Το λιανικό εμπόριο ακολουθεί τους ανθρώπους – Εισαγάγετε τις κεντρικές επιχειρηματικές περιοχές «Shadow» και τα προαστιακά «Instant Downtowns»

Υπάρχουν αναμφισβήτητα στοιχεία υστέρησης της ανάκαμψης λιανικής μετά την πανδημία στις Κεντρικές Επιχειρηματικές Περιφέρειες (CBD's) των μεγάλων πόλεων των ΗΠΑ. Οι εξηγήσεις περιλαμβάνουν μείωση του ημερήσιου πληθυσμού των επιχειρήσεων καθώς οι άνθρωποι επιλέγουν να εργάζονται από το σπίτι, τουλάχιστον με μερική απασχόληση. Επιπλέον, οι αυξήσεις στην εγκληματικότητα στο κέντρο της πόλης, ακόμη και πριν από την πανδημία, θεωρείται ότι συμβάλλουν στη μείωση του ποσοστού CBD. Αλλά υπάρχουν και άλλες «μεταναστευτικές δυνάμεις» που είναι επίσης παράγοντες.

Οι millennials των αστικών κατοικιών δημιουργούν τώρα οικογένειες. Και όπως ακριβώς οι γονείς (ή οι παππούδες και οι γιαγιάδες) τους Boomer κατά τη διάρκεια της πτήσης στα προάστια στα μέσα του εικοστού αιώνα, αυτά τα Gen-Y ανταλλάσσουν τη ζωή της πόλης με την προαστιακή ή ακόμα και την υπεραστική ζωή. Η επιθυμία τους για πίσω αυλές και καλύτερα σχολεία, μαζί με τις μετακινήσεις για «ζουμ» παίζουν ρόλο στη μετεγκατάστασή τους.

Διαβάστηκε από έναν ειδικό

Επικοινώνησα με τον Διευθυντή Οικονομικών Ερευνών της Moody's Analytics Thomas LaSalvia, για να δω αν τα δεδομένα τους υποστήριζαν τις θέσεις μου. προφανώς έτσι. «Αυτό είναι ακριβώς το συναίσθημα που προέρχεται από μεσίτες λιανικής ακινήτων στη Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο και το Σικάγο». Ο ΛαΣάλβια συνέχισε. «Η λιανική ακολουθεί τους ανθρώπους και τα πρότυπα των ανθρώπων αλλάζουν. Το γεγονός ότι οι μεγάλοι εργοδότες κτιρίων γραφείων δεν φέρνουν τους εργαζομένους πίσω με πλήρη απασχόληση έχει μειώσει την κίνηση των πεζών, κάτι που έχει επηρεάσει τους λιανοπωλητές στο επίπεδο του δρόμου».

Σύμφωνα με το Moody's analytics, τα στατιστικά για τις κενές θέσεις εργασίας το επιβεβαιώνουν. Από το πρώτο τρίμηνο του 2020 έως το τρίτο τρίμηνο του 2022 οι κενές θέσεις στο κέντρο του Σικάγο αυξήθηκαν από 15.6% σε 18.2%, ενώ οι κενές θέσεις στο μετρό του Σικάγο αυξήθηκαν μόνο από 12.2% σε 12.4%. Οι κενές θέσεις λιανικής στο κέντρο του Σαν Φρανσίσκο κατά τις ίδιες περιόδους αυξήθηκαν από 4.5% σε 8.2%, ενώ το μεγαλύτερο ποσοστό κενών θέσεων στο μετρό του Σαν Φρανσίσκο απλώς μετακινήθηκε από 4.5% σε 4.9%.

Στη γενέτειρά μου, τη Μινεάπολη, η διάβρωση της λιανικής κυκλοφορίας CBD ήταν πιο έντονη. Ακόμη και πριν από την πανδημία, οι κενές θέσεις λιανικής στον πυρήνα του κέντρου κυμαίνονταν από 10% έως 20%. Σύμφωνα με Κουσμάν και ΓουέικφιλντCWK
το ποσοστό κενών θέσεων στο κέντρο της πόλης της Μινεάπολης για το πρώτο εξάμηνο του 2022 είχε αυξηθεί στο 35%, σε σύγκριση με ένα ποσοστό κενών θέσεων λιανικής στη γειτονιά 7%.

Το Nicollet Mall, το άλλοτε ζωτικής σημασίας πεζόδρομο στο κέντρο της πόλης, αγκυροβολημένο από το πολυκατάστημα του αγαπημένου και πενμένου Dayton's έχει γίνει μια σκιά του πρώην εαυτού του. Η Neiman Marcus, η Saks Fifth Avenue και άλλοι ειδικοί λιανοπωλητές έχουν κλείσει τις πόρτες τους. Οι περισσότεροι είχαν συμμετάσχει πολύ πριν η πόλη ξεκινήσει την αναβάθμιση του δρόμου το 2018, αξίας 75 εκατομμυρίων δολαρίων.

Τώρα α ομάδα εργασίας μέλη του Δημοτικού Συμβουλίου, διευθυντές κτιρίων, μεσίτες και ειδικοί στο κέντρο της πόλης, με επικεφαλής τον δήμαρχο της Μινεάπολης, Jacob Frey, εργάζονται για την ανάπτυξη ενός σχεδίου «αναζωογόνησης λιανικής» στον απόηχο μιας σειράς πρόσθετων κλεισίματος καταστημάτων στο εμπορικό κέντρο.

Η Κεντρική Επιχειρηματική Περιοχή «Σκιά».

Ωστόσο, δεν είναι όλα καταστροφικά όσον αφορά το λιανικό εμπόριο στο κέντρο της Μινεάπολης. Σε πλήρη αντίθεση με τις κενές βιτρίνες στην καρδιά της κεντρικής επιχειρηματικής περιοχής, τα πράγματα είναι πολύβουα σε απόσταση αναπνοής στα βόρεια.

Η Μινεάπολη, όπως το Σικάγο, το Μιλγουόκι, το Σαν Φρανσίσκο, το Πόρτλαντ και άλλα μεγάλα μετρό έχουν μια «σκιώδη» κεντρική επιχειρηματική περιοχή. Αυτές οι αστικές τσέπες έχουν γίνει μαγνήτες τόσο για τους επαγγελματίες NexGen όσο και για τους άδειους φωλιωτές. Διαθέτουν μοντέρνα πατάρια, γαστρονομικούς χώρους συγκέντρωσης και έναν μοντέρνο συνδυασμό ειδικών καταστημάτων λιανικής.

Στη Μινεάπολη, ο «διάδρομος της δροσιάς» είναι η περιοχή αποθήκης North Loop, που συνορεύει με τον ποταμό Μισισιπή στα βόρεια, και επιχειρηματικές και αθλητικές εγκαταστάσεις στο νότο. Είναι η εκδοχή μας για τις γειτονιές River West του Chicago, North Beach του San Francisco και Third Ward του Milwaukee. Όλοι μοιράζονται ένα παρόμοιο DNA, μια γονιδιακή δεξαμενή από ταπεινά, χαμηλά κτίρια από τούβλα στην άκρη των μετρό αυτών των πόλεων.

Αυτά τα εργοστάσια και οι εμπορικές αποθήκες χτίστηκαν στις αρχές του 20^th αιώνα, παραβλέφθηκαν κατά τη διάρκεια των τεράστιων έργων αστικής ανάπλασης στα μέσα του εικοστού αιώνα που αφαίρεσαν μεγάλο μέρος της πλούσιας αρχιτεκτονικής κληρονομιάς των πόλεων μας.

Ανοσία στις μπάλες

Κατά ειρωνικό τρόπο, αυτά τα μέτρια κτίρια αποθήκης και η γη στην οποία βρίσκονταν «δεν άξιζε να κατεδαφιστούν» δεδομένης της εγγύτητάς τους με τους πυρήνες CBD. Ως εκ τούτου, παρέμειναν εμπορικές αποθήκες χαμηλής χρήσης κατά το δεύτερο μισό του περασμένου αιώνα.

Οι διορατικοί προγραμματιστές που άρχισαν να αγοράζουν αυτά τα ακίνητα γνώριζαν ότι οι υψηλές οροφές, τα εκτεθειμένα τούβλα και οι κατασκευές βαριάς ξυλείας θα μπορούσαν να επαναχρησιμοποιηθούν σε εκσκαφές υψηλής ζήτησης. Το πρόσθετο μπόνους ήταν οι εμπορικοί τους χώροι σε επίπεδο δρόμου που θα μεταμορφώνονταν σε καφετέριες, εστιατόρια, μπαρ και καταστήματα τοπικών εμπόρων.

Στη γειτονιά North Loop, οι μεσίτες λένε ότι υπάρχει λιγότερος κενός εμπορικός χώρος τώρα από ό,τι πριν από την πανδημία. Και σε εθνικό επίπεδο, παρόμοιες τάσεις διαδραματίζονται. Ντεμπ Κάρλσον, ανώτερος διευθυντής της ομάδας λιανικής της Cushman & Wakefield, απέδωσε τη δύναμη των λιανικών ακινήτων στην αναζωπύρωση του ενδιαφέροντος των καταναλωτών σε μικρούς, ανεξάρτητους λιανοπωλητές.

Νέα "Instant Downtowns" στο Burbs

Η μοντέρνα χιλιετία μετεγκατάσταση συμβαίνει σε ένα μοναδικό σταυροδρόμι στο λιανικό εμπόριο των προαστίων. Η απώλεια πολλών αγκυρών σε εμπορικά κέντρα, εξειδικευμένων καταστημάτων λιανικής και η δραματική πτώση του αριθμού των επισκεπτών, υπονομεύουν τη βιωσιμότητα των ιδιοκτησιών των εμπορικών κέντρων Κατηγορίας Β και Κατηγορίας Γ της χώρας. Μια τέτοια «πτώση εμπορικού κέντρου» πιθανότατα θα έχει ως αποτέλεσμα πολλοί να υποκύψουν τελικά στην μπουλντόζα.

Εν τω μεταξύ, οι καλύτεροι ιδιοκτήτες και προγραμματιστές εμπορικών κέντρων κατηγορίας Α βρίσκονται σε λειτουργία διαλογής, καθώς πολλά ακίνητα υπόκεινται σε αναμείξεις και ανακατασκευή από ενοικιαστές. Ωστόσο, μια πιο οραματική ομάδα ιδιοκτητών και προγραμματιστών που κατανοούν τις τεράστιες συνέπειες του ενοποιημένου εμπορίου και του «νέου λιανικού εμπορίου» ξαναγράφουν πλήρως τον κατάλογο των εμπορικών κέντρων.

Συναλλακτικό έως Βιωματικό

Οι έμποροι λιανικής και οι επωνυμίες που κάποτε επικεντρώνονταν στις συναλλαγές πρέπει τώρα να ανεβάσουν το σκηνικό τους σε θέατρα λιανικής όπου τα καταστήματα γίνονται βιωματικοί κόμβοι. Για να καλυφθούν αυτές οι νέες ανάγκες, ο συνολικός σχεδιασμός και ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός πρέπει να επαναπρογραμματιστούν για να υποστηρίξουν τη δυναμική ανθρώπινη δέσμευση. Είναι ένα πολύ διαφορετικό σχέδιο παιχνιδιού.

Πολλά από τα εν λόγω ακίνητα γεννήθηκαν ως υπαίθρια εμπορικά κέντρα από τη δεκαετία του 1950 έως τη δεκαετία του 1970 και στη συνέχεια μετατράπηκαν σε κλειστά εμπορικά κέντρα τη δεκαετία του 1980. Τώρα πολλοί θα μεταμορφωθούν μικτής χρήσης επικεντρώνεται στα στεροειδή.

Οι καινοτόμοι προγραμματιστές κέντρων επανασχεδιάζουν τα εμπορικά κέντρα και τα κέντρα τους σε «άμεσα στο κέντρο της πόλης». Αυτή η προσέγγιση έχει να κάνει λιγότερο με τη χειραγώγηση του μισθώσιμου χώρου λιανικής και περισσότερο με τη δημιουργία εντελώς νέων κοινοτήτων.

Formula Win

Οι νέες φόρμουλες περιλαμβάνουν στέγαση πολλών οικογενειών, υπαίθριο λιανικό εμπόριο, μεγάλη γκάμα φαγητού και ψυχαγωγίας, χώρους συνεργασίας, υγειονομική περίθαλψη, ευεξία, εγκαταστάσεις γυμναστικής, επανεμπόριο, ακόμη και αγορές αγροτών. Έχουν σχεδιαστεί για να προσελκύουν τους millennials που εργάζονται στο σπίτι καθώς και τους άδειους φωλιωτές.

Οι εθνικές μάρκες που κάποτε κυριαρχούσαν στους διαδρόμους των εμπορικών κέντρων θα ενισχυθούν από τοπικούς και τοπικούς λιανοπωλητές, καθώς και βραχυπρόθεσμους χώρους θερμοκοιτίδων και "αναδυόμενα παράθυρα" που διατηρούν τα πράγματα δυναμικά και σχετικά. Ακόμη και τα εστιατόρια που οδηγούνται από σεφ και οι αίθουσες φαγητού θα αντικαταστήσουν τις τυπικές αλυσίδες, για να μιμηθούν τις αστικές γειτονιές που άφησαν πίσω τους τα νέα προάστια.

Χώροι στάθμευσης προς Πάρκα

Με τη νέα έμφαση στη βατότητα και τον «χρόνο διαμονής» μέσα και γύρω από αυτές τις νέες γειτονιές, οι προγραμματιστές κατανοούν τα οφέλη των χώρων πλούσιας πρασίνου και των υπαίθριων κέντρων δραστηριότητας που προκαλούν την «αίσθηση του τόπου». με έδρα το Ντάλας Centennial Real Estate's Η ανάπλαση του Hawthorn Mall στο προάστιο Vernon Hills του Σικάγο εισέρχεται στη δεύτερη φάση της και θα περιλαμβάνει ένα υπαίθριο πάρκο και πλατεία τριών στρεμμάτων.

Αρχικά χτίστηκε το 1973, η ανάπλαση του Hawthorn Mall, που ανακοινώθηκε για πρώτη φορά το 2019, περιελάμβανε νέες επιλογές λιανικής και εστίασης, πολυτελείς πολυκατοικίες και εσωτερικούς/εξωτερικούς χώρους συγκέντρωσης. Τα διευρυμένα σχέδια Hawthorn 2.0 περιλαμβάνουν 162 μονάδες στέγασης ηλικιωμένων, ένα παντοπωλείο 25,000 τετραγωνικών ποδιών και 109,000 τετραγωνικά πόδια υπαίθριου λιανικού εμπορίου. Ο Jeff Rutzen, γενικός διευθυντής του κέντρου λέει ότι ο στόχος είναι να «δημιουργηθεί μια σύγχρονη, συνδεδεμένη κοινότητα από μέρα σε νύχτα».

Το Πάρτε μακριά

Μόνο οι προγραμματιστές που προσεγγίζουν αυτά τα ακίνητα με νοοτροπία «καθαρής πλάκας» και πολύ βαθιές τσέπες είναι πιθανό να δημιουργήσουν βιώσιμες κοινότητες. Η δοκιμή Litmus για τους «επαναδιανομείς» των εμπορικών κέντρων θα είναι εάν τα έργα που θα προκύψουν θα θεωρηθούν ως δοξασμένα εμπορικά κέντρα ή κάτι εντελώς άλλο.

Αρκεί να πούμε ότι η σύγκλιση της ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου, τα επακόλουθα της πανδημίας και το επόμενο στάδιο ζωής των 72 και πλέον εκατομμυρίων millennials έχουν συμβάλει στη δημιουργία δυναμικών μοτίβων νέων ανθρώπων. Το κυματιστικό αποτέλεσμα μιας τέτοιας τεκτονικής αλλαγής θα είναι αισθητό στις πόλεις και τα προάστια μας για τις επόμενες δεκαετίες.