Αγροτική βοήθεια για ενοικίαση και κίνητρα χαμηλού επιτοκίου

Ρίχνουμε μια ματιά σε αυτό που αποκαλώ τα προγράμματα στέγασης «τμημάτων» ως μέρος της εις βάθος εξέτασης του πρώην Αντιπροσώπου των ομοσπονδιακών προγραμμάτων κατά της φτώχειας που δημιουργήθηκαν ή σχετίζονται με τον Πόλεμο κατά της φτώχειας. Όπως και στην τελευταία ανάρτηση, θα προσφέρω κάποιο υπόβαθρο και ιστορία, θα δώσω την αξιολόγηση του Ryan και θα κάνω τη δική μου, μαζί με μερικές ιδέες για το πώς μπορεί να βελτιωθεί ή να επαναπροσδιοριστεί το πρόγραμμα.

Άρθρο 521 Πρόγραμμα Βοήθειας Αγροτικής Ενοικίασης

Το έχω επισημάνει και πριν Τα προβλήματα στέγασης της αγροτικής Αμερικής είναι χειρότερα από εκείνα σε αστικά περιβάλλοντα. Οι εργαζόμενοι κερδίζουν λιγότερα, πρέπει να ταξιδέψουν περισσότερο για να βρουν στέγη και μόλις το καταφέρουν ανακαλύπτουν ότι οι κενές θέσεις είναι ελάχιστες και τα κτίρια είναι παλαιότερα και πιο ερειπωμένα. Το κόστος κατασκευής για νέες κατοικίες στις αγροτικές περιοχές ανταγωνίζεται αυτές στις πόλεις, αλλά τα αγροτικά ενοίκια είναι πολύ χαμηλότερα από ό,τι στις αστικές ή προαστιακές περιοχές. Μετάφραση: Οι προγραμματιστές καταλαβαίνουν γρήγορα ότι τα περισσότερα έργα σε αγροτικές περιοχές απλά δεν είναι εφικτά, και αυτό περιλαμβάνει έργα που χρηματοδοτούνται με πιστώσεις φόρου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα. Έτσι, οι αγροτικές περιοχές αντιμετωπίζουν το διπλό πλήγμα των χαμηλών μισθών και της χαμηλής προσφοράς κατοικιών. παρόλο που η ποιότητα των κατοικιών είναι χαμηλότερη, οι τιμές παραμένουν υψηλές και οι κενές θέσεις χαμηλές. Εν τω μεταξύ, οι επιδοτήσεις καταλήγουν στις πόλεις και όχι στις αγροτικές περιοχές.

Το πρόγραμμα Section 521 διαχειρίζεται – παραδόξως – το Υπουργείο Γεωργίας των Ηνωμένων Πολιτειών (USDA) ως μέρος του Housing Act του 1949. Το USDA εκτελεί στην πραγματικότητα μια ποικιλία προγραμμάτων, συμπεριλαμβανομένου του Section 515 Rural Rental Housing Program, και του Section 514 και 516 προγράμματα Farm Labor Housing, καθένα από τα οποία χρησιμοποιεί δάνεια και επιδοτήσεις για να ενθαρρύνει την ανάπτυξη της αγροτικής στέγασης. Επιπλέον, η βοήθεια από το πρόγραμμα Section 521 μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την πληρωμή ενοικίου σε αυτές τις μονάδες. Οι ενοικιαστές πληρώνουν ενοίκια ίσα με το 30% του προσαρμοσμένου μηνιαίου εισοδήματός τους με βάση το AMI τους. το πρόγραμμα της ενότητας 521 πληρώνει το υπόλοιπο μέρος του ενοικίου. Όπως και τα άλλα προγράμματα στέγασης που έχουν ήδη συζητηθεί, αυτά συνδυάζουν κεφάλαια και δολάρια ανακούφισης από ενοίκια.

Ο Ryan αποφάσισε, με βάση μελέτες που ανέφερε, ότι το πρόγραμμα Section 521 απέτυχε στην αποστολή του να βοηθήσει τους ανθρώπους να βρουν οικονομικά προσιτή στέγαση. Ο Εθνικός Συνασπισμός Κατοικίας Χαμηλού Εισοδήματος πέρυσι είπε ότι «Το σαράντα επτά τοις εκατό των ενοικιαστών της υπαίθρου επιβαρύνονται με κόστος, πληρώνοντας περισσότερο από το 30% του εισοδήματός τους για τη στέγαση τους και σχεδόν οι μισοί από αυτούς πληρώνουν περισσότερο από το 50% του εισοδήματός τους για στέγαση. Περισσότερα από τα μισά αγροτικά νοικοκυριά που ζουν με πολλαπλά προβλήματα, όπως προσιτές τιμές, φυσικές ανεπάρκειες ή υπερπληθυσμός, είναι ενοικιαστές».

Έχω ήδη σημειώσει ότι τα στεγαστικά προβλήματα της αγροτικής Αμερικής είναι σοβαρά και δύσκολα να λυθούν. Συμφωνώ ότι, αν και είναι καλοπροαίρετο, η Ενότητα 521 και τα σχετικά προγράμματα δεν επηρεάζουν πολύ τα ζητήματα. Όπως και τα άλλα προγράμματα που συζητήθηκαν εδώ, εάν απορρυθμίζαμε την πολιτική στέγασης για να επιτρέψουμε την ανέγερση περισσότερων κατοικιών, αυτές οι επιδοτήσεις θα είχαν στην πραγματικότητα μεγαλύτερη διαφορά στις πληγείσες αγροτικές περιοχές χωρίς να καταφύγουμε σε όλα τα περίπλοκα και αναποτελεσματικά χρηματοδοτικά προγράμματα.

Το οικονομικό έτος 2012, οι δαπάνες του Τμήματος 521 ήταν 905 εκατομμύρια δολάρια. Το πρόγραμμα Section 521 RA χρηματοδοτήθηκε με 1.375 δισεκατομμύρια δολάρια το FY20 και 1.410 δισεκατομμύρια δολάρια το FY21. Ο λογαριασμός δαπανών του FY22 παρείχε 1.450 δισεκατομμύρια δολάρια για το Τμήμα 521.

Ενότητα 236 Πρόγραμμα Βοήθειας Ενοικιαζόμενων Κατοικιών

Το πρόγραμμα Section 236 προσέφερε κίνητρα στους προγραμματιστές με τη μορφή Επιτόκιο Κάτω από την Αγορά (BMIR) για την παροχή κινήτρων για την κατασκευή κατοικιών χαμηλού κόστους. Το κύριο εργαλείο του προγράμματος, που δημιουργήθηκε το 1968, είναι τα Επιτόκια Κάτω από την Αγορά (BMIR) για προγραμματιστές που επιθυμούν να χτίσουν κατοικίες για οικογένειες με χαμηλότερα εισοδήματα. Η ιδέα του BMIR προήλθε από τον Νόμο περί Στέγασης του 1961, με κίνητρο ένα χαμηλό επιτόκιο 3 τοις εκατό. Η BMIR δεν ασφάλισε ενεργά νέα δάνεια αφού αντικαταστάθηκε από την Ενότητα 236. Ενώ το πρόγραμμα ήταν ενεργό, κατασκευάστηκαν χιλιάδες μονάδες χρησιμοποιώντας ομοσπονδιακή ασφάλιση στεγαστικών δανείων για δάνεια για 40 χρόνια. Υπήρξαν επίσης πληρωμές σε ιδιώτες προγραμματιστές μειώνοντας τους τόκους. Τα έργα περιελάμβαναν επίσης την Ενότητα 8 Βοήθεια με βάση τους ενοικιαστές. Σύμφωνα με την ανάλυση του Ryan, εκείνη την εποχή, περισσότερες από 11,000 τέτοιες μονάδες εξακολουθούσαν να λαμβάνουν πληρωμές για μείωση των τόκων.

Το πρόγραμμα δημιουργήθηκε το 1968 και σταδιακά καταργήθηκε υπέρ των κουπονιών, και μέχρι το οικονομικό έτος 2012, το πρόγραμμα Section 236 ξόδευε 401 εκατομμύρια δολάρια σε πληρωμές μείωσης τόκων για τα υπόλοιπα στεγαστικά δάνεια. Καθώς η περίοδος δέσμευσης πλησίαζε στο τέλος της, το 2016, Το HUD προσέφερε συμβουλές για το πώς να κλείσετε, να μετατρέψετε ή να διατηρήσετε τη στέγαση σε προσιτές τιμές. Δεν είναι σαφές πού ακριβώς βρίσκονται αυτές οι πληρωμές, επειδή το HUD δεν διαθέτει διαφανή διαδικασία αναφοράς, αλλά το μεγαλύτερο μέρος των κατοικιών του Τμήματος 236 έχει μετατραπεί σε ιδιωτικές χρήσεις ή συνεχίζει να λειτουργεί ως προσιτές μονάδες που έχουν αναληφθεί με διαφορετικές επιδοτήσεις. Ο Ryan δεν πρόσφερε πολλά όσον αφορά την ανάλυση της αποτελεσματικότητας του προγράμματος εκτός από το να πει ότι δεν υπήρχαν μελέτες για την αποτελεσματικότητα του προγράμματος.

Η άποψή μου για αυτό το πρόγραμμα είναι ότι θα άξιζε μια ματιά με τα αυξανόμενα επιτόκια εάν η παροχή κινήτρων για νέες κατασκευές ενοικιαζόμενων κατοικιών με επιτόκια αγοράς θα μπορούσε να δοθεί με πληρωμές για τη μείωση των τόκων στο μηδέν υπό προϋποθέσεις. Όπως έχω επισημάνει, με την οικονομική αβεβαιότητα, την αύξηση των επιτοκίων και τη μείωση της ζήτησης, η παραγωγή ενοικιαζόμενων κατοικιών είναι πιθανό να μειωθεί. Αυτό σημαίνει ότι όταν η ζήτηση επανέλθει, ίσως ακόμη και εκραγεί, τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος που αναζητούν ενοικιαζόμενες κατοικίες θα αντιμετωπίσουν υψηλά ενοίκια. Αυτό θα πυροδοτήσει περισσότερες ανησυχίες που θα οδηγήσουν σε μη χρήσιμη ρύθμιση. Η προσφορά δανείων με μειωμένο ή και μηδενικό επιτόκιο τώρα, μαζί με άλλα κίνητρα σε ιδιώτες προγραμματιστές, θα μείωνε τον κίνδυνο και θα ενθάρρυνε τη δημιουργία προσφοράς για το μέλλον.