Το να επιτρέπονται περισσότερες κατοικίες επηρεάζει θετικά την τιμή της κατοικίας

Την περασμένη εβδομάδα έγραψα για την αγανάκτησή μου που προσπαθώ να πάρω δεδομένα από πόλεις σχετικά με το χρόνο που χρειάζεται για την παραγωγή μιας οικιστικής μονάδας. Δεν υπάρχουν δεδομένα δημόσιας προβολής που θα μπορούσαν να βοηθήσουν στη σύνδεση των αδειών, του πληθυσμού και της τιμής; Λοιπόν, ναι και όχι. Τα δεδομένα από την Federal Reserve Bank του Saint Louis, γνωστή στοργικά ως Fred είναι ενδιαφέροντα αλλά όχι πολύ αναλυτικά. Αλλά ας ρίξουμε μια ματιά στο Nashville κατά τα έτη 2010 έως 2020 και τι μπορεί να μας πει για τις άδειες στέγασης, τον πληθυσμό και την τιμή. Με κάποια βοήθεια από τον Zumper, έναν διαδικτυακό ανιχνευτή ενοικίων, φαίνεται ότι όταν μειώνεται ο αριθμός των ατόμων που λαμβάνουν άδειες στέγασης, το ίδιο συμβαίνει και με τον ρυθμό αύξησης των τιμών των κατοικιών. Εδώ είναι τα δεδομένα.

Ας ξεκινήσουμε με την αύξηση του πληθυσμού του Νάσβιλ κατά την περίοδο που εξετάζουμε, από το 2010 έως το 2020. Σε εκείνη την περίοδο, σύμφωνα με τον Φρεντ, το Νάσβιλ πρόσθεσε περίπου 300,000 άτομα, μια αύξηση πληθυσμού σχεδόν 20%.

Ένα πράγμα που θα παρατηρήσετε αμέσως είναι ένα τρελό χαρακτηριστικό των δεδομένων όταν πρόκειται για πόλεις: δεν μπορούμε να δούμε πραγματικά το Νάσβιλ αλλά μόνο μια ευρύτερη περιοχή. Αυτό είναι ένα συγκεχυμένο χαρακτηριστικό των δεδομένων στέγασης. Η απογραφή των Ηνωμένων Πολιτειών συχνά συγκεντρώνει πόλεις και τις αποκαλεί μητροπολιτική στατιστική περιοχή ή MSA. Δεν υπάρχει μεγάλη υπόθεση, σωστά; Συχνά, όμως, οι διαφωνίες σχετικά με τη στέγαση λαμβάνουν χώρα στα αυστηρά όρια των πόλεων και όταν τα δεδομένα είναι πιο διάχυτα από αυτό, μπερδεύουν αυτό που μπορείτε να πείτε για τις κατάλληλες πόλεις σε σχέση με τη γύρω περιοχή. Θα πάμε με τα δεδομένα MSA του Fred.

Στη συνέχεια, ας δούμε την αδειοδότηση. Ο Fred παρακολουθεί αυτά τα δεδομένα χρησιμοποιώντας αριθμούς απογραφής. Όταν πάρουμε τον ετήσιο αριθμό των αδειών που εκδίδονται και τον συγκρίνουμε με τον πληθυσμό, υπάρχει μια ενδιαφέρουσα αναλογία.

Υπάρχουν όλων των ειδών τα προβλήματα με αυτό. Πρώτον, και πιο προφανές, μια άδεια δεν ισοδυναμεί με μια πραγματική κατοικήσιμη μονάδα κατοικίας. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο επιδιώκω πιο διαφοροποιημένα δεδομένα σχετικά με το χρόνο για την αδειοδότηση. Η ελπίδα μου είναι ότι μπορούμε να δούμε το χρονικό διάστημα που χρειάζεται μεταξύ της αδειοδότησης και του πότε μια πραγματική μονάδα γίνεται κατοικήσιμη. Ωστόσο, αξίζει να εξεταστεί αυτή η αναλογία νέων μονάδων προς νέα άτομα. Τα 33,579 άτομα που έφτασαν στο Νάσβιλ το 2014 για παράδειγμα, χρειάζονταν ένα μέρος για να ζήσουν. Υπάρχουν παράγοντες όπως τα ποσοστά κενών θέσεων – συχνά ονομάζεται «απορρόφηση» – και άλλοι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη. Αλλά η σχέση μεταξύ των νέων ανθρώπων και του αριθμού των αδειών είναι σχετική. Σημαίνει λιγότερο ανταγωνισμό μεταξύ των ανθρώπων που αναζητούν σπάνιες κατοικίες.

Τώρα ας δούμε την τιμή. Ο Fred δεν παρακολουθεί τα ενοίκια, αλλά παρακολουθεί το "All-Transactions House Price". Ακολουθεί η αλλαγή κατά τη διάρκεια της δεκαετίας στις τιμές των κατοικιών μαζί με την παρακολούθηση των ενοικίων από τον Zumper τα τελευταία πέντε.

Αυτό που φαίνεται εδώ είναι ότι όταν συγκρίνουμε την τάση στην αδειοδότηση, τον πληθυσμό και την τιμή, υπάρχει μια σχέση.

Η χορήγηση αδειών φαίνεται να καλύπτει την αύξηση του πληθυσμού στο Νάσβιλ κατά τη διάρκεια της δεκαετούς περιόδου, και όταν εξετάζουμε τα πέντε χρόνια που διαθέτουμε για τιμές ενοικίων και κατοικιών, αυτές αρχίζουν να αμβλύνονται μαζί με τη φαινομενική αύξηση της παραγωγής. Καθώς η αναλογία νέων ατόμων προς οικιστικές μονάδες μειώνεται, μειώνεται και ο ρυθμός αύξησης των τιμών.

Αλλά εξακολουθώ να έχω ερωτήσεις, ακόμη και αμφιβολίες. Τα δεδομένα του Fred εξετάζουν την "εκτιμώμενη χρήση τιμών πωλήσεων και δεδομένων αξιολόγησης" για να λάβουν την τιμή. Τι ακριβώς σημαίνει αυτό; Τα δεδομένα ενοικίασης από διαφορετικές πηγές μπορεί να διαφέρουν σημαντικά, όπως και οι τοπικές εκτιμήσεις της τιμής. Ένα μεγάλο πρόβλημα με τα δεδομένα αδειοδότησης είναι ότι δεν μας ενημερώνουν πότε όντως τίθενται σε λειτουργία οι επιτρεπόμενες μονάδες. Επίσης, τα τοπικά δεδομένα θα αποκάλυπταν πολλά σχετικά με το χρόνο που χρειάζεται για να ληφθεί μια άδεια.

Αυτή η πρώτη ματιά στα δεδομένα που αντιμετωπίζει το κοινό φαίνεται να επικυρώνει το μακροχρόνιο επιχείρημά μου ότι περισσότερη προσφορά σημαίνει χαμηλότερες τιμές. Εξακολουθώ να πιστεύω ότι είναι αλήθεια. Αλλά σε αντίθεση με τους ομολόγους μου στα αριστερά που χαίρονται να μπερδεύουν τη συσχέτιση με την αιτιότητα, εγώ απλά δεν μπορώ. Περισσότερα τοπικά δεδομένα σχετικά με τις πραγματικές άδειες, τις τιμές και τις ημερομηνίες κατά την οποία τέθηκε σε λειτουργία η στέγαση θα ήταν ακόμη πιο ισχυρή. Αλλά αυτό είναι μια καλή αρχή.

Αλλά καθώς προσπαθούμε να σκάψουμε βαθύτερα σε ταχέως αναπτυσσόμενες πόλεις όπως το Νάσβιλ, και εξετάζουμε τα δεδομένα που έχουμε, υπάρχει μια τάση: όταν αυξάνεται ο πληθυσμός και ακολουθούν οι άδειες, βλέπουμε ότι οι αυξήσεις των τιμών αρχίζουν να μειώνονται.

Τέλος, υπάρχουν μερικά ενδιαφέροντα blips που υπάρχουν και εκεί έξω. Για παράδειγμα, μια από τις πιο γρήγορα συρρικνούμενες πόλεις στις Ηνωμένες Πολιτείες δείχνει στην πραγματικότητα μια ανοδική τάση στις τιμές των κατοικιών από το 2018. Ένας τοπικός τηλεοπτικός σταθμός μετέδωσε μια ιστορία πέρυσι σχετικά με το πώς «η αγορά κατοικίας θερμαίνεται στο Decatur».

Και τι γίνεται με τα ενοίκια; Το Zumper παρουσιάζει αύξηση 26% στα ενοίκια στο Decatur τον τελευταίο χρόνο, περίπου 123 $ κατά μέσο όρο. Και μια ματιά στο γράφημα των ενοικίων τους τα τελευταία χρόνια δείχνει παρόμοια τάση με τις τιμές των κατοικιών.

Τι συμβαίνει στο Decatur; Αυξανόμενος πληθωρισμός από μεγάλες χωματερές από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση και προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα; Μπορεί. Αλλά αυτά είναι χαρακτηριστικά των τελευταίων δύο ετών και η αύξηση των τιμών ξεδιπλώνεται από το 2018 προφανώς. Γιατί; Αξίζει να το σκεφτείτε.

Αυτό που χρειαζόμαστε είναι οι τοπικές δικαιοδοσίες να ενδιαφέρονται για αυτά τα μέτρα όσο κι εγώ και να τα χρησιμοποιούν για την καλύτερη διαχείριση των στεγαστικών οικονομιών. Τελικά, η βάση κάθε λειτουργικής και δίκαιης και αποτελεσματικής οικονομίας είναι οι πολλές ανταλλαγές μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Όταν οι παραγωγοί βλέπουν ζήτηση, φυσικά θέλουν να παράγουν περισσότερα. Η επιβράδυνση αυτή βλάπτει μόνο άτομα που αναζητούν στέγη, ειδικά άτομα με λιγότερα χρήματα. Υπάρχει περισσότερη δουλειά που πρέπει να γίνει, αλλά θα ήταν πολύ καλύτερο να κάνουμε λάθος για περισσότερη στέγαση παρά περισσότερους κανόνες και καθυστερήσεις.