Ο Ryan βρήκε την ενότητα 8 πιο αποτελεσματική από την πίστωση στεγαστικού φόρου χαμηλού εισοδήματος

Μέχρι στιγμής, αυτή η σειρά έχει εξετάσει ευρέως τον Πόλεμο κατά της Φτώχειας και την κριτική του Κογκρέσου Ράιαν για τη γενική προσέγγιση του Πολέμου και την αποκάλεσε αποτυχία. Τι συνέβη την τελευταία δεκαετία από εκείνη την αναθεώρηση, ειδικά με τα στεγαστικά προγράμματα. Αν και δημιουργήθηκε το 1986 ως μέρος της φορολογικής μεταρρύθμισης, η πίστωση στεγαστικού φόρου χαμηλού εισοδήματος (LIHTC) είναι το κορυφαίο ομοσπονδιακό πρόγραμμα στέγασης. Όπως έχω επισημάνει πριν, το πρόγραμμα είναι εξαιρετικά περίπλοκο και δύσκολο στη χρήση. Αρχικά, ας ρίξουμε μια ματιά σε αυτό που βρήκε ο Ryan στην ματιά του στο πρόγραμμα. Στη συνέχεια, στην επόμενη ανάρτηση, θα περιγράψω τις προκλήσεις που αντιμετώπισα για να μάθω απαντήσεις σε απλές ερωτήσεις σχετικά με το πρόγραμμα LIHTC, όπως ποιες οντότητες το χρησιμοποίησαν όλα αυτά τα χρόνια, πού και πόσα πραγματικά δαπανήθηκαν.

Αρχικά, αξίζει να σημειωθεί ότι μπορείτε να βρείτε το μεγαλύτερο μέρος, αλλά όχι όλο, από το υλικό του Ryan on line εδώ. Ωστόσο, πολλοί από τους συνδέσμους σε ορισμένα από τα δικαιολογητικά είναι κατεστραμμένοι. Αλλά Έχω δημιουργήσει έναν σύνδεσμο στις 48 σελίδες για τα προγράμματα στέγασης και σε αυτό θα αναφερθώ εδώ και στις επόμενες αναρτήσεις. Δεν παίρνω απαραίτητα όλα τα υλικά του Ryan στην ονομαστική αξία, αλλά θα χτίσω επίσης από αυτή τη δουλειά και θα προσπαθήσω να συμπληρώσω όσα περισσότερα μπορώ για τα προγράμματα όπως είναι σήμερα.

Ο απλούστερος τρόπος κατανόησης του προγράμματος LIHTC είναι ότι είναι ένα πρόγραμμα φορολογικών κινήτρων που μειώνει τους φόρους για τα μέρη που επενδύουν χρήματα σε κατοικίες που περιορίζει το ενοίκιο συνήθως στο 60 % του Μέσου Εισοδήματος Περιοχής ή λιγότερο. Οι μηχανισμοί της φορολογικής μετατόπισης είναι αρκετά περίπλοκοι ώστε να δικαιολογούν μια ανάρτηση και έκανα ένα πριν από λίγο καιρό καλύπτει ορισμένους από τους μηχανισμούς. Τα δολάρια που καταλήγουν να χρηματοδοτούνται ή να επιδοτούν στέγαση καταλήγουν να διατίθενται στις διάφορες πολιτείες μέσω των λεγόμενων Οργανισμών Χρηματοδότησης Στέγασης (HFAs) που καθορίζουν πώς και πού θα χρησιμοποιηθούν οι πόροι. Θα καλύψω τις δαπάνες ή τις δαπάνες για το πρόγραμμα στην επόμενη ανάρτηση, αλλά το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) λέει ότι το πρόγραμμα χρησιμοποιεί «το ισοδύναμο περίπου 8 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε ετήσια αρχή προϋπολογισμού» και, σύμφωνα με τα έγγραφα του Ράιαν, «εφόσον το ακίνητο παραμένει σε συμμόρφωση, οι επενδυτές λαμβάνουν πίστωση δολαρίου έναντι δολαρίου έναντι της ομοσπονδιακής φορολογικής τους υποχρέωσης κάθε χρόνο για μια περίοδο δέκα ετών. ”

Ο Ryan επισημαίνει ότι, «οι επικριτές του LIHTC αναφέρουν συχνά ως σημαντικό ελάττωμα του προγράμματος το γεγονός ότι τα έργα LIHTC χρειάζονται συνήθως τουλάχιστον ένα επιπλέον επίπεδο επιδότησης για τη χρηματοδότηση του έργου. Άλλες επικρίσεις περιλαμβάνουν την πολυπλοκότητα του LIHTC και το κόστος του σε σύγκριση με άλλα ομοσπονδιακά προγράμματα στέγασης, ιδιαίτερα με κουπόνια».

Η προσωπική μου εμπειρία το επιβεβαιώνει. Ως μη κερδοσκοπικός προγραμματιστής, το ένα έργο στο οποίο εργάστηκα χρησιμοποίησε πολλαπλές πηγές κεφαλαίου από εκπτώσεις φόρου μέχρι κρατική και τοπική χρηματοδότηση. Από μόνο του, αυτό δεν είναι πρόβλημα, αλλά οι πολλές απαιτήσεις από άλλους κρατικούς χρηματοδότες τείνουν να επιβραδύνουν τα έργα προσθέτοντας χρόνο και κόστος συναλλαγής. Αυτό δεν έχει αλλάξει και έχω επισημάνει πώς νέα προβλήματα όπως ο πληθωρισμός προκαλούν αύξηση του κόστους του έργου καταναλώνοντας την επιδότηση και δημιουργώντας λιγότερες ακριβότερες μονάδες.

Στην ενότητα του για το LIHTC, ο Ryan συγκρίνει το πρόγραμμα δυσμενώς με την Ενότητα 8, το πρόγραμμα που δίνει κουπόνια που μπορούν να εφαρμοστούν για ενοικίαση σε υπάρχοντα διαμερίσματα με τιμή αγοράς. Νομίζω ότι είναι μια έγκυρη κριτική και μια κριτική που ισχύει ακόμα και σήμερα. Το μόνο πρόβλημα είναι ότι τα κουπόνια είναι πολύ δύσκολο να χρησιμοποιηθούν. Συχνά ένα νοικοκυριό πληροί τις προϋποθέσεις για κουπόνια, αλλά δεν μπορεί να βρει μια κενή μονάδα που να πληροί τις ομοσπονδιακές, πολιτειακές και τοπικές απαιτήσεις. Συχνά τα κουπόνια μένουν αχρησιμοποίητα. Αυτός είναι ο λόγος που συνέχισα να προτείνω την απλή μεταρρύθμιση της δυνατότητας χρήσης κουπονιών όπου ένα νοικοκυριό πληρώνει ήδη ενοίκιο.

Και ποιος επωφελείται από το LIHTC έναντι της Ενότητας 8; Ο Ryan αναφέρει τους O'Regan και Horn οι οποίοι διαπίστωσαν ότι «περίπου το 40 τοις εκατό των μονάδων LIHTC εξυπηρετούν νοικοκυριά με εξαιρετικά χαμηλό εισόδημα σε σύγκριση με το 75 τοις εκατό των μονάδων 8 του HUD με βάση τους μισθωτές και τις δημόσιες κατοικίες». Καθώς έχω σκάψει βαθύτερα στο πού καταλήγουν οι εκπτώσεις φόρου, έχω διαπιστώσει ότι πολλά, πολλά έργα που λαμβάνουν εκπτώσεις φόρου συνδυάζουν επιδοτούμενες μονάδες με μονάδες συντελεστών αγοράς. Αυτό δεν είναι πρόβλημα κατά την άποψή μου, ακόμα κι αν τα επίπεδα εισοδήματος που επιδοτούνται είναι υψηλότερα.

Αλλά μια ματιά σε έργα όπως αυτό που θα γίνει στο Ρέντον της Ουάσιγκτον νότια του Σιάτλ Σόλαρα, εγείρει ερωτήματα. Δεν υπάρχει τίποτα κακό με το έργο, αλλά είναι αυτό που περιμένουν οι φορολογούμενοι για τη «κατοικία χαμηλού εισοδήματος». Είναι ούτως ή άλλως τόσο χαμηλά τα ενοίκια σε αυτές τις περιοχές που η επιδότηση δεν εξοικονομεί τόσο πολύ τους ενοικιαστές, και οι ενοικιαστές που αποταμιεύουν έχουν πολύ υψηλότερα εισοδήματα, ίσως αρκετά υψηλά ώστε να βρουν ένα φθηνότερο, παλαιότερο διαμέρισμα στην αγορά; Αυτό υποστηρίζεται από δεδομένα που διαπίστωσαν ότι «τα ακίνητα LIHTC τείνουν να έχουν μεγαλύτερη παρουσία σε προάστια με χαμηλότερα ποσοστά φτώχειας». Προσπάθησα να εμβαθύνω σε αυτό και στην επόμενη ανάρτηση που θα το μοιραστώ οδήγησε στην εύρεση ενός πολύ μεγαλύτερου προβλήματος με το LIHTC: την έλλειψη διαφάνειας.

Τέλος, ο Ράιαν χτυπάει το καρφί στο οποίο σφυρίζω συχνά. «Σε πολλές μητροπολιτικές περιοχές, το LIHTC είναι πιο ακριβό από άλλες μορφές στεγαστικής βοήθειας». Ο Ryan αναφέρει μια μελέτη που «εξετάζει τη σχέση κόστους-αποτελεσματικότητας του LIHTC σε σχέση με τα κουπόνια της Ενότητας 8 στη Βοστώνη, τη Νέα Υόρκη, το Σαν Χοσέ, την Ατλάντα, το Κλίβελαντ και το Μαϊάμι». Αυτή η μελέτη διαπίστωσε ότι «το LIHTC είναι πιο ακριβό από τα κουπόνια συνολικά, αλλά το ασφάλιστρο ποικίλλει ανάλογα με τα πρότυπα πληρωμής κουπονιών και την τοπική αγορά κατοικίας». Σε μια πόλη όπως το Σαν Χοσέ, σύμφωνα με τη μελέτη, το πρόγραμμα έκπτωσης φόρου κοστίζει στους φορολογούμενους 2% περισσότερο από τα κουπόνια, αλλά στην Ατλάντα, η διαφορά είναι 200%. τόσο ακριβά όσο τα κουπόνια στην Ατλάντα.

Συνολικά, ο Ryan δεν ξοδεύει τόσο πολύ χρόνο στο πρόγραμμα LIHTC δεδομένου του σχετικού του μεγέθους. Αυτό μπορεί να οφείλεται στο ότι το πρόγραμμα απολαμβάνει ευρεία, δικομματική υποστήριξη. Θα μπορούσε αυτό να οφείλεται στο ότι υπάρχουν πολλοί προγραμματιστές κερδοσκοπικού χαρακτήρα που γεμίζουν τα έργα τους με τα ποσοστά της αγοράς με εκπτώσεις φόρου 4%, μια πιο ρηχή επιδότηση αλλά ευκολότερη η αίτηση και η λήψη; Νομίζω ότι η παροχή φθηνότερης κατοικίας και η επίτευξη κέρδους είναι μια καλή ιδέα, αλλά το ερώτημα πόσες εκπτώσεις φόρου χρησιμοποιούνται για κέρδη έναντι μη κερδοσκοπικών οργανισμών και πώς χρησιμοποιούνται με οδήγησε στη μεγαλύτερη ανακάλυψή μου: απλώς δεν ξέρουμε. Το έργο του Ryan μόλις και μετά βίας ξέσπασε στην επιφάνεια ενός προγράμματος που βάζει εκατοντάδες εκατομμύρια δολάρια στα ταμεία των κρατικών HFA με πολύ μικρή ευθύνη για το πού πηγαίνουν αυτά τα χρήματα.