Ομόλογα ιδιωτικής δραστηριότητας και πιστώσεις φόρου στέγασης χαμηλού εισοδήματος 4%.

Τα ομοσπονδιακά προγράμματα στέγασης εμπίπτουν γενικά σε μία από τις δύο κατηγορίες, αυτά που παρέχουν άμεση επιδότηση στους ανθρώπους για να πληρώσουν για στέγαση και εκείνα που χρησιμοποιούν χρηματοδοτικά εργαλεία για τη διευκόλυνση της ανέγερσης κατοικιών. Μεταξύ των χρηματοοικονομικών εργαλείων, το πιο σημαντικό είναι η πίστωση στεγαστικού φόρου χαμηλού εισοδήματος (LIHTC). Αυτό το πλάσμα του φορολογικού κώδικα δημιουργεί χρήματα από μια φορολογική έκπτωση για επένδυση σε οικονομικά προσιτή στέγαση. Αλλά στα προγράμματα για τη φτώχεια που αναθεωρήθηκαν από τον πρώην βουλευτή Paul Ryan, υπάρχει επίσης ένα ενδιαφέρον αλλά πολύπλοκο εργαλείο – το Private Activity Bond ή PAB. Το PAB επιτρέπει στις τοπικές κυβερνήσεις να πωλούν ομόλογα απαλλασσόμενα από φόρους για λογαριασμό οντοτήτων που κατασκευάζουν έργα που ωφελούν το κοινό, συμπεριλαμβανομένων των κατοικιών. Όταν συνδυάζονται με εκπτώσεις φόρου, τα PAB μπορούν να αποτελέσουν ένα ισχυρό εργαλείο για κατασκευαστές που θέλουν να συγκεντρώσουν κεφάλαια για στεγαστικά έργα. Αλλά η πολυπλοκότητα και το κόστος είναι υψηλά. (Εάν θέλετε ένα παράθυρο στο LIHTC εδώ είναι μια ανάρτηση για το πώς λειτουργούν).

Η Υπηρεσία Ερευνών του Κογκρέσου δημοσίευσε ένα εξαιρετικό primer για τα ομόλογα ιδιωτικής δραστηριότητας. Όπως οι εκπτώσεις φόρου, τα PAB είναι ενσωματωμένα στον φορολογικό κώδικα και περιλαμβάνουν δύο τύπους ομολόγων. ένα για έργα που εξυπηρετούν κυβερνητικούς σκοπούς· το άλλο για εκείνα που εξυπηρετούν ιδιωτικούς σκοπούς, αρκεί να ωφελούν το δημόσιο. Εάν τα ομόλογα ιδιωτικής δραστηριότητας προορίζονται για «κατάλληλες ιδιωτικές δραστηριότητες», όπως η στέγαση, οι αγοραστές των ομολόγων δεν πληρώνουν φόρους για τους τόκους που κερδίζουν. Το Κογκρέσο περιορίζει το ποσό του χρέους που μπορεί να εκδοθεί για ιδιωτικές δραστηριότητες. $150 εκατομμύρια και $50 κατά κεφαλήν το 1986 έως το μεγαλύτερο των 335 εκατομμυρίων $ ή $110 κατά κεφαλήν το 2022. Υπάρχουν επίσης όρια ανά είδος έργου, προκειμένου να επηρεαστούν οι επενδύσεις. Το Κογκρέσο σκοπεύει επίσης να περιορίσει τις φορολογικές δαπάνες (οι απαλλαγές σημαίνουν λιγότερα δολάρια σε φορολογικά έσοδα).

Ο τρόπος με τον οποίο αυτά τα ομόλογα μπορούν να συνδυαστούν με το LIHTC, συγκεκριμένα με εκπτώσεις φόρου 4%, αντιμετωπίζεται καλά σε ένα έγγραφο από την Corporation for Supportive Housing (CSH), Χρηματοδότηση υποστηρικτικών κατοικιών με ομόλογα αφορολόγητα και 4% φορολογικές πιστώσεις στέγασης χαμηλού εισοδήματος. Ακολουθεί μια σύνοψη των απαιτήσεων για τη χρήση ομολόγων που απαλλάσσονται του φόρου με εκπτώσεις φόρου.

Μόνο οι κρατικές και τοπικές κυβερνήσεις μαζί με οιονεί κυβερνητικές υπηρεσίες μπορούν να εκδώσουν τα ομόλογα. Συνήθως, πρόκειται για το Housing Finance Agency (HFA), τον κρατικό οργανισμό που λαμβάνει πιστώσεις φόρου. Επειδή όμως το ποσό των ομολόγων που απαλλάσσονται από φόρους που μπορούν να εκδοθούν υπόκεινται σε ανώτατο όριο όγκου (το όριο που αναφέρεται παραπάνω), όλες αυτές οι κυβερνητικές οντότητες ανταγωνίζονται επιθετικά για να ενταχθούν κάτω από το ανώτατο όριο. Επίσης, τα έργα δεν μπορούν να έχουν πρόσβαση στα έσοδα από ομόλογα έως ότου ένα έργο λάβει έγκριση από την κρατική HFA και αυτά τα έσοδα περιορίζονται στο κόστος κατοικίας και δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για εμπορικούς χώρους, για παράδειγμα.

Υπάρχει ένα σημαντικό όριο που αξίζει να σημειωθεί σε σχέση με το συνδυασμό εκπτώσεων φόρου και ομολόγων που απαλλάσσονται από φόρους. Για να λάβει την κατανομή της πίστωσης φόρου, ο διαχειριστής του έργου πρέπει να καλύψει τουλάχιστον το 50% του κόστους κατασκευής (ο «κανόνας 50%») με έσοδα από ομόλογα. και φυσικά, κάθε κατοικία που χτίζεται με αυτά τα ομόλογα και τις εκπτώσεις φόρου πρέπει να είναι διαθέσιμη σε άτομα που κερδίζουν λιγότερο από το 60% του Μέσου Εισοδήματος Περιοχής (AMI). Συνήθως, το 20% των μονάδων πρέπει να είναι προσιτές σε άτομα στο 50% του AMI ή λιγότερο, ή το 40% των μονάδων στο 60% του AMI.

Αν δεν είναι ήδη προφανές, αυτού του είδους τα έργα είναι περίπλοκα. Προσθέστε σε αυτό το γεγονός ότι συχνά αυτού του είδους οι «συμφωνίες» περιλαμβάνουν επιπλέον χρηματοδότες. Για παράδειγμα, το ένα στεγαστικό έργο στο οποίο δούλεψα ως προγραμματιστής ήταν ένα έργο 4% που χρησιμοποιεί ομόλογα απαλλασσόμενα από φόρους. Είχαμε όμως και κεφάλαια από το καταπιστευματικό ταμείο στέγασης του κράτους καθώς και ένα δάνειο κατασκευής. Για να είμαι ειλικρινής, χρειάστηκε να στριμώξω τον εγκέφαλο και τους πόρους μου πάνω από παλιά email για να θυμηθώ πώς ακριβώς συνήλθε το έργο. Το έγγραφο της CSH κάνει εξαιρετική δουλειά παρουσιάζοντας μέσα από επτά διαφορετικές περιπτωσιολογικές μελέτες ορισμένους από τους διακριτούς τρόπους που μπορεί να συνδυαστεί αυτή η χρηματοδότηση. Για παράδειγμα, μια από τις απλούστερες περιπτωσιολογικές μελέτες είναι από το Μίσιγκαν. Ακολουθεί ένα διάγραμμα που δείχνει τη χρηματοδότηση του έργου.

Το MSHDA είναι η Αρχή Ανάπτυξης Στέγασης του Μίσιγκαν, η Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης της πολιτείας. Το MSHDA πούλησε τα ομόλογα και το χρέος εξυπηρετείται μέσω του μέτριου εισοδήματος από τους ενοικιαστές, το οποίο εν μέρει προέρχεται από τα κουπόνια της Ενότητας 8. Καθένας από τους χρηματοδότες του έργου έχει διαφορετικές απαιτήσεις, και σε τέτοιου είδους έργα η εκπλήρωση μιας απαίτησης μπορεί να ανατρέψει μία από τις απαιτήσεις του άλλου χρηματοδότη.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα ίδια κεφάλαια πίστωσης φόρου μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την πληρωμή της εξυπηρέτησης του χρέους. Το έγγραφο της CSH χρησιμοποιεί μια μελέτη περίπτωσης που χρησιμοποίησε τα ομόλογα και στη συνέχεια "πέρασε πλήρως τα ομόλογα μια μόνιμη συνομιλία με άλλα δημόσια δάνεια, επιχορηγήσεις και έκπτωση φόρου". Αυτό μοιάζει με τη χρήση ιδίων κεφαλαίων πίστωσης φόρου για την απόσυρση ομολογιακού χρέους. Αυτό είναι επιτακτικό: αν και η έκπτωση φόρου 4% είναι ένα μικρότερο ποσοστό της επιλέξιμης βάσης ενός προσιτού έργου, είναι καλή ιδέα να μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την πίστωση για να επιστρέψετε τα ομόλογα. Το ίδιο συμβαίνει και με τον συνδυασμό διαφόρων πηγών χρηματοδότησης.

Ο Ryan δεν αφιερώνει πολύ χρόνο σε PAB εκτός από το να προτείνει ότι «λίγες μελέτες σχετικά με την αποτελεσματικότητα των ομολόγων ιδιωτικής δραστηριότητας . . . καθώς σχετίζεται με τη βελτίωση της ανοδικής κινητικότητας των ενοικιαστών». Αυτό είναι αλήθεια, και η ματιά του στις δαπάνες για το πρόγραμμα δείχνει ότι τα ομόλογα δεν έχουν χρησιμοποιηθεί τόσο συχνά όσο οι πιστώσεις φόρου στέγασης χαμηλού εισοδήματος.

Και δεν έχουν αλλάξει πολλά στη δεκαετία από την ανάλυσή του (δεδομένα γραφήματος από το Υπουργείο Οικονομικών των Ηνωμένων Πολιτειών).

Η άποψή μου είναι ότι τα PAB θα πρέπει να χρησιμοποιούνται με τον τρόπο που χρησιμοποιείται όλο το χρέος: σύλληψη αξίας. Στην περίπτωση της στέγασης, έχω προτείνει ένα σχέδιο αποτύπωσης αξίας για στέγαση αστέγων στις οποίες το κόστος των καταυλισμών, για παράδειγμα, ποσοτικοποιείται, ομόλογα που πωλούνται για την υλοποίηση παρεμβάσεων για τον τερματισμό των κατασκηνώσεων, στη συνέχεια, καθώς πραγματοποιούνται αποταμιεύσεις, χρησιμοποιώντας αυτές τις αποταμιεύσεις ως εξυπηρέτηση του χρέους. Το πρόβλημα με τη συναρμολόγηση αυτού που είναι γνωστό στον μη κερδοσκοπικό κόσμο ως «στοίβα κεφαλαίου» είναι το επίπεδο πολυπλοκότητας που είναι προβληματικό για τους ακόλουθους λόγους:

● Χρόνος – αυτού του είδους οι ρυθμίσεις χρηματοδότησης μασούν στο χρόνο, και ο χρόνος είναι χρήμα. Το κόστος διατήρησης εν αναμονή της συγκέντρωσης και της ευθυγράμμισης της χρηματοδότησης είναι ένα πραγματικό πρόσθετο στο συνολικό κόστος ανάπτυξης.

● Συναλλαγές – περισσότεροι χρηματοδότες σημαίνουν περισσότερα κόστη συναλλαγών και αυτά τα κόστη προστίθενται επίσης στο συνολικό κόστος ανάπτυξης·

● Δικηγόροι και σύμβουλοι – σε κάθε βήμα της διαδρομής, για να αποφευχθούν καταστροφές που θα μπορούσαν να προκαλέσουν την αποτυχία ενός έργου, πρέπει να προσληφθούν δικηγόροι και σύμβουλοι· και

● Δεν είναι πολύ αποτελεσματικό – με όλα τα κινούμενα μέρη και το πρόσθετο κόστος, είναι αυτός ο πιο αποτελεσματικός τρόπος παροχής στέγης σε άτομα που τη χρειάζονται τώρα;

Εν τέλει, επιστρέφω στον βασικό εμπειρικό κανόνα, κάθε πρόταση χρηματοδότησης στέγασης θα πρέπει να είναι όσο το δυνατόν πιο απλή, δίνοντας τα απαραίτητα κεφάλαια ή μονάδες σε άτομα που τα χρειάζονται σήμερα. Ενώ με ενδιαφέρει και απολαμβάνω την πρόκληση της επίλυσης ενός παζλ χρηματοδότησης, παίζοντας αυτά τα παιχνίδια δεν πληρώνεται το ενοίκιο των ανθρώπων. Πρέπει να βρούμε τρόπους για να επανατοποθετήσουμε τα PAB για καλύτερο σκοπό από τις περίπλοκες συμφωνίες χρηματοδότησης για την κατασκευή επιδοτούμενων κατοικιών.