Πρέπει να νοικιάσετε ή να πουλήσετε το σπίτι σας εάν ξεκινάτε στο εξωτερικό;

Η σύζυγός μου, η Ρεμπέκα, και εγώ αντιμετωπίσαμε αυτή τη δύσκολη θέση ενοικίασης έναντι πώλησης το 2018, όταν αποφασίσαμε να μετακομίσουμε από τη Βιρτζίνια στο Μεξικό.

Ως πρώην φορολογικός δικηγόρος της Υπηρεσίας Εσωτερικών Εσόδων (IRS), γνώριζα πολλούς από τους σχετικούς νόμους, αλλά παρόλα αυτά έμαθα μερικά σημαντικά και εκπληκτικά μαθήματα κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας. Εδώ, θα ήθελα να μοιραστώ μαζί σας την ιστορία του τρόπου με τον οποίο αντιμετωπίσαμε το δίλημμα ενοικίασης ή πώλησης, ώστε να σας βοηθήσει να ενημερώσετε την απόφασή σας εάν σκέφτεστε να μετακομίσετε στο εξωτερικό.

Μια επένδυση στο οικονομικό μας μέλλον

Τα ακίνητα αποτελούν κρίσιμο στοιχείο ενός καλά ισορροπημένου επενδυτικού χαρτοφυλακίου. Αλλά πριν από 20 χρόνια, όταν η Rebecca και εγώ ψάχναμε να αγοράσουμε το πρώτο μας σπίτι, ανησυχούσαμε περισσότερο για το αν θα μπορούσαμε να αντέξουμε οικονομικά ένα σπίτι παρά για το πώς θα ήταν δίπλα στις μετοχές μας.

Εκείνη την εποχή, οι κατοικίες στις μοντέρνες γειτονιές της Βιρτζίνια, ακριβώς απέναντι από τον ποταμό Potomac από τις δουλειές μας στην Ουάσιγκτον, DC ήταν τόσο περιζήτητες που οι επίδοξοι αγοραστές αναγκάζονταν συστηματικά να προσφέρουν περισσότερα από την τιμή που ζητούσαν και να παραιτηθούν από επιθεωρήσεις σπιτιού και ασφάλειας. Αυτό μας έκανε νευρικούς. Επιπλέον, το ποσό των χρημάτων που ήθελε να μας δανείσει η τράπεζα (πίσω σε εκείνες τις τρελλές μέρες πριν από την παγκόσμια οικονομική κατάρρευση) ήταν περισσότερο από ό,τι θα μπορούσε να φανταστεί κανείς από εμάς να αποπληρώσει.

Επειδή ήμασταν αντίθετοι στο να είμαστε φτωχοί στο σπίτι —δηλαδή, δεν θέλαμε να ξοδέψουμε το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων μας σε υποθήκη — η Rebecca και εγώ πήγαμε με τα έντερα μας και αποφασίσαμε για μια φθηνότερη επιλογή.

Αγοράσαμε ένα αρχοντικό του 1940 στην παροιμιώδη «λάθος πλευρά των μονοπατιών» για το μισό από αυτό που θα ξοδεύαμε σε ένα ελαφρώς μεγαλύτερο μονοκατοικία σε μια πιο δημοφιλή γειτονιά. Αλλά νιώσαμε ασφαλείς στο νέο σπίτι και σχεδιάζαμε να χρησιμοποιήσουμε τα χρήματα που δεν πληρώναμε στην τράπεζα για το ταξίδι που και οι δύο μας άρεσε να κάνουμε.

Αποδείχθηκε ότι η τύχη ήταν μαζί μας. Όπως είχε προβλέψει ο Realtor μας, ήμασταν στην πρωτοπορία του gentrification της νέας μας γειτονιάς. Οι σύγχρονες κατοικίες χτίστηκαν και στις δύο πλευρές μας, περισσότερα καταστήματα και εστιατόρια μεταφέρθηκαν και η περιοχή μας έγινε γνωστή ως η γραφική, αποικιακή γειτονιά. Τότε οι τιμές των κατοικιών σε ολόκληρη την πόλη άρχισαν να ανεβαίνουν.

Όταν αγοράσαμε το σπίτι μας το 2000, η ​​πόλη εκτίμησε τη γη και το σπίτι μας στα 127,900 $. Δέκα χρόνια αργότερα η εκτίμηση ήταν 378,420 $. Και όταν η Rebecca και εγώ αποφασίσαμε να μετακομίσουμε την οικογένειά μας στο Μεξικό τον Ιανουάριο του 2018, ήταν 516,168 $.

Επιλέγοντας ανάμεσα σε δύο ελκυστικές επιλογές

Η Rebecca και εγώ είχαμε μια δύσκολη επιλογή για το σπίτι αφού αποφασίσαμε να μετακομίσουμε στο εξωτερικό. Πρέπει να το νοικιάσουμε και να χρησιμοποιήσουμε το μηνιαίο εισόδημα από ενοίκια για να πληρώσουμε τα έξοδά μας στο Μεξικό ή πρέπει να εξαργυρώσουμε και να εκμεταλλευτούμε έναν ομοσπονδιακό νόμο που καταργεί τον φόρο στο σημαντικό κέρδος που θα πραγματοποιούσαμε από την πώληση;

Η ενοικίαση είχε πλεονεκτήματα. Το μηνιαίο ενοίκιο θα παρείχε μια σταθερή ροή εσόδων για να αντικαταστήσει εν μέρει τους μισθούς που αφήναμε πίσω και έτσι να μειώσει το ποσό που θα χρειαζόμασταν να αντλήσουμε από τις αποταμιεύσεις για να καλύψουμε τα καθημερινά μας έξοδα διαβίωσης. Τα έσοδα θα κάλυπταν το ενοίκιο μας στο Μεξικό, τα δίδακτρα για το σχολείο των παιδιών μας και, όπως μου άρεσε να αστειεύομαι, θα άφηναν μερικά δολάρια για τα tacos. Ως δημοσιονομικοί συντηρητικοί (τουλάχιστον όταν πρόκειται να ξοδέψουμε τα δικά μας χρήματα), η Rebecca και εμένα μας άρεσε ότι το εισόδημα από ενοίκια θα παρείχε ένα οικονομικό μαξιλάρι μέχρι να μπορέσουμε να αναπτύξουμε πολλές επιχειρηματικές ιδέες που θέλαμε να ακολουθήσουμε.

Ένα άλλο σημείο που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν μετακομίζετε στο εξωτερικό είναι ότι το εισόδημα από ενοίκια μπορεί να σας βοηθήσει να εξασφαλίσετε βίζα διαμονής στη νέα σας χώρα. Αν και αυτό δεν ήταν σχετικό με την κατάστασή μας, ορισμένα έθνη - για παράδειγμα η Ουρουγουάη - απαιτούν μια αποδεδειγμένη ροή εισοδήματος για να αποκτήσουν μόνιμη κατοικία. Το εισόδημα από ενοίκια μπορεί να σας βοηθήσει να καλύψετε αυτήν την απαίτηση.

Ωστόσο, υπάρχουν και μειονεκτήματα στην ενοικίαση, όπως μάθαμε ερευνώντας τις επιλογές μας. Πρώτον, το κόστος μιας εταιρείας διαχείρισης για τη διαφήμιση και την επίβλεψη του ακινήτου θα δαγκώσει στα κέρδη μας. Αυτές οι εταιρείες χρεώνουν συχνά μια αμοιβή ίση με το ενοίκιο ενός μήνα για να βρουν έναν ενοικιαστή και στη συνέχεια 8% έως 10% του μηνιαίου ενοικίου για τη συντήρηση του ακινήτου και την απάντηση σε ζητήματα που εγείρει ο ενοικιαστής. Ενώ οι διαδικτυακοί ιστότοποι όπως το Craigslist υπάρχουν ως δωρεάν πλατφόρμες που βοηθούν στη σύνδεση ιδιοκτητών και ενοικιαστών, αυτά τα εργαλεία δεν μπορούν να διαχειριστούν την ιδιοκτησία.

Δεύτερον, θα έπρεπε να αναφέρουμε το εισόδημα από ενοίκια ως φορολογητέο, μειώνοντας περαιτέρω ό,τι πήγαινε στις τσέπες μας.

Η Rebecca και εγώ βρήκαμε επίσης ότι η πώληση ήταν μια συναρπαστική επιλογή. Με βάση τις συνομιλίες που είχαμε με πολλούς τοπικούς μεσίτες, καθώς και την ανεξάρτητη έρευνά μας χρησιμοποιώντας το διαδικτυακό εργαλείο Zillow, το οποίο χρησιμοποιεί συγκρίσιμες ιδιότητες για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός σπιτιού, αναμέναμε ότι θα μπορούσαμε να πουλήσουμε το σπίτι για περίπου 600,000 $.

Σε αυτήν την περίπτωση, θα πραγματοποιούσαμε κέρδος 400,000 $ αφού αφαιρούσαμε την αρχική τιμή αγοράς μας και το κόστος των κεφαλαιακών βελτιώσεων που είχαμε κάνει, που ανήλθαν συνολικά σε 200,000 $. Θα μπορούσαμε να επενδύσουμε το κέρδος των 400,000 $ και να χρησιμοποιήσουμε τις αποδόσεις για να καλύψουμε τα έξοδα στο Μεξικό.

Επιπλέον, σύμφωνα με την ενότητα 121 του Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων (η εξαίρεση της στέγασης), κανένα από αυτά τα κέρδη των 400,000 $ δεν θα φορολογηθεί. Ο αποκλεισμός της στέγασης επιτρέπει σε ένα παντρεμένο ζευγάρι να εξαλείψει από το εισόδημα έως και 500,000 $ σε κέρδη από την πώληση ενός σπιτιού. Ένα άτομο μπορεί να αποκλείσει έως και 250,000 $.

Για να πληρούν τις προϋποθέσεις για αυτόν τον αποκλεισμό (και αυτό είναι σημαντικό να καταλάβετε εάν σκέφτεστε να πουλήσετε το σπίτι σας), τα παντρεμένα ζευγάρια και τα άγαμα άτομα πρέπει να πληρούν το τεστ ιδιοκτησίας και το τεστ χρήσης.

Πληροίτε τις προϋποθέσεις για την εξαίρεση, εάν είχατε την ιδιοκτησία και χρησιμοποιήσατε το ακίνητο ως κύρια κατοικία σας για μια περίοδο που συγκεντρώνει τουλάχιστον δύο χρόνια από τα πέντε χρόνια πριν από την πώληση. Μπορείτε να ανταποκριθείτε στις δοκιμές ιδιοκτησίας και χρήσης σε διαφορετικές περιόδους δύο ετών, αλλά πρέπει να ανταποκριθείτε και στις δύο δοκιμές κατά τη διάρκεια της πενταετίας που λήγει την ημερομηνία της πώλησης.

Αν πουλούσαμε το σπίτι μας, θα πληρούσαμε και τα τεστ ιδιοκτησίας και χρήσης και θα μπορούσαμε να αποκλείσουμε όλα τα κέρδη μας, με αποτέλεσμα μηδενικό φόρο.

Χωρίς το πλεονέκτημα της εξαίρεσης στέγασης, ο συντελεστής φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 10% σήμαινε ότι θα πληρώσαμε φόρο 40,000 $ για το κέρδος των 400,000 $. Σαράντα χιλιάδες δολάρια είναι περισσότερα από όσα περιμέναμε ότι θα κόστιζε η τετραμελής οικογένειά μας να ζήσει στο Μεξικό για ένα χρόνο. Είναι πολλά χρήματα για να πληρώσετε σε φόρους.

Οι λόγοι που νοικιάσαμε

Αρκετοί παράγοντες συνέβαλαν στο να πάρουμε την απόφαση να νοικιάσουμε το σπίτι μας. Πρώτον, βρήκαμε αμέσως έναν αξιόπιστο ενοικιαστή μόνοι μας στον οποίο θα μπορούσαμε να εμπιστευτούμε να φροντίσει το σπίτι και την αυλή. Της δώσαμε στοιχεία επικοινωνίας για τοπικούς επισκευαστές που είχαμε χρησιμοποιήσει στο παρελθόν, εξαλείφοντας την ανάγκη για εταιρεία διαχείρισης.

Το ενοίκιο που εισπράττουμε φορολογείται ως κοινό εισόδημα (η Ρεβέκκα και εγώ πληρώνουμε στο φορολογικό κλιμάκιο 12%, αλλά οι συντελεστές ποικίλλουν από 10% έως 37% με βάση το εισόδημα και την κατάσταση υποβολής). Ωστόσο, το να μην επιβαρυνθούμε με το κόστος μιας εταιρείας διαχείρισης τρίτων σήμαινε περισσότερα χρήματα στην τσέπη μας.

Δεύτερον, δεδομένης της φύσης της περιοχής του μετρό της Ουάσιγκτον, DC - εξαιρετικά παροδική με κλειστές κατοικίες όπως η δική μας σε υψηλή ζήτηση - αναμέναμε ότι η αξία του σπιτιού θα συνεχίσει να αυξάνεται. Επιπλέον, επειδή το τεστ χρήσης αποκλεισμού κατοικιών παρέχει ένα παράθυρο δύο στα πέντε χρόνια, δεν χρειάστηκε να πουλήσουμε αμέσως για να κερδίσουμε το φορολογικό όφελος.

Στην απλούστερη εφαρμογή του τεστ, είχαμε έως και τρία χρόνια μετά την έξοδο για πώληση. Εάν η ημερομηνία πώλησής μας ήταν τον Ιανουάριο του 2021, η πενταετής περίοδος ανασκόπησης θα διαρκούσε από τον Ιανουάριο του 2016 έως τον Ιανουάριο του 2021 και θα είχαμε ζήσει στο σπίτι ως κύρια κατοικία μας από τον Ιανουάριο του 2016 έως τον Ιανουάριο του 2018 και θα μπορούσαμε να αποκλείσουμε κέρδος.

Ο τελευταίος λόγος που αποφασίσαμε αρχικά να νοικιάσουμε αντί να πουλήσουμε ήταν ότι θέλαμε ένα μέρος για να επιστρέψουμε σε περίπτωση που τα πράγματα στο Μεξικό δεν πήγαιναν καλά.

Ώρα απόφασης, ξανά

Τον Ιούνιο του 2020, η ενοικιαστή μας μας ενημέρωσε ότι θα μετακομίσει τον Αύγουστο. Εκείνη τη στιγμή, είχαμε περάσει δυόμισι χρόνια στο πείραμά μας στο Μεξικό και αφοσιωθήκαμε στη ζωή μας εκεί, χωρίς σχέδια να επιστρέψουμε στις ΗΠΑ. Ήμασταν έτοιμοι να εξερευνήσουμε ξανά τις επιλογές μας σχετικά με το σπίτι.

Η πρώτη μου αντίδραση ήταν να πουλήσω. Βρισκόμασταν ακόμη μέσα στα δύο από τα πέντε χρόνια για να ανταποκριθούμε στη δοκιμή χρήσης και να εξαιρέσουμε το κέρδος μας από τη φορολογία. Οι μεσίτες με τους οποίους μιλήσαμε (και η διαδικτυακή πλατφόρμα Zillow) προέβλεψαν ότι θα μπορούσαμε τώρα να πουλήσουμε το σπίτι για 100,000 $ περισσότερα από δύο χρόνια πριν, πράγμα που σημαίνει ότι θα εξοικονομούσαμε περίπου 50,000 $ σε φόρους και θα είχαμε ολόκληρο το κέρδος των $ 500,000 στο χέρι για επένδυση.

Η Ρεβέκκα ήθελε να συνεχίσει να νοικιάζει. Μια επιχείρηση κομπούχα που είχαμε ξεκινήσει και τα μαθήματα ισπανικής γλώσσας που είχε στο Μεξικό ήταν κατά διαστήματα κερδοφόρα, αλλά της άρεσε να έχει το σταθερό εισόδημα από ενοίκια.

Ένας άλλος λόγος που η Rebecca ήθελε να κολλήσει στο σπίτι ήταν για να συνειδητοποιήσει την πρόσθετη εκτίμηση που είχαν προβλέψει αρκετοί τοπικοί Realtors αφού η Amazon ανακοίνωσε ότι θα χτίσει τη δεύτερη έδρα της στην περιοχή.

Ενώ ακόμα συζητούσαμε τι να κάνουμε, η μοίρα μεσολάβησε. Συζητούσα το δίλημμά μας με έναν φίλο που έχει επενδυτική τεχνογνωσία και μου πρόσφερε κάτι που η Ρεβέκκα και εγώ δεν είχαμε καταλάβει πλήρως. Εξήγησε ότι το ποσοστό απόδοσης που κερδίσαμε από την ενοικίαση ήταν μεγαλύτερο από αυτό που πιθανότατα θα είχαμε αν πουλούσαμε το σπίτι και επενδύαμε το κέρδος.

Εκείνη την εποχή, εκκαθαρίζαμε περίπου 25,000 $ ετησίως από εισόδημα από ενοίκια αφού πληρώσαμε φόρους ιδιοκτησίας, ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού και έξοδα συντήρησης. (Είχαμε εξοφλήσει το υπόλοιπο στεγαστικό δάνειο πριν μετακομίσουμε.)

Εάν επρόκειτο να πουλήσουμε το σπίτι και να επενδύσουμε το κέρδος των 500,000 δολαρίων, θα έπρεπε να βρούμε μια επένδυση που να έχει απόδοση 5% για να συνειδητοποιήσουμε τόσα έσοδα από ενοίκια. Ενώ μπορεί να είμαστε σε θέση να βρούμε αυτό το ποσοστό απόδοσης σε ένα εταιρικό ομόλογο ή σε μετοχές που διαπραγματεύονται δημόσια, αυτοί οι τύποι περιουσιακών στοιχείων είναι συνήθως επενδύσεις με μεγαλύτερο κίνδυνο από τα ακίνητα.

Περίπου την ίδια ώρα που είχα αυτή τη συνομιλία με τη φίλη μου, τη Ρεμπέκα και βρήκαμε από στόμα σε στόμα μια οικογένεια με καλή καριέρα και που θα πλήρωνε ένα ελαφρώς υψηλότερο μηνιαίο ενοίκιο από αυτό που παίρναμε προηγουμένως. Αυτό έκανε την απόφαση να νοικιάσετε ξανά εύκολη.

Επιπλέον, ήξερα ότι ο αποκλεισμός από τη στέγαση δεν ήταν εντελώς ανεπίτρεπτος. Σύμφωνα με το νόμο, θα μπορούσαμε να επαναφέρουμε την πενταετή περίοδο που είναι κρίσιμη για τη δοκιμή χρήσης, εάν αποφασίζαμε να επιστρέψουμε στο σπίτι ως κύρια κατοικία μας και να μείνουμε εκεί για δύο χρόνια — ή περισσότερα, αν αυτό μας ταίριαζε. Αν και δεν είναι στο μυαλό μας να επιστρέψουμε τώρα, δεν είναι έξω από τη σφαίρα των δυνατοτήτων. Και γιατί όχι? Το σπίτι μας έκανε καλό.

Τελικά, η απόφαση αν θα πουλήσετε ή θα νοικιάσετε το σπίτι σας είναι προσωπική. Δεν υπάρχει λύση που να ταιριάζει σε όλους. Ωστόσο, όπως δείχνει η ιστορία μας, ένα κρίσιμο οικονομικό στοιχείο που πρέπει να έχει υπόψη κάθε ιδιοκτήτης σπιτιού είναι ο αποκλεισμός της στέγασης. Εάν καταλήξετε να πουλήσετε το σπίτι σας έξω από τα δύο από τα πέντε χρόνια, ίσως χρειαστεί να παραδώσετε ένα μεγάλο κομμάτι της τιμής πώλησης στον θείο Σαμ.

Έτσι, εάν αποφασίσετε να κρατήσετε το σπίτι σας για μερικά χρόνια μετά τη μετακόμισή σας στο εξωτερικό, να γνωρίζετε πώς αυτός ο φόρος θα μπορούσε να επηρεάσει τα οικονομικά σας στη συνέχεια.

Αυτή η ιστορία κυκλοφόρησε αρχικά στο International Living.