια Καρολίνα, μεταξύ των 10 πιο γρήγορα αναπτυσσόμενες πολιτείες πέρυσι, τα μέλη της Γενικής Συνέλευσης της πολιτείας εξετάζουν τώρα νομοθετική ρύθμιση για «deannex» ή αφαίρεση από την τοπική δικαιοδοσία των ζωνών, ιδιοκτησίας στο Summerfield, μια πόλη που βρίσκεται λίγο έξω από το Greensboro, όπου τοπικοί αξιωματούχοι έχουν επανειλημμένα απορρίψει την προτεινόμενη ανάπτυξη. Οι νομοθέτες θεωρούν το θέμα ενδιαφέροντος σε όλη την πολιτεία επειδή το Summerfield βρίσκεται σε ένα τμήμα της Βόρειας Καρολίνας όπου η προσφορά κατοικιών πρέπει να αυξηθεί για να φιλοξενήσει πολλά τεράστια έργα οικονομικής ανάπτυξης που έχουν προγραμματιστεί να φέρουν πολλούς νεοφερμένους στην περιοχή. Αυτή η κίνηση και οι σχετικές προτάσεις σε άλλες πολιτείες καταδεικνύουν πώς η συζήτηση για το κόστος στέγασης και τη χωροθέτηση είναι μια συζήτηση που τείνει να θερμαίνεται και ανακατεύει τους παραδοσιακούς πολιτικούς συνασπισμούς.

Το Summerfield, το οποίο ενσωματώθηκε το 1996 για να αποφύγει να γίνει μέρος του Greensboro, έχει αποκλειστική ζώνη έτσι ώστε, σε μεγάλο μέρος της πόλης, μπορούν να κατασκευαστούν μόνο μονοκατοικίες και σε οικόπεδα 1.3 στρεμμάτων. Η κίνηση για ψήφιση πολιτειακής νομοθεσίας για την αποσύνθεση τμήματος του Σάμερφιλντ προκειμένου να επιτραπεί η κατασκευή νέων κατοικιών ακολουθεί επίσημα αιτήματα πολλών ετών για χαλάρωση των εν λόγω περιορισμών και ακόμη και αναγνώριση από κυβερνητικούς αξιωματούχους του Σάμερφιλντ ότι οι πολιτικές χωροταξίας τους πρέπει να αλλάξουν.

Ο δικηγόρος του Summerfield's Town προειδοποίησε το Δημοτικό Συμβούλιο το 2021 ότι οι πρακτικές αποκλειστικής χωροθέτησής του καλούν τη δικαστική προσφυγή στον νόμο περί δίκαιης στέγασης. "Εάν θέλετε να αποφύγετε πιθανή ευθύνη, δημιουργήστε επιλογές στο διάταγμά σας που θα επιτρέψουν οικονομικά προσιτή στέγαση κάπου στο Summerfield", συμβούλεψε ο δικηγόρος της πόλης. «Δεν χρειάζεται καν να προσδιορίσετε πού αυτή τη στιγμή», πρόσθεσε ο δικηγόρος του Summerfield. "Το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να δημιουργήσετε το πλαίσιο ζωνών που θα επέτρεπε σε κάποιον προγραμματιστή να μπει και να πει, "Ξέρετε τι, θα ήθελα να βάλω πιο πυκνή κατοικία". Οι αξιωματούχοι του Summerfield αρνήθηκαν να λάβουν αυτή τη συμβουλή.

Η ανεπαρκής προσφορά στέγης και το ταχέως αυξανόμενο κόστος στέγασης δεν περιορίζονται στο Summerfield και τη γύρω περιοχή. Ένα Ινστιτούτο Cato μελέτη που κυκλοφόρησε τον Δεκέμβριο του 2022 υπογράμμισε πώς η αύξηση του πληθυσμού της Βόρειας Καρολίνας υπερβαίνει τον ρυθμό κατασκευής νέων κατοικιών. Ενώ η περιοριστική τοπική χωροθέτηση εμποδίζει την ανάπτυξη της προσφοράς κατοικιών σε πολλά άλλα μέρη της πολιτείας, η ανάγκη να διορθωθεί το ζήτημα είναι ιδιαίτερα επιτακτική στο Greensboro και στη γύρω περιοχή, που συχνά αναφέρεται ως Τριάδα.

Greensboro, που εφάπτεται του Summerfield, κατάταξη νούμερο ένα στη χώρα πέρυσι για τη μεγαλύτερη αύξηση στο κόστος ενοικίασης, με το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο Γκρίνσμπορο να αυξάνει κατά 74% σε ένα χρόνο. Η Toyota, η Boom Supersonic, η Publix και άλλοι επενδύουν δισεκατομμύρια στην περιοχή σε νέες εγκαταστάσεις παραγωγής και διανομής που θα φέρουν χιλιάδες καλά αμειβόμενους εργαζόμενους. Η επιθυμία να διασφαλιστεί ότι αυτοί οι εργαζόμενοι και οι οικογένειές τους έχουν πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγαση, σε συνδυασμό με την άρνηση των τοπικών αξιωματούχων να άρουν ή να αμβλύνουν τα ρυθμιστικά εμπόδια στην ανάπτυξη περισσότερων κατοικιών, οδήγησαν τους νομοθέτες της πολιτείας στο Ράλεϊ στο συμπέρασμα ότι πρέπει να δράσουν.

Η Boom Supersonic επενδύει μισό δισεκατομμύριο δολάρια για την κατασκευή μιας εγκατάστασης παραγωγής υπερηχητικών αεριωθουμένων που βρίσκεται 11 λεπτά από το Summerfield με το αυτοκίνητο. Αυτή η εγκατάσταση θα απασχολήσει περισσότερα από 2,000 άτομα. Η Toyota ξοδεύει 3.4 δισεκατομμύρια δολάρια για την κατασκευή ενός εργοστασίου παραγωγής μπαταριών λιθίου που βρίσκεται 35 λεπτά από το Summerfield. Αυτό το εργοστάσιο μπαταριών, το οποίο θα είναι το πρώτο της Toyota στη Βόρεια Αμερική, προβλέπεται να απασχολεί 3,875 άτομα. Η Publix, εν τω μεταξύ, δαπανά 400 εκατομμύρια δολάρια για την κατασκευή ενός συγκροτήματος διανομής άνω των δύο εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών σε κοντινή απόσταση που θα προμηθεύει παντοπωλεία σε όλη τη Βόρεια Καρολίνα και τη Βιρτζίνια. Το έργο αυτό θα δημιουργήσει 1,000 νέες θέσεις εργασίας.

Η σημαντική οικονομική ανάπτυξη που σημειώνεται στην περιοχή και η ανάγκη που δημιουργεί για πρόσθετη στέγαση δεν έχει αναγκάσει τα μέλη του συμβουλίου του Summerfield Town να αλλάξουν πορεία. Αφού αρχικά πρότεινε ένα νέο συγκρότημα διαμερισμάτων με 1,161 μονάδες το 2021, ένας προγραμματιστής μείωσε την πρότασή του σε ένα έργο 600 μονάδων. Το Δημοτικό Συμβούλιο απέρριψε την πρόταση αυτή σε ψηφοφορία που διεξήχθη στις 22 Φεβρουαρίου. Ο Πρόεδρος της Γερουσίας Pro Tempore Phil Berger (R) εξήγησε σε μια δήλωση γιατί η συνεχιζόμενη αδιαλλαξία σε τοπικό επίπεδο προκαλεί τώρα μια πολιτειακή νομοθετική απάντηση:

«Δεν ξέρω αν τα σχέδια που υποβάλλονται από έναν τοπικό προγραμματιστή πρέπει ή δεν πρέπει να εγκριθούν από το τοπικό συμβούλιο», δήλωσε ο γερουσιαστής Berger. «Αυτό που ξέρω είναι ότι η Τριάδα προσελκύει δισεκατομμύρια δολάρια σε νέα οικονομική ανάπτυξη και καθώς η περιοχή μας συνεχίζει να αναπτύσσεται, χρειάζονται επειγόντως πρόσθετες κατοικίες, ώστε οι νοσοκόμες, οι δάσκαλοι, οι πρώτοι ανταποκριτές και οι εργάτες κατασκευών στους οποίους βασίζεται η περιοχή μας να μπορούν να ζήσουν στο κοινότητες που υπηρετούν».

Μια κίνηση από τη Γενική Συνέλευση να αποσυναρμολογήσει τμήμα του Σάμερφιλντ είναι βέβαιο ότι θα συναντηθεί με έντονη αντίσταση από τοπικούς αξιωματούχους. «Θα ήταν μεγάλη αδικία και θα δημιουργούσε επικίνδυνο προηγούμενο για τη Γενική μας Συνέλευση να αγνοήσει τους τοπικούς εκλεγμένους αξιωματούχους και να κάνει μια τέτοια αλλαγή στην πόλη μας», λέει ο δήμαρχος του Summerfield, Tim Sessoms.

Εκτός από τον τρόπο με τον οποίο αυξάνουν το κόστος στέγασης και μειώνουν την προσφορά, οι επικριτές των τοπικών χωροταξικών κανονισμών του Summerfield υποστηρίζουν ότι οι περιορισμοί θέτουν επίσης σε κίνδυνο την περιβαλλοντική υγεία και τη δημόσια ασφάλεια. Με περίπου 12,000 κατοίκους, το Summerfield είναι η πολυπληθέστερη πόλη της Βόρειας Καρολίνας χωρίς καμία υποδομή ύδρευσης ή αποχέτευσης. Στην πραγματικότητα, είναι η μεγαλύτερη πόλη στη Βόρεια Καρολίνα, τη Νότια Καρολίνα και τη Βιρτζίνια που έχει πλήρως σηπτικά συστήματα. Όπως έκαναν στο παρελθόν, οι αξιωματούχοι του Summerfield το χρησιμοποιούν ξανά ως δικαιολογία για να εμποδίσουν την προτεινόμενη οικιστική ανάπτυξη.

«Η πόλη δεν έχει ούτε σύστημα ύδρευσης ούτε αποχετευτικό δίκτυο για να υποστηρίξει την τριπλάσια πυκνότητα που επιτρέπουν επί του παρόντος οι αναπτυξιακές μας διατάξεις», έγραψε ο δήμαρχος Sessoms σε δημόσια επιστολή που κυκλοφόρησε στις 9 Μαρτίου, η οποία εξηγεί την απόρριψή του για την προαναφερθείσα ανάπτυξη. "Το Summerfield δεν έχει την υποδομή για να αντιμετωπίσει το βάρος που θα επιφέρει η προτεινόμενη πυκνότητα στα ήδη υπερπλήρη σχολεία μας και τους συμφορημένους δρόμους."

Ωστόσο, ο κύριος του έργου του πρόσφατα απορριφθέντος έργου 600 μονάδων θα είχε εγκαταστήσει την απαραίτητη υποδομή ύδρευσης και αποχέτευσης στο Summerfield. Οι αξιωματούχοι του Summerfield έχουν αρνηθεί στο παρελθόν τις προτεινόμενες επενδύσεις σε υποδομές αποχέτευσης και ύδρευσης. Αυτή η έλλειψη υποδομής νερού έχει χρησιμοποιηθεί ως λόγος για να αντιταχθεί η ανάπτυξη και η ανάπτυξη εδώ και χρόνια.

Ο David Couch, ιδιοκτήτης της γης που προτείνεται για ανάπτυξη, είπε σε μια δήλωση ότι «το Δημοτικό Συμβούλιο του Σάμερφιλντ έχει υιοθετήσει πολιτικές χωροθέτησης που έχουν χρησιμεύσει στον αποκλεισμό κατοίκων με μέτρια μέσα, και το έχουν κάνει με μεγάλο αποτέλεσμα».

«Η περιοχή του Γκρίνσμπορο και της κομητείας Γκίλφορντ κατετάγη στην πρώτη θέση στη χώρα πέρυσι σε αυξήσεις ενοικίων», πρόσθεσε ο Couch. «Χρειαζόμαστε απεγνωσμένα περισσότερη προσφορά κατοικιών, ειδικά με τις επιτυχημένες προσπάθειες πρόσληψης θέσεων εργασίας από πολλούς και τα δισεκατομμύρια δολάρια στην οικονομική ανάπτυξη σε άμεση γειτνίαση».

Ο Couch και άλλοι επικριτές της αποστροφής των αξιωματούχων του Summerfield για την ανάπτυξη υποστηρίζουν ότι η διατήρηση 12,000 ατόμων αποκλειστικά σε ιδιωτικά σηπτικά συστήματα, εκτός από το να κάνει τη στέγαση πιο ακριβή, ενέχει κίνδυνο για την υγεία του περιβάλλοντος, επειδή τέτοια σηπτικά συστήματα μπορούν να εκπλυθούν στα τοπικά αποθέματα νερού. Εκτός από τους περιβαλλοντικούς κινδύνους που απορρέουν από την έλλειψη υποδομής νερού, υπάρχουν επίσης αυξημένοι κίνδυνοι για τη δημόσια ασφάλεια. Αυτό συμβαίνει επειδή η ικανότητα πυρόσβεσης μειώνεται όταν δεν υπάρχει τοπικό σύστημα υποδομής ύδρευσης για χρήση από τους πρώτους ανταποκριτές.

Ο επικεφαλής του πυροσβεστικού τμήματος του Summerfield, Chris Johnson, λέει σε αυτόν τον συγγραφέα ότι ένα σύστημα υποδομής νερού θα επέτρεπε στο τμήμα του να ανταποκρίνεται αποτελεσματικότερα σε καταστάσεις έκτακτης ανάγκης. «Εάν είχαμε ένα σύστημα κρουνού, θα είχαμε περισσότερους ανθρώπους που θα έκαναν την πραγματική πυρόσβεση και λιγότεροι άνθρωποι θα απομακρυνόταν για να εργαστούν για την εξασφάλιση μιας θετικής πηγής νερού», λέει ο επικεφαλής Τζόνσον.

Ο δήμαρχος Σέσομς λέει ότι γίνονται προσπάθειες για να φέρουν υποδομές ύδρευσης στην πόλη του. «Ο Summerfield εργάζεται και εργάζεται πάνω σε ένα σχέδιο για το νερό για το μέλλον της πόλης μας», έγραψε σε ένα email προς αυτόν τον συγγραφέα. Ερωτηθείς πότε προβλέπεται το σχέδιό του να λειτουργήσει ένα σύστημα υποδομής νερού στο Summerfield, ο δήμαρχος Sessoms δεν απάντησε.

Η Βόρεια Καρολίνα μπορεί να προχωρήσει με ένα νομοσχέδιο για να αφαιρέσει το Δημοτικό Συμβούλιο του Σάμερφιλντ από την εξίσωση για το αν θα εγκρίνει νέα στέγαση σε μια μεγάλη έκταση ιδιοκτησίας που βρίσκεται επί του παρόντος στη δικαιοδοσία της πόλης. Πολλοί πιστεύουν ότι το κράτος πρέπει να προχωρήσει παραπέρα. Ο ηγέτης της πλειοψηφίας της Γερουσίας Paul Newton (R), για παράδειγμα, θέσπισε νομοθεσία στην προηγούμενη συνεδρία που θα προέτρεπε τον τοπικό σχηματισμό ζωνών στη Βόρεια Καρολίνα που περιορίζει την ανάπτυξη πρόσθετων κατοικιών.

"Αυτό είναι ένα πρόβλημα εφοδιασμού που δημιουργείται απευθείας από την κυβέρνηση", δήλωσε ο γερουσιαστής Newton κατά τη διάρκεια μιας Εκδήλωση 8 Δεκεμβρίου σχετικά με τη στεγαστική πολιτική που φιλοξενείται από το Ίδρυμα John Locke, μια δεξαμενή σκέψης με έδρα το Raleigh. Ο Νιούτον πρόσθεσε ότι «ο ιδιωτικός τομέας θα το αντιμετωπίσει εάν το απελευθερώσουμε».

Οι νομοθέτες των πολιτειών και οι κυβερνήτες σε άλλες πολιτείες έχουν προτείνει μεταρρυθμίσεις παρόμοιες με αυτές που ζήτησε ο Newton στη Βόρεια Καρολίνα. Ο Κυβερνήτης της Μοντάνα, Γκρεγκ Τζιανφόρτε (R), για παράδειγμα, είναι ένας από τους πιο ένθερμους υποστηρικτές της πολιτειακής νομοθεσίας που αποτρέπει τους τοπικούς περιορισμούς ζωνών που εμποδίζουν την ανάπτυξη της προσφοράς κατοικιών.

«Οι αυστηροί κανονισμοί για τον καθορισμό των ζωνών και τους άλλους κανονισμούς για την προμήθεια κατοικιών είναι πραγματικά μια υγρή κουβέρτα για τις κατασκευές, για την υπεύθυνη ανάπτυξη. Αυξάνουν το κόστος και περιορίζουν την προσφορά», δήλωσε ο κυβερνήτης Gianforte είπε μέλη της ειδικής ομάδας στέγασης πέρυσι. «Πρέπει να βγάλουμε την κυβέρνηση από τη μέση, όπου μπορούμε υπεύθυνα και με ασφάλεια. Χρειαζόμαστε κανονισμούς για τη δημόσια ασφάλεια και την προστασία του περιβάλλοντος, αλλά σε άλλους τομείς πρέπει να καταλάβουμε πώς να εξορθολογίσουμε».

Το υπέρογκο και αυξανόμενο κόστος στέγασης προκαλεί όλεθρο στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς σε όλες τις ΗΠΑ και τιμολογεί πολλούς από την αγορά κατοικίας, τόσο πολύ που το θέμα έχει συγκεντρώσει σημαντική προσοχή στα εθνικά μέσα ενημέρωσης τον περασμένο χρόνο. Οι New York Times, για παράδειγμα, δημοσίευσαν έναν πολυσυζητημένο Σεπτέμβριο άρθρο αναλογιζόμενος τι συνέβη στο σπίτι της μίζας. Πριν από αυτό, οι New York Times δημοσίευσαν ένα άρθρο τον περασμένο Ιούλιο καταγράφοντας πώς η στεγαστική κρίση δεν περιορίζεται πλέον στις ακτές.

«Είναι αναμφισβήτητα η χειρότερη στιγμή για να νοικιάσετε ένα διαμέρισμα στο Μανχάταν την ίδια στιγμή που η οικονομική προσιτότητα για την αγορά σπιτιού σε μετρό όπως το Ώστιν είναι η χειρότερη που υπήρξε ποτέ», μια ανάλυση του Bloomberg στις 20 Σεπτεμβρίου. Σημειώνεται. «Στα μέσα του 2020, τόσο τα μηνιαία ενοίκια όσο και οι πληρωμές στεγαστικών δανείων ήταν φθηνά, αλλά σήμερα είναι το αντίθετο».

«Το κόστος για την ενοικίαση ή την αγορά ενός σπιτιού είναι πολύ ακριβό», δήλωσε ο κυβερνήτης της Βιρτζίνια, Glenn Youngkin (R) είπε σε μια ομιλία του Αυγούστου 2022 στην Κοινή Επιτροπή Χρημάτων της Γερουσίας της Βιρτζίνια, απηχώντας ένα μήνυμα που ακούστηκε από κυβερνήτες και νομοθέτες σε πολλές άλλες πολιτείες. «Πρέπει να αντιμετωπίσουμε τις βαθύτερες αιτίες πίσω από αυτήν την αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης. περιττές ρυθμίσεις, υπερβολικές και αναποτελεσματικές τοπικές κυβερνήσεις, περιοριστικές πολιτικές χωροταξίας και ιδεολογία καταπολέμησης με νύχια και με δόντια ενάντια σε κάθε νέα εξέλιξη».

Η μείωση του υψηλού κόστους στέγασης θα παραμείνει μεταξύ των κορυφαίων προτεραιοτήτων για τους κυβερνήτες και τους νομοθέτες σε πολλές πολιτείες για το άμεσο μέλλον. Όπως έχει αποδειχθεί, οι κομματικές δεσμεύσεις και οι ιδεολογικές κλίσεις δεν υποδηλώνουν την προτίμηση ενός κυβερνήτη ή νομοθέτη σε αυτό το θέμα, σε αντίθεση με την περίπτωση σε πολλούς άλλους τομείς θεμάτων. Η συζήτηση για τους τοπικούς περιορισμούς ζωνών και για το αν οι νομοθέτες του κράτους πρέπει να τους παρακάμψουν δεν οδηγεί πουθενά. Στην πραγματικότητα, είναι πιθανό να κλιμακωθεί, δημιουργώντας στη διαδικασία αντισυμβατικούς πολιτικούς συνασπισμούς.