Όχι, το Σαν Φρανσίσκο δεν εξάλειψε την μονοοικογένεια

Οι Αμερικανοί έχουν μουδιάσει, νομίζω, στους ισχυρισμούς ότι μια ανάρτηση στο Διαδίκτυο είναι «ψευδείς ειδήσεις» ή «παραπληροφόρηση». Οι λέξεις έχουν γίνει ένας άλλος τρόπος να πούμε: «Δεν θέλω να πιστέψω ότι αυτό είναι αλήθεια, είτε είναι είτε όχι. Ωστόσο, δεν χρειάζεται να είναι κανείς φιλόσοφος για να αποδείξει ότι κάποια πράγματα είναι αληθινά ή ψευδή. Το Σαν Φρανσίσκο δεν «τέλειωσε απλώς τη χωροθέτηση μιας οικογένειας» όπως ένας τίτλος στο Planetizen αξιώσεις. Αυτό που μόλις συνέβη στο Σαν Φρανσίσκο είναι πιο περίπλοκο και ρίχνει φως όχι μόνο στα μέσα ενημέρωσης αλλά και στο πώς το Συμβούλιο Εποπτών εκεί παραμένει ανίκανο να κάνει τίποτα για να κάνει τη στέγαση λιγότερο ακριβή επειδή ανησυχεί μήπως κάποιος έχει κέρδος. Το ίδιο ισχύει και για τις προσπάθειες του νομοθέτη της Καλιφόρνια να δώσει κίνητρα για περισσότερη στέγαση.

Πρώτον, η ιστορία στο Planetizen είναι μια σύνοψη μιας ανάρτησης με paywalk στο San Francisco Chronicle. Η περίληψη καλύπτει την ψήφιση της νομοθεσίας στις 28 Ιουνίου^th που αλλάζει τις μονοκατοικίες στο Σαν Φρανσίσκο. Παρά τον παραπλανητικό τίτλο της, η ανάρτηση κάνει πολύ καλή δουλειά συνοψίζοντας την ιστορία του Chronicle και το θέμα.

Ακολουθεί η αρχική παράγραφος της ανάρτησης του Planetizen:

«Το Σαν Φρανσίσκο σχεδιάζει να απαλλαγεί από τη χωροθέτηση μιας οικογένειας και αντ 'αυτού να επιτρέψει τετράπλευρα σε κάθε γειτονιά και σπίτια έξι μονάδων σε όλα τα γωνιακά οικόπεδα, μια αλλαγή που αναζητούν εδώ και καιρό οι υποστηρικτές της στεγαστικής ανάπτυξης», αναφέρει ο JD Morris σε ένα άρθρο με paywalled για το San Francisco Chronicle."

Μέχρι εδώ όλα καλά, σωστά; Αλλά υπάρχει ένα πιάσιμο. Ο Morris σημειώνει ότι υπάρχει σκεπτικισμός σχετικά με τη νομοθεσία επειδή φαίνεται ότι η πολιτειακή νομοθεσία flummox ψηφίστηκε πέρυσι, SB 9, η οποία είχε σκοπό να επιτρέψει την υποδιαίρεση μιας παρτίδας για μια οικογένεια σε δύο. Αυτή η λεπτομέρεια λείπει από την ιστορία, και θα μπω στο SB 9 αργότερα. Άλλοι υπέρμαχοι της ανάπτυξης επεσήμαναν ότι υπήρχαν πάρα πολλά εμπόδια για να χτιστούν πραγματικά 4 σπίτια σε οικόπεδο και έξι σε γωνιακό οικόπεδο. Τι εμπόδια ακριβώς; Η περίληψη του Planetizen δεν λέει, αλλά και πάλι, θα φτάσουμε σε αυτό αργότερα.

Τέλος, η ανάρτηση Planetizen αναφέρει τον διευθυντή προγραμματισμού του Σαν Φρανσίσκο, Ρίτσαρντ Χίλις, ότι το αποτέλεσμα του διατάγματος θα είναι «αρκετά μικρό», αν και είναι ένα «αρκετά μεγάλο βήμα». Ο χορηγός της νομοθεσίας, ο επόπτης Rafael Mandelman προσθέτει ότι είναι απογοητευμένος που «ένα μέτρο που ήταν ήδη μέτριο και σταδιακό στην αρχή κατέληξε ακόμη περισσότερο».

Το Σαν Φρανσίσκο τερμάτισε τη χωροθέτηση μιας οικογένειας ή όχι;

Μου πήρε λίγο χρόνο για να ψάξω στον ιστότοπο του Εποπτικού Συμβουλίου του Σαν Φρανσίσκο και στον ιστότοπο του νομοθετικού σώματος της Πολιτείας για να μάθω τι πραγματικά συνέβη. Αλλά εδώ είναι. Πέρυσι, ο επόπτης Mandelman και ο αρχηγός της πλειοψηφίας της Γερουσίας της Καλιφόρνια, Toni Atkins, εισήγαγαν νομοθεσία για την αντιμετώπιση των ζωνών για μια οικογένεια. Το Mandelman, φυσικά, θα επηρεάσει μόνο το Σαν Φρανσίσκο, επιτρέποντας μεγαλύτερη πυκνότητα σε ζώνες μεμονωμένης οικογένειας. Το SB 9 του Atkin προοριζόταν να κάνει ουσιαστικά το ίδιο πράγμα, αλλά σε πόλεις σε όλη την πολιτεία, συμπεριλαμβανομένου του Σαν Φρανσίσκο.

Η νομοθεσία του Atkin πέρασε (μπορείτε να διαβάσετε το πλήρες κείμενο εδώ), δημιουργώντας ένα επίδομα για μονοκατοικίες που θα υποδιαιρεθούν για τη δημιουργία πρόσθετων οικιστικών μονάδων. Το αποτέλεσμα του SB 9 συνοψίζεται με αυτόν τον τρόπο από το California YIMBY στον ιστότοπό τους,

• Επιτρέπει στους ιδιοκτήτες σπιτιού στις περισσότερες περιοχές γύρω από την πολιτεία να χωρίσουν την περιουσία τους σε δύο οικόπεδα, αυξάνοντας έτσι τις ευκαιρίες για ιδιοκτησία σπιτιού στη γειτονιά τους. και
• Επιτρέπει την κατασκευή δύο κατοικιών σε καθένα από αυτά τα οικόπεδα, με αποτέλεσμα τη νομιμοποίηση των τεσσάρων κατοικιών σε περιοχές που προηγουμένως επέτρεπαν μόνο ένα σπίτι.
• Το SB 9 περιέχει σημαντικές προστασίες έναντι της μετατόπισης υφιστάμενων ενοικιαστών.

Δεν θα έπρεπε αυτό να οδηγήσει σε έκρηξη στην κατασκευή νέων κατοικιών σε ζώνες που προηγουμένως ήταν εκτός ορίων για νέες κατοικίες; Όχι, δεν θα γίνει. Για να καταλάβετε γιατί, πρέπει να διαβάσετε τα ψιλά γράμματα που προσφέρει κάποιος άλλος εξηγητής από το νομοθετικό σώμα.

«Οι πρόσφατες τροποποιήσεις απαιτούν από έναν τοπικό φορέα να επιβάλλουν απαίτηση κατοίκησης ως προϋπόθεση ενός ιδιοκτήτη σπιτιού που λαμβάνει χωρισμό υπουργικού κλήρου. Αυτό το νομοσχέδιο απαγορεύει επίσης την ανάπτυξη μικρών υποτμημάτων και απαγορεύει την κατάτμηση της υπουργικής παρτίδας σε παρακείμενα αγροτεμάχια από το ίδιο άτομο για να αποτραπεί η κερδοσκοπία των επενδυτών. Στην πραγματικότητα, επιτρέποντας στην πραγματικότητα τη στέγαση σε μεγαλύτερη κλίμακα γειτονιάς στις κοινότητες της Καλιφόρνια περιορίζει την ισχύ των θεσμικών επενδυτών στην αγορά. SB 9 εμποδίζει τους κερδοσκόπους να εκδιώξουν ή να εκτοπίσουν ενοικιαστές αποκλείοντας ακίνητα στα οποία ο ενοικιαστής διέμενε τα τελευταία τρία χρόνια (δική μου έμφαση).

Η ρητή πρόθεση του νόμου είναι να αποκλείσει τους «κερδοσκόπους» για να επιτρέψει στους υπάρχοντες ιδιοκτήτες μιας οικογένειας «να παρέχουν οικονομικά προσιτές ευκαιρίες ενοικίασης σε άλλες εργαζόμενες οικογένειες», δημιουργώντας παράλληλα πλούτο για τους εαυτούς τους. Πώς θα μπορέσουν αυτοί οι ιδιοκτήτες να το κάνουν αυτό χωρίς να έχουν «κέρδος;» Αυτό είναι ένα μυστήριο. Η νομοθεσία σιωπά για τη χρηματοδότηση που θα είναι αδύνατη για τους περισσότερους ανθρώπους με μονοκατοικία που πληρώνουν στεγαστικό δάνειο. Φανταστείτε μια νεαρή οικογένεια 5 χρόνια στην πρώτη της υποθήκη που προσπαθεί να χρηματοδοτήσει την υποδιαίρεση του οικοπέδου της, νέα κατασκευή περισσότερων κατοικιών στα επόμενα αγροτεμάχια και στη συνέχεια να διαχειριστεί την ενοικίαση και τη συντήρηση 3 ενοικιαζόμενων μονάδων. Φανταστείτε οποιαδήποτε οικογένεια μπορεί να το κάνει αυτό.

Ας το παραδεχτούμε, το SB 9 είναι απλώς ένας τρόπος με τον οποίο οι αριστεροί νομοθέτες μπορούν να πουν ότι «τερμάτισαν τη χωροθέτηση μεμονωμένων οικογενειών», να χαϊδέψουν τους εαυτούς τους στην πλάτη και μετά να καθίσουν και να παρακολουθήσουν να μην συμβαίνει τίποτα. Χωρίς επένδυση νέα στέγαση, οποιουδήποτε είδους, δεν γίνεται. Όπως έχω επισημάνει προηγουμένως, τα ξωτικά Keebler δεν πρόκειται να βγουν από τα δέντρα και να αρχίσουν να σφυρηλατούν για να χτίσουν τα επιπλέον σπίτια στο οικόπεδο. Θα κοστίσει χρήματα, πολλά χρήματα. Και η ανάπτυξη οποιασδήποτε νέας οικιστικής μονάδας είναι περίπλοκο και δύσκολο από το σχεδιασμό Και αυτό θα ίσχυε ακόμη και αν οι πόλεις αναγκαστούν να παραχωρήσουν τις διαιρέσεις ως «υπουργική» λειτουργία, αυτό είναι αυτόματα.

Ισχύει η νομοθεσία του Σαν Φρανσίσκο (πλήρες κείμενο εδώ) να βελτιώσει το SB 9, να το χειροτερέψει ή να μην έχει αποτέλεσμα; Το παράπονο που ακούστηκε κατά τη συζήτηση για τη νομοθεσία είναι ότι το νομοσχέδιο δεν κάνει αρκετά και ότι κάνει πολύ λίγα (μπορείτε να παρακολουθήσετε ολόκληρη τη συζήτηση εδώ). Ο επόπτης Aaron Peskin θεώρησε ότι ο λογαριασμός έκανε πολύ λίγα μέχρι να προστεθεί ο έλεγχος ενοικίων.

«Ας το κάνουμε αληθινό», είπε για τους αντιπάλους. «Αντιτίθενται σε αυτό γιατί μισούν τον έλεγχο των ενοικίων». Ο Peskin συνέχισε λέγοντας ότι το υποστήριξε επειδή «οι κοινότητες έχουν παραμείνει βιώσιμες λόγω του ελέγχου των ενοικίων. Ξεκουράζω την υπόθεσή μου».

Αλλά τα σχόλια του Peskin ακολούθησαν εκείνα του επόπτη Matt Dorsey, ο οποίος είπε ότι θα ψήφιζε «όχι» στη νομοθεσία επειδή «μας οδηγεί σε λάθος κατεύθυνση» και ότι θα δημιουργούσε «λίγη ή καθόλου νέα παραγωγή κατοικίας με πρόσθετες απαιτήσεις. ” Εξέφρασε επίσης την ανησυχία του ότι τώρα, με την μονοοικογένεια τεχνικά να μην υπάρχει πλέον, το Σαν Φρανσίσκο δεν καλύπτεται πλέον από το SB 9, παρόλο που αυτός ο νόμος, όπως τόνισα, δεν θα δημιουργούσε ούτε στέγαση.

Επιστροφή στην επικεφαλίδα και στην ερώτηση, "Έχει τερματίσει το Σαν Φρανσίσκο τη χωροθέτηση μιας οικογένειας;" Με την πιο τεχνική έννοια, ναι, έχει. Όμως, όπως τόνισε ο επόπτης Dorsey, όλες οι απαιτήσεις για την αλλαγή σημαίνουν, πρακτικά, όπως και το SB 9, τίποτα δεν θα αλλάξει. Μου πήρε ώρες έρευνας για να το καταλάβω και να σας το εξηγήσω εδώ. Αν έχετε διαβάσει μέχρι εδώ, συγχαρητήρια. Είμαι βέβαιος ότι πολλοί άνθρωποι μόλις δημοσίευσαν τη δημοσίευση του Planetizen στο Facebook με ένα χαρούμενο emoji προσώπου, ενώ άλλα σίγουρα θα αναδημοσιεύσουν και θα αναδημοσιεύσουν ξανά, όπως έκαναν με το SB 9 και παρόμοια μέτρα σε όλη τη χώρα.

Δυστυχώς, οι άνθρωποι θα μου πουν, «Άκουσες τι έκαναν μόλις στο Σαν Φρανσίσκο;» με ενθουσιασμό. «Αυτό δεν θέλεις;» Όχι, δεν είναι. Το να βλέπεις αριστερούς νομοθέτες και ηγέτες των πόλεων να χαϊδεύονται στην πλάτη ισχυριζόμενοι ότι έχουν κάνει κάτι σημαντικό είναι εξουθενωτικό. Αλλά χειρότερα, πείθει τους ανθρώπους ότι πράγματι έχει γίνει κάτι για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς. Όταν το πρόβλημα της αύξησης των τιμών παραμένει, οι υποστηρικτές του ελέγχου των ενοικίων, περισσότερα χρήματα για ακριβή κατασκευή μη κερδοσκοπικών ή κρατικών κατοικιών θα πουν, «η αγορά δεν λειτουργεί. Το SB 9 και η νομοθεσία του Mandelman δεν έκαναν τίποτα για να βοηθήσουν τους φτωχούς ανθρώπους».

Αυτό που είναι εκνευριστικό με αυτά τα λιγότερο από μισά μέτρα είναι ότι ο λόγος που αποτυγχάνουν είναι ειδικά επειδή δεν είναι λύσεις προσανατολισμένες στην αγορά, αλλά αντίθετα προσπάθειες προγραμματισμού ενός αποτελέσματος που είναι αδύνατο να επιτευχθεί χωρίς επένδυση που μπορεί να αποφέρει απόδοση, ναι , κέρδος. Οι δημοκράτες και οι σοσιαλιστές θέλουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων να χρηματοδοτούν με κάποιο τρόπο τις σταδιακές αυξήσεις της πυκνότητας χωρίς να δημιουργούν καμία αξία που μπορεί να συλληφθεί για την κάλυψη του κόστους. Αυτό είναι απλά αδύνατο. Αποκλείοντας προγραμματιστές και επαγγελματίες, αυτές οι προσπάθειες είναι εξαρχής καταδικασμένες.

Αυτό που κρατά αυτό το μοτίβο συμπεριφοράς είναι τα «ψεύτικα νέα» ότι κάτι έχει συμβεί. Οι τίτλοι είναι όλα αυτά που τραβούν την προσοχή, και η βασανιστική δουλειά για να καταλάβουμε τι συνέβη αφήνεται στους ανθρώπους να βρουν μόνοι τους, και όταν η αναφορά γίνεται στην πραγματικότητα, κανείς δεν μπαίνει στον κόπο να τη διαβάσει ή να κατανοήσει τις συνέπειες. Η λύση σε αυτό το πρόβλημα είναι προφανής: τα νομοθετικά σώματα σε όλα τα επίπεδα πρέπει να σταματήσουν να εγκρίνουν νομοθεσία που δεν κάνει τίποτα και τα μέσα ενημέρωσης πρέπει να σταματήσουν να αναφέρουν ότι το κάνει.