REITs έναντι Αμοιβαίων Κεφαλαίων Real Estate: Ποια είναι η διαφορά;

REITs έναντι Αμοιβαίων Κεφαλαίων Real Estate: Μια επισκόπηση

Τα αμοιβαία κεφάλαια επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) και τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων προσφέρουν διαφοροποίηση και έναν εύκολο και οικονομικό τρόπο για μεμονωμένους επενδυτές να επενδύσουν σε διάφορα τμήματα της αγοράς ακινήτων. Αντιπροσωπεύουν επίσης ένα πιο ρευστό μέσο για επενδύσεις σε αυτόν τον τομέα από το να κατέχουν ή να επενδύουν άμεσα σε ακίνητα.

Υπάρχει μια μεγάλη ποικιλία REITs και αμοιβαίων κεφαλαίων στον τομέα των ακινήτων για να διαλέξετε. Πριν εξετάσετε οποιοδήποτε τύπο οργάνου, πρέπει να κατανοήσετε τις βασικές διαφορές μεταξύ των δύο, καθώς και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά τους.

REITs

Το REIT είναι μια εταιρεία, εμπιστοσύνη ή ένωση που επενδύει άμεσα σε ακίνητα μέσω ακινήτων ή υποθηκών. Εμπορεύονται σε χρηματιστήριο και αγοράζονται και πωλούνται σαν μετοχές. Οι REIT καταβάλλουν μερίσματα ως μέρος της δομής τους. Απαιτείται από την Υπηρεσία Εσωτερικών Εσόδων (IRS) να πληρώνουν τα περισσότερα από τα φορολογητέα κέρδη τους (90% ή περισσότερο) στους μετόχους μέσω μερισμάτων. Οι εταιρείες REIT, ωστόσο, δεν πληρώνουν εταιρικό φόρο εισοδήματος.

Τουλάχιστον το 75% των περιουσιακών στοιχείων της REIT πρέπει να ανήκει σε ακίνητα και τουλάχιστον το 75% του ακαθάριστου εισοδήματός του πρέπει να προέρχεται από ενοίκια, τόκους ενυπόθηκων δανείων ή κέρδη από την πώληση του ακινήτου.

Οι τρεις βασικοί τύποι είναι REITs μετοχών, REIT υποθηκών και υβριδικά REITs.

REITs μετοχών

Equity REITs κατέχουν και επενδύουν σε ακίνητα όπως διαμερίσματα, κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα και ξενοδοχεία. Τα έσοδα προέρχονται κυρίως από ενοίκια ακινήτων που κατέχουν ή έχουν μερίδιο.

Ένα REIT μετοχικού κεφαλαίου μπορεί να επενδύσει ευρέως ή μπορεί να επικεντρωθεί σε ένα συγκεκριμένο τμήμα όπως ξενοδοχεία, κατοικίες, αποθήκες, νοσοκομεία και ούτω καθεξής.

Γενικά, τα REITs μετοχών παρέχουν σταθερό εισόδημα. Και, επειδή αυτά τα REITs δημιουργούν έσοδα συλλέγοντας ενοίκια, το εισόδημά τους είναι σχετικά εύκολο να προβλεφθεί και τείνει να αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου.

REITs υποθηκών

MITAGE REITs (ή mREITs) επενδύουν σε στεγαστικά και εμπορικά ενυπόθηκα δάνεια. Αυτά τα REITs δανείζουν χρήματα για ενυπόθηκα δάνεια ή αγοράζουν υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια ή ενυπόθηκα χρεόγραφα (MBS). Ενώ τα REIT μετοχικού κεφαλαίου δημιουργούν συνήθως έσοδα μέσω ενοικίων, τα REIT υποθηκών κερδίζουν έσοδα από τους τόκους από τις επενδύσεις τους σε χρέη.

 Τα REIT υποθηκών τείνουν να αποδίδουν καλύτερα από τα REIT μετοχικού κεφαλαίου όταν αυξάνονται τα επιτόκια.

Υβριδικά REIT

Τα υβριδικά REITs είναι ένας συνδυασμός REIT μετοχικού κεφαλαίου και υποθηκών. Και οι δύο κατέχουν ακίνητα και εισπράττουν ενοίκια και επίσης επενδύουν σε τίτλους ενυπόθηκων δανείων. Επενδύοντας τόσο σε υποθήκες όσο και σε σκληρά περιουσιακά στοιχεία, τα υβριδικά REITs όπως Two Harbours ακολουθούν μια πιο ισορροπημένη προσέγγιση και μπορεί να είναι σε θέση να επωφεληθούν τόσο σε αυξανόμενα όσο και σε μειωμένα επιτόκια περιβάλλοντα όπου τα παραδοσιακά ίδια κεφάλαια ή μόνο τα REITs υποθηκών μπορούν να αγωνιστούν.

Λάβετε υπόψη ότι υπάρχουν μόνο λίγα υβριδικά REIT.

Απόδοση REIT

Τα REIT τείνουν να αποδίδουν καλύτερα όταν τα επιτόκια μειώνονται και όταν τα ενοίκια αυξάνονται. Ως μετοχές που πληρώνουν μερίσματα, οι REITs αναλύονται όπως και άλλες μετοχές. Υπάρχουν όμως κάποιες μεγάλες διαφορές λόγω της λογιστικής αντιμετώπισης του ακινήτου. Εφόσον οι REIT αγοράζουν ακίνητα, για παράδειγμα, μπορεί να δείτε υψηλότερα επίπεδα χρέους από ό,τι για άλλους τύπους εταιρειών.

Οι συνθήκες της κεφαλαιαγοράς είναι επίσης σημαντικές, δηλαδή η θεσμική ζήτηση για μετοχές REIT. Βραχυπρόθεσμα, αυτή η ζήτηση μπορεί να ξεπεράσει τις βασικές αρχές. Για παράδειγμα, οι μετοχές REIT τα πήγαν αρκετά καλά το 2001 και το πρώτο εξάμηνο του 2002 παρά τις ασταθείς βασικές αρχές, επειδή τα χρήματα ρέουν σε ολόκληρη την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.

Σε μεμονωμένο επίπεδο REIT, θέλετε να δείτε ισχυρές προοπτικές αύξησης των εσόδων, όπως έσοδα από ενοίκια, έσοδα από σχετικές υπηρεσίες και FFO. Θέλετε να δείτε εάν το REIT έχει μια μοναδική στρατηγική για τη βελτίωση της πληρότητας και την αύξηση των ενοικίων του.

Ο κλάδος της βιομηχανίας έχει επίσης σημασία, καθώς τα εξειδικευμένα REIT θα δουν αποδόσεις που ποικίλλουν ανάλογα με το είδος των ακινήτων που ανήκουν. Για παράδειγμα, το παρακάτω γράφημα απεικονίζει τις αποδόσεις REIT ανά τομέα το 2019. Εκείνο το έτος, οι βιομηχανικές ιδιοκτησίες και τα κέντρα δεδομένων είχαν καλύτερες επιδόσεις, ενώ η λιανική και η αυτοαποθήκευση μαράζωναν.

Αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων

Τα αμοιβαία κεφάλαια διαχειρίζονται επαγγελματικά συγκεντρωτικές επενδύσεις που επενδύουν σε μια ποικιλία οχημάτων, όπως μετοχές και ομόλογα. Οι επενδυτές αγοράζουν μετοχές αμοιβαίων κεφαλαίων ή μονάδες, οι οποίες αγοράζονται ή εξαργυρώνονται με την τρέχουσα καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) του αμοιβαίου κεφαλαίου. Τα NAV υπολογίζονται μία φορά την ημέρα και βασίζονται στις τιμές κλεισίματος των κινητών αξιών στο χαρτοφυλάκιο του ταμείου.

Τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων επενδύουν πρωτίστως σε REITs και εταιρείες εκμετάλλευσης ακινήτων χρησιμοποιώντας επαγγελματίες διαχειριστές χαρτοφυλακίου και ειδική έρευνα. Παρέχουν τη δυνατότητα να αποκτήσουν διαφοροποιημένη έκθεση σε ακίνητα χρησιμοποιώντας ένα σχετικά μικρό ποσό κεφαλαίου. Ανάλογα με τη στρατηγική και τους στόχους διαφοροποίησής τους, παρέχουν στους επενδυτές μια πολύ ευρύτερη επιλογή περιουσιακών στοιχείων από ό, τι μπορεί να επιτευχθεί αγοράζοντας μετοχές REIT μόνοι τους, και παρέχουν επίσης την ευελιξία της εύκολης μετακίνησης από το ένα κεφάλαιο στο άλλο.

Ένα πλεονέκτημα για τους επενδυτές λιανικής είναι οι αναλυτικές και ερευνητικές πληροφορίες που παρέχονται από το αμοιβαίο κεφάλαιο. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει λεπτομέρειες σχετικά με τα αποκτηθέντα περιουσιακά στοιχεία και την προοπτική της διοίκησης σχετικά με τη βιωσιμότητα και την απόδοση συγκεκριμένων επενδύσεων σε ακίνητα και ως κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Περισσότεροι κερδοσκοπικοί επενδυτές μπορούν να επενδύσουν σε μια οικογένεια αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων, τακτικά να υπερβαίνουν ορισμένους τύπους ακινήτων ή περιοχές για να μεγιστοποιήσουν την απόδοση.

Απόδοση αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων

Δεδομένου ότι επενδύουν κυρίως σε REITs, η απόδοση των αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων σχετίζεται στενά με εκείνη των REITs που κατέχουν. Τα αμοιβαία κεφάλαια, ωστόσο, μπορεί να είναι λιγότερο ρευστά, να είναι λιγότερο ευνοϊκά για τους φόρους και να φέρουν υψηλότερα τέλη διαχείρισης από τα REITs ή REIT ETFs. Αν και τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων φέρνουν ρευστότητα σε μια παραδοσιακά ρευστοποιήσιμη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, επικριτές πιστεύουν ότι δεν μπορούν να συγκριθούν με τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα.

Ειδικές εκτιμήσεις

Τα REIT και τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων παρέχουν σε μεμονωμένους επενδυτές πρόσβαση περιορισμένου κεφαλαίου είτε σε διαφοροποιημένες είτε σε συγκεντρωμένες επενδύσεις σε ακίνητα, επειδή έχουν σχετικά χαμηλά ελάχιστα επενδυτικά. Όταν πρόκειται για διαφοροποίηση που παρέχουν, οι δύο τύποι κεφαλαίων βοηθούν στη μείωση του κινδύνου.

Ανάλογα με την επενδυτική τους στρατηγική, τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων μπορεί να είναι ένα πιο διαφοροποιημένο επενδυτικό μέσο από ό, τι τα REIT. Αυτό μπορεί να μειώσει το κόστος συναλλαγής για όσους αναζητούν μεγαλύτερη διαφοροποίηση συγκεντρωμένη σε ένα ή λίγα χρήματα. Έχουν επίσης το όφελος της επαγγελματικής διαχείρισης χαρτοφυλακίου και της έρευνας.

Τα κεφάλαια ακινήτων παρέχουν έσοδα από μερίσματα και τη δυνατότητα ανατίμησης κεφαλαίου για μεσομακροπρόθεσμους επενδυτές. Να θυμάστε ότι οι REITs πρέπει να διανέμουν τουλάχιστον το 90% του φορολογητέου εισοδήματος στους μετόχους κάθε χρόνο με τη μορφή μερισμάτων.

Η αξία των ακινήτων τείνει να αυξάνεται σε περιόδους πληθωρισμού, καθώς οι τιμές και τα ενοίκια αυξάνονται. Επομένως, τα REITs και τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων μπορούν να χρησιμεύσουν ως δυνητική αντιστάθμιση έναντι του πληθωρισμού.

Τέλος, και οι δύο τύποι αμοιβαίων κεφαλαίων παρέχουν ρευστότητα σε ό, τι συνήθως είναι μια κατηγορία ρευστών περιουσιακών στοιχείων.

μειονεκτήματα

Όπως και με οποιαδήποτε επένδυση, υπάρχουν κίνδυνοι να επενδύσετε τόσο σε REIT όσο και σε αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων. Οι επιστροφές δεν είναι εγγυημένες.

Επίσης, όπως με όλα τα τομεακά κεφάλαια, αυτά που εστιάζουν στην ακίνητη περιουσία μπορούν να είναι πιο ασταθή από τα κεφάλαια με ευρύτερους επενδυτικούς ορίζοντες, όπως ένα ταμείο που παρακολουθεί τον δείκτη S&P 500. Εν ολίγοις, όταν η αγορά ακινήτων εξασθενεί, τα κεφάλαια σε αυτόν τον τομέα υποφέρουν. Φυσικά, το αντίθετο ισχύει όταν η αγορά ακινήτων ακμάζει.

Η αύξηση των επιτοκίων μπορεί επίσης να επηρεάσει την απόδοση των κεφαλαίων ακινήτων. Για παράδειγμα, οι REITs βασίζονται σε χρέη ή δανεισμένα χρήματα για την απόκτηση ακινήτων. Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, το ίδιο και το κόστος δανεισμού, το οποίο μπορεί να μειώσει τα κέρδη.

Παράδειγμα REIT εναντίον Αμοιβαίων Κεφαλαίων Real Estate

Εάν θέλετε να επενδύσετε στη δυναμική και διαβόητα ακριβή αγορά ακινήτων της Νέας Υόρκης, για παράδειγμα, εξετάστε το κατάλληλο όνομα Empire State Realty Trust Inc. (ESRT)—ένα REIT που μπορεί να διεκδικήσει το εμβληματικό Empire State Building ως ένα από τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου του . Το χαρτοφυλάκιό της περιλαμβάνει συνολικά οκτώ ακίνητα λιανικής και οκτώ γραφεία στο Μανχάταν και στη μητροπολιτική περιοχή της Νέας Υόρκης.

Το T. Rowe Price Real Estate (TRREX) είναι ένα παράδειγμα αμοιβαίου κεφαλαίου του κλάδου (ακίνητης περιουσίας) με ποικίλες συμμετοχές. Διαθέτοντας 41 συμμετοχές, επενδύει κυρίως σε REITs καθώς και σε εταιρείες που σχετίζονται με ακίνητα που είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο.

Η κατώτατη γραμμή

Τα REITs και τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων έχουν τις διαφορές τους, αλλά είναι παρόμοια στο ότι προσφέρουν και οι δύο ρευστότητα και έναν προσβάσιμο τρόπο για την έκθεση σε διαφοροποιημένα ακίνητα. Για επενδυτές λιανικής χωρίς σημαντικό κεφάλαιο, αυτά τα κεφάλαια ακινήτων δημιουργούν ένα δρόμο για την επένδυση σε ένα ευρύ φάσμα ακινήτων που διαφορετικά θα ήταν απρόσιτα. Οι μακροπρόθεσμοι επενδυτές, ειδικότερα, έχουν τη δυνατότητα να αποκομίσουν τα οφέλη των εσόδων από μερίσματα και της αύξησης κεφαλαίου. Πριν επενδύσετε σε ένα από τα δύο, βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τις διαφορές μεταξύ των δύο, καθώς και τους συναφείς κινδύνους και τα οφέλη.

Συχνές ερωτήσεις REIT έναντι αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων

Τι είναι μια μη διαπραγματεύσιμη REIT;

Τα μη διαπραγματεύσιμα REITs είναι ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων που διαχειρίζονται επαγγελματικά και επενδύουν απευθείας σε ακίνητα και δεν είναι εισηγμένα σε χρηματιστήρια. Αυτά είναι διαθέσιμα μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές υψηλής καθαρότητας και συνήθως απαιτούν μια μεγάλη ελάχιστη επένδυση.

Τι είναι ένα ETF REIT;

Το REIT ETFs είναι χρηματιστηριακά κεφάλαια (ETF) που επενδύουν το μεγαλύτερο μέρος των περιουσιακών τους στοιχείων σε μετοχικούς τίτλους REIT και συναφή παράγωγα. Το REIT ETFs διαχειρίζεται παθητικά γύρω από ένα ευρετήριο ιδιοκτητών ακινήτων που αποτελούν αντικείμενο δημόσιας διαπραγμάτευσης. 

Τι είναι ένα Αμοιβαίο Κεφάλαιο Δείκτη REIT;

Όπως ένα REIT ETF, ένα REIT index fund είναι ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που επενδύει παθητικά σε ένα δείκτη αναφοράς ακινήτων, όπως το MSCI US REIT Index ή το Dow Jones US REIT Index, το οποίο καλύπτει μαζί περίπου τα δύο τρίτα της συνολικής αξίας του στην εγχώρια αγορά REIT που διατίθεται στο κοινό.

Τι είναι ένας συνδετήρας REIT;

Ένα συνδετικό χαρτί REIT είναι μια δομή που επιδιώκει να μεγιστοποιήσει τα φορολογικά πλεονεκτήματα που είναι εγγενή στα επενδυτικά καταστήματα ακινήτων, επιτρέποντας ταυτόχρονα στην εταιρεία να εκμεταλλεύεται ακίνητα που κανονικά δεν μπορούν να λειτουργούν τέτοια καταπιστεύματα. Σε αυτές τις REITs δίνεται έντονος κανονιστικός έλεγχος, καθώς στη δομή των συνδετήρων οφείλονται εμπιστευτικές υποχρεώσεις σε διαφορετικές ομάδες μετόχων και ενδέχεται να υπάρχουν έμφυτες συγκρούσεις. Έχει παρόμοια αλλά πιο ευέλικτη δομή με το συρραπτικό REIT.

Τι είναι ένα Triple Net REIT;

Ένα τριπλό καθαρό REIT είναι ένα μετοχικό REIT που κατέχει εμπορικά ακίνητα που χρησιμοποιούνται μισθώσεις τριπλού καθαρού (NNN). Η τριπλή καθαρή μίσθωση σημαίνει ότι το κόστος της δομικής συντήρησης και επισκευής πρέπει να πληρωθεί από τον ενοικιαστή — εκτός από το ενοίκιο, τους φόρους ιδιοκτησίας και τα ασφάλιστρα. Επειδή αυτά τα πρόσθετα έξοδα μετακυλίονται στον ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης χρεώνει γενικά χαμηλότερο βασικό ενοίκιο. Αυτό απαλλάσσει την ΑΕΕΑΠ από τον μεγαλύτερο κίνδυνο από οποιαδήποτε καθαρή μίσθωση.