Βάζοντας ρόδες στην κακή πολιτική

Κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας εργαζόμαστε σε θέματα στεγαστικής πολιτικής με εκλεγμένους αξιωματούχους, προγραμματιστές, κατασκευαστές, παρόχους κατοικιών και υποστηρικτές «Ποια είναι η απάντηση;» ή «Τι πρέπει να κάνουμε;» Αυτό συμβαίνει συνήθως αφού ζωγραφίζω μια κάπως σκοτεινή εικόνα του μέλλοντος. Οι κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις συνεχίζουν να υπερρυθμίζουν την παραγωγή κατοικιών δημιουργώντας σπανιότητα και υψηλές τιμές και στη συνέχεια επιδιώκουν να φορολογήσουν και να εκβιάσουν την οικονομία για να επιδοτούν τα θύματα των υψηλότερων τιμών. Για να βάλω την απάντηση σε ένα μέρος, τη δημοσιεύω ως σειρά εδώ.

Δυστυχώς, η απάντηση που δίνω συνήθως αγνοείται. Φανταστείτε έναν ασθενή να φεύγει από το ιατρείο και να κατευθύνεται κατευθείαν για το μαγαζί με ντόνατ αφού του έχουν συμβουλεύσει ότι για να χάσει βάρος, ο ασθενής πρέπει να κάνει δίαιτα. Είναι πιο εύκολο να πετάς κουτάκια μπύρας στην τηλεόραση ή να υποβάλλεις νομικές προκλήσεις από το να κάνεις τη σκληρή δουλειά της κατανόησης της κοινής γνώμης σχετικά με τη στέγαση και στη συνέχεια να αναπτύξεις μηνύματα για να την αλλάξεις. Αλλά εδώ, σε πέντε αναρτήσεις, είναι η καλύτερη απάντησή μου στην ερώτηση, "Τι κάνουμε για να καταλάβουμε γιατί η στεγαστική πολιτική γίνεται όπως είναι και πώς την αλλάξουμε;"

Εισαγωγή: Βάζοντας ρόδες στην κακή πολιτική στέγασης

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Και έτσι, ανοίγουμε τα τείχη της πόλης. Και εκθέστε τις επάλξεις, δουλεύοντας όλοι μαζί για να συμβεί αυτό, στερεώνοντας τροχούς ολίσθησης στα γιγάντια πόδια του και σχοινιά γύρω από το λαιμό του, ως αλεξίπτωτα με τα οποία θα το τραβήξετε στο ιερό.

Βιργίλιος. The Aeneid, Μετάφραση David Ferry, (Βιβλίο II, 349-353, σελ. 46). University of Chicago Press, 2017.

Όλοι γνωρίζουμε την ιστορία του δούρειου ίππου, ακόμα κι αν δεν έχουμε διαβάσει ποτέ την Αινειάδα. Οι Έλληνες ήταν σε πόλεμο με τους Τρώες και για να τους ξεγελάσουν, κρύβονται σε ένα απατηλά ακίνδυνο ξύλινο άλογο. Όταν οι Τρώες τραβούν το άλογο στην πόλη, οι Έλληνες ξεπηδούν και τα υπόλοιπα είναι ιστορία, η Τροία καταστρέφεται. Η ιστορία και η εικόνα είναι τόσο γνωστά που λίγοι άνθρωποι θα μπορούσαν να σας πουν πού άκουσαν για πρώτη φορά γι 'αυτό. είναι σχεδόν σαν να γεννηθήκαμε γνωρίζοντας την ιδέα «να μην εμπιστεύεσαι ποτέ τους Έλληνες που φέρνουν δώρα» (timeo Danaos et dona ferentis), μια προειδοποίηση που εκφώνησε ο Τρώας ιερέας Λαοκόων και τελικά αγνοήθηκε.[1]

Παρέθεσα παραπάνω μια ιδιαίτερα οδυνηρή πτυχή της ιστορίας που είναι απαραίτητη για την κατανόησή της και για την εκτίμηση της συνάφειάς της με τη δημιουργία κακής δημόσιας πολιτικής. Με απλά λόγια, εκ των υστέρων, όλοι γνωρίζουμε ότι ήταν κακή ιδέα να φέρουμε το άλογο στην Τροία. Αλλά η εικασία μου είναι ότι οι περισσότεροι άνθρωποι θα έλεγαν, αν ρωτούνταν, θα έλεγαν, «ήρθε με ρόδες». Δηλαδή, είναι πιθανό για όσους από εμάς στεκόμαστε στην παραλία κουνώντας το κεφάλι μας λέγοντας: «Μην το κάνεις!» θα κοιτούσαμε ένα άλογο με τέσσερις τέλειους τροχούς και ένα σχοινί συνδεδεμένο. Το μόνο που έπρεπε να κάνουν οι Τρώες ήταν να το μεταφέρουν, σωστά;

Αλλά αυτό δεν συνέβαινε σαφώς εκείνη την ημέρα έξω από τα τείχη της Τροίας. Οι Τρώες έπρεπε να δουλέψουν (accingunt omnes operi) να καταστρέψουν τον εαυτό τους. Σχεδόν σε κάθε περίπτωση κακής πολιτικής που έχω δει, ειδικά στη στέγαση, δεν είναι σαν να περνάς από το «έχουμε στεγαστική κρίση» σε κάτι σαν έλεγχο ενοικίων, καθώς η λύση ήταν απλή όπως το άνοιγμα ενός τυλιγμένου δώρου. Σε κάθε περίπτωση, πολλές προειδοποιήσεις αγνοούνται και στη συνέχεια πρέπει να καταβληθούν έκτακτες προσπάθειες για τη δημιουργία και την εφαρμογή της κακής πολιτικής.

Ίσως το καλύτερο παράδειγμα (και αυτό που με χαρακτηρίζει ως τον τοπικό Laocoon) είναι η πολιτική του Σιάτλ για Υποχρεωτική Προσιτότητα Στέγασης. Όλα ξεκίνησαν με μια «στεγαστική κρίση» το 2013, όταν η ανάκαμψη μετά την ύφεση έφερε θέσεις εργασίας και αύξησε τη ζήτηση για στέγαση στην πόλη. Οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια άρχισαν να ανεβαίνουν. Ακολούθησε ένα είδος αστικού πανικού. Κάτι έπρεπε να γίνει. Αρέσει αλλιώς – Ο νεαρός Έλληνας πράκτορας έστειλε μαζί με το άλογο να ενθαρρύνουν τους Τρώες να το μεταφέρουν μέσα στην Πόλη – εμφανίστηκε ένας σύμβουλος ο οποίος συμβούλεψε τους ηγέτες της πόλης ότι ο λόγος που οι τιμές των κατοικιών ανέβαιναν ήταν όλη αυτή η νέα κατοικία που χτιζόταν! Όσο περισσότερες θέσεις εργασίας και κατοικίες δημιουργούνταν, υποστήριξε ο σύμβουλος, τόσο περισσότερα θα έπρεπε να πληρώσει ο Δήμος για να επιδοτήσει άτομα που δεν μπορούσαν να πληρώσουν το ενοίκιο.

Μαζί έρχεται το άλογο, Υποχρεωτική Συμπεριλαμβανόμενη Ζώνη (MIZ). Το υποκείμενο επιχείρημα της MIZ είναι ότι υπάρχει κάποια αδικία. ενώ η πόλη μεγαλώνει, οι προγραμματιστές βγάζουν εκατομμύρια ενώ τα ενοίκια αυξάνονται. Εν τω μεταξύ, το κοινό μέσω της πολιτείας και της τοπικής αυτοδιοίκησης έχει κολλήσει με το νομοσχέδιο της επιδότησης των φτωχών που βλέπουν τα ενοίκια να ανεβαίνουν. Επομένως, η απάντηση είναι να φορολογηθεί κάθε τετραγωνικό πόδι νέας κατοικίας και να δοθούν τα χρήματα σε μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς που κάποια μέρα θα κατασκευάσουν «οικονομικές μονάδες». Με απλά λόγια, αυτό δεν έχει νόημα: η προσθήκη κόστους με τέλη δεν θα καταστήσει φθηνότερη τη νέα κατοικία που απαιτείται, αλλά θα την κάνει πιο ακριβή. Αυτό που έχει νόημα, ωστόσο, είναι ότι ο αυξανόμενος πληθωρισμός θα δικαιολογήσει ακόμη περισσότερες χρεώσεις για μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς. Είναι ένας καταστροφικός κύκλος που καθιστά δυσκολότερη και πιο δαπανηρή την ανέγερση κατοικιών που στη συνέχεια δικαιολογεί, κατά ειρωνικό τρόπο, τη δυσκολότερη κατασκευή κατοικιών. Το εξήγησα το 2016 και πάλι πρόσφατα. Δεν ήμουν ο μόνος τότε or τώρα.

Ποιο ήταν το αποτέλεσμα; Από την τελευταία έκθεση, το πρόγραμμα MHA του Σιάτλ έχει αποφέρει 96 εκατομμύρια δολάρια. Όταν προτάθηκε το 2015, προτάθηκε ότι χρειάζονταν δεκάδες χιλιάδες «προσιτές μονάδες». Ο Δήμος ισχυρίστηκε το 2017 ότι,

«Το MHA αποτελεί μέρος της Ατζέντας Προσιτότητας και Διαβίωσης του Σιάτλ για τη στέγαση (HALA) που προσπαθεί να δημιουργήσει 50,000 σπίτια μέχρι το 2025, συμπεριλαμβανομένων 20,000 κατοικιών σε προσιτές τιμές. Η ανάπτυξη τόσο προσιτών κατοικιών όσο και κατοικιών με τιμή αγοράς είναι μια σημαντική στρατηγική για την επιβράδυνση της αύξησης του κόστους στέγασης και την παροχή ευρύτερου φάσματος επιλογών στέγασης.»

Από τη δημοσίευση αυτής της έκθεσης με την οποία συνδέθηκα, ο Δήμος διεκδικεί 712 επιδοτούμενες μονάδες από δαπανηθέντες πόρους MHA. Δεν υπήρξε ανεξάρτητος έλεγχος αυτού του ισχυρισμού, αλλά ακόμα κι αν τον αποδεχτούμε, το πρόγραμμα είναι μια συγκλονιστική αποτυχία. Βρισκόμαστε στα μισά του 2022 και ακόμη και αν λογαριάζουμε τον Covid-19, ο ρυθμός παραγωγής είναι αδύναμος. Μια πιο πρόσφατη αναφορά των Seattle Times έδειξε πιο φανταστικούς αριθμούς:

«Η ανάσυρση του 2021 [από το MHA] θα μπορούσε να βοηθήσει την πόλη να χρηματοδοτήσει περισσότερες από 900 προσιτές μονάδες, δεδομένου ότι το Σιάτλ υποθέτει ότι κάθε μονάδα χρειάζεται περίπου 80,000 δολάρια από την πόλη. Τα οικονομικά προσιτά στεγαστικά έργα συνήθως συνδυάζουν δολάρια πόλης με χρηματοδότηση από άλλες πηγές, συμπεριλαμβανομένων των ομοσπονδιακών και πολιτειακών κυβερνήσεων».

Κάθε μονάδα χρειάζεται $80,000. Σωστά. Ένα έργο που μόλις τέθηκε σε λειτουργία πρόσφατα κόστισε 67 εκατομμύρια δολάρια για 148 μονάδες ή περίπου 456,000 $ ανά μονάδα. Λοιπόν, ποιος νοιάζεται; Τα ενοίκια έχουν πέσει, σωστά; Λοιπόν, ακόμη και αν ληφθούν υπόψη οι πτώσεις του Covid, τα ενοίκια αυξάνονται ξανά στο Σιάτλ ετήσια αύξηση περίπου 18%.

Η αλήθεια είναι ότι το MHA πρόσθεσε το κόστος και επιβράδυνε την παραγωγή νέων κατοικιών, και αν είχαν κατασκευαστεί περισσότερα πριν και ακόμη και κατά τη διάρκεια της πανδημίας χωρίς τέλη και άλλους κανόνες, η προσφορά θα συμβαδίζει με τη ζήτηση καθώς αυξάνεται μετά την πανδημία. Το καθεστώς MHA έκανε τους ανθρώπους να αισθάνονται καλύτερα πριν από πέντε χρόνια, σήμερα είναι ένας παράγοντας που συμβάλλει στον πληθωρισμό των κατοικιών μετά την πανδημία.

Υπάρχει περίπτωση η πόλη του Σιάτλ να αποσύρει το πρόγραμμα τώρα που η ζήτηση αυξάνεται και τα ενοίκια ανεβαίνουν; Φυσικά και όχι. Είναι επιτυχία. Δείτε όλα αυτά τα χρήματα που έχει συγκεντρώσει για στέγαση. Γιατί να σταματήσουμε τώρα; Στην πραγματικότητα, είναι θέμα χρόνου, με αυξημένα ενοίκια, τα μέλη του Συμβουλίου να ζητήσουν αυξήσεις στα τέλη MHA. Όπως ο Αινείας θρηνεί για το άλογο, «έχουμε φυλάξει το τερατώδες πράγμα στην ίδια την ακρόπολη (Ferry 46).

Σχεδόν με κάθε στεγαστική πολιτική το μοτίβο είναι το ίδιο. Τα ενοίκια αυξάνονται και το ίδιο αυξάνονται και οι εκκλήσεις για εντονότερη ρύθμιση και χρέωση στέγασης. Προσφορά και ζήτηση? Σώπα Laocoon! Υπάρχει μόνο μία λύση, βρείτε περισσότερα χρήματα για πιο «οικονομική στέγαση». Και υπάρχουν πολλοί Sinon εκεί έξω, ακτιβιστές με περισσότερα ανέκδοτα παρά αληθινά δεδομένα, πρόθυμοι να υποσχεθούν πολιτική υποστήριξη στις προσπάθειες αναδιανομής του πλούτου για να διασφαλιστεί ότι όλοι έχουν «δικαίωμα στη στέγαση». Αντίθετα, αυτό που παίρνουν οι άνθρωποι είναι μια θέση στη λίστα αναμονής για αυτή την προσιτή στέγαση που μπορεί να έρθει κάποια μέρα.

Είναι απογοητευτικό να βλέπεις τόσους πολλούς ανθρώπους στις πόλεις να εργάζονται τόσο σκληρά για τη δημιουργία πολιτικών τόσο κακής στεγαστικής πολιτικής. Ποιο είναι το πρώτο βήμα για να σταματήσετε το άλογο να έρθει στην πόλη; Η απάντηση είναι να καταλάβουμε τι πιστεύουμε.

[1] Αξίζει να σημειωθεί ότι οι αποχρώσεις των λατινικών επιτρέπουν μια σειρά από εξίσου αποχρώσεις ερμηνειών του τι «et dona ferentis” θα μπορούσε να σημαίνει στο πλαίσιο (βλ. Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, τ. 22, αρ. 9, 1927, σελ. 658–62).