Γνώμη: Αυτοί οι 2 αριθμοί συνοψίζουν γιατί η αγορά κατοικίας δεν θα επανέλθει σε φυσιολογικά επίπεδα για μεγάλο χρονικό διάστημα

Έδειξα στη γυναίκα μου αυτό το γράμμα και αστειεύτηκα ότι θα έπρεπε να ζητήσουμε ένα ασφάλιστρο 20% πάνω από την τρέχουσα αξία. Είναι ένας μεγάλος στρογγυλός αριθμός αλλά είναι ουσιαστικά άχρηστος.

Γιατί;

Κάπου πρέπει να ζήσουμε!

Ακόμα κι αν μπορούσαμε να εξασφαλίσουμε πολύ υψηλότερη τιμή πώλησης, δεν θα μας βοηθούσε και τόσο πολύ.

Έχουμε ήδη κλειδωμένο επιτόκιο στεγαστικών δανείων 3%. Έχουμε ένα αξιοπρεπές κεφάλαιο ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι. Και όπως ανέφερε ο απελπισμένος Realtor μας στην επιστολή του, θα ήταν σχεδόν αδύνατο να βρούμε άλλο σπίτι αυτή τη στιγμή για να αγοράσουμε.

Ο συνδυασμός των αυξανόμενων τιμών των κατοικιών, των χαμηλών επιτοκίων των στεγαστικών δανείων που έχουν κλειδωθεί από τους σημερινούς ιδιοκτήτες και της χαμηλής προσφοράς καθιστά δυσάρεστο να πουλήσετε το σπίτι σας και να αναζητήσετε άλλο αυτήν τη στιγμή.

Μάικ Σίμονσεν από την Altos Research έχει ένα διάγραμμα που δείχνει πόσο άσχημη είναι η κατάσταση της προσφοράς κατοικιών αυτή τη στιγμή:

Αυτό είναι 271,913 σπίτια προς πώληση σε ολόκληρη τη χώρα αυτή τη στιγμή!

Βρισκόμαστε σε μια αγορά κατοικίας όπου έχουμε ρεκόρ υψηλή ζήτηση και ρεκόρ χαμηλής προσφοράς. Αν θέλετε να μάθετε γιατί οι τιμές είναι 20% υψηλότερες από ό,τι πριν από ένα χρόνο, αυτή είναι η απλούστερη εξήγηση.

Αλλά εδώ συμβαίνουν περισσότερα.

Ο Simonsen ήταν πρόσφατα στο podcast του Odd Lots με τους Tracy Alloway και Joe Weisenthal όπου εξήγησε πόσοι ιδιοκτήτες σπιτιού διπλασιάζουν τις επενδύσεις τους σε ακίνητα:

Είναι σαν διπλασιασμός. Ο ιδιοκτήτης του σπιτιού πηγαίνει να αγοράσει το επόμενο σπίτι, να ανέβει ή να κατέβει. Και επειδή τα στεγαστικά δάνεια είναι τόσο φθηνά, είναι πολύ καλή στιγμή να κρατήσετε το πρώτο ως ενοικιαζόμενη μονάδα. Και έτσι κάθε χρόνο πάω να αγοράσω ένα επόμενο και κρατάω το πρώτο μου. Και αυτό είναι ένα μεγάλο φαινόμενο. Και ξαφνικά είμαι επενδυτής σε ακίνητα. Και την ίδια στιγμή, τα θεσμικά χρήματα ήταν φθηνά. Υπάρχουν πολλά νέα σχετικά με τα μεγάλα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια που αγοράζουν σπίτια, αλλά στην πραγματικότητα είναι τα άτομα που οδηγούν το μεγαλύτερο μέρος τους. Έτσι, την τελευταία δεκαετία αφαιρέσαμε 8 εκατομμύρια σπίτια από τον κύκλο μεταπώλησης και τα μεταφέραμε στο τμήμα ενοικίασης επενδύσεων της πισίνας. Και αυτό είναι, ξέρετε, το 9% όλων των μονοκατοικιών.

Ξέρω ότι όλοι θέλουν να παραπονεθούν για την αγορά της BlackRock για όλα τα σπίτια σε αυτή τη χώρα, αλλά το 90% των οικιστικών μονάδων ενοικίασης ανήκουν σε ιδιώτες στις Ηνωμένες Πολιτείες.

Και αυτός ο αριθμός αυξάνεται λόγω της αφθονίας των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι, της ισχύος των ισολογισμών των καταναλωτών και των χαμηλών επιτοκίων στεγαστικών δανείων που επικρατούν.

Τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν κάνει τις μηνιαίες πληρωμές τόσο προσιτές όσο ποτέ:

Τα ίδια κεφάλαια κατοικιών έχουν εκτοξευθεί από την αύξηση των τιμών των κατοικιών:

Επιπλέον, δείτε την πιστοληπτική ικανότητα των αγοραστών κατοικιών αυτές τις μέρες:

Οι άνθρωποι που αγοράζουν σπίτια σήμερα έχουν άριστα πιστωτικά σκορ. Αυτό δεν συνέβαινε στην έκρηξη των subprime των πρώτων έως μεσαίων οικονομιών, όταν η πλειονότητα των αγοραστών προέρχονταν από άτομα με χαμηλά πιστωτικά σκορ.

Απλά φανταστείτε ότι είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού σας για πέντε ή περισσότερα χρόνια. Μέχρι τώρα έχετε σίγουρα αναχρηματοδοτήσει τουλάχιστον δύο έως τρεις φορές και πιθανότατα έχετε επιτόκιο δανεισμού 3% ή λιγότερο. Βρίσκεστε επίσης σε ένα καλό μετοχικό κεφάλαιο μέσω ενός συνδυασμού πληρωμών κεφαλαίου και αυξανόμενων τιμών.

Σίγουρα δεν φαίνεται ότι οι τιμές των κατοικιών θα σταματήσουν να αυξάνονται σύντομα και τα ενοίκια αυξάνονται επίσης, επομένως είναι λογικό οι άνθρωποι να επιλέγουν να κρατήσουν το αρχικό τους ακίνητο ακόμα και αφού αγοράσουν κάτι καινούργιο. Μπορούν απλώς να χρεώσουν αρκετό ενοίκιο για να καλύψουν το στεγαστικό δάνειο, την ασφάλιση και τους φόρους και εξακολουθούν να βγαίνουν μπροστά πληρώνοντας αργά ένα φτηνό στεγαστικό δάνειο και βλέποντας το σπίτι τους να αυξάνεται σε αξία.

Αν έπρεπε να μαντέψω ότι θα περάσουν χρόνια μέχρι να δούμε οτιδήποτε πλησιάζει μια «κανονική» αγορά κατοικίας. Απλώς δεν κατασκευάσαμε αρκετά σπίτια μετά την τελευταία συντριβή των κατοικιών για να καλύψουμε τη ζήτηση που προέρχεται από τους millennials που έφτασαν τα χρόνια του νοικοκυριού τους.

Τα πράγματα επιτέλους καλυτερεύουν, αλλά έχουμε χρόνια και χρόνια υποδομής να αναπληρώσουμε. Και δεν είναι ότι τα προβλήματα της εφοδιαστικής αλυσίδας, οι κυβερνητικοί κανονισμοί και ο COVID καθιστούν ευκολότερη την κατασκευή σπιτιών γρηγορότερα.

Εν τω μεταξύ, η αύξηση των επιτοκίων θα μπορούσε να επιβραδύνει λίγο τα πράγματα εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων φτάσουν αρκετά υψηλά. Η αύξηση των τιμών των κατοικιών και τα υψηλότερα επιτόκια δανεισμού θα καθιστούσαν τουλάχιστον το λιγότερο ελκυστικό για τους ανθρώπους να κρατούν τα παλιά τους σπίτια και να τα νοικιάζουν.

Ωστόσο, η αύξηση των επιτοκίων πιθανότατα θα κρατούσε ένα καπάκι στην προσφορά κατοικιών, επειδή τόσοι πολλοί άνθρωποι έχουν κλειδώσει σε χαμηλά επιτόκια. Γιατί να πουλήσετε για να αγοράσετε ένα σπίτι σε υψηλότερη τιμή με υψηλότερο κόστος δανεισμού;

Προφανώς, οι άνθρωποι θα εξακολουθούν να μετακομίζουν για νέες δουλειές ή οικογένεια ή αλλαγή σκηνικού ή οποιονδήποτε από τους άλλους λόγους που οι άνθρωποι αποφασίζουν να πουλήσουν.

Αλλά μάλλον θα χρειαστεί πολύς χρόνος μέχρι να δούμε κάποιου είδους ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικίας.

Επίσης από τον Ben Carlson: Πρέπει να πουλήσω τις μετοχές μου για να μπορώ να πληρώσω μετρητά για ένα σπίτι;

Ο Ben Carlson είναι ο συγγραφέας του επενδυτικού ιστολογίου "A Wealth of Common Sense", όπου δημοσιεύτηκε για πρώτη φορά. Ανατυπώνεται με άδεια. Ακολουθήστε τον στο Twitter @awealthofcs.