Αντίστροφη υποθήκη έναντι μελλοντικής υποθήκης: Ποια είναι η διαφορά;

Αντίστροφη υποθήκη έναντι μελλοντικής υποθήκης: Μια επισκόπηση

Εάν δεν έχετε ακούσει ποτέ για προθεσμιακή υποθήκη, υπάρχει ένας λόγος για αυτό. Ο όρος αναφέρεται σε παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια και χρησιμοποιείται σπάνια, εκτός από τη σύγκριση με α αντίστροφη υποθήκη. Το αν θα πάτε με προθεσμιακή ή αντίστροφη υποθήκη εξαρτάται από το πού βρίσκεστε σε αυτό το σημείο της ζωής σας - προσωπικά και οικονομικά.

Εάν είστε κάτω των 62 ετών, το πλησιέστερο ισοδύναμο με μια αντίστροφη υποθήκη είναι α πιστωτικό όριο εγχώριων ιδίων κεφαλαίων (HELOC). Αυτό είναι ένα καθορισμένο χρηματικό ποσό που μπορείτε να αντλήσετε ανά πάσα στιγμή, για οποιονδήποτε λόγο. Ωστόσο, το σπίτι σας λειτουργεί ως εγγύηση για ένα HELOC.

Τόσο τα προθεσμιακά όσο και τα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια είναι ουσιαστικά τεράστια δάνεια που χρησιμοποιούν το σπίτι σας ως εγγύηση— και αποτελούν σημαντικές οικονομικές δεσμεύσεις. Ένα ζευγάρι μπορεί να χρησιμοποιήσει ένα μόνο σπίτι ως εγγύηση δύο φορές στη ζωή του, παίρνοντας μια προθεσμιακή υποθήκη κατά την αγορά και στη συνέχεια, δεκαετίες αργότερα, μια αντίστροφη υποθήκη.

Αντίστροφη Υποθήκη

Τα αντίστροφα στεγαστικά δάνεια ρυθμίζονται από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση προκειμένου να αποτρέψει τους ληστρικούς δανειστές να παγιδεύουν τους ηλικιωμένους πολίτες. Ωστόσο, η κυβέρνηση δεν μπορεί να εμποδίσει τους ηλικιωμένους πολίτες να κοροϊδεύουν τον εαυτό τους.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να λάβουν ολόκληρο το ποσό του δανείου ως εφάπαξ κατά τον διακανονισμό, χωρίς περιορισμούς στη χρήση του. Η προσδοκία είναι ότι θα εξοφλήσουν τις εκκρεμείς οφειλές τους και θα χρησιμοποιήσουν τα εναπομείναντα κεφάλαια για να συμπληρώσουν άλλες πηγές εισοδήματος. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν επίσης να επιλέξουν να λάβουν τα χρήματα ως μηνιαία πρόσοδο ή πιστωτικό όριο.

Το συσσωρευμένο χρέος και οι τόκοι σε μια αντίστροφη υποθήκη, συν το κόστος, οφείλονται όταν ο κάτοχος του στεγαστικού δανείου μετακομίσει, πουλήσει το σπίτι ή πεθάνει. Αυτό μπορεί να σημαίνει ότι οι κληρονόμοι πρέπει να πληρώσουν το δάνειο.

Υπάρχει μια φιλική προς τον καταναλωτή σημείωση: η τράπεζα μπορεί να μην απαιτεί πληρωμή που υπερβαίνει την αξία του σπιτιού. Η τράπεζα ανακτά τη ζημία μέσω ενός ασφαλιστικού ταμείου που ήταν ένα από τα κόστη της αντίστροφης υποθήκης. Η Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD), η οποία εποπτεύει το κυρίαρχο πρόγραμμα αντίστροφων στεγαστικών δανείων, κινήθηκε το φθινόπωρο του 2017 για να στηρίξει αυτό το ασφαλιστικό ταμείο.

Προθεσμιακό Δάνειο

Σε σύγκριση με το τυπικό στεγαστικό δάνειο διάρκειας 30 ετών, οι δανειολήπτες μπορεί να λάβουν καλύτερο επιτόκιο και να εξοικονομήσουν σημαντικό ποσό σε τόκους με την πάροδο του χρόνου, εάν πάνε για υποθήκη 10 ή 15 ετών. Ωστόσο, αυτό απαιτεί αρκετό βαθμό εμπιστοσύνης ότι τα έσοδα και τα έξοδά σας θα παραμείνουν σταθερά ή θα βελτιωθούν τα επόμενα χρόνια.

Το σύστημα στεγαστικών δανείων βασίζεται στην υπόθεση ότι η αξία των ακινήτων αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου. Αυτή η αληθοφάνεια αποδείχθηκε ψευδής όταν το Η φούσκα των κατοικιών έσκασε το 2008. Από τον Αύγουστο του 2022, το 2.9% των αμερικανικών ενυπόθηκων κατοικιών —ή ένα στα 34— εξακολουθούσαν να είναι «σοβαρά υποβρύχια», σύμφωνα με έρευνα της ATTOM Data Solutions. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες τους πρέπει να συνεχίσουν να πληρώνουν διογκωμένα στεγαστικά δάνεια ή να πληρώνουν στις τράπεζές τους 25% ή περισσότερο πάνω από την εκτιμώμενη αξία των σπιτιών τους όταν πωλούν.

Μιλώντας για μπελάδες, κατά τη διάρκεια της στεγαστικής έκρηξης, έγινε σύνηθες φαινόμενο οι ιδιοκτήτες κατοικιών να αποκτούν πιστωτικό όριο, χρησιμοποιώντας το σπίτι τους ως εγγύηση, εκτός από τα στεγαστικά δάνειά τους. Τόσο οι ιδιοκτήτες κατοικιών όσο και οι τραπεζίτες τους υπέθεσαν ότι οι σημαντικές αυξήσεις στις αξίες των κατοικιών θα συνεχίζονταν. Όταν ήρθε η αποτυχία, οι ιδιοκτήτες σπιτιού κόλλησαν κρατώντας το διπλό χρέος για το στεγαστικό δάνειο και το πιστωτικό όριο.

Τον Αύγουστο του 2022, η ATTOM Data Solutions κυκλοφόρησε την Έκθεσή της για την οικιακή μετοχή και την υποβρύχια έκθεση για το δεύτερο τρίμηνο του 2022. Αποκάλυψε ότι τα υποβρύχια ακίνητα αποτελούσαν το 2.9% όλων των υποθηκευμένων ακινήτων στις ΗΠΑ, από 3.2% το πρώτο τρίμηνο του 2022.

Παράδειγμα αντίστροφης υποθήκης έναντι μελλοντικής υποθήκης

Ένα παντρεμένο ζευγάρι, ο καθένας περίπου 30 ετών, αγοράζει ένα σπίτι με μια μικρή προκαταβολή. Υπόσχονται να επιστρέψουν τα χρήματα σε μικρές μηνιαίες προσαυξήσεις κεφαλαίου συν τόκους για μια περίοδο ετών. Τριάντα χρόνια είναι παραδοσιακά το πρότυπο.

Περισσότερα από 30 χρόνια μετά, το ίδιο ζευγάρι μένει στο ίδιο σπίτι, έχοντας εξοφλήσει πλήρως το στεγαστικό δάνειο. Ακόμη και με το συνδυασμό τους Κοινωνική ασφάλιση επιδόματα και συνταξιοδοτικές αποταμιεύσεις, είναι δύσκολο να τα βγάλουν πέρα, οπότε συνάπτουν αντίστροφη υποθήκη. Δεν θα πληρώσουν τίποτα προκαταβολικά και θα λάβουν μηνιαία επιταγή για να συμπληρώσουν το εισόδημά τους. Στην πραγματικότητα, δεν αποπληρώνουν ποτέ το στεγαστικό δάνειο ή τους τόκους και τα έξοδα που προκύπτουν με τα χρόνια. Ωστόσο, οι κληρονόμοι τους πρέπει να το κάνουν στο μέλλον, είτε πουλώντας την οικογενειακή κατοικία είτε με εφάπαξ.