Το πρόβλημα δεν είναι η ιδιοκτησία, η σπανιότητα της στέγασης

Τον περασμένο μήνα παρακολούθησα μια κοινοτική συνάντηση στο Σινσινάτι φοιτητές του μαθήματος Συστήματα Στέγασης στη Σχολή Σχεδιασμού του Πανεπιστημίου του Σινσινάτι για να συζητήσω «πώς οι θεσμικοί επενδυτές επηρεάζουν την πόλη μας. τι γίνεται επί του παρόντος για την αντιμετώπιση αυτού του ζητήματος και τι άλλο πρέπει να κάνουμε». Έχω δημοσιεύσει στο παρελθόν σχετικά με τις προσπάθειες του λιμανιού του Σινσινάτι να εμποδίσει τους θεσμικούς επενδυτές αγορά μονοκατοικιών στην πόλη. Το ερώτημα που ήταν δύσκολο να απαντηθεί στη συνάντηση ήταν τι ακριβώς είναι ένας «θεσμικός επενδυτής» και εάν η ιδιοκτησία σχετίζεται αιτιωδώς με κακά αποτελέσματα στέγασης, όπως υψηλότερα ενοίκια, έξωση ή ερήμωση. Η ανησυχία για το ποιος είναι ιδιοκτήτης κατοικιών φαίνεται να είναι ένας ακόμη περισπασμός από το πραγματικό πρόβλημα, την έλλειψη προσφοράς ενόψει της αυξανόμενης ζήτησης.

Οι μαθητές παρακολουθούν ένα μάθημα που ονομάζεται Συστήματα στέγασης, που διδάσκει ο καθηγητής Hayden Shelby. Το μάθημα περιλαμβάνει μια ματιά στη «φύση των προβλημάτων στέγασης και των στεγαστικών αγορών» και «την αντιμετώπιση των αποτυχιών της στεγαστικής αγοράς». Η εξέταση των μοτίβων ιδιοκτησίας και του τρόπου με τον οποίο σχετίζονται με τα αποτελέσματα στην αγορά κατοικίας αξίζει σίγουρα μια άσκηση στην τάξη, αλλά πρέπει οι παρεμβάσεις πολιτικής να επικεντρωθούν στο ποιος κατέχει ακίνητα; Εξαρτάται από το αν μπορεί να υπάρξει μια σαφής, συνεπής και αιτιώδης σχέση μεταξύ ιδιοκτησίας και κακών αποτελεσμάτων. Μέχρι στιγμής, δεν έχω βρει δεδομένα που να δημιουργούν σύνδεση.

Μάλιστα, για ένα διάστημα, το μεγάλο buzz επικρατούσε γύρω από την απόκτηση κατοικιών από το εξωτερικό στις Ηνωμένες Πολιτείες. Η τρομακτική αφήγηση ήταν ότι οι Κινέζοι επενδυτές «παρκάρουν» μετρητά στην αμερικανική αγορά κατοικίας, αγόραζαν πολλές πολυκατοικίες, τις άδειαζαν και μετά περίμεναν να τις πουλήσουν. Πριν από περίπου 5 χρόνια, υπήρχε πρόταση για φορολόγηση της αγοράς κατοικιών από ξένους επενδυτές για να σταματήσει αυτό.

Ωστόσο, το πρόβλημα, οι πρόχειροι επενδυτές να αγοράζουν και να αδειάζουν πολυκατοικίες, δεν ήταν πραγματικό. Σίγουρα, υπήρξαν κάποιες συναλλαγές με επενδυτές εκτός των Ηνωμένων Πολιτειών, αλλά προσπαθούσαν να βγάλουν χρήματα, όχι να τα χάσουν. Όταν αυτοί οι επενδυτές αγόρασαν κτίρια, τα διοικούσαν όπως κάθε άλλος ιδιοκτήτης, δεν τα άδειασαν. το παράξενο επιχείρημα ήταν ότι αφήνοντάς τα άδεια, οι τιμές θα ανέβαιναν και το ίδιο θα ανέβαιναν και η αξία της επένδυσης. Εκτός από το ότι για να δημιουργήσουν μια αύξηση 1% στα μέσα ενοίκια, θα έπρεπε να αγοράσουν και να αφαιρέσουν 1,400 μονάδες από την αγορά του Σιάτλ, κάτι που απλά δεν συνέβαινε.

Η σημερινή ανησυχία είναι ότι κατά κάποιο τρόπο οι επενδυτές – και οι τροποποιητές τώρα δεν είναι «ξένοι» αλλά «μεγάλοι», ή «εκτός πόλης», ή «μεγάλοι», ή «εταιρικοί» ή όλα τα παραπάνω – είναι αναγκαστικά κακοί ηθοποιοί. Οι συνήγοροι επισημαίνουν ως αποδεικτικά στοιχεία τα αποτελέσματα της αύξησης των ενοικίων, των εξώσεων και της ερήμωσης. Αλλά όλα αυτά συμβαίνουν ούτως ή άλλως, ανεξάρτητα από το αν ένας ιδιοκτήτης ζει ένα μίλι μακριά ή 1,000 μίλια μακριά. Και απλά δεν υπάρχει τίποτα κακό ή απαίσιο όσον αφορά τα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REITS) ή τα συνταξιοδοτικά ταμεία που αγοράζουν κατοικίες, εάν πιστεύουν ότι θα έχουν απόδοση. Η ιδέα ότι τέτοιες συναλλαγές θα είναι πιο κερδοφόρες αφήνοντας τα κτίρια να καταρρεύσουν, παρενοχλώντας τους ενοικιαστές και εκδιώκοντάς τους όχι μόνο δεν έχει νόημα, αλλά δεν υποστηρίζεται από κανένα ποσοτικό στοιχείο.

Υπάρχουν κακοί πάροχοι στέγασης –και υπάρχουν κακοί οδηγοί λεωφορείων, αστυνομία, δάσκαλοι, ίσως ακόμη και πολιτικοί– αλλά κανείς δεν προσπαθεί να αποδώσει τις αποτυχίες αυτών των παραγόντων σε κάτι όπως το πού ζουν ή το πού πήγαν σχολείο. Αν κάποιος από αυτούς τους ηθοποιούς κάνει κάτι λάθος, αυτό που έχει νόημα είναι να του επιβληθούν κυρώσεις για παραβίαση κανόνων ή θέτουν σε κίνδυνο την κοινότητα. Τέτοιες κυρώσεις υπάρχουν ήδη για άτομα που κακοδιαχειρίζονται ακίνητα με τρόπο που δημιουργεί μάστιγα και η διαδικασία έξωσης προεδρεύεται από δικαστή και όχι από τον ίδιο τον πάροχο στέγασης. Και αν το πρόβλημα είναι η αύξηση των ενοικίων, ο καλύτερος τρόπος για να αντισταθμιστεί αυτό είναι η δημιουργία μιας ανταγωνιστικής αγοράς κατοικίας, ώστε οι άνθρωποι που είναι δυσαρεστημένοι με την τιμή να μπορούν εύκολα να βρουν ένα υποκατάστατο κοντά.

Η υποκείμενη αίσθηση αγανάκτησης στην αίθουσα της συνεδρίασης ήταν ξεκάθαρη. Κάποιες «απρόσωπες εταιρείες» βγάζουν χρήματα, πολλά χρήματα, σε βάρος των φτωχών ανθρώπων. Σαφώς, η λογική λέει ότι αυτές οι εταιρείες πρέπει να σταματήσουν να έχουν ιδιοκτησία στο Σινσινάτι. Ένας συμμετέχων πρότεινε να μην επιτραπεί η ιδιοκτησία περισσότερων από έναν συγκεκριμένο αριθμό κατοικιών σε επενδυτές οποιουδήποτε είδους.

Παραδόξως, το λιμάνι του Σινσινάτι συμφωνεί. Μια άλλη ιστορία που δημοσιεύτηκε πρόσφατα υπογραμμίζει τις προσπάθειες του λιμανιού να αγοράσει όσο το δυνατόν περισσότερη κατοικία με τα δημόσια δολάρια του ή τα έσοδα από τις πωλήσεις ομολόγων. Η ιδέα είναι ότι δεν θα μείνει τίποτα για τους «διαισθητικούς» επενδυτές. Το Λιμάνι είναι θεσμός; Και τι γίνεται όταν κάποιος σταματήσει να πληρώνει ενοίκιο ή παραβιάζει τους όρους μίσθωσης; Θα τους διώξει το Λιμάνι; Μη κερδοσκοπικές και στεγαστικές αρχές, επίσης ιδρύματα, εκδιώκουν πολλούς, πολλούς ενοικιαστές για παραβάσεις μη πληρωμών και μίσθωσης. Θα το κάνει και το λιμάνι. Το Λιμάνι σχεδιάζει να «βγάλει τα χρήματά του από την ενοικίαση και, τελικά, την πώληση των κατοικιών. Αλλά το όλο θέμα είναι να διατηρηθούν τα ενοίκια προσιτά και οι τιμές πώλησης αρκετά χαμηλές ώστε οι άνθρωποι να μπορούν να πληρώσουν».

Χμμμμ. Πώς θα το κάνουν αυτό; Οι ενδείξεις από την ιστορία είναι ότι τα 10,000 δολάρια που υπέθεσε το λιμάνι ότι θα ξόδευε για τη βελτίωση των σπιτιών δεν είναι αρκετά. Το Λιμάνι αρχίζει να αντιλαμβάνεται –όπως κάθε άλλος ιδιοκτήτης, μεγάλος ή μικρός– ότι κάποιος πρέπει να πληρώσει για επισκευές. Εάν είναι ο τελικός χρήστης, ένας ενοικιαστής ή ένας αγοραστής, τότε η τιμή θα ανέβει. Είναι απλά μαθηματικά. Η αλήθεια είναι ότι οποιοσδήποτε αγοραστής, είτε πρόκειται για REIT είτε για πρώτη φορά επενδυτή που αγοράζει ένα ενιαίο ακίνητο, το ενοίκιο είναι ο μόνος τρόπος να πληρώσει για βελτιώσεις. Εάν υπάρχει πρόβλημα με τη στέγαση, ο καλύτερος τρόπος για να τα αντιμετωπίσετε είναι να παρέχετε κίνητρα για βελτιώσεις, όχι να τους επιβάλλετε. Εάν έρθει μια εντολή, οι ενοικιαστές θα πάρουν την καρτέλα και οι μονάδες δεν θα είναι πλέον προσιτές.

Μπορεί να είναι μειωτικό, αλλά υπάρχει πάντα ένας τρόπος να διορθωθεί οποιοδήποτε στεγαστικό πρόβλημα: να επιτρέπεται στην αγορά να παράγει πολλά σπίτια, τόσο πολύ που οι παραγωγοί και οι πάροχοι πρέπει να ανταγωνίζονται μεταξύ τους για να πείσουν τους ανθρώπους να νοικιάσουν ή να αγοράσουν το προϊόν τους. Οτιδήποτε λιγότερο από αυτό θα απομακρύνει τον αγωνιστικό χώρο από τον καταναλωτή, αναγκάζοντάς τους να ανταγωνίζονται μεταξύ τους και να αποδέχονται τιμές και συνθήκες λιγότερο από τις ιδανικές. Και εδώ είναι το βασικό σημείο σε όλη αυτή τη συζήτηση: ακόμα κι αν υπήρχε μια μετρήσιμη και ισχυρή αιτιώδης σύνδεση μεταξύ της ιδιοκτησίας και των αποτελεσμάτων στέγασης, η καλύτερη λύση για αυτό θα ήταν ακόμα περισσότερη στέγαση. Ο διαλύτης για τα περισσότερα στεγαστικά ζητήματα είναι η δημιουργία αρκετής προσφοράς ώστε οι άνθρωποι να έχουν την ευκαιρία που παρέχεται από το να έχουν την ελευθερία να επιλέξουν μια οικονομικά προσιτή εναλλακτική λύση.

Ο καθηγητής Shelby ήταν υπομονετικός με τις ερωτήσεις μου στη συνάντηση και ήταν επίσης αρκετά ευγενικός για να απαντήσει σε ορισμένες ερωτήσεις που της έστειλα σχετικά με το θέμα της ιδιοκτησίας του επενδυτή και της τάξης. Εδώ είναι όλες οι ερωτήσεις μου και οι απαντήσεις της.

Πόσο σημαντικό είναι να καταλήξουμε σε έναν σαφή ορισμό του τι σημαίνει «επενδυτής;» Για παράδειγμα, το λιμάνι χρησιμοποιεί τα χρήματα των επενδυτών από τις πωλήσεις ομολόγων για να αγοράσει σπίτια για να εμποδίσει άλλους επενδυτές να τα αγοράσουν. πρόκειται πραγματικά για «καλούς» έναντι «κακών» επενδυτών; Πώς μετριέται αυτό;

Πιστεύω ότι είναι πολύ σημαντικό να γίνεται διάκριση μεταξύ διαφορετικών ειδών επενδυτών. Σε αυτό το έργο βασιστήκαμε στον όρο που έχουν χρησιμοποιήσει άλλοι για να περιγράψουν αυτό το φαινόμενο, «θεσμικοί επενδυτές». Αλλά αναγνωρίζω ότι αυτός είναι ένας ατελής όρος. Προσπαθήσαμε να βρούμε έναν καλύτερο όρο για να περιγράψουμε τι είδους ηθοποιός είναι πραγματικά προβληματικός σε αυτόν τον τομέα. Οι τύποι οντοτήτων που μας απασχολούν είναι εκείνοι που έχουν αρνητικό αντίκτυπο στους πολίτες και τις κοινότητές μας (1) αυξάνοντας τα ενοίκια σε επίπεδα μη διαχειρίσιμα για τους ενοικιαστές χωρίς ουσιαστική βελτίωση των ακινήτων, (2) έξωση με υψηλότερους ρυθμούς από τους περισσότερους άλλους ιδιοκτήτες στην αγορά, και (3) μη διατήρηση των ακινήτων επαρκώς, έτσι ώστε οι ενοικιαστές να πρέπει να ζουν σε κακές συνθήκες και οι γείτονες να έχουν αρνητικές επιπτώσεις στην αξία των ακινήτων τους. Μάλλον χρειαζόμαστε έναν καλύτερο όρο για αυτούς τους τύπους επενδυτών. Ίσως μόνο οι «κακοί επενδυτές» να αρκούν. Αλλά ο λόγος που θέλαμε να φιλοξενήσουμε αυτήν την κοινοτική συζήτηση είναι ότι στο Σινσινάτι πολλοί άνθρωποι και οργανισμοί στην πόλη μας έχουν παρατηρήσει ότι έχουμε μερικές μεγάλες οντότητες, κυρίως REITS, που έχουν εμφανιστεί στη σκηνή τα τελευταία χρόνια και φαίνεται να παράγουν αυτά τα υλικά προβλήματα για τους κατοίκους σε πολύ υψηλότερα ποσοστά από τον τυπικό ιδιοκτήτη.

Ποια είναι τα αρνητικά αποτελέσματα που μπορούν να συνδεθούν με «κακούς» επενδυτές; Συνδέονται αυτά τα αποτελέσματα αιτιωδώς με την απόσταση και το μέγεθος του επενδυτή; Προφανώς θα υπάρξουν μεγάλοι μακρινοί επενδυτές που θα έχουν «καλή» στέγαση και μικροί τοπικοί που έχουν «κακή» στέγαση.

Δεν ξέρω ότι το μέγεθος προκαλείται απαραιτήτως από (ή ακόμα και πάντα συσχετισμένο με) αυτά τα κακά αποτελέσματα που ανέφερα παραπάνω. Είναι βεβαίως δυνατό (και εύλογο) για επενδυτές μικρής κλίμακας και ιδιοκτήτες να δημιουργήσουν αυτά τα προβλήματα, καθώς και για μεγάλης κλίμακας επενδυτές να παράγουν ποιοτική οικονομικά προσιτή στέγαση. Ωστόσο, όταν εκεί are μεγάλες επενδυτικές οντότητες που δημιουργούν αυτά τα προβλήματα—και έχουμε μερικές εταιρείες στο Σινσινάτι—οι εταιρείες αυτές μπορεί να προκαλέσουν πολύ πόνο λόγω του μεγέθους και του αντίκτυπού τους. Υπάρχει επίσης το ζήτημα ότι αυτές οι μεγάλες οντότητες είναι συχνά δύσκολο να λογοδοτήσουν επειδή λειτουργούν υπό πολλές LLC και συχνά δεν έχουν τοπικό αντιπρόσωπο που να είναι εύκολα προσβάσιμος από τους ενοικιαστές και τους υποστηρικτές της κοινότητας όταν προκύπτουν προβλήματα. Αυτό είναι το θεμελιώδες ζήτημα.

Αντί να προσπαθήσουμε να ρυθμίσουμε την ιδιοκτησία, θα είχε νόημα να αντιμετωπίσουμε τα κακά αποτελέσματα χρησιμοποιώντας τον υπάρχοντα κώδικα και την ανάπτυξη προγραμμάτων για την παροχή κινήτρων για διαφορετική συμπεριφορά. Για παράδειγμα, εάν μια οικιστική μονάδα έχει καταστεί ερειπωμένη, ο Δήμος θα μπορούσε να προσφέρει ένα χαμηλό επιτόκιο δάνειο για επιχορήγηση από ένα ταμείο που θα μπορούσε να επιτρέψει τις επισκευές πιο οικονομικά και να αποτρέψει τη μετακύλιση του κόστους στους κατοίκους.

Νομίζω ότι ένας τρόπος για να καταπολεμηθεί αυτό είναι η επιβολή των υφιστάμενων κανονισμών, και σίγουρα οι άνθρωποι με τους οποίους μίλησα στο City προσπαθούν να κάνουν ακριβώς αυτό. Και σίγουρα είναι λογικό να προσφέρουμε επιχορηγήσεις και δάνεια χαμηλού επιτοκίου για να βοηθήσουμε τους ιδιοκτήτες να διατηρήσουν ακίνητα. Είναι σίγουρα η περίπτωση που οι ιδιοκτήτες μικρής κλίμακας, ιδιαίτερα, συχνά λειτουργούν με πολύ στενά περιθώρια κέρδους και δυσκολεύονται πραγματικά να διατηρήσουν τις ιδιότητές τους, ειδικά τώρα που τα υλικά και η εργασία έχουν γίνει τόσο ακριβά. Αλλά το θέμα στο οποίο εστιάζουμε εδώ δεν είναι οι μαμαδίστους ιδιοκτήτες που χρειάζονται ένα μικρό δάνειο για να αναβαθμίσουν μερικά ακίνητα. Μιλάμε για μεγάλες οντότητες που έρχονται σε γειτονιές, αυξάνουν τα ενοίκια, δεν «επενδύουν» πραγματικά στα ακίνητα με την έννοια της υλικής τοποθέτησης οτιδήποτε σε αυτά και αντλώντας αξία μέσω αυτών των ενοικίων. Αυτό είναι το θεμελιώδες ζήτημα που πρέπει να έχουμε κατά νου σχετικά με το επιχειρηματικό μοντέλο που βλέπουμε να εμφανίζεται στις ενοικιάσεις μεμονωμένων οικογενειών. Οι περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα στο παρελθόν προσπαθούσαν να κερδίσουν έσοδα μέσω της συσσώρευσης αξίας στο ίδιο το ακίνητο με την πάροδο του χρόνου. Υπάρχει λοιπόν ένα κίνητρο για τη διατήρηση της ιδιοκτησίας. Αλλά αυτό δεν κάνουν αυτές οι εταιρείες. Αποκομίζουν βραχυπρόθεσμα κέρδη μέσω της αύξησης των ενοικίων και της περικοπής του κόστους μη συντηρώντας τα ακίνητα. Νομίζω ότι αυτό είναι ένα θεμελιωδώς διαφορετικό επιχειρηματικό μοντέλο από τους περισσότερους ιδιοκτήτες μαμά και ποπ και πρέπει να το έχουμε κατά νου όταν μιλάμε για αυτό το θέμα. Εμείς επίσης. Πρέπει να το έχουμε κατά νου όταν εξετάζουμε τις κατάλληλες πολιτικές απαντήσεις. Δεν θέλουμε να δημιουργήσουμε κανονισμούς που βλάπτουν ιδιοκτήτες μικρής κλίμακας που ήδη αγωνίζονται να διατηρήσουν ποιοτικές μονάδες.

Θα είχατε άλλες σκέψεις ή σχόλια σχετικά με το τι ελπίζετε να αποφέρει αυτό το έργο όσον αφορά τα καλύτερα στεγαστικά αποτελέσματα; Εάν περιλαμβάνει ρύθμιση, πώς θα μπορούσαν οι νέοι κανόνες να αποφύγουν τη δημιουργία αντικινήτρων που θα μπορούσαν να μειώσουν τις επενδύσεις από ιδιώτες προγραμματιστές στην κατασκευή κατοικιών στο Σινσινάτι.

Από την σκοπιά της υπεράσπισης, θέλω αυτό να φέρει κοντά τους ανθρώπους για να σκεφτούν λύσεις που μπορούν να οδηγήσουν σε καλύτερες συνθήκες διαβίωσης και μεγαλύτερη ασφάλεια θητείας για τους ενοικιαστές στην πόλη μας. Δεν έχω ένα προκαθορισμένο σύνολο πρωτοβουλιών πολιτικής που προσπαθώ να προωθήσω, αλλά μάλλον ακούω τους ανθρώπους στην κοινότητα, προσπαθώ να τους συνδέσω και προσπαθώ να βρω τρόπους με τους οποίους θα μπορούσα να κατευθύνω την έρευνα που μπορεί να είναι χρήσιμη . Σχετικά, από πνευματική και παιδαγωγική σκοπιά, νομίζω ότι αυτό το έργο έχει ήδη κάνει πολλά από αυτά που ήλπιζε ότι θα έκανε, δηλαδή να τονώσει τη συζήτηση που μας βοηθά να ξεκαθαρίσουμε ποιο είναι το πρόβλημα και πού πρέπει να στοχεύει η συνηγορία μας.