Με τα επιτόκια δανεισμού να ανεβαίνουν και διαφαινεται υφεση, μερικοί υποψήφιοι αγοραστές κατοικιών έχουν κρυώσει. Από την άλλη πλευρά, τα επιτόκια είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα ανέβουν υψηλότερα, οπότε πρέπει να κλείσετε μια συμφωνία για ένα σπίτι που αγαπάτε και να αγοράσετε ένα σπίτι τώρα;
X
Δύσκολη έκκληση, λένε οι ειδικοί. Γιατί; «Υπάρχουν πολλά κινούμενα εξαρτήματα για την αγορά ενός σπιτιού», είπε ο πιστοποιημένος χρηματοοικονομικός σχεδιαστής του Long Island, Peter Palion, με έδρα τη Νέα Υόρκη.
Επιτόκια στεγαστικών δανείων, στεγαστικές αγορές, προσωπικές αποταμιεύσεις, πιστωτικά αποτελέσματα, οι επενδυτικοί στόχοι και οι προοπτικές εργασίας είναι όλα βασικά ζητήματα.
Ο συγχρονισμός της αγοράς κατοικίας είναι δύσκολος. Ωστόσο, οι παρατηρητές της βιομηχανίας υπαινίχθηκαν πρόσφατα ότι η καυτή αγορά κατοικίας θα μπορούσε σύντομα να ηρεμήσει και να ανατραπεί υπέρ των αγοραστών.
«Όταν τελειώνει το καλοκαίρι, νομίζω ότι όταν έρθει το φθινόπωρο, δεν θα είναι πουθενά τόσο αφρώδη όσο ήταν», είπε ο Palion. «Όποιος μπορεί να αντέξει και να περιμένει μπορεί πιθανώς να πετύχει καλύτερη συμφωνία».
Η ζήτηση για κατοικίες έχει ξεπεράσει κατά πολύ την προσφορά τα τελευταία χρόνια, οδηγώντας σε υψηλές τιμές. Ο Covid ανέβασε περαιτέρω τις τιμές. Αν και ήταν δύσκολο για τους κτηματομεσίτες να δείξουν σπίτια κατά τη διάρκεια της πανδημίας, η ζήτηση εξακολουθούσε να ξεπερνά την προσφορά, καθώς οι κατασκευαστές κατοικιών έπρεπε να σταματήσουν την κατασκευή. Ωστόσο, η αύξηση των επιτοκίων δανεισμού τους τελευταίους μήνες θα μπορούσε να ανακόψει την παλίρροια.
Αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων: Πρέπει να αγοράσετε σπίτι τώρα;
Στις 15 Ιουνίου, η Federal Reserve αυξημένα επιτόκια κατά τρία τέταρτα της μονάδας βάσης, η υψηλότερη αύξηση εδώ και σχεδόν τρεις δεκαετίες. Η Fed δεν ορίζει επιτόκια στεγαστικών δανείων, αλλά οι αλλαγές στο επιτόκιο της Fed ωθούν έμμεσα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων υψηλότερα ή χαμηλότερα.
Το 30ετές σταθερό επιτόκιο στεγαστικών δανείων, το οποίο κυμαινόταν γύρω στο 3% όλο το 2021, πλησιάζει τώρα το 6%.
Ως αποτέλεσμα, ο πρόεδρος της Fed Τζερόμ Πάουελ είπε: «Θα έλεγα ότι αν είστε αγοραστής σπιτιού ή νέος που θέλει να αγοράσει ένα σπίτι, χρειάζεστε λίγη επαναφορά».
Αποδεικνύεται ότι οι καταναλωτές βρίσκονταν ήδη στην ίδια σελίδα. Η Fannie Mae αποκάλυψε στις 7 Ιουνίου μια εθνική έρευνα για τη στέγαση που δείχνει ότι μόνο το 17% των καταναλωτών αναφέρει ότι είναι μια καλή στιγμή για να αγοράσει ένα σπίτι.
«Οι προσδοκίες των καταναλωτών ότι η προσωπική τους οικονομική κατάσταση θα επιδεινωθεί το επόμενο έτος έφτασαν σε ιστορικό υψηλό στην έρευνα του Μαΐου και εξέφρασαν μεγαλύτερη ανησυχία για την ασφάλεια της εργασίας», δήλωσε ο Doug Duncan, ανώτερος αντιπρόεδρος και επικεφαλής οικονομολόγος της Fannie Mae σε δήλωση.
Οι τιμές των σπιτιών είναι ακόμα καυτές. Έρχεται μια επιβράδυνση;
Στα 407,600 δολάρια, η μέση τιμή πώλησης υπάρχοντος σπιτιού ξεπέρασε τα 400,000 δολάρια για πρώτη φορά τον Μάιο του 2022, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών.
Ο Kenneth Leon, διευθυντής έρευνας μετοχών στην CFRA Research, λέει ότι αυτό δείχνει ότι εξακολουθεί να είναι μια ανταγωνιστική αγορά κατοικίας.
«Υπάρχουν ακόμη πολλές προσφορές για υπάρχοντα σπίτια», είπε στο IBD.
Ωστόσο, οι πωλήσεις μειώθηκαν από μήνα σε μήνα σε τρεις από τις τέσσερις περιοχές των ΗΠΑ και οι πωλήσεις από έτος σε έτος μειώθηκαν και στις τέσσερις περιοχές. Η βορειοανατολική περιοχή ήταν η μόνη περιοχή που σημείωσε άνοδο τον Μάιο έναντι του Απριλίου.
Συνολικά, οι πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν κατά 3.4% τον Μάιο έναντι του Απριλίου. Υποχώρησαν 8.6% σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν.
«Οι πωλήσεις κατοικιών έχουν ουσιαστικά επιστρέψει στα επίπεδα που βλέπονταν το 2019 - πριν από την πανδημία - μετά από δύο χρόνια απόδοσης γκανγκμπάστερ», δήλωσε ο επικεφαλής οικονομολόγος του NAR Λόρενς Γιουν σε δήλωση.
Μετοχές οικοδόμων
Ο Leon της CFRA παραδέχεται ότι οι κατασκευαστές κατοικιών προετοιμάζονται για επιβράδυνση τους επόμενους μήνες. Επισημαίνει όχι μόνο τις προοπτικές των κατασκευαστών κατοικιών για τα επόμενα πολλά τρίμηνα αλλά και τις τιμές των εμπορευμάτων.
Σε μια κλήση κερδών με επενδυτές πρόσφατα, Lennar (LEN) η διοίκηση είπε ότι η επισκεψιμότητα στις κοινότητες πωλήσεών της μειώθηκε σημαντικά.
«Μέχρι στιγμής τον Ιούνιο, οι νέες παραγγελίες, η κίνηση, τα κίνητρα πωλήσεων και οι ακυρώσεις έχουν επιδεινωθεί σε πολλές από τις αγορές μας λόγω της ταχείας αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και των αντίξοων ανέμων από τα αρνητικά οικονομικά πρωτοσέλιδα», δήλωσε ο συν-CEO Richard Beckwitt.
KB Home (ΚΒΗ) είπε επίσης ότι οι νέες παραγγελίες έρχονταν με πιο αργό ρυθμό.
«Πράγματι είδαμε μια άμβλυνση τον Μάιο καθώς αυξάνονται οι ακυρώσεις», δήλωσε ο COO Robert McGibney σε μια κλήση κερδών με τους επενδυτές στις 22 Ιουνίου. «Ο Ιούνιος, θα έλεγα, ήταν παρόμοιος με τον Μάιο, όπου είδαμε κάποια συνεχή απαλότητα τους τελευταίους δύο μήνες».
Η διοίκηση της KB Home αναφέρει ότι οι αυξήσεις των τιμών επιβραδύνθηκαν επίσης τον Μάιο, ενώ τα κίνητρα αυξήθηκαν σε ορισμένες περιοχές, κάτι που προμηνύεται καλό για τους αγοραστές κατοικιών που αναζητούν συμφωνίες.
Εν τω μεταξύ, καθώς η προσφορά κατοικιών πλησιάζει τη ζήτηση, οι τιμές της ξυλείας μειώνονται από τα υψηλά όλων των εποχών περίπου 1,400 $ ανά 1,000 πόδια σανίδας τον Μάρτιο σε περίπου 600 $ τις τελευταίες ημέρες.
«Η ιστορία έχει αλλάξει», είπε. «Η ξυλεία έχει επιστρέψει στα κανονικά επίπεδα».
Παρ 'όλα αυτά, μετοχές κατασκευαστών κατοικιών ήταν ανθεκτικές εν μέσω μιας ασταθούς χρηματιστηριακής αγοράς και ακόμη και όταν η αγορά κατοικίας μαλακώνει. Οι μετοχές των Lennar και KB Home, οι οποίες είχαν υποχωρήσει σημαντικά από τα υψηλά 52 εβδομάδων στα τέλη του 2021 και στις αρχές του 2022, ανέκαμψαν τις τελευταίες εβδομάδες, σύμφωνα με Ανάλυση γραφήματος MarketSmith.
Η ύφεση μπορεί να είναι προ των πυλών: Πρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι τώρα;
Εάν οι ΗΠΑ οδεύουν σε ύφεση, το ερώτημα παραμένει πόσο άσχημα θα είναι. Μια σύντομη και ήπια ύφεση δεν θα είχε τεράστιο αντίκτυπο στην αγορά κατοικίας, λέει ο Leon. Αλλά μια παρατεταμένη ύφεση θα δημιουργούσε σχεδόν σίγουρα καταστροφή.
«Το θετικό είναι ότι η απασχόληση είναι ακόμα ισχυρή», είπε ο Leon.
Αλλά και αυτό μπορεί να αλλάξει, καθώς οι ειδήσεις για απολύσεις έχουν αυξηθεί τις τελευταίες εβδομάδες. Για τους αγοραστές σπιτιού, αυτό σημαίνει ότι όχι μόνο πρέπει να αξιολογήσουν τον οικονομικό αντίκτυπο της απώλειας μιας δουλειάς, αλλά και την πιθανότητα μετακίνησης για να αποδεχτούν μια νέα προσφορά.
Η αγορά ενός σπιτιού αντιπροσωπεύει μια σημαντική δέσμευση, λέει ο Palion.
«Δεν είναι κάτι από το οποίο μπορείς να φύγεις εύκολα τον επόμενο μήνα γιατί τα πράγματα έχουν αλλάξει», είπε. «Σκεφτείτε τη σταθερότητα της εργασιακής και οικογενειακής σας κατάστασης».
Για όποιον αντιμετωπίζει μία στις τρεις πιθανότητες να μετακομίσει σε άλλο μέρος της χώρας μέσα σε τρία έως πέντε χρόνια, το Palion προτείνει να σταθμίσει προσεκτικά την επιλογή ενοικίασης.
Πόσα μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά;
Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων αποτελούν βασικό στοιχείο για τον υπολογισμό του τι έχετε την οικονομική δυνατότητα να αγοράσετε. Το ίδιο ισχύει και για το εισόδημα, το πόσες αποταμιεύσεις έχετε αφαιρέσει, την πιστοληπτική σας ικανότητα και την ικανότητά σας να καλύψετε άλλα επαναλαμβανόμενα και απροσδόκητα έξοδα απόκτησης ενός σπιτιού.
Ένας τρόπος για να το καταλάβετε αυτό, είναι να λάβετε υπόψη τον τριμηνιαίο δείκτη προσιτότητας στέγασης του NAR. ο πιο πρόσφατα δεδομένα δείχνουν ότι η τυπική μηνιαία πληρωμή για τους ιδιοκτήτες σπιτιού το πρώτο τρίμηνο του 2022 ήταν 1,383 $, που αντιπροσωπεύει το 18.7% του οικογενειακού εισοδήματος. Αυτό συγκρίνεται με τη μέση μηνιαία πληρωμή του 4ου τριμήνου 2021, ύψους 1,237 $, που αποτελεί το 17% του εισοδήματος των νοικοκυριών.
Σε γενικές γραμμές, μια προκαταβολή 20% είναι ιδανική, λέει ο Palion. Αλλά να θυμάστε ότι το να βάλετε όλες τις αποταμιεύσεις σας σε προκαταβολή δεν είναι ιδανικό. Οι επισκευές και οι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορεί να πλήξουν κρυφά τους αγοραστές για πρώτη φορά, συχνά φέρνοντάς τους σε μεγαλύτερο χρέος από ό,τι περίμεναν.
Ένας άλλος τρόπος για να περιορίσετε το κόστος αγοράς κατοικιών είναι να ενισχύσετε την πιστοληπτική σας ικανότητα. Όσο υψηλότερη είναι η πιστοληπτική σας ικανότητα, τόσο χαμηλότερο είναι το κόστος δανεισμού.
Με τα αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων, οι υποψήφιοι αγοραστές κατοικιών μπορεί να επιλέξουν να περιμένουν λίγο, να κάνουν πιο τακτικές πληρωμές για άλλα χρέη, όπως τα υπόλοιπα πιστωτικών καρτών και τα δάνεια αυτοκινήτων, ενισχύοντας έτσι την πιστοληπτική τους ικανότητα.
Πού πρέπει να αγοράσετε ακίνητα;
Σε έναν τέλειο κόσμο, το μέρος που θέλετε να ζήσετε και όσα μπορείτε να περάσετε ευθυγραμμίζονται τέλεια. Αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα. Έτσι, ορισμένοι κυνηγοί σπιτιών επιλέγουν να μετακομίσουν σε ένα πιο προσιτό μέρος της χώρας.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα Δεδομένα NAR, η Δύση είναι η πιο ακριβή περιοχή για να είσαι ιδιοκτήτης σπιτιού. Οι μέσες μηνιαίες πληρωμές είναι περίπου 2,200 $ και αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 28% του οικογενειακού εισοδήματος, με τη μέση οικογένεια να παίρνει περίπου 93,000 $. Η μέση τιμή ενός υπάρχοντος σπιτιού στη Δύση είναι σχεδόν 526,000 $.
Η Midwest είναι η πιο προσιτή περιοχή για αγορά σπιτιού, με μηνιαίες πληρωμές περίπου 1,200 $, που αποτελούνται από περίπου το 17% του οικογενειακού εισοδήματος.
Πρέπει να αγοράσετε ενοικιαζόμενα ακίνητα τώρα;
Η αγορά επένδυσης σε ακίνητα είναι μια «άλλη μπάλα από κερί», είπε ο Palion.
«Υπάρχει μεγάλη διάκριση μεταξύ επένδυσης σε ακίνητα και κύριας κατοικίας», είπε.
Το να αγοράσεις ένα σπίτι στο οποίο θα μένεις έχει να κάνει περισσότερο με την ικανοποίηση προσωπικών προτιμήσεων, εξήγησε ο Palion.
«Μια επένδυση σε ακίνητα πρέπει να είναι πρώτα και κύρια μια επιχειρηματική απόφαση. πόσα πληρώνετε για αυτό το ακίνητο και ποιο είναι το ενοίκιο που μπορείτε να εισπράξετε;» αυτός είπε.
Ο χρόνος και τα χρήματα που θα συνεχίσετε να επενδύετε στην ενοικίαση ακινήτων μετά την αγορά είναι επίσης μεγάλες διακρίσεις. Η ιδιοκτησία ενοικιαζόμενων μονάδων σημαίνει ότι πρέπει να συμμετέχετε στις καθημερινές λεπτομέρειες της διαχείρισης του ακινήτου σε κάποιο βαθμό, ακόμα κι αν αναθέσετε ένα μεγάλο μέρος της διοίκησης.
«Πρέπει να μπορείτε να δέχεστε τις κλήσεις τα μεσάνυχτα σχετικά με την υπερχείλιση της τουαλέτας», είπε ο Palion.
Αν θέλετε να είστε ένας εντελώς πρακτικός επενδυτής, εξετάστε το ενδεχόμενο να επενδύσετε σε καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα ή σε REIT, αντί να προτείνει η Palion. Τα REIT είναι συλλογές ακινήτων που προσλαμβάνουν επαγγελματία διαχειριστή και διαπραγματεύονται όπως κάθε άλλη μετοχή.
Είτε σκέφτεστε να αγοράσετε μια κύρια κατοικία είτε ένα επενδυτικό ακίνητο, το Palion έχει μια τελευταία συμβουλή: «Χαλαρώστε. ηρέμησε. Μην παίρνετε βιαστικές αποφάσεις».
Ακολουθήστε την Adelia Cellini Linecker στο Twitter @IBD_Adelia.
ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΣΟΥ ΑΡΕΣΕΙ ΕΠΙΣΗΣ:
Γιατί αυτό το εργαλείο IBD απλοποιεί την αναζήτηση για κορυφαίες μετοχές
Θέλετε να κερδίσετε γρήγορα κέρδη και να αποφύγετε μεγάλες απώλειες; Δοκιμάστε το SwingTrader
IBD Digital: Ξεκλειδώστε τις λίστες, τα εργαλεία και τις αναλύσεις Premium της IBD σήμερα
Πηγή: https://www.investors.com/etfs-and-funds/personal-finance/should-you-buy-a-house-now-experts-weigh-in-on-pros-and-cons/?src =A00220&yptr=yahoo