Υποβαθμίσεις αξιολογήσεων αναμένονται για περιφερειακές και μικρότερες τράπεζες των ΗΠΑ που εκτίθενται σε εμπορικά ακίνητα

Τα ανεξόφλητα δάνεια για εμπορικά ακίνητα έχουν αυξηθεί ελαφρώς πάνω από 100% σε μια δεκαετία. Οι δανειολήπτες CRE εκμεταλλεύτηκαν τα απίστευτα χαμηλά επιτόκια, την οικονομία που ανακάμπτει από την Παγκόσμια Χρηματοπιστωτική Κρίση και τις τράπεζες που σε πάρα πολλές περιπτώσεις ήταν λιγότερο επιμελείς στην ανάληψη δανείων. Επί του παρόντος, το ποσό των δανείων για εμπορικά ακίνητα, ως ποσοστό των συνολικών δανείων των τραπεζών, έχει αυξηθεί σε ελαφρώς υψηλότερο από ό,τι ήταν το τελευταίο τρίμηνο του 2007. Αυτό με ανησυχεί.

Το πάρτι στο χαμηλό επιτόκιο μπουφέ τελειώνει τελικά με κλάματα. Τώρα βρισκόμαστε σε ένα παγκόσμιο περιβάλλον με περιβάλλοντα πολύ υψηλότερων επιτοκίων. Αυτό σημαίνει ότι ακόμα κι αν η Federal Reserve Bank και άλλες βασικές κεντρικές τράπεζες σε όλο τον κόσμο σταματήσουν τις αυξήσεις των επιτοκίων τους, τα επιτόκια δεν μειώνονται απλώς ξαφνικά. Οι δανειολήπτες CRE θα αντιμετωπίσουν υψηλότερο κόστος δανεισμού όταν πρέπει να αναχρηματοδοτήσουν στο άμεσο μέλλον.

Δυστυχώς, οι τράπεζες που είναι μικρότερες από τις Παγκόσμια Συστημικά Σημαντικές Τράπεζες (G-SIB) είναι πιο ευάλωτες στο συνεχιζόμενο επιδεινούμενο περιβάλλον εμπορικών ακινήτων. Οι τράπεζες με περιουσιακά στοιχεία 100 δισεκατομμυρίων δολαρίων παρουσιάζουν μικρότερη διαφοροποίηση ως προς τη γεωγραφία και τις επιχειρηματικές γραμμές. Ως εκ τούτου, εξαρτώνται περισσότερο από τα καθαρά περιθώρια επιτοκίου τους. Καθώς αυξάνεται το ποσοστό αθέτησης των δανείων για εμπορικά ακίνητα, αυτό θα πιέσει τη ρευστότητα και τα κέρδη των τραπεζών.

Σε μια έκθεση που δημοσιεύθηκε στις 24 Μαΐου^th από τη Fitch Ratings, τα στοιχεία δείχνουν ότι για τράπεζες με περιουσιακά στοιχεία 100 δισεκατομμυρίων δολαρίων ή λιγότερο, τα εμπορικά δάνεια ακίνητης περιουσίας αποτελούν πολύ μεγαλύτερο ποσοστό του συνολικού κεφαλαίου από ό,τι για τράπεζες άνω των 100 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε περιουσιακά στοιχεία. Ο Johannes Moller, διευθυντής της Fitch Ratings το εξηγεί «Οι περιφερειακές και μικρές τράπεζες των ΗΠΑ με σημαντικές συγκεντρώσεις εμπορικών ακινήτων θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν αρνητική πίεση αξιολόγησης εάν επιδεινωθούν τα χαρτοφυλάκια, ιδιαίτερα εκείνες με μεγαλύτερη έκθεση σε αγορές γραφείου που περιορίζονται από ασθενέστερη πληρότητα». Σύμφωνα με τη Fitch Ratings, «το μεγαλύτερο ποσοστό έκθεσης σε CRE διατηρείται σε ισολογισμούς μικρότερων τραπεζών που δεν αξιολογούνται από τη Fitch, περιορίζοντας την ορατότητά μας ως προς την πιστωτική ποιότητα σε επίπεδο δανειστών για τις ευρύτερες ~4,700 τράπεζες στις ΗΠΑ».

Τα δάνεια για εμπορικά ακίνητα είναι ετερογενή. Οι τράπεζες είναι ο μεγαλύτερος δανειστής σε δάνεια στην αγορά γραφείων. Σύμφωνα με στοιχεία της Fitch Ratings, οι τράπεζες κατέχουν περίπου 720 δισεκατομμύρια δολάρια σε ανεξόφλητα δάνεια γραφείου.

Επιπλέον, ορισμένα τμήματα του τομέα των εμπορικών ακινήτων, όπως τα γραφεία, έχουν επηρεαστεί αρνητικά από τον COVID. Τα ποσοστά πληρότητας γραφείων απέχουν πολύ από το να είναι στο 100% λόγω του ότι ένας μεγάλος αριθμός επαγγελματιών μπορούν να εργάζονται εξ αποστάσεως τουλάχιστον ένα μέρος του χρόνου, αν όχι ολόκληρη την εβδομάδα. Οι αναλυτές της Fitch Ratings εξηγούν στην έκθεσή τους ότι «υποθέτοντας ένα υποθετικό πιεσμένο ποσοστό ζημιών 20% για αυτά τα δάνεια (περίπου το διπλάσιο του 9.8% του μέσου ποσοστού ζημιών εννέα τριμήνων για το CRE ανά το σοβαρά δυσμενές DFAST 2022), αυτό έχει ως αποτέλεσμα περίπου 145 δισεκατομμύρια δολάρια σωρευτικές απώλειες ή το 8% των υλικών κοινών κεφαλαίων του κλάδου 1.76 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, τα οποία οι τράπεζες θα πρέπει να είναι σε θέση να απορροφήσουν με την πάροδο του χρόνου καθώς εργάζονται μέσω των λήξεων και των ανανεώσεών τους». Η φράση «με τον καιρό» με προβληματίζει. Πόσο καιρό? Και όταν αρχίσουν να συμβαίνουν αθετήσεις, αυτό θα μπορούσε κάλλιστα να οδηγήσει σε αστάθεια της αγοράς.

Ένας άλλος βασικός λόγος για να παρακολουθήσετε τα δάνεια CRE είναι ότι ένα σημαντικό ποσό δανείων που αναλήφθηκαν το 2018 και λίγα χρόνια πριν από τότε λήγουν φέτος. Τα επιτόκια είναι πολύ υψηλότερα από εκείνα τα χρόνια. Πρόκειται να μάθουμε πόσο καλά ήταν τα πρότυπα αναδοχής των τραπεζών εκείνα τα χρόνια. Δεδομένου ότι το 2017-2018 ήταν χρόνια απορρύθμισης και ένας πιο φιλικός προς τις τράπεζες τόνος από τον πρώην Αντιπρόεδρο Εποπτείας της Federal Reserve Randal Quarles, έχω τις αμφιβολίες μου.

Άλλα πρόσφατα άρθρα Από Αυτός ο συγγραφέας:

10 τρόποι για να ενισχύσετε τη λογοδοσία στη Fed και στις τράπεζες των ΗΠΑ

Η αναταραχή των περιφερειακών τραπεζών στις ΗΠΑ απέχει πολύ από το τέλος

Η επικείμενη κατάρρευση της PacWest Bancorp δείχνει ότι η τραπεζική αναταραχή διευρύνεται σε μικρότερες τράπεζες

Το επιτόκιο της Ομοσπονδιακής Τράπεζας αυξάνεται Δημιουργεί κίνδυνο αθέτησης υποχρεώσεων σε σημαντικούς τομείς

Με την εξαγορά της First Republic, η JPMorgan είναι η πιο παγκόσμια συστημικά σημαντική τράπεζα της Αμερικής

Για να μάθετε γιατί απέτυχε η Silicon Valley Bank, το Κογκρέσο θα πρέπει να ρωτήσει τον πρώην διευθύνοντα σύμβουλο Greg Becker

Η κλήση κερδών της First Republic Bank δεν ενέπνευσε εμπιστοσύνη

Οι χρηματοοικονομικοί δείκτες της First Republic Bank θα αποκαλύψουν σοβαρά προβλήματα

Τα οικονομικά αποτελέσματα των περιφερειακών τραπεζών δεν εντυπωσιάζουν τους επενδυτές

Τι να προσέξετε με τις περιφερειακές τράπεζες των ΗΠΑ αυτήν την εβδομάδα

Οι μεγάλες τράπεζες των ΗΠΑ προετοιμάζονται για μια επικείμενη ύφεση

Τα βλέμματα των επενδυτών πρέπει να στραφούν σε μοχλευμένες χρηματοοικονομικές αγορές

Η Deutsche Bank θα πρέπει να αποκαλύψει τα τρέχοντα επίπεδα ρευστότητάς της στους επενδυτές

Από τον Ferdinand Marcos έως τους Ρώσους ολιγάρχες, η προβληματική Credit Suisse είναι ένας επαναλαμβανόμενος παραβάτης

Πώς η απορρύθμιση του Τραμπ έσπειρε τους σπόρους για την κατάρρευση της τράπεζας της Silicon Valley

Προειδοποιητικά σήματα για την τράπεζα Silicon Valley ήταν παντού γύρω μας

Τα υψηλά επιτόκια θα συνεχίσουν να προκαλούν τους περισσότερους τομείς της οικονομίας

Ο όγκος αθέτησης δανείων μόχλευσης στις ΗΠΑ τριπλασιάστηκε φέτος

Αυξάνεται η πιθανότητα αθέτησης υποχρεώσεων για ομόλογα υψηλής απόδοσης και δάνεια με μόχλευση

Η χρηματιστηριακή αγορά μόχλευσης των ΗΠΑ βρίσκεται στα ρεκόρ των 3 τρισεκατομμυρίων δολαρίων